Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.829.2025.3.AKR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Panowie,

stwierdzam, że stanowisko Panów w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2025 r. wpłynął Panów wniosek z 31 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania Panów, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, za podatników podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy oraz zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

B

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A.

Opis zdarzenia przyszłego

Własność Nieruchomości i status podatkowy Zainteresowanych

B (dalej jako: „Wnioskodawca”) wraz ze swoim ojcem, A (dalej jako: „Współwłaściciel”) są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej, znajdującej się przy (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Wnioskodawca oraz Współwłaściciel w dalszej części dokumentu będą wspólnie określani jako ,,Zainteresowani”.

Każdy z Zainteresowanych posiada udział we własności Nieruchomości wynoszący 50%.

Zainteresowani podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Żaden z Zainteresowanych nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT.

Historia nabycia Nieruchomości

Nieruchomość uprzednio należała do majątku wspólnego Współwłaściciela oraz jego małżonki, C (dalej jako: ,,Spadkodawczyni”), w częściach równych.

Spadkodawczyni prowadziła jednoosobową działalność gospodarczą (dalej jako: „JDG”) (...).

Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawczynię oraz Współwłaściciela w 1995 r. od osoby prywatnej, do majątku prywatnego.

Przy nabyciu, ani Spadkodawczyni ani Współwłaścicielowi, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”), ponieważ transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość na moment nabycia (1995 r.), przez Spadkodawczynię i Współwłaściciela była niezabudowana.

W 1998 r. Spadkodawczyni i Współwłaściciel wybudowali na niej wolnostojący budynek usługowo-mieszkalny o powierzchni użytkowej (…) m² (dalej jako: „Budynek”).

Spadkodawczyni zmarła xx lipca 2025 r.

Spadkodawczyni na podstawie testamentu przekazała Wnioskodawcy, należące do niej, 50% udziałów we własności Nieruchomości.

W konsekwencji, po przeprowadzeniu postępowania spadkowego, Nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową Wnioskodawcy oraz Współwłaściciela, po 50% udziałów każdy.

Z chwilą śmierci Spadkodawczyni powstał zarząd sukcesyjny nad jej JDG – syn Spadkodawczyni, Wnioskodawca, został ustanowiony zarządcą sukcesyjnym.

Zarząd sukcesyjny trwał do 19 września 2025 r.

JDG Spadkodawczyni, na moment składania wniosku, jest wykreślone z rejestru Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej (dalej: CEIDG).

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość obejmuje działkę nr 1 o powierzchni (…) m².

Zgodnie z Uchwałą Nr (…) w sprawie: uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania (…), obszar Nieruchomości przeznaczony jest pod tereny zabudowy usługowej.

W 1998 r., Spadkodawczyni i Współwłaściciel, wybudowali na Nieruchomości Budynek w ramach środków prywatnych.

Od kosztów budowy nie przysługiwało im prawo do odliczenia VAT.

W Budynku znajdują się umownie wydzielone:

a)  część mieszkalna – (…) m²,

b)  część biurowa – (…) m²,

c)  część usługowa – (…) m²,

d)  warsztat samochodowy – (…) m²,

e)  piwnica – (…) m².

Wykorzystanie poszczególnych części Budynku

Powierzchnia użytkowa Budynku wykorzystywana jest na cele mieszkalne, biurowe, usługowe oraz warsztatowe i magazynowe (piwnica).

Na przestrzeni lat poszczególne części Budynku były lub są wykorzystywane w poniżej opisany sposób.

a)  Część mieszkalna ((…) m²)

1998-2008 – wykorzystywana na osobiste cele mieszkalne Zainteresowanych i Spadkodawczyni.

2008-2011 – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Spadkodawczynię, rozliczanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Od 2011 r. do dziś – wykorzystywana na osobiste cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Część mieszkalna nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

b)  Część biurowa ((…) m²)

Od około 2000 r. – wynajmowana podmiotom trzecim w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Spadkodawczynię.

Od 2025 r. (po śmierci Spadkodawczyni) – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. Obecnym najemcą jest (...) prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą „(…)”.

Część biurowa nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

c)  Część usługowa ((…) m²)

1998-2015 – wykorzystywana w JDG Spadkodawczyni. Do końca 2015 r. znajdowała się w ewidencji środków trwałych tej działalności.

Od 2015 r. – wynajmowana podmiotom trzecim w ramach działalności gospodarczej Spadkodawczyni.

