Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.805.2025.1.AKR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie nieuznania Transakcji dostawy Nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości, możliwości rezygnacji ze zwolnienia oraz prawa do odliczenia podatku przez Kupującego.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A Spółka komandytowa

2)  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B Spółka Akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

A Spółka komandytowa (dalej także jako: „Wnioskodawca” lub „Kupujący”) zamierza dokonać zakupu nieruchomości od B Spółka Akcyjna (dalej także jako: „Sprzedający”).

Transakcja ma polegać na nabyciu przez Wnioskodawcę:

1.  Prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, położonych (…), zwanych dalej łącznie „Gruntem”, dla którego Sąd Rejonowy dla (…) Wydział (...) prowadzi księgę wieczystą KW numer (…).

2.  Prawa własności posadowionych na Gruncie budynków, budowli urządzeń i naniesień stanowiących odrębny od Gruntu przedmiot własności. Nieruchomość zabudowana jest:

1)  budynkiem (…);

2)  budynkiem socjalno-biurowym o powierzchni użytkowej (…);

3)  budynkiem magazynowo-produkcyjnym z częścią administracyjną (…);

4)  budynkiem administracyjnym o powierzchni użytkowej (…);

5)  wiatą obudowaną W o powierzchni użytkowej (…);

6)  wiatą obudowaną X o powierzchni użytkowej (…);

7)  wiatą obudowaną z częścią administracyjną Y o powierzchni użytkowej (…);

8)  wiatą obudowaną Z o powierzchni użytkowej (…);

9)  halą stalową o powierzchni użytkowej (…);

10)  halą stalową o powierzchni użytkowej (…);

11)  halą namiotową o powierzchni użytkowej (…);

12)  przepompownią o powierzchni zabudowy (…);

13)  rozdzielnią SN o powierzchni zabudowy (…);

14)  stacją transformatorową o powierzchni zabudowy (…).

Zabudowania wskazane w pkt 1-11 zwane będą dalej łącznie również „Budynkami”. Zabudowania wskazane w pkt 12-14 zwane będą dalej łącznie również „Budowlami”.

W dalszej części wniosku, Sprzedający i Kupujący zwani będą również „Stronami”.

Budynki są budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. „Prawo budowlane” (Dz. U. 2025 r. poz. 418, dalej jako: „Prawo budowlane”). Ponadto Budowle są budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, a znajdujące się na Gruncie drogi, utwardzone place i ogrodzenia stanowią urządzenia budowlane funkcjonalnie związane z budynkami lub budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Wskazane powyżej budowle, drogi, utwardzone place i ogrodzenia.

Łącznie Grunt, Budynki oraz Budowle na potrzeby złożonego wniosku zwane są dalej także jako „Nieruchomość”. Nieruchomość ma być przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (dalej: „Transakcja”).

Strony są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT i zakłada się, że będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Gruntu wpisano:

1)   prawo użytkowania wieczystego – okres użytkowania do dnia (…);

2)  sposób korzystania (działka gruntu w użytkowaniu wieczystym i budynki stanowiące odrębną nieruchomość) – BA – Tereny przemysłowe;

3)  Skarb Państwa jako właściciela, a Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania jako użytkownika wieczystego;

4)  ograniczone prawo rzeczowe o treści: „nieodpłatna i nieograniczona czasowo służebność gruntowa polegająca na: prawie do posadowienia sieci ciepłowniczej i przyłącza ciepłowniczego na tej nieruchomości; prawie do korzystania z nieruchomości poprzez swobodny dostęp w celu i zakresie związanym z eksploatacją, konserwacją, remontem, modernizacją lub rozbudową sieci elektrociepłowniczej i węzła cieplnego; nieruchomość władnąca KW numer (…)”;

