Interpretacja 0112-KDIL2-1.4011.125.2026.1.MKA

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 2 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

1 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca zawarł z Towarzystwem Budownictwa Społecznego (…) umowę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego nr (…), położonego (…). Wnioskodawca wpłacił wówczas 30% wartości przewidywanych kosztów budowy wspomnianego lokalu, tj. kwotę (...) zł. Po zakończeniu budowy i oddaniu budynku do użytkowania w styczniu 2016 r. Wnioskodawca podpisał z Towarzystwem Budownictwa Społecznego (…) umowę najmu ww. lokalu. Stał się więc jednocześnie partycypantem i najemcą mieszkania. Ponadto w 2016 r. zgodnie z umową najmu lokalu Wnioskodawca dokonał wpłaty kaucji zabezpieczającej w wysokości (...) zł. Zatem łączna kwota wpłat na rachunek bankowy Towarzystwa Budownictwa Społecznego (…) tytułem partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej wyniosła (...) zł.

Zgodnie z umową najmu od stycznia 2016 r. do 28 marca 2025 r. Wnioskodawca uiszczał na rachunek bankowy Towarzystwa Budownictwa Społecznego (…) comiesięczny czynsz, w który wkalkulowana była opłata tytułem spłaty kredytu, jaki na budowę budynku Towarzystwo Budownictwa Społecznego (…) zaciągnęło w banku. Zgodnie z art. 28 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa społecznego ustalony czynsz musi pokrywać koszty eksploatacji, remontów oraz spłatę zobowiązań, w tym kredytu zaciągniętego na budowę. Suma dokonanych wpłat przez Wnioskodawcę, stanowiących kwotę spłaconego kapitału kredytu, zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego (…) w części przypadającej na wyodrębniony lokal mieszkalny, początkowo stanowiący przedmiot najmu, a obecnie własność Wnioskodawcy, wyniosła (...) zł.

13 stycznia 2025 r. Wnioskodawca zawarł z TBS (…) Porozumienie określające wzajemne zasady i warunki przeniesienia własności lokalu mieszkalnego nr (…), położonego (…), w drodze sprzedaży łącznie ze sprzedażą ułamkowej części gruntu. Zgodnie z treścią porozumienia Wnioskodawca zobowiązał się do poniesienia kosztów: sporządzenia operatu szacunkowego, opłat bankowych związanych z procesem wyodrębnienia na własność lokalu mieszkalnego, opłat sądowych związanych z założeniem księgi wieczystej i wpisania prawa własności oraz opłat notarialnych. Łączna wysokość poniesionych kosztów przez Wnioskodawcę wyniosła (...) zł, w tym:

-     opłaty i prowizje bankowe związane z procesem wyodrębnienia lokalu mieszkalnego - (...) zł,

-     opłaty sądowe oraz opłaty notarialne – (...) zł.

28 marca 2025 r. została zawarta umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca stał się współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr (…), położonego (…). Zgodnie z porozumieniem na poczet ceny sprzedaży została zaliczona partycypacja obliczona na podstawie aktualnego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych zgodnie z obwieszczeniem Wojewody (…) i wyniosła (...) zł. Dodatkowo na poczet ceny została zaliczona kwota spłaconego przez Wnioskodawcę kapitału kredytu zaciągniętego przez TBS (…) na wybudowanie budynku w części przypadającej na wyodrębniony lokal mieszkalny nr (…) w wysokości (...) zł. Ponadto z chwilą nabycia lokalu mieszkalnego, umowa najmu tego lokalu uległa rozwiązaniu, a uiszczona przez Wnioskodawcę kwota kaucji zabezpieczającej po jej zwaloryzowaniu została mu zwrócona. Wysokość zwróconej kaucji zabezpieczającej wyniosła (...) zł.

Pytanie

W celu rozliczenia się z podatku dochodowego od osób fizycznych z przychodu uzyskanego z waloryzacji kwoty partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej Wnioskodawca zamierza ustalić koszty uzyskania tegoż przychodu. Zatem czy od podstawy opodatkowania Wnioskodawca może odliczyć tytułem kosztów:

-     kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w wysokości (...) zł,

-     kwotę kaucji zabezpieczającej w wysokości (...) zł,

-     wpłaty dokonane tytułem spłaty kapitału kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego w części przypadającej na wyodrębniony na własność lokal mieszkalny nr (…), położony (…) w wysokości (...) zł,

-     kwotę opłat i prowizji bankowych związanych z procesem wyodrębnienia lokalu mieszkalnego położonego (…) w wysokości (...) zł,