Obecnie (po śmierci Spadkodawczyni) – wynajmowana w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. Najemcą jest (…).

d)  Warsztat samochodowy ((…) m²)

Od grudnia 2003 r. – wprowadzony do ewidencji środków trwałych JDG Współwłaściciela działającego pod firmą „(…)”. Pierwszy odpis amortyzacyjny dokonany w styczniu 2004 r.

Najpewniej z końcem 2015 r. doszło do wycofania warsztatu z ewidencji środków trwałych JDG prowadzonej przez (...), bowiem jest to ostatni rok, za który dokonywano odpisów amortyzacyjnych od tego środka trwałego.

Do 31 grudnia 2023 r. – wykorzystywany przez Współwłaściciela do prowadzenia JDG. 1 stycznia 2024 r. JDG Współwłaściciela została zawieszona.

Od 1 marca 2024 r. – warsztat wynajmowany przez Spadkodawczynię w ramach jej JDG.

Obecnie – wynajmowany w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. Najemcą jest (...) prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą „(…)”.

e)  Piwnica ((…) m²)

Piwnica składa się z kilku części funkcjonalnie związanych z innymi częściami Budynku.

Część przynależna do części usługowej – wynajmowana od 2015 r. początkowo w ramach działalności gospodarczej Spadkodawczyni, obecnie w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę (razem z częścią usługową).

Część przynależna do warsztatu samochodowego – od 2023 r. wynajmowana prywatnie indywidualnemu najemcy. Jednocześnie najemca warsztatu korzysta z tej części w zakresie niezbędnym do obsługi kompresora zainstalowanego w tym pomieszczeniu.

Pozostałe części piwnicy były okresowo wykorzystywane jako powierzchnia magazynowa przez najemców lokali usługowych, a także w niewielkim zakresie do przechowywania rzeczy Współwłaściciela i Spadkodawczyni.

Część usługowa, część piwniczna, część biurowa Budynku oraz warsztat była wynajmowana podmiotom trzecim w ramach prowadzonej przez Spadkodawczynię JDG.

Budynek w części przypadającej na prowadzony w nim sklep tj. w części usługowej do końca 2015 r. znajdowała się w ewidencji środków trwałych w działalności Spadkodawczyni.

Wnioskodawca zaznacza, że w latach 2022-2025 żadna część Budynku ani Nieruchomości nie znajdowała się w ewidencji środków trwałych JDG prowadzonej przez Spadkodawczynię ani Współwłaściciela.

Pozostałe części Budynku, czyli część mieszkalna, część biurowa oraz część piwniczna nie zostały nigdy wprowadzone do ewidencji środków trwałych JDG przez Spadkodawczynię lub JDG Współwłaściciela.

Podsumowując, Spadkodawczyni od 1982 r. aż do swojej śmierci xx lipca 2025 r. prowadziła JDG, będąc tym samym podatnikiem VAT.

Nakłady na Budynek

Z Budynkiem wiązały się nieliczne remonty i nakłady. Współwłaściciel i Spadkodawczyni w 2021 r. zamontowali w Budynku klimatyzatory oraz w 2022 r. wyremontowali dach Budynku. W odniesieniu do ww. ponoszonych wydatków Wnioskodawca i Spadkodawczyni nie dokonali odliczenia VAT.

Poza powyższym, nie dokonywano remontu ani modernizacji Budynku, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej.

Obecne wykorzystanie Nieruchomości i plany Zainteresowanych

Obecnie Wnioskodawca wynajmuje, w ramach najmu prywatnego, następujące części Budynku:

a)  część biurową,

b)  część usługową,

c)  warsztat samochodowy,

d)  piwnicę.

Jedyną częścią Budynku, niewynajmowaną na moment złożenia wniosku, jest część mieszkalna.

Wnioskodawca zamierza kontynuować najem ww. części Nieruchomości, w ramach najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie, aby całkowicie przejąć obowiązki związane z najmem, Wnioskodawca zawarł ze Współwłaścicielem umowę, zgodnie z którą cały przychód z najmu Nieruchomości jest rozliczany wyłącznie przez Wnioskodawcę i to Wnioskodawca zarządza nieruchomością.

Zainteresowani ustalili, że Wnioskodawca będzie stroną wszystkich umów najmu, a jego ojciec – Współwłaściciel – nie będzie osiągał przychodów z tego tytułu.

Zainteresowani podkreślają, że na moment otwarcia spadku, w JDG Spadkodawczyni, Nieruchomość nie była ujęta w ewidencji środków trwałych, a w majątku JDG znajdowały się wyłącznie środki pieniężne.