5)  Hipoteki umowne związane z finansowaniem działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający nabył Grunt w sposób ważny i skuteczny oraz w dobrej wierze. Prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z budynkami i budowlami na niej posadowionymi stanowiącymi odrębne od gruntu prawo własności nabył na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego dnia 30 kwietnia 2010 r. (Repertorium (…)), przy czym prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim budynków nabyła Spółka pod firmą C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...), w 2010 r. na skutek połączenia przez przejęcie w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych nastąpiło przeniesienie całego majątku Spółki przejmowanej, tj. Spółki pod firmą: C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (...) na Spółkę przejmującą, tj. Spółkę pod firmą: D Spółka Akcyjna (...) (poprzednia firma Sprzedający). W wyniku ww. działań restrukturyzacyjnych, obecnym użytkownikiem wieczystym Gruntu jest Sprzedający. Budynki i Budowle oraz urządzenia posadowione na Gruncie, stanowią własność Sprzedającego, z zastrzeżeniem, iż Spółka E Sp. z o.o. (dalej także jako: „EE”), wchodząca w skład grupy kapitałowej Sprzedającego, będąca spółką zależną Sprzedającego, w ramach współpracy ze Sprzedającym wybudowała na Gruncie dwie hale o konstrukcji stalowej, każda o powierzchni (…), a także wzniosła halę namiotową o powierzchni (…). Obecnie prowadzony jest proces połączenia Sprzedającego z EE, które to połączenie Sprzedający zamierza dokonać do dnia Transakcji, w takim przypadku EE zostanie połączona przez przejęcie przez Sprzedającego. Prawo własności EE do budynków zostanie przeniesione w ramach ww. połączenia na Sprzedającego.

Zainteresowani wskazują, iż planowane połączenie Sprzedającego z EE nastąpi w trybie art. 492 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 z późn. zm.) przez przejęcie. W konsekwencji, na podstawie art. 93 § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej, z dniem połączenia Sprzedający wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki podatkowe EE. Dotyczy to w szczególności dwóch hal o konstrukcji stalowej oraz hali namiotowej, wybudowanych przez EE na Gruncie. W odniesieniu do tych obiektów Zainteresowani informują, że:

a)  hale zostały oddane do użytkowania przez EE ponad 2 lata przed przewidywaną datą Transakcji, co stanowi datę ich pierwszego zasiedlenia;

b)  EE nie ponosiła i nie zamierza ponosić do dnia połączenia wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Obecnie Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w postaci najmu Nieruchomości na rzecz podmiotów trzecich, która to działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT.

W okresie ostatnich 2 lat Sprzedający nie ponosił także wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, a także nie wznosił na Gruncie nowych obiektów budowlanych, budynków albo budowli. Ponadto Sprzedający nie planuje dokonywać takich działań do dnia Transakcji.

Cała powierzchnia Budynków i Budowli jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym. Od czasu zasiedlenia Budynki i Budowle są w eksploatacji oraz Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej. Od pierwszego zasiedlenia każdego Budynku i Budowli z osobna miną co najmniej 2 lata.

Obecnie według Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonego na mocy Uchwały nr (…) z dnia (…) 2013 r. Nieruchomość posiada przeznaczenie oznaczone symbolem 11U – teren usług. Grunt nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.).

Sprzedający nie występował z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do czasu Transakcji Sprzedający nie planuje także wystąpienia z takim wnioskiem.

Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim Budynków i Budowli. Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne ruchomości czy wyposażenie należące do Sprzedającego.

Ponadto, przedmiotem Transakcji (przeniesienia na Kupującego) nie będą w szczególności:

1)  jakiekolwiek prawa i obowiązki Sprzedającego z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości;

2)  jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Sprzedającego;

3)  jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Sprzedającego;

4)  jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Sprzedającego.

W następstwie Transakcji Wnioskodawca nie przejmie również innych składników materialnych lub niematerialnych Sprzedającego poza Nieruchomością.

Kupujący zamierza wynajmować nabytą Nieruchomość, co stanowi jego główny przedmiot działalności gospodarczej (PKD 68.20.Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi). Prowadzona działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT.

W chwili obecnej Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego na wynajem na rzecz podmiotów trzecich (dalej: „Najemcy”). W związku z tym, że Nieruchomość jest wynajmowana, Kupujący po przeniesieniu własności wstąpi w stosunki najmu, zgodnie z uregulowaniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. 2025 r., poz. 1071 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”).

Wierzytelności z tytułu czynszu i opłat należnych za okres do dnia poprzedzającego dzień Transakcji przysługują Sprzedającemu, niezależnie od daty ich zapłaty, świadczenia otrzymane po tym dniu przez Kupującego, dotyczące ww. okresu, Kupujący niezwłocznie przekaże Sprzedającemu.

