Interpretacja 0112-KDIL1-3.4012.832.2025.2.MR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

-        nieprawidłowe – w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży nieruchomości;

-        prawidłowe – w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 7 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-        prawa do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży nieruchomości;

-        prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości.

Uzupełniła go Pani pismem z 22 grudnia 2025 r. (wpływ 31 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 22 stycznia 2026 r. (wpływ 22 stycznia 2026 r.) i pismem z 23 stycznia 2026 r. (wpływ 23 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 28 listopada 2021 r. Wnioskodawczyni zawarła „Umowę sprzedaży ogółu praw i obowiązków z umowy deweloperskiej” i zgodnie z tą umową, Wnioskodawczyni kupiła ogół praw i obowiązków wynikających z zawartej dnia 4 grudnia 2020 r. z deweloperem umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości – budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej o powierzchni użytkowej (...) m², położonego w (…) (dalej: „nieruchomość”).

W dniu 22 listopada 2023 r. Wnioskodawczyni kupiła od dewelopera nieruchomość za kwotę (...) zł brutto, na którą składa się zabudowana działka gruntu nr 1 za kwotę (…) zł brutto, w tym należny podatek od towarów i usług w stawce 8% oraz udział wynoszący 1/28 część we współwłasności działki gruntu nr 2, w tym należny podatek od towarów i usług w stawce 23%.

Ponieważ w listopadzie 2023 r. Wnioskodawczyni nie była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to nie odliczyła podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości.

W dniu 15 listopada 2023 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę najmu z najemcą prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą w celu przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkalne pracowników najemcy. Umowa została zawarta na czas określony od 1 grudnia 2023 r. do 31 grudnia 2025 r.

Z dniem 7 grudnia 2023 r. Wnioskodawczyni utraciła zwolnienie określone w art. 113 ust. 1 ustawy i z tym dniem stała się zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W okresie od grudnia 2023 r. do czerwca 2025 r. najem nieruchomości opodatkowany był 23% stawką podatku od towarów i usług. Podatek należny był rozliczony w organie podatkowym na bieżąco.

Z powodu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, Wnioskodawczyni zdecydowała o sprzedaży nieruchomości, nieruchomość została sprzedana w dniu 15 września 2025 r. za kwotę brutto (…) zł. Z ostrożności Wnioskodawczyni naliczyła podatek należny w stawce 8% i rozliczyła w deklaracji za wrzesień 2025 r.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W piśmie z 22 grudnia 2025 r., w odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu, podała Pani następujące informacje:

1.    Działka nr 1 zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności działki 2 została nabyta w celu wynajmu.

2.    Nabycie ww. nieruchomości zostało udokumentowane fakturą.

3.    Nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025.poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą.

4.    Pomiędzy pierwszym zasiedleniem wskazanego budynku mieszkalnego a jego dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

5.    Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na ulepszenie lub przebudowę ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

W piśmie z 23 stycznia 2026 r. doprecyzowała Pani opis sprawy poprzez wskazanie:

Pytania

1.    Czy dostawa opisanej w stanie faktycznym nieruchomości była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

2.    Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 byłaby negatywna, to czy Wnioskodawczyni przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości, mimo że w dniu zakupu nieruchomości nie była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Pani stanowisko przyporządkowane do pytania nr 1:

Według Wnioskodawczyni, dostawa opisanej w stanie faktycznym nieruchomości była zwolniona od podatku od towarów ¡ usług w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa VAT”).

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT, uzależnia zwolnienie od podatku dostawy budynków od spełnienia trzech warunków: pierwszy z nich dotyczy tego, żeby dostawa budynku była nieobjęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, drugi z warunków dotyczy tego, żeby w stosunku do tego budynku nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a trzeci z nich dotyczy tego, żeby dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Niewątpliwie pierwszy z tych warunków został spełniony. Pierwsze zasiedlenie miało miejsce w dniu 22 listopada 2023 r., a dostawa nieruchomości przez Wnioskodawczynię w dniu 15 września 2025 r., czyli od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata, a to znaczy, że taka dostawa jest wyjątkiem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 podpunkt b) ustawy VAT i zwolnienia od podatku zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 10 zastosować nie można.