Zainteresowani rozważają też zbycie Nieruchomości w 2026 r., nie wykluczając sprzedaży w latach późniejszych.

Wcześniejsze interpretacje

Zainteresowani wskazują, że za życia Spadkodawczyni, Współwłaściciel i Spadkodawczyni wystąpili o wydanie interpretacji indywidualnej w związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: ,,Dyrektor KIS”), o które zawnioskowali, zostały wydane w dniu (...) 2025 r. (sygn. (…)) oraz w dniu (...) 2025 r. (sygn. (…)).

Przed dokonaniem sprzedaży zmienił się jednak stan faktyczny – w lipcu 2025 r. zmarła Spadkodawczyni – co uzasadnia ponowne wystąpienie z wnioskiem.

Z uwagi na niniejsze, przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych stały się skutki podatkowe sprzedaży na gruncie ustawy o VAT oraz ustawy o PIT.

Pytania

1.  Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości przez Zainteresowanych, Zainteresowani będą podatnikami VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.  Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w części podlegającej najmowi w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a Współwłaściciel nie będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

2.  Sprzedaż Nieruchomości w części podlegającej najmowi będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT po stronie Wnioskodawcy, a ewentualnie również po stronie Współwłaściciela jeśli zostałby on uznany za podatnika VAT.

Ad 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu VAT.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości zarówno gruntowych jak i zabudowanych dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazany w ustawie zakres opodatkowania VAT wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W zakresie powyższych przepisów wskazać należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawca, jako zarządca sukcesyjny, działał w stosunku do części Nieruchomości jako przedsiębiorca do dnia 19 września 2025 r., kontynuując najem prowadzony przez Spadkodawczynię.

Od tego dnia, części Nieruchomości, które będą przedmiotem zbycia są wynajmowane przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego.

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę wcześniej przywołane przepisy ustawy o VAT, zbycie części Nieruchomości wynajmowanej przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego, tj. Budynku w części:

·      usługowej,

·      warsztatu samochodowego,

·      biurowej,

·      piwnicy,

– będzie podlegało opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawca będzie działać w odniesieniu do tej części w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, najem Nieruchomości prowadzony przez Wnioskodawcę stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega VAT na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, konieczność uznania Wnioskodawcy za podatnika na gruncie ustawy o VAT, w kontekście sprzedaży Nieruchomości, jest determinowana przez najem prywatny wskazanych części Budynku.

Wnioskodawca jednocześnie wskazuje, że sprzedaż Nieruchomości w pozostałej części, tj. części mieszkalnej Budynku, używanej dla celów prywatnych Wnioskodawcy, niewykorzystywanej przez niego w ramach jakiejkolwiek działalności gospodarczej oraz niebędącej przedmiotem najmu prywatnego, nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Brak jest bowiem przesłanek świadczących o działaniu Wnioskodawcy, które wykraczałoby poza ramy wykonywania prawa własności majątkiem prywatnym.

Bez znaczenia powinna pozostawać okoliczność, że część mieszkalna Budynku była w przeszłości wynajmowana przez Spadkodawczynię.

Od momentu przyjęcia przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości po Spadkodawczyni, Wnioskodawca nie podjął w stosunku do części mieszkalnej Nieruchomości aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Wnioskodawca nie podjął również żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości tej części Nieruchomości.

Tym samym, w odniesieniu do sprzedaży części mieszkalnej Nieruchomości, nie można Wnioskodawcy przypisać zachowania jak handlowiec. Żadna ze wskazanych dotychczasowych aktywności oraz żadne z działań planowanych w przyszłości nie stanowi czynności, które są wystarczające do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży części mieszkalnej Nieruchomości Wnioskodawca zachowa się jak handlowiec.

Zatem nie można uznać, że w związku ze sprzedażą części mieszkalnej Nieruchomości, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży części mieszkalnej Nieruchomości nie będzie czynnością podlegającą VAT, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-91/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Część mieszkalna jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana jedynie do celów mieszkalnych, co nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, a co może być zdaniem Wnioskodawcy uznane jedynie za sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zainteresowani w odniesieniu do zbycia części mieszkalnej będącej częścią Nieruchomości nie będą więc podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącymi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a będą dokonywali dostawy tej części nieruchomości w ramach majątku prywatnego. W konsekwencji zbycie części Nieruchomości obejmującej powierzchnie mieszkalną, nie będzie zdaniem Wnioskodawcy podlegało opodatkowaniu VAT.

Stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę znajduje potwierdzenie w treści interpretacji wydanej przez Dyrektora KIS dnia 18 listopada 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.487.2022.1.KF, w treści której wskazano, że:

„W konsekwencji, sprzedaż części Nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż Dłużniczka będzie działała w odniesieniu do tej części w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Natomiast licytacyjna sprzedaż pozostałej części budynku mieszkalnego, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Dłużniczki i nie była również przedmiotem najmu, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Dłużniczki, która wykraczałaby poza ramy wykonywania prawa własności majątkiem prywatnym. Pozostała część budynku mieszkalnego była przez Dłużniczkę wykorzystywana do celów mieszkalnych rodziny. Dłużniczka w odniesieniu do przedmiotowej części Nieruchomości nie będzie więc podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a będzie dokonywała dostawy tej części nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Tym samym sprzedaż części wynajmowanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast pozostała część Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem”.

Ponadto stanowisko Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży części Nieruchomości wykorzystywanej w ramach działalności gospodarczej znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora KIS z dnia 18 czerwca 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.272.2024.2.AM, w ramach której organ uznał, że:

„W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przez Pana niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

Zgodnie z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy zbycie Nieruchomości w części w jakiej wynajmowana jest przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego, będzie podlegało opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawca będzie działać w odniesieniu do tej części Nieruchomości w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Z kolei, zdaniem Zainteresowanych, Współwłaściciel nie będzie podatnikiem VAT w kontekście sprzedaży którejkolwiek części Nieruchomości.

Nie jest on bowiem stroną umów najmu żadnej z wynajmowanej części Nieruchomości oraz nie prowadzi, przy wykorzystaniu którejkolwiek z części Nieruchomości działalności gospodarczej.

Powyższe stanowisko zaprezentował Dyrektor KIS w wydanej wcześniej, na rzecz Współwłaściciela, interpretacji indywidualnej z dnia (...) 2025 r. (sygn. (...)), wydanej przed śmiercią Spadkodawczyni, w odniesieniu do identycznej sytuacji Współwłaściciela.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości w części jaka przypada na część mieszkalną, zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ w tym zakresie Zainteresowani nie będą działać jako podatnicy zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a przy sprzedaży Nieruchomości w częściach pozostałych, będących przedmiotem najmu prywatnego, podatnikiem, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, będzie wyłącznie Wnioskodawca.

Ad 2.

Wnioskodawca wskazuje, że jego zdaniem sprzedaż części Nieruchomości wynajmowanych w ramach najmu prywatnego, będzie korzystała po stronie Wnioskodawcy działającego przy sprzedaży Nieruchomości w roli podatnika VAT, ze zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ewentualnie, w razie uznania Współwłaściciela za podatnika VAT przy sprzedaży tej samej części Nieruchomości, zdaniem Zainteresowanych, również skorzysta on z zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)  wybudowaniu lub

b)  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Wnioskodawca wskazuje, że do nabycia niezabudowanej Nieruchomości doszło w 1995 r. Współwłaściciel i Spadkodawczyni dokonali zabudowy Nieruchomości Budynkiem w 1998 r.

W zakresie wydatków na ulepszenie/modernizację Nieruchomości, to zostały one poniesione na rzecz Budynku w 2021 r., kiedy to doszło do zainstalowania klimatyzatorów. Natomiast w 2022 r. dokonano remontu dachu Budynku.

Poza powyżej wskazanymi zdarzeniami Spadkodawczyni ani Zainteresowani nie dokonywali ulepszenia ani modernizacji Budynku, w tym takiej, która przekraczałaby 30% wartości początkowej Budynku.

Odnosząc powyższe do treści przywołanych przepisów, należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest, co do zasady, zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Kluczowe znaczenia ma więc tutaj, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analiza opisanego zdarzenia przyszłego prowadzi do wniosku, że dostawa (sprzedaż) przedmiotowej Nieruchomości, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto, w stosunku do Budynku nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej Budynku.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w razie sprzedaży Nieruchomości, zostaną spełnione warunki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia od podatku VAT, na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora KIS z dnia z dnia 3 kwietnia 2024 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.45.2024.2.MC, w treści, której wskazano, że:

„Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkami, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w stosunku do budynków nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynków. W konsekwencji, zostaną zatem spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