Świadczenia należne za okres po dniu Transakcji przysługują Kupującemu. Kupujący przejmie także zobowiązanie wobec Najemców do zwrotu kaucji zabezpieczające roszczenia wynajmującego, w tym też celu Sprzedający wypłaci Kupującemu przy Transakcji kwotę zdeponowanych kaucji Najemców.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż po dokonaniu Transakcji zamierza we własnym zakresie zaangażować posiadane aktywa, celem dalszego prowadzenia działalności najmu Nieruchomości (m.in. zaangażowanie personelu odpowiedzialnego za kontakt z Najemcami i ich bieżącą obsługę).

Samo w sobie bowiem nabycie Nieruchomości, bez zaangażowania dodatkowych aktywów będzie, zdaniem Wnioskodawcy, niewystarczające aby mógł on prowadzić działalność najmu Nieruchomości podmiotom trzecim.

Kupujący nabędzie Nieruchomość w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, gdzie przez obciążenia rozumie się obciążenie lub roszczenie, w tym jakąkolwiek hipotekę, służebność, ograniczone prawa rzeczowe, prawo pierwokupu (ustawowe lub umowne), prawo pierwszeństwa, prawo pierwszej oferty, prawo odkupu, ograniczenie zbywalności lub użytkowania (zarówno ujawnione w rejestrze lub księdze wieczystej, jak i nieujawnione), przewłaszczenie na zabezpieczenie, dzierżawę, najem, użyczenie, zajęcie w postępowaniu egzekucyjnym lub jakiekolwiek inne prawo umowne lub wynikające z innej czynności prawnej lub prawo ustawowe osoby trzeciej (publicznej lub prywatnej), zabezpieczenie w postepowaniu zabezpieczającym lub egzekucja w postepowaniu egzekucyjnym, oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 par. 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zarówno istniejące, jak i wchodzące w życie w przyszłości lub pod jakimkolwiek warunkiem, korzystanie bez tytułu prawnego.

Wnioskodawca również wskazuje, że:

1)  Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego;

2)  dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości;

3)  Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością;

4)  z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej;

5)  wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Sprzedającego.

Podsumowując, wolą Stron jest dokonanie Transakcji, w ramach której dojdzie do przeniesienia Nieruchomości na rzecz Kupującego, gdzie wskazuje się, że na Kupującego nie przejdzie/przejdą:

1) prawo do firmy Sprzedającego;

2) księgi handlowe Sprzedającego;

3) znaki towarowe;

4) środki pieniężne;

5) prawa autorskie do dokumentacji projektowej wszelkich obiektów budowlanych i tym podobne;

6) prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

7) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;

8) doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości;

9) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowopodatkowych itp.);

10) należności i zobowiązania Sprzedającego;

11) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);

12) prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili Transakcji (w zakresie w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

13) umowy o dostawy/odbiór mediów dotyczące Nieruchomości;

14) umowy i wywóz śmieci dotyczące Nieruchomości.

W przypadku, gdy w wydanej przez tutejszy organ interpretacji zostanie stwierdzone, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Strony jako zarejestrowani, czynni podatnicy VAT, złożą wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w sposób przewidziany art. 43 ust. 10 pkt 1 lub 2 ustawy VAT, tj. oświadczenie zostanie złożone przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub zostanie ono zawarte w akcie notarialnym, dokumentującym przedmiotową sprzedaż.

W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego i dostarczoną Kupującemu.

Pytania

1.  Czy dostawa Budynków i Budowli będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT?

2.  Czy dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3.  Czy z uwagi na złożenie przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków i Budowli, będzie opodatkowana podatkiem VAT?

4.  Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.  Dostawa Budynków i Budowli nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT.

2.  Dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

3.  Z uwagi na złożenie przez Strony zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków i Budowli, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

4.  Kupujący będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania).

Uzasadnienie stanowiska własnego Zainteresowanych

W zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” dla celów VAT zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy i ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednocześnie na równi z gruntem dla potrzeb zastosowania tego przepisu należy traktować prawo użytkowania wieczystego gruntu, które podobnie jak grunt, stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”, w związku z czym na potrzeby podatku od towarów i usług można pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)  koncesje, licencje i zezwolenia;

6)  patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)  tajemnice przedsiębiorstwa;

9)  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na podstawie ww. przepisów dostawa budynków i budowli lub ich części, o ile nie następuje w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, stanowi odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Do podstawy opodatkowania takiej dostawy wlicza się również wartość gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się te obiekty (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Tym samym, przy dostawie budynków i budowli lub ich części wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a przez to zbycie prawa własności gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli (lub ich części).

