Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.788.2025.2.AKR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne

16 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan pismem z 24 listopad 2025 r. (wpływ 24 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nabył własność nieruchomości stanowiącą wydzieloną geodezyjnie działkę położoną w (…) oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy (...) .

Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (…) 1986 r. Rep. (…).

Kolejno na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) z dnia (…) 2024 r. dokonano podziału ww. nieruchomości polegającego na wydzieleniu z tej nieruchomości działek o numerach 1/1 o pow. (…) ha, 1/2 o pow. (…) ha, 1/3 o pow. (…) ha i 1/4 o pow. (…) ha.

Działka o numerze 1/1 została sprzedana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Do sprzedaży pozostały dwie działki o numerach 1/2, 1/3 oraz ewentualnie 1/4. Czynność sprzedaży dotychczasowych nieruchomości nie została opodatkowana podatkiem VAT. Wnioskodawca nie składał deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Wnioskodawca nie prowadził na powstałych w wyniku podziału działkach działalności gospodarczej ani też nie wykorzystywał przedmiotowych nieruchomości w inny sposób. Wnioskodawca nie jest i nie był zarejestrowany, jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie doprowadził do podzielonych działek mediów, nie wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunki zabudowy poszczególnych działek.

Powstałe w wyniku podziału działki nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla żadnej z wymienionych działek. Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działek powstałych ani działki pierwotnej.

Wnioskodawca nie podejmował i nie podejmie żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Wnioskodawca postanowił sprzedać nieruchomość (działki powstałe po podziale działki) z uwagi na swój wiek i fakt, że tak duża nieruchomość nie jest Wnioskodawcy potrzebna. Sprzedaż nie jest związana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu, wskazał Pan następujące informacje:

1.  W jaki dokładnie sposób wykorzystywał Pan działkę nr 1, z której powstały m.in. działki nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4, od momentu nabycia do momentu sprzedaży?

Odpowiedź:

2.  Czy działka nr 1 przed podziałem oraz działki nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 po podziale, były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43
ust. 1 pkt 3 ustawy?

b)  czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

3.  Czy z działki nr 1 przed podziałem oraz z działek po podziale tej działki sprzedawał Pan płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z tych działek były wykorzystywane wyłącznie na Pana własne potrzeby?

Odpowiedź:

4.  Czy działka nr 1 przed podziałem oraz działki po podziale były wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pan cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odpowiedź:

5.  Czy udzielił/planuje Pan udzielić innej osobie/innemu podmiotowi (np. potencjalnym nabywcom działek) pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)      jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku?

b)      kto (Pan, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokrył/pokryje koszty tych działań?

c)      jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzielił/udzieli?

Odpowiedź:

6.  Czy z potencjalnym nabywcą/nabywcami ww. działek była/będzie zawierana przedwstępna umowa kupna/sprzedaży działek? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  jakie warunki zawiera/będzie zawierać ta umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)  czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielił/zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą działek;

d)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach mających być przedmiotem sprzedaży, będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę
o podanie jakich?

e)  czy nabywca ponosił/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

Pytanie

Czy sprzedając powstałe w wyniku podziału działki Wnioskodawca działał (będzie działał) w charakterze podatnika VAT i w związku tym transakcje te powinny podlegać opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki o numerze 1 nie działał (nie będzie działał) w charakterze podatnika VAT oraz nie można go uznać za osobę prowadzącą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.) – dalej jako ustawa o VAT – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie rzeczy definiuje natomiast art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 440 z późn. zm.) – dalej jako Kodeks cywilny – określając je jako wyłącznie przedmioty materialne. Nieruchomości są zatem objęte zakresem tego pojęcia.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy w związku z tym przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy przy tym podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby bowiem dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z utrwalonej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Wykonywanie określonych czynności – będących dostawą towarów czy też świadczeniem usług – niemające miejsca w ramach działalności gospodarczej, nie jest działaniem w charakterze podatnika, a w konsekwencji – nie podlega opodatkowaniu. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy, nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Odnosząc powyższe uwagi do sytuacji sprzedaży przez osobę fizyczną nieruchomości (np. wydzielonych działek) należy zauważyć, iż zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie poglądem, jeżeli sprzedaż taka następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako przejaw zorganizowanej i profesjonalnej działalności podobnej np. do obrotu nieruchomościami, to należy przyjąć, że sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Do określenia, w jakim przypadku sprzedaż będzie można traktować jak przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, pomocne mogą być wskazówki Naczelnego Sądu Administracyjnego określone w wyroku z 28 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1554/10. Sąd ten we wskazanym orzeczeniu stwierdził, że do oceny, czy w danej transakcji sprzedawca (np. działek) występuje w roli podatnika, istotne są okoliczności i warunki, w jakich dochodzi do transakcji potencjalnie podlegającej opodatkowaniu VAT: „Fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną”. W podobnym tonie wypowiadają się organy podatkowe.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika
w zakresie tych czynności.

Przykładowo w interpretacji z 25 lipca 2019 r., wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-3.4012.205.2019.3.KK, określono następujące wytyczne pozwalające na weryfikację ewentualnego statusu podatnika VAT osoby fizycznej sprzedającej nieruchomości:
„W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną),
a w konsekwencji zorganizowaną”.