Pogląd Zainteresowanych został także potwierdzony w treści interpretacji Dyrektora KIS z dnia 20 grudnia 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.832.2024.2.KAK, w której organ wskazał, że:

„Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w stosunku do budynków, posadowionych na działce, będącej przedmiotem sprzedaży, doszło do pierwszego zasiedlenia i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą ww. budynków upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto wskazał Pan, że nie ponosił nakładów na ulepszenie przedmiotowych budynków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do budynków znajdujących się na ww. działce zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

Przede wszystkim, Zainteresowani przypominają, że Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia (...) 2025 r. (sygn. (...)) wydanej na rzecz Współwłaściciela oraz Spadkodawczyni, w odniesieniu do analogicznego stanu faktycznego, sprzed śmierci Spadkodawczyni, potwierdził stanowisko Zainteresowanych, w myśl którego sprzedaż Nieruchomości, podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

Zgodnie z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży Nieruchomości, w odniesieniu do części wynajmowanej w ramach najmu prywatnego, spełnione zostaną warunki do korzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w konsekwencji czego sprzedaż Nieruchomości w części, w jakiej była wynajmowana przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W razie ewentualności uznania przez Dyrektora KIS Współwłaściciela za podatnika VAT w czynności sprzedaży Nieruchomości, zdaniem Zainteresowanych, również skorzysta on ze zwolnienia z opodatkowania VAT na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT popartej argumentacją przedstawioną powyżej. Nie jest jednak – w ocenie Zainteresowanych – zasadne różnicowanie sytuacji Współwłaściciela mając na względzie wydaną uprzednio interpretację odnoszącej się do analogicznej sytuacji Współwłaściciela.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Panowie we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca i Współwłaściciel posiadają udział we własności Nieruchomości wynoszący po 50%. Żaden z Zainteresowanych nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Nieruchomość uprzednio należała do majątku wspólnego Współwłaściciela oraz jego małżonki (dalej jako: „Spadkodawczyni” ), w częściach równych. Nieruchomość została nabyta przez Spadkodawczynię oraz Współwłaściciela w 1995 r. od osoby prywatnej, do majątku prywatnego. Przy nabyciu, ani Spadkodawczyni ani Współwłaścicielowi, nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług, ponieważ transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT. W 1998 r. Spadkodawczyni i Współwłaściciel wybudowali na Nieruchomości wolnostojący budynek usługowo -mieszkalny (dalej jako: „Budynek”). Od kosztów budowy nie przysługiwało im prawo do odliczenia VAT. Spadkodawczyni zmarła xx lipca 2025 r. Spadkodawczyni na podstawie testamentu przekazała Wnioskodawcy, należące do niej, 50% udziałów we własności Nieruchomości. W konsekwencji, po przeprowadzeniu postępowania spadkowego, Nieruchomość stanowi współwłasność ułamkową Wnioskodawcy oraz Współwłaściciela, po 50% udziałów każdy.

W Budynku znajdują się umownie wydzielone: część mieszkalna, część biurowa, część usługowa, warsztat samochodowy, piwnica. Na przestrzeni lat poszczególne części Budynku były lub są wykorzystywane w poniżej opisany sposób. Część mieszkalna od 2011 r. do dziś wykorzystywana jest na osobiste cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Część biurowa, część usługowa oraz warsztat samochodowy są obecnie wynajmowane w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę. Piwnica składa się z kilku części funkcjonalnie związanych z innymi częściami Budynku. Część przynależna do części usługowej wynajmowana jest obecnie w ramach najmu prywatnego przez Wnioskodawcę (razem z częścią usługową). Część przynależna do warsztatu samochodowego od 2023 r. wynajmowana prywatnie indywidualnemu najemcy. Z Budynkiem wiązały się nieliczne remonty i nakłady. Współwłaściciel i Spadkodawczyni w 2021 r. zamontowali w Budynku klimatyzatory oraz w 2022 r. wyremontowali dach Budynku. W odniesieniu do ww. ponoszonych wydatków Wnioskodawca i Spadkodawczyni nie dokonali odliczenia VAT. W stosunku do Budynku nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej Budynku. Aby całkowicie przejąć obowiązki związane z najmem, Wnioskodawca zawarł ze Współwłaścicielem umowę, zgodnie z którą cały przychód z najmu Nieruchomości jest rozliczany wyłącznie przez Wnioskodawcę i to Wnioskodawca zarządza nieruchomością. Zainteresowani ustalili, że Wnioskodawca będzie stroną wszystkich umów najmu, a Współwłaściciel nie będzie osiągał przychodów z tego tytułu. Zainteresowani rozważają zbycie Nieruchomości w 2026 r., nie wykluczając sprzedaży w latach późniejszych.