Przenosząc powyższe przepisy na grunt opisanego zdarzenia przyszłego, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. czy nie stanowi ona zbycia przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego zorganizowanej części.

By składniki majątku stanowiły zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym.

Zdaniem Zainteresowanych, warunek ten nie będzie spełniony, ponieważ:

1)  Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego – zatem warunek wyodrębnienia organizacyjnego nie zostanie spełniony;

2)  dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości. Wnioskodawca nie przejmie od Sprzedającego żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością. Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej – zatem warunek wyodrębnienia finansowego nie zostanie spełniony;

3)  wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Sprzedającego ani żadne rzeczy ruchome wykorzystywane do świadczenia obecnych umów najmu na rzecz Najemców – zatem warunek wyodrębnienia funkcjonalnego również nie zostanie spełniony.

Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i Budowli. Zdaniem Wnioskodawcy, składniki te, w kształcie, w jakim są zbywane, nie będą tworzyły zespołu składników majątkowych zdolnego do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej. Powyższe wskazuje zatem na niespełnienie definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15:

„Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, owa »niezależność prowadzenia działalności gospodarczej« powinna być więc rozumiana w ten sposób, że »zespół składników majątkowych« posiada zdolność do prowadzenia takiej działalności w sytuacji, gdy stanowi konglomerat, który sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa”.

Dodatkowo, jak wskazano w Objaśnieniach Podatkowych Ministerstwa Finansów z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej także jako „Objaśnienia”):

„Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP”.

Ponadto, zgodnie z ww. Objaśnieniami, aby uznać transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa to na moment transakcji spełnione muszą być łącznie kryteria:

1)  przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności,

2)  nabywca ma zamiar kontynowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę.

Wnioskodawca podkreśla zatem, iż po dokonaniu Transakcji zaangażuje on własne dodatkowe aktywa celem prowadzenia działalności najmu Nieruchomości.

Kupujący podkreśla, że nabycie Nieruchomości wraz z prawami z umów najmu nie jest wystarczające do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu komercyjnego. Wraz z Nieruchomością na Kupującego nie przejdzie żaden zespół pracowniczy, żadne umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe, ubezpieczeniowe, ani umowy na dostawę mediów. Kupujący nie przejmie również żadnego know-how, procedur operacyjnych, strategii komercjalizacji, wzorów umów, czy bazy danych potencjalnych najemców. W konsekwencji, Kupujący będzie zmuszony do podjęcia od podstaw szeregu działań o charakterze organizacyjnym i prawnym, w tym m.in. do stworzenia struktury zarządczej, zatrudnienia lub zakontraktowania personelu odpowiedzialnego za obsługę najemców, marketing, księgowość i bieżącą obsługę techniczną Nieruchomości, a także do wynegocjowania i zawarcia we własnym imieniu wszystkich umów niezbędnych do jej funkcjonowania.

W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, co w konsekwencji oznacza, iż planowana dostawa Budynków i Budowli nie będzie wyłączona z opodatkowania na gruncie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 2:

Zdaniem Zainteresowanych, skoro dostawa Budynków i Budowli nie będzie transakcją zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, to rozstrzygnięcia wymaga kwalifikacja podatkowa Transakcji na gruncie ustawy o VAT, tj. w szczególności, czy dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 albo art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek lub budowla może zostać tylko raz wybudowany(a), o tyle wielokrotnie może być on(a) ulepszany(a) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, znajdujące się na Nieruchomości Budynki i Budowle były i nadal są wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przy czym do rozpoczęcia ich użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed wystosowaniem złożonego wniosku, a zatem i planowanym dniem Transakcji.

Jednocześnie, Sprzedający nie prowadził w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją Budynków lub Budowli, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków lub Budowli i nie planuje takich prac do dnia Transakcji.

W okresie ostatnich 2 lat na Gruncie nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten także nie ulegnie zmianie do dnia Transakcji.