-     kwotę opłat sądowych związanych z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem prawa własności oraz opłat notarialnych w wysokości (...) zł.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, aby zwaloryzowana kwota partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej stała się jego przychodem musiało nastąpić wykupienie prawa własności lokalu mieszkalnego, którego do tej pory był najemcą. Natomiast, aby uzyskać prawo do wykupu lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca musiał najpierw stać się jego najemcą, a co za tym idzie musiał wnieść wkład w postaci kwoty partycypacji w kosztach budowy tego lokalu w wysokości (...) zł oraz uiścić kaucję zabezpieczającą w wysokości (...) zł. Ponadto, aby utrzymać umowę najmu Wnioskodawca był zobowiązany do uiszczania czynszu za najem lokalu, którego część stanowiła spłatę kapitału kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego w części przypadającej na wyodrębniony lokal mieszkalny, który stał się własnością Wnioskodawcy. Łączna kwota spłaty kredytu, która była doliczana co miesiąc do czynszu, stanowiąca koszty uzyskania przychodu Wnioskodawcy wyniosła (...) zł. Zatem niewątpliwie poniesienie tych wydatków miało wpływ na powstanie przychodu i jego funkcjonowanie. Zatem wszelkie wydatki związane z uzyskaniem prawa do najmu lokalu mieszkalnego, utrzymaniem tego prawa najmu należy zakwalifikować jako wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż wykupienie prawa własności lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę jest zdarzeniem, które świadczy o powstaniu przychodu. Bez zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego pomiędzy wnioskodawcą a TBS (…) przychód w postaci zwaloryzowanej kwoty partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej w ogóle by nie powstał. Tym samym wszelkie koszty związane z przygotowaniem oraz podpisaniem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zaliczyć jako poniesione w celu uzyskania przychodu. Zatem zarówno kwota (...) zł poniesiona na opłaty i prowizje bankowe związane z procesem wyodrębnienia lokalu mieszkalnego (…), jak i kwota (...) zł wydatkowana na opłaty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem prawa własności oraz opłaty notarialne stanowią koszty uzyskania przychodu Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy aby zwaloryzowana kwota partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej stała się jego przychodem musiało nastąpić wykupienie prawa własności lokalu mieszkalnego, którego do tej pory był najemcą. Natomiast, aby uzyskać prawo do wykupu lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca musiał najpierw stać się jego najemcą, a co za tym idzie musiał wnieść wkład w postaci kwoty partycypacji w kosztach budowy tego lokalu w wysokości (...) zł oraz uiścić kaucję zabezpieczającą w wysokości (...) zł. Ponadto, aby utrzymać umowę najmu Wnioskodawca był zobowiązany do uiszczania czynszu za najem lokalu, którego część stanowiła spłatę kapitału kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego w części przypadającej na wyodrębniony lokal mieszkalny, który stał się własnością Wnioskodawcy. Łączna kwota spłaty kredytu, która była doliczana co miesiąc do czynszu, stanowiąca koszty uzyskania przychodu Wnioskodawcy wyniosła (...) zł. Zatem niewątpliwie poniesienie tych wydatków miało wpływ na powstanie przychodu i jego funkcjonowanie. Zatem wszelkie wydatki związane z uzyskaniem prawa do najmu lokalu mieszkalnego, utrzymaniem tego prawa najmu należy zakwalifikować jako wydatki poniesione w celu uzyskania przychodu.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż wykupienie prawa własności lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę jest zdarzeniem, które świadczy o powstaniu przychodu. Bez zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego pomiędzy wnioskodawcą a TBS (…) przychód w postaci zwaloryzowanej kwoty partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej w ogóle by nie powstał. Tym samym wszelkie koszty związane z przygotowaniem oraz podpisaniem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zaliczyć jako poniesione w celu uzyskania przychodu. Zatem zarówno kwota (...) zł poniesiona na opłaty i prowizje bankowe związane z procesem wyodrębnienia lokalu mieszkalnego (…), jak i kwota (...) zł wydatkowana na opłaty sądowe związane z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem prawa własności oraz opłaty notarialne stanowią koszty uzyskania przychodu Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym:

Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Odrębnym źródłem przychodów są m.in. określone w art. 10 ust. 1 pkt 9 „inne źródła”.

Zgodnie natomiast z art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Użycie w cytowanym przepisie sformułowania „w szczególności” oznacza, że jest to tylko wyliczenie przykładowe i przychodami z innych źródeł są jeszcze inne przychody niewymienione wprost w tym przepisie. W praktyce powszechnie przyjmowany jest pogląd, zgodnie z którym o przychodzie podatkowym z innych źródeł należy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe, które nie mogą zostać przyporządkowane do pozostałych źródeł przychodów wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 1-8b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w 2013 r. zawarł Pan z towarzystwem budownictwa społecznego umowę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. Następnie 13 stycznia 2025 r. zawarł Pan z tym towarzystwem Porozumienie określające wzajemne zasady i warunki przeniesienia własności tego lokalu. 28 marca 2025 r. zawarł Pan umowę o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży, na podstawie której stał się Pan współwłaścicielem tego lokalu. Stosowanie do porozumienia na poczet ceny sprzedaży została zaliczona zwaloryzowana partycypacja. Dodatkowo została Panu zwrócona zwaloryzowana kaucja zabezpieczająca. W związku z powyższym powziął Pan wątpliwość, czy w celu rozliczenia się z podatku dochodowego od osób fizycznych z przychodu uzyskanego z waloryzacji kwoty partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej może Pan odliczyć tytułem kosztów: kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, kwotę kaucji zabezpieczającej, opłaty tytułem spłaty kapitału kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego w części przypadającej na wyodrębniony na własność lokal mieszkalny, kwotę opłat i prowizji bankowych związanych z procesem wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, kwotę opłat sądowych związanych z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem prawa własności oraz opłat notarialnych.