Wątpliwości Panów w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości będą Panowie podatnikami VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi Ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, umowa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

W kontekście rozpatrywanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, do którego odwołuje się art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca – za oddaną mu w najem rzecz – płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W analizowanej sprawie, część biurowa, część usługowa, warsztat samochodowy oraz piwnica są wynajmowane przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego. Wnioskodawca zawarł ze Współwłaścicielem umowę, zgodnie z którą cały przychód z najmu Nieruchomości jest rozliczany wyłącznie przez Wnioskodawcę i to Wnioskodawca zarządza nieruchomością. Ustalili Panowie, że Wnioskodawca będzie stroną wszystkich umów najmu, a Współwłaściciel nie będzie osiągał przychodów z tego tytułu.

W konsekwencji, odpłatny najem przez Wnioskodawcę części biurowej, części usługowej, warsztatu samochodowego oraz piwnicy stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Najem wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w Nieruchomości dotyczących części biurowej, części usługowej, warsztatu samochodowego oraz piwnicy stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Natomiast, w odniesieniu do sprzedaży części mieszkalnej, Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, gdyż część mieszkalna jest wykorzystywana na osobiste cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i nie jest przedmiotem najmu przez Wnioskodawcę.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowa Nieruchomość stanowi majątek Wnioskodawcy i Współwłaściciela, to jednak jest wykorzystywana wyłącznie przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (odpłatny najem Nieruchomości dotyczący części biurowej, części usługowej, warsztatu samochodowego oraz piwnicy). Po wycofaniu warsztatu samochodowego z ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Współwłaściciela działalności, Współwłaściciel nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Współwłaściciel nie wynajmuje również Nieruchomości. Tym samym, Współwłaściciel przy sprzedaży swoich udziałów w Nieruchomości nie będzie działał jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą.

Podsumowując, w związku ze sprzedażą Nieruchomości tylko Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT, na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do sprzedaży swoich udziałów dotyczących części biurowej, części usługowej, warsztatu samochodowego oraz piwnicy. Wnioskodawca w odniesieniu do sprzedaży udziału w części mieszkalnej Nieruchomości nie będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Współwłaściciel, przy transakcji sprzedaży swoich udziałów w Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Panów w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Panów dotyczą również ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w części podlegającej najmowi będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki okres upłynął od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W opisie sprawy wskazali Panowie, że w 1995 r. Współwłaściciel wraz ze Spadkodawczynią nabyli niezabudowaną Nieruchomość, natomiast w 1998 r. dokonali Oni jej zabudowy Budynkiem. Część mieszkalna była wykorzystywana w latach 1998-2008 na cele mieszkalne Wnioskodawcy, Współwłaściciela i Spadkodawczyni. Następnie, w latach 2008-2011 była wynajmowana przez Spadkodawczynię. Obecnie, od 2011 r. część mieszkalna jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Część biurowa była od 2000 r. wynajmowana, najpierw przez Spadkodawczynię a obecnie przez Wnioskodawcę. Część usługowa, w latach 1998-2015, była wykorzystywana w działalności gospodarczej Spadkodawczyni. Od 2015 r. jest wynajmowana. Warsztat samochodowy, od 2003 r. był wykorzystywany w działalności gospodarczej Współwłaściciela. Od 2024 r. jest wynajmowany. Piwnica jest wynajmowana od 2015 r. Tym samym doszło już do pierwszego zasiedlania Budynku i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nie były ponoszone nakłady na ulepszenie Budynku stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W związku z tym, przy sprzedaży Budynku w części podlegającej najmowi spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, od daty pierwszego zasiedlenia Budynku minie okres dłuższy niż 2 lata oraz nie dokonano ulepszeń Budynku, które przekraczałyby 30% jego wartości początkowej. Jak wskazano wyżej, grunt, na którym jest położony Budynek, będzie podlegał opodatkowaniu według tych samych regulacji jak Budynek. Tym samym, dostawa działki, na której posadowiony jest Budynek, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

W związku z tym, że dostawa Budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości (części, która jest przedmiotem najmu) przez Wnioskodawcę będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, stanowisko Panów w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panowie przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Panowie ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panów w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t .j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Panów sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ten z Panów, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.