Ponadto cała powierzchnia Budynków została zasiedlona, tj. była lub jest użytkowana, a Budynki i Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Nadmienić należy, że powyższego nie zmienia fakt, iż Sprzedający nabędzie hale o konstrukcji stalowej i halę namiotową w ramach połączenia z EE przed Transakcją. Połączenie spółek przez przejęcie, zgodnie z art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych, wiąże się z tzw. sukcesją uniwersalną. Na gruncie prawa podatkowego zasada ta została wyrażona w art. 93 § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że osoba prawna łącząca się przez przejęcie innej osoby prawnej czy też osobowej spółki handlowej wstępuje we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki spółki przejmowanej.

Oznacza to, że z dniem połączenia Sprzedający przejmie nie tylko własność dwóch hal stalowych i hali namiotowej, ale również całą ich dotychczasową „historię podatkową”. Wszelkie zdarzenia, które miały miejsce w EE w odniesieniu do tych hal, będą traktowane tak, jakby miały miejsce u Sprzedającego. Hale były wykorzystywane w prowadzonej przez EE działalności gospodarczej oraz do rozpoczęcia ich użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed wystosowaniem złożonego wniosku, a zatem i planowanym dniem Transakcji. EE nie prowadziła w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją hal, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej hal i nie planuje takich prac do dnia Transakcji.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych:

1)  dostawa Budynków i Budowli będzie dokonywana co najmniej 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia,

2)  do dostawy tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Budynki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT,

-     w związku z tym dostawa Budynków i Budowli będzie co do zasady podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, mając na uwadze, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystać ze wskazanego powyżej zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dla analizowanej dostawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku dostaw, które nie korzystają ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)  złożą:

a)  przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b)  w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-     zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1)  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a Ustawy o VAT;

3)  adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku potwierdzenia przez tutejszy organ, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zainteresowani zrezygnują z ww. zwolnienia poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji, lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Jednocześnie, z uwagi na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku wyboru opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, „dostawa” Gruntu, na którym te Budynki i Budowle się znajdują, również będzie podlegała pośrednio opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zwiększy podstawę opodatkowania dostawy Budynków i Budowli.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na złożenie przez nich zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie pytania nr 4:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje pełne prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

a)  podatnik otrzymał fakturę,

b)  w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń miesięcznych albo za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń kwartalnych.

Jednocześnie, w art. 88 ustawy o VAT wskazane zostały okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, że:

1)  w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli Kupujący i Sprzedający zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie podatkiem VAT dostawy (sprzedaży) tych obiektów;

2)  ich dostawa nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;

3)  Budynki nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku VAT

-     Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku. W rezultacie przedmiotowe wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania Transakcji nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej Transakcję należy również przeanalizować spełnienie przesłanki generalnej, określonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który zakupi Nieruchomość celem wykorzystania jej w ramach swojej działalności gospodarczej, tj. wykorzysta zakup Nieruchomości do celów świadczenia usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT bez prawa do zwolnienia. W konsekwencji, zakup Nieruchomości będzie dokonywany przez Spółkę wyłącznie w celu wykorzystania do wykonywania przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o cały podatek VAT naliczony wykazany na tej fakturze, gdyż zakup ten ma związek wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Według art. 6 pkt 1 ustawy:

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług, pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego:

Ustawodawca w ww. przepisie wskazał, jakiego rodzaju elementy wchodzą w skład kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, czyli przedsiębiorstwa, które może być przedmiotem czynności prawnej. Nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, by bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Natomiast przepis art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, że:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa oraz składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

-     zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

-     faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever: „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać zakupu nieruchomości. Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim Budynków i Budowli. Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne ruchomości czy wyposażenie należące do Sprzedającego. Ponadto, przedmiotem Transakcji (przeniesienia na Kupującego) nie będą w szczególności:

1)  jakiekolwiek prawa i obowiązki Sprzedającego z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości;

2)  jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Sprzedającego;

3)  jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Sprzedającego;

4)  jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Sprzedającego.

W następstwie Transakcji Wnioskodawca nie przejmie również innych składników materialnych lub niematerialnych Sprzedającego poza Nieruchomością.