Odnosząc się do powyższego wyjaśniam, że stosownie do art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1273):

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ww. ustawy:

Jak stanowi natomiast art. 29a ust. 3 ww. ustawy:

W myśl art. 32 ww. ustawy:

Zatem mieszkania wybudowane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) są własnością TBS a najemcy jedynie płacą czynsz, jednocześnie spłacając kredyt zaciągnięty przez TBS na ich budowę. Nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez TBS podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Osoba decydując się na zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego budowanego przez TBS jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu a nigdy nie jest jego właścicielem. Oznacza to, że partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

Zakończenie umowy najmu powoduje zwrot partycypacji, lecz z uwagi na szczególny sposób wyliczenia jej wartości – powinna odpowiadać kwocie stanowiącej odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu – to kwota ta może być wyższa od kwoty wpłacanej. Powstałą różnicę należy zakwalifikować jako przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również kwota zwracanej przez towarzystwo kaucji podlega waloryzacji, zatem może być wyższa od wpłaconej kwoty. Powstała różnica pomiędzy kwotą wypłaconą a wpłaconą przez najemcę stanowi przychód z innych źródeł, określony w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Przechodząc do kwestii kosztów uzyskania przychodów wskazuję, że stosownie do art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W powołanym przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo-skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Zatem, w Pana sprawie kwotą przychodu uzyskanego w związku z waloryzacją partycypacji (tj. zaliczeniem kwoty zwaloryzowanej partycypacji na poczet ceny sprzedaży lokalu) będzie wartość zwaloryzowanej partycypacji pomniejszona o wartość wpłaconej przez Pana partycypacji w kosztach budowy lokalu.

Również w odniesieniu do zwaloryzowanej kaucji zabezpieczającej kwotą przychodu będzie różnica pomiędzy wartością wypłaconej Panu zwaloryzowanej kaucji a wartością wpłaconej przez Pana kaucji.

Zatem ustalając przychód z tytułu rozliczenia zwaloryzowanej partycypacji zaliczonej na poczet ceny sprzedaży lokalu i zwróconej zwaloryzowanej kaucji może Pan od tych kwot odliczyć wartość wpłaconej kwoty partycypacji i kwoty kaucji zabezpieczającej. Zatem w zeznaniu rocznym jako przychód winien Pan wykazać powstałą różnicę.

Wskazany powyżej sposób wyliczenia przychodu, nie pozwala na uznanie kwot wpłaconych przez Pana partycypacji i kaucji za koszty uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do wskazanych przez Pana pozostałych wydatków wyjaśniam co następuje.

Zgodnie z przedstawionym opisem na poczet ceny nabycia mieszkania została zaliczona kwota spłaconego przez Pana kapitału kredytu zaciągniętego przez towarzystwo budownictwa społecznego na wybudowanie budynku w części przypadającej na wyodrębniony lokal mieszkalny w wysokości (...) zł. Dlatego, że kwota spłaconego kapitału kredytu stanowi koszt nabycia mieszkania i będzie mogła stanowić koszt uzyskania przychodu w momencie jego zbycia - i tutaj zachodzi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy uzyskanym przychodem a poniesionym kosztem - nie można tej wartości uznać, za koszt uzyskania przychodu z waloryzacji kwoty partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej.

Również pozostałe wymienione przez Pana wydatki nie spełniają warunku do uznania ich za koszty uzyskania przychodu z waloryzacji kwoty partycypacji oraz kaucji zabezpieczającej. Ponieważ kwota opłat i prowizji bankowych związanych z procesem wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, kwota opłat sądowych związanych z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem prawa własności oraz opłat notarialnych są wydatkami związanymi z wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego oraz nabyciem prawa własności tego lokalu.

Podsumowując stwierdzam, że wymienione przez Pana w pytaniu kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, kwota kaucji zabezpieczającej, opłaty tytułem spłaty kapitału kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego w części przypadającej na wyodrębniony na własność lokal mieszkalny, kwota opłat i prowizji bankowych związanych z procesem wyodrębnienia lokalu mieszkalnego, kwota opłat sądowych związanych z założeniem księgi wieczystej i wpisaniem prawa własności oraz opłat notarialnych nie stanowią kosztów uzyskania przychodów w związku z otrzymaniem zwaloryzowanej kwoty partycypacji i kaucji zabezpieczającej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.