Drugi z warunków też jest spełniony, ponieważ w listopadzie 2023 r. Wnioskodawczyni nie była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT – korzystała ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy VAT. Zwolnienie to Wnioskodawczyni utraciła w grudniu 2023 r. i od grudnia 2023 r. Wnioskodawczyni jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawczyni nie mogła rozliczyć podatku naliczonego, ponieważ nie składała deklaracji w podatku VAT za listopad 2023 r. ponieważ nie była podatnikiem czynnym VAT.

Trzeci z warunków też został spełniony: nakłady na nieruchomość nie przekroczyły 2% wartości początkowej nieruchomości.

W związku z powyższym dostawa opisanej w stanie faktycznym nieruchomości była zwolniona od podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług.

Pani stanowisko przyporządkowane do pytania nr 2:

Jeżeli dostawa nieruchomości nie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, to Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości, mimo że w dniu zakupu nieruchomości nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego zostało określone w art. 86 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa VAT”), w ten sposób, że w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na wstępie należy zaznaczyć, że zastrzeżenie w art. 86 dotyczące art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy VAT, nie ma w analizowanej sprawie zastosowania.

Zapisy art. 86 ustawy VAT, dotyczące prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego określają dwa warunki kiedy z tego prawa można skorzystać: pierwszy – z prawa tego może skorzystać podatnik, o którym mowa w art. 15 oraz drugi warunek – towary i usługi są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W celu określenia statusu podatnika, kluczowe jest zatem określenie, czy ten wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przesłanki wymienione w tekście ustawy, tzn. ciągłość, zarobkowość spełnione zostały przez podatniczkę (Wnioskodawczynię) w kontekście zakupu oraz wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej:

1.    Przesłanka ciągłości: podatniczka po zakupie nieruchomości 22 listopada 2023 r. w okresie od grudnia 2023 r. do czerwca 2025 r. wynajmowała nieruchomość podmiotowi gospodarczemu. Następnie po tym okresie aktywnie szukała nowego nabywcy nieruchomości w celu jej odsprzedaży co miało finalnie miejsce 15 września 2025 r. Przesłanka ciągłości została zatem spełniona.

2.    Przesłanka zarobkowości: nieruchomość zakupiona została w celu wynajmu jej oraz dalszej odsprzedaży co miało finalnie miejsce we wrześniu 2025 r. Podatniczka uzyskiwała z nieruchomości przychody – zarówno w ramach wynajmu, jak i finalnie jej sprzedaży. Warto tutaj wskazać, iż samo uzyskiwanie dochodów (przychodów) i/lub zysku nie jest ostateczną przesłanką decydującą o zarobkowości działalności gospodarczej. Liczy się jedynie zamiar uzyskania tego dochodu/zysku w przyszłości z prowadzonej działalności. Ta może zatem generować tylko koszty/straty i pozostawać zarobkową (Wyrok TSUE z 15 września 2011 r. C-180/10, C-181/10, polskie orzecznictwo – wyrok NSA z dnia 10 stycznia 2018 r. I FSK 448/16). Przesłanka zarobkowości została zatem przez podatniczkę wypełniona.

3.    Przesłanka samodzielności – podatniczka zakupiła nieruchomość samodzielnie, a następnie była stroną umowy wynajmu tej nieruchomości podmiotowi gospodarczemu. Samodzielnie ponosiła nakłady na nieruchomość oraz nią zarządzała. Przesłanka samodzielności została zatem przez podatniczkę wypełniona.

Czyli Wnioskodawczyni niewątpliwie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15. Drugi z warunków też został spełniony: Zakupiona nieruchomość służyła czynnościom opodatkowanym: w okresie od grudnia 2023 r. do czerwca 2025 r. nieruchomość była wynajmowana podmiotowi gospodarczemu, do czynszu doliczany był podatek należny w stawce 23% oraz dostawa nieruchomości została opodatkowana podatkiem od towarów i usług we wrześniu 2025 r.