Kupujący zamierza wynajmować nabytą Nieruchomość, co stanowi jego główny przedmiot działalności gospodarczej. Prowadzona działalność nie jest zwolniona z opodatkowania VAT. W związku z tym, że Nieruchomość jest wynajmowana, Kupujący po przeniesieniu własności wstąpi w stosunki najmu, zgodnie z uregulowaniem art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Wierzytelności z tytułu czynszu i opłat należnych za okres do dnia poprzedzającego dzień Transakcji przysługują Sprzedającemu, niezależnie od daty ich zapłaty, świadczenia otrzymane po tym dniu przez Kupującego, dotyczące ww. okresu, Kupujący niezwłocznie przekaże Sprzedającemu. Świadczenia należne za okres po dniu Transakcji przysługują Kupującemu. Kupujący przejmie także zobowiązanie wobec Najemców do zwrotu kaucji zabezpieczające roszczenia wynajmującego, w tym też celu Sprzedający wypłaci Kupującemu przy Transakcji kwotę zdeponowanych kaucji Najemców.

Po dokonaniu Transakcji Wnioskodawca zamierza we własnym zakresie zaangażować posiadane aktywa, celem dalszego prowadzenia działalności najmu Nieruchomości (m.in. zaangażowanie personelu odpowiedzialnego za kontakt z Najemcami i ich bieżącą obsługę). Samo w sobie bowiem nabycie Nieruchomości, bez zaangażowania dodatkowych aktywów będzie niewystarczające, aby Wnioskodawca mógł prowadzić działalność najmu Nieruchomości podmiotom trzecim.

Nieruchomość nie została wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości. Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością. Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej. Wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Sprzedającego. Wolą Stron jest dokonanie Transakcji, w ramach której dojdzie do przeniesienia Nieruchomości na rzecz Kupującego, gdzie wskazuje się, że na Kupującego nie przejdzie/przejdą: prawo do firmy Sprzedającego; księgi handlowe Sprzedającego; znaki towarowe; środki pieniężne; prawa autorskie do dokumentacji projektowej wszelkich obiektów budowlanych i tym podobne; prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego; prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości; doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości; prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowopodatkowych itp.); należności i zobowiązania Sprzedającego; prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego); prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili Transakcji (w zakresie w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji); umowy o dostawy/odbiór mediów dotyczące Nieruchomości; umowy i wywóz śmieci dotyczące Nieruchomości.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji (prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz ze znajdującymi się na nim Budynkami i Budowlami będącymi własnością Sprzedającego) nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu przez Sprzedającego na Kupującego szeregu kluczowych składników niematerialnych i materialnych, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku (prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na Gruncie Budynków i Budowli) nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim Budynków i Budowli. Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne ruchomości czy wyposażenie należące do Sprzedającego. Ponadto, przedmiotem Transakcji (przeniesienia na Kupującego) nie będą w szczególności:

1)  jakiekolwiek prawa i obowiązki Sprzedającego z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości;

2)  jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Sprzedającego;

3)  jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Sprzedającego;

4)  jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Sprzedającego.

W następstwie Transakcji Wnioskodawca nie przejmie również innych składników materialnych lub niematerialnych Sprzedającego poza Nieruchomością.