W orzecznictwie sądowym wskazuje się także, iż działalność handlowa (utożsamiana tu z gospodarczą w tym zakresie) nie jest ograniczana w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Z tego powodu nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za podatnika w tym zakresie (zob. także wyrok NSA z 12 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1626/08). Podobnie przyjął NSA w wyroku z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07), w którym podkreślił, że decydujące znaczenie mają zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową.

Odnosząc powyższe uwagi do przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego zauważyć należy po pierwsze, iż opisana działka o numerze 1 położona w (...), w stosunku do której został dokonany podział na działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 nie została przez Wnioskodawcę nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca stał się właścicielem działki na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (...) 1986 r., nr (...), a zatem w wyniku okoliczności uwarunkowanych powiązaniami rodzinnymi, bez żadnego związku z jakąkolwiek działalnością handlową.

Ponadto, decydując się na sprzedaż posiadanej nieruchomości, Wnioskodawca nie podjął działań, które nadawałyby dokonywanym przez niego transakcjom cech obrotu profesjonalnego w zakresie handlu nieruchomościami. Wnioskodawca ograniczył się w tym zakresie do zainicjowania podziału posiadanej działki na cztery mniejsze działki ewidencyjne, z czego na jednej z nich, a mianowicie na działce nr 1/4 znajduje się dom rodzinny Wnioskodawcy, w którym mieszka On oraz Jego siostra D.C. Wnioskodawca nie doprowadził do podzielonych działek mediów, nie wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunki zabudowy poszczególnych działek. Dlatego, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do przyjęcia, że Jego czynności przybrały formę zorganizowaną czy profesjonalną. W konsekwencji dokonaną w 2025 r. przez Wnioskodawcę sprzedaż działki, a także ewentualne przyszłe transakcje odnośnie pozostałych wydzielonych działek należy scharakteryzować jako sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.
Tym samym dokonując tych transakcji Wnioskodawca nie działał (i nie będzie działał) w charakterze podatnika VAT; transakcje te zatem pozostaną (pozostały) poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości Jego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania ich sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że nabył Pan nieruchomość – działkę nr 1 – w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego z (...) 1986 r. Na podstawie decyzji Wójta Gminy z (...) 2024 r. dokonano podziału ww. nieruchomości polegającego na wydzieleniu z tej nieruchomości działek o numerach 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4. Działka o nr 1/1 została sprzedana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Do sprzedaży pozostały dwie działki o nr 1/2, 1/3 oraz ewentualnie 1/4. Czynność sprzedaży dotychczasowych nieruchomości nie została opodatkowana podatkiem VAT. Nie składał Pan deklaracji VAT-7 ani zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.
Nie prowadził Pan na powstałych w wyniku podziału działkach działalności gospodarczej ani też nie wykorzystywał przedmiotowych nieruchomości w inny sposób. Nie jest Pan i nie był zarejestrowany, jako czynny podatnik VAT. Nie doprowadził Pan do podzielonych działek mediów, nie wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy poszczególnych działek.
Powstałe w wyniku podziału działki nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy.
Nie występował Pan z wnioskiem o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla żadnej z wymienionych działek. Nie poczynił Pan żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działek powstałych ani działki pierwotnej. Nie podejmował Pan i nie podejmie żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek.
Działkę nr 1, z której powstały m.in. działki nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 wykorzystywał Pan przede wszystkim do celów prywatnych, w tym celów mieszkaniowych. Na dawnej działce nr 1 (obecnie jest to działka 1/4) znajduje się Pana dom rodzinny wraz z pomieszczeniami gospodarczymi, w którym razem ze swoją siostrą Pan zamieszkuje. Nigdy ww. działka nie była wykorzystywana na cele rolnicze. Jest to typowa działka zabudowana z przydomowym podwórkiem. Jest porośnięta trawą, która kilka razy w roku jest koszona. Działka 1 przed podziałem oraz działki 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 po podziale nie były wykorzystywane na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Z działki nr 1 przed podziałem oraz z działek po podziale nie sprzedawał Pan płodów rolnych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
Nie udzielał Pan żadnemu innemu podmiotowi pełnomocnictwa ani umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną transakcją sprzedaży działek. Nie zawierał Pan przedwstępnej umowy sprzedaży z potencjalnymi nabywcami.
Postanowił Pan sprzedać nieruchomość (działki powstałe po podziale działki) z uwagi na swój wiek i fakt, że tak duża nieruchomość nie jest Panu potrzebna. Sprzedaż nie jest związana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedając powstałe w wyniku podziału działki działał/będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT i w związku tym transakcje te powinny podlegać opodatkowaniu VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie zbywca podjął/podejmie w odniesieniu do gruntów będących przedmiotem sprzedaży.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 (tj. działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4) brak jest na ten moment przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpił/wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia/będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki powstałe w wyniku podziału działki nr 1, korzystał/będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnił/nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpił/nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

W konsekwencji, sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 nie podlegała /nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 (tj. działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 ) korzystał/będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedając powstałe w wyniku podziału działki nie działał/nie będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT i w związku z tym transakcje te nie podlegały/nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

- zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym oraz opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego.
W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.