Wobec powyższego, Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości, mimo że w dniu zakupu nieruchomości nie była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Warto również zaznaczyć, że w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-400/98 Trybunał stwierdził, że prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dokonaniem inwestycji nie jest uzależnione od dokonania wcześniejszej rejestracji dla celów podatku VAT. Potwierdzeniem takiej tezy mogą być także wyroki TSUE w sprawach C-268/83 oraz C-110/94, gdzie TSUE wskazał, że powstanie prawa do odliczenia nie zależy od formalnego uznania statusu podatnika przez organy podatkowe. Nabywane jest ono automatycznie, z chwilą uzyskania statusu podatnika, którym się staje w momencie pierwszych inwestycji związanych z przyszłą działalnością gospodarczą.

Natomiast z orzecznictwa TSUE w sprawie C-385/09 Nidera wynika, że prawo do odliczenia powstaje w momencie, w którym podatek ten stał się należny, a jego powstanie nie jest w żaden sposób uzależnione od formalnego uznania statusu podatnika przez organ skarbowy, ale od zaistnienia po stronie podatnika zamiaru, potwierdzonego obiektywnymi dowodami, prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów dotyczących VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

-        nieprawidłowe – w zakresie prawa do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży nieruchomości;

-        prawidłowe – w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że wykorzystywała Pani nieruchomość w działalności polegającej na wynajmie tej nieruchomości najemcy prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą. Zatem sprzedając ww. nieruchomość działała Pani w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem ww. sprzedaż dotyczyła składników majątku wykorzystywanych do prowadzonej działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Do dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu wskazać należy, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast w przypadku gdy nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy nieruchomości, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 22 listopada 2023 r., kupiła Pani od dewelopera nieruchomość nr 1 zabudowaną budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności działki nr 2. Działka nr 2 jest niezabudowana. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka ta jest przeznaczona pod zabudowę jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W listopadzie 2023 r. nie była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zatem nie odliczyła Pani podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości. W dniu 15 listopada 2023 r. zawarła Pani umowę najmu z najemcą prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą w celu przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkalne pracowników najemcy. Umowa została zawarta na czas określony od 1 grudnia 2023 r. do 31 grudnia 2025 r. Z dniem 7 grudnia 2023 r., utraciła Pani zwolnienie określone w art. 113 ust. 1 ustawy i z tym dniem stała się zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W okresie od grudnia 2023 r. do czerwca 2025 r. najem nieruchomości opodatkowany był 23% stawką podatku od towarów i usług. Podatek należny był rozliczony w organie podatkowym na bieżąco. Z powodu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu zdecydowała Pani o sprzedaży nieruchomości, nieruchomość została sprzedana w dniu 15 września 2025 r. Nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie lub przebudowę ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Odnosząc się do zabudowanej działki nr 1 należy wskazać, że w celu ustalenia, czy w odniesieniu budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr 1, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem ww. budynku doszło do pierwszego zasiedlenia.

Wskazała Pani, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem wskazanego budynku mieszkalnego a jego dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem w rozpatrywanej sprawie nie zostały spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy dokonać analizy możliwości zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem celem ustalenia, czy sprzedaż ww. budynku korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, należy dokonać rozstrzygnięcia, czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie budynku mieszkalnego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość, tj. działka nr 1 zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności działki nr 2 została nabyta w celu wynajmu. Nabycie ww. nieruchomości zostało udokumentowane fakturą z naliczonym podatkiem VAT. W okresie od grudnia 2023 r. do czerwca 2025 r. (po zarejestrowaniu się przez Panią jako podatnik VAT czynny) najem nieruchomości opodatkowany był 23% stawką podatku od towarów i usług.

Podkreślić należy, że ustawodawca umożliwił podatnikowi odliczenie podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo, każde nabycie towarów i usług, przeznaczonych do przyszłego wykorzystania ich do czynności opodatkowanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, bez względu na to, jakie faktycznie będą efekty tej działalności, należy uznać w momencie jego dokonania za związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych. Istotna jest intencja nabycia, jeśli dany towar/usługa ma służyć wykonywaniu czynności opodatkowanych, wówczas – po spełnieniu wymienionych w art. 86 ustawy wymogów formalnych – odliczenie jest prawnie dozwolone, oczywiście jeżeli nie wyłączają go inne przepisy ustawy (art. 88 cyt. ustawy) lub aktów wykonawczych.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, zgodnie z którym:

Z treści art. 88 ust. 4 ustawy nie wynika, by do nabycia uprawnienia do odliczenia kwoty podatku naliczonego koniecznym było posiadanie statusu podatnika podatku VAT czynnego w momencie otrzymania faktury zakupowej. Tak więc podatnik, w zakresie, w jakim nabyte towary wykorzystuje do czynności opodatkowanych, nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie otrzymania faktury, lecz aby uprawnienie to zrealizować musi posiadać status czynnego podatnika podatku VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie, przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości (tj. działki 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności działki nr 2), na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Spełnione są bowiem przesłanki warunkujące nabycie prawa do odliczenia podatku naliczonego, a mianowicie wydatki te dotyczyły zakupu nieruchomości, która – zgodnie z Pani wskazaniem – została nabyta w celu wynajmu oraz wykorzystywana była przez Panią w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu tej nieruchomości najemcy prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą.

Zatem dla dostawy działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości oraz nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie lub przebudowę ww. budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

W przedmiotowej sprawie nie miało także zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ – jak wynika z wniosku – ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz miała Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.

Odnosząc się natomiast do niezabudowanej działki nr 2, należy zauważyć, że ww. działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę oraz oznaczona jest jako „tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej”.

Ww. działka stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza do sprzedaży udziału w niej zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Do sprzedaży udziału w działce nr 2 nie można również zastosować zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak już wyżej wskazano, działka nr 1 zabudowana budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności niezabudowanej działki nr 2 nie była wykorzystywana przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz miała Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu.

W rezultacie, w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a oraz pkt 2 ustawy w odniesieniu do sprzedaży działki 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy w odniesieniu do sprzedaży udziału we współwłasności niezabudowanej działki nr 2, należy stwierdzić, że sprzedaż ww. nieruchomości stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, tj. podlegającą opodatkowaniu i niekorzystającą ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Pani wątpliwości zawarte w pytaniu oznaczonym we wniosku nr 2 dotyczą prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości, mimo że w dniu zakupu nieruchomości nie była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z przeprowadzonej powyżej analizy wynika, iż – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy – przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem opisanej we wniosku nieruchomości, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów, o ile występują przesłanki świadczące o tym, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżącej (lub przyszłej) działalności opodatkowanej. Niemniej ustawodawca narzucił podatnikom chcącym dokonać odliczenia podatku VAT od poczynionych nabyć obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Natomiast dla realizacji tego prawa konieczne jest m.in. posiadanie statusu podatnika VAT czynnego.

Zgodnie z powyższym, prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną. Ponadto należy rozróżnić moment powstania prawa do odliczenia od momentu możliwości skorzystania z tego prawa. Jak już wspomniano, jego realizacja następuje poprzez złożenie deklaracji podatkowej, wyrażającej wolę skorzystania przez podatnika z prawa do odliczenia i aby skutecznie zrealizować już powstałe uprawnienie, winny zostać usunięte – najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie podmiotu jako podatnika VAT czynnego.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-400/98 Trybunał stwierdził, że prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dokonaniem inwestycji nie jest uzależnione od dokonania wcześniejszej rejestracji dla celów podatku VAT. Potwierdzeniem takiej tezy mogą być także wyroki TSUE w sprawach C-268/83 oraz C-110/94, gdzie TSUE wskazał, że powstanie prawa do odliczenia nie zależy od formalnego uznania statusu podatnika przez organy podatkowe. Nabywane jest ono automatycznie, z chwilą uzyskania statusu podatnika, którym się staje w momencie pierwszych inwestycji związanych z przyszłą działalnością gospodarczą.

Natomiast z orzecznictwa TSUE w sprawie C-385/09 Nidera wynika, że prawo do odliczenia powstaje w momencie, w którym podatek ten stał się należny, a jego powstanie nie jest w żaden sposób uzależnione od formalnego uznania statusu podatnika przez organ skarbowy, ale od zaistnienia po stronie podatnika zamiaru, potwierdzonego obiektywnymi dowodami, prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT.

W związku z powyższym, jak już wyżej wskazano, przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie działki nr 1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z udziałem we współwłasności niezabudowanej działki 2. Zakup ww. nieruchomości został dokonany z zamiarem wykorzystywania jej w działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Spełnione są zatem przesłanki warunkujące nabycie prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości, mimo że w dniu zakupu nieruchomości nie była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.