Ponadto, Wnioskodawca zamierza we własnym zakresie zaangażować posiadane aktywa, celem dalszego prowadzenia działalności najmu Nieruchomości (m.in. zaangażowanie personelu odpowiedzialnego za kontakt z Najemcami i ich bieżącą obsługę). Nabycie Nieruchomości, bez zaangażowania dodatkowych aktywów będzie niewystarczające, aby Wnioskodawca mógł prowadzić działalność najmu Nieruchomości podmiotom trzecim. Nieruchomość nie została także wyodrębniona jako dział, wydział lub inna jednostka organizacyjna w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego. Dla Nieruchomości nie jest prowadzona osobna ewidencja księgowa, na podstawie której sporządzany byłby wewnętrzny bilans i ustalany byłby wynik finansowy osiągnięty z najmu Nieruchomości. Kupujący nie przejmie od Sprzedającego żadnej dokumentacji księgowej ani żadnych innych ewidencji finansowych związanych z Nieruchomością. Z dostawą Nieruchomości nie będzie wiązało się przejęcie żadnych wierzytelności ani zobowiązań, czy też metod finansowania działalności gospodarczej. Wraz z dostawą Nieruchomości nie zostaną na Kupującego przeniesione żadne inne składniki materialne lub niematerialne Sprzedającego. Na Kupującego nie przejdą także: prawo do firmy Sprzedającego; księgi handlowe Sprzedającego; znaki towarowe; środki pieniężne; prawa autorskie do dokumentacji projektowej wszelkich obiektów budowlanych i tym podobne; prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego; prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości; doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego wynajmu nieruchomości; prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowopodatkowych itp.); należności i zobowiązania Sprzedającego; prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego); prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili Transakcji (w zakresie w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji); umowy o dostawy/odbiór mediów dotyczące Nieruchomości; umowy i wywóz śmieci dotyczące Nieruchomości.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie, przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa na podstawie art. 2 pkt 27e ustawy, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania do tej Transakcji. W związku z tym, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, właściwą stawką tego podatku, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, dostawa Budynków i Budowli nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zatem, przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem dostawy będzie Grunt (prawo wieczystego użytkowania działek) oraz Budynki i Budowle. Prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z Budynkami i Budowlami na niej posadowionymi stanowiącymi odrębne od gruntu prawo własności Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego dnia 30 kwietnia 2010 r. Budynki i Budowle oraz urządzenia posadowione na Gruncie, stanowią własność Sprzedającego, z zastrzeżeniem, iż Spółka EE w ramach współpracy ze Sprzedającym wybudowała na Gruncie dwie hale o konstrukcji stalowej, a także wzniosła halę namiotową. Obecnie prowadzony jest proces połączenia Sprzedającego z EE, które to połączenie Sprzedający zamierza dokonać do dnia Transakcji, w takim przypadku EE zostanie połączona przez przejęcie przez Sprzedającego. Prawo własności EE do Budynków zostanie przeniesione w ramach ww. połączenia na Sprzedającego. Hale o konstrukcji stalowej oraz hala namiotowa zostały oddane do użytkowania przez EE ponad 2 lata przed przewidywaną datą Transakcji, co stanowi datę ich pierwszego zasiedlenia. EE nie ponosiła i nie zamierza ponosić do dnia połączenia wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W okresie ostatnich 2 lat Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów, a także nie wznosił na Gruncie nowych obiektów budowlanych, budynków albo budowli. Ponadto, Sprzedający nie planuje dokonywać takich działań do dnia Transakcji. Cała powierzchnia Budynków i Budowli jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym. Od czasu zasiedlenia Budynki i Budowle są w eksploatacji oraz Sprzedający nie ponosił i nie będzie ponosić wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej. Od pierwszego zasiedlenia każdego Budynku i Budowli z osobna miną co najmniej 2 lata.

Z okoliczności sprawy wynika więc, że dostawa Budynków i Budowli będzie miała miejsce co najmniej 2 lata po ich pierwszym zasiedleniu. Zatem, planowana dostawa Budynków i Budowli podlegać będzie zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, ze względu na to, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będą miały zastosowania.

Jednocześnie jak wskazano wyżej, Grunt, na którym posadowione zostały Budynki i Budowle, dzieli byt prawny Budynków i Budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przedmiotowej sprawie do dostawy Gruntu (prawa użytkowania wieczystego działek) stosuje się analogicznie ww. zwolnienie, jak przy dostawie Budynków i Budowli znajdujących się na nim.

Podsumowując, dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wybrania opodatkowania dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z treści wniosku wynika, że Sprzedający i Kupujący są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT i zakłada się, że będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji. Zamierzają Państwo skorzystać z możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy złożą Państwo wspólne oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w sposób przewidziany art. 43 ust. 10 pkt 1 lub 2 ustawy, tj. zostanie złożone przed dniem dokonania dostawy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego lub zostanie ono zawarte w akcie notarialnym, dokumentującym przedmiotową sprzedaż.

W związku z powyższym, jeśli faktycznie przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to skutecznie Państwo zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wówczas Transakcja sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.

Podsumowując, z uwagi na złożenie przez Państwa zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków i Budowli, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także wskazania, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast w myśl przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności winien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który zakupi Nieruchomość celem wykorzystania jej w ramach swojej działalności gospodarczej, tj. wykorzysta zakup Nieruchomości do celów świadczenia usług podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT bez prawa do zwolnienia. W konsekwencji, zakup Nieruchomości będzie dokonywany przez Spółkę wyłącznie w celu wykorzystania do wykonywania przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, Sprzedający i Kupujący, będąc zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości.

Zatem, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Sprzedającego, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek wynikających z art. 88 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.