Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
Podatniczka, osoba fizyczna, nabyła dom w drodze darowizny w 2023 r., sprzedała go w 2024 r. przed upływem pięciu lat, a następnie w 2025 r. kupiła nowy dom. Zadeklarowała przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe i zamierza wydać pozostałe środki na wydatki związane z nowym domem, w tym na ogrodzenie, opłaty notarialne, utwardzenie dojścia, niwelację terenu, oświetlenie zewnętrzne, wymianę okien i drzwi, wzmocnienie dachu oraz izolację fundamentów. Podatniczka…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
- prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z tytułu wydatków poniesionych na: opłaty notarialne oraz inne bezpośrednio związane z zakupem domu jednorodzinnego, wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego (z wyłączeniem oświetlenia zewnętrzne trwale związanego z działką), wymianę okien, drzwi zewnętrznych, wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym oraz izolację fundamentów;
- nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z tytułu wydatków poniesionych na: wykonanie ogrodzenia (siatki), utwardzenia dojścia do budynku mieszkalnego poprzez położenie płyt chodnikowych, niwelację terenu poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi wokół dom oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 17 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 3 lutego 2026 r. (wpływ 10 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 30 maja 2023 r. otrzymała Pani w drodze darowizny dom jednorodzinny od ojca. W dniu 23 maja 2024 r. sprzedała Pani tę nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia za kwotę (…) zł. W złożonym zeznaniu PIT-39 zadeklarowała Pani przeznaczenie całego przychodu ze sprzedaży domu na własne cele mieszkaniowe.
Następnie 21 października 2025 r. nabyła Pani dom jednorodzinny za kwotę (…) zł. Po zakupie tej nieruchomości pozostała Pani kwota (…) zł z zadeklarowanych środków, które zamierza Pani przeznaczyć na wydatki związane z nowo nabytym domem.
W uzupełnieniu wniosku podała Pani, że przez sformułowanie „oświetlenie zewnętrzne posesji” rozumie Pani wykonanie instalacji oświetlenia zewnętrznego trwale związanego zarówno z budynkiem mieszkalnym, jak i z działką, na której budynek jest posadowiony. Oświetlenie to będzie stanowiło element infrastruktury technicznej nieruchomości, zamontowany na stałe, bez możliwości przeniesienia bez naruszania konstrukcji lub instalacji.
Ponadto, wskazała Pani, że nieruchomość - dom jednorodzinny - nabyta w dniu 21 października 2025 r. jest położona na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ((...)), będącej państwem członkowskim Unii Europejskiej.
Wyżej wymienioną nieruchomość nabyła Pani w 2025 roku z zamiarem realizacji własnych celów mieszkaniowych. Dom został zakupiony w celu zamieszkania w nim po przeprowadzeniu niezbędnego remontu.
Pozostałe ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 23 maja 2024 r. środki pieniężne w kwocie (…) zł przeznaczy Pani w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, na realizację własnych celów mieszkaniowych.
Pytania (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
1) Czy wydatek poniesiony na wykonanie ogrodzenia (siatki) z przodu budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, w celu zabezpieczenia nieruchomości położonej bezpośrednio przy drodze publicznej przed niszczeniem działki przez parkujące pojazdy, może zostać uznany za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w tym przepisie?
2) Czy wydatki poniesione na opłaty notarialne oraz inne bezpośrednio związane z zakupem budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?
3) Czy wydatek poniesiony na utwardzenie dojścia do budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, poprzez położenie płyt chodnikowych w celu poprawy funkcjonalności posesji i ułatwienia korzystania z nieruchomości, może zostać uznany za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a tym samym uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego?
4) Czy wydatek poniesiony na niwelację terenu wokół budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi w celu poprawy funkcjonalności posesji i umożliwienia prawidłowego korzystania z nieruchomości, może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a tym samym uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego?
5) Czy wydatek poniesiony na wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego i posesji, stanowiącego Pani własność, w celu poprawy funkcjonalności i bezpieczeństwa korzystania z nieruchomości, może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a tym samym uprawniać do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego?
6) Czy wydatek poniesiony na wymianę okien, drzwi zewnętrznych oraz wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym, stanowiącym Pani własność, w celu poprawy funkcjonalności i bezpieczeństwa nieruchomości, może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a tym samym uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego?
7) Czy wydatek poniesiony na izolację fundamentów budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, oraz na prace ziemne z tym związane, w celu ochrony nieruchomości i zapewnienia jej prawidłowego użytkowania, może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a tym samym uprawniać Panią do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego?
Pani stanowisko w sprawie (zaprezentowane w uzupełnieniu wniosku)
1) W Pani ocenie, wydatek poniesiony na wykonanie ogrodzenia (siatki) z przodu budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, służy zabezpieczeniu nieruchomości w celu ochrony działki, na której znajduje się budynek, przed zniszczeniem przez parkujące pojazdy. W związku z tym wydatek ten ma charakter wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i w Pani ocenie pozwala na skorzystanie ze zwolnienia przedmiotowego przewidzianego w tym przepisie.
2) W Pani przekonaniu wydatki poniesione na opłaty notarialne oraz inne koszty bezpośrednio związane z zakupem budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, stanowią składnik kosztów poniesionych na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i powinny być uwzględnione przy ustalaniu prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
3) Pani zdaniem, wydatek poniesiony na utwardzenie dojścia do budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, poprzez położenie płyt chodnikowych w celu poprawy funkcjonalności posesji oraz ułatwienia korzystania z nieruchomości, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i powinien być uwzględniony przy ustalaniu prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
4) W Pani ocenie, wydatek poniesiony na niwelację terenu wokół budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi w celu poprawy funkcjonalności posesji i umożliwienia prawidłowego korzystania z nieruchomości, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i powinien być uwzględniony przy ustalaniu prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
5) W Pani przekonaniu wydatek poniesiony na wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego i posesji, stanowiącego Pani własność, w celu poprawy funkcjonalności i bezpieczeństwa korzystania z nieruchomości, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i powinien być uwzględniony przy ustalaniu prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
6) Pani zdaniem, wydatek poniesiony na wymianę okien, drzwi zewnętrznych oraz wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym, stanowiącym Pani własność, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i powinien być uwzględniony przy ustalaniu prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
7) Według Pani wydatek poniesiony na izolację fundamentów budynku mieszkalnego, stanowiącego Pani własność, oraz na prace ziemne z tym związane, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy i powinien być uwzględniony przy ustalaniu prawa do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:
- prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z tytułu wydatków poniesionych na: opłaty notarialne oraz inne bezpośrednio związane z zakupem domu jednorodzinnego, wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego (z wyłączeniem oświetlenia zewnętrzne trwale związanego z działką), wymianę okien, drzwi zewnętrznych, wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym oraz izolację fundamentów;
- nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego z tytułu wydatków poniesionych na: wykonanie ogrodzenia (siatki), utwardzenia dojścia do budynku mieszkalnego poprzez położenie płyt chodnikowych, niwelację terenu poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi wokół dom oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z kolei jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle przywołanego wyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a c ustawy, stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Stosownie do treści art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Z kolei jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W analizowanej sprawie z uwagi na fakt, że zbywaną nieruchomość nabyła Pani nieodpłatnie w drodze darowizny od ojca, zastosowanie będzie miał przepis art. 22 ust. 6d wspomnianej ustawy.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).
Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w - ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Nadmieniam, że zawarte w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie od podatku dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednym z takich celów - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest poniesienie wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Ponieważ przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, to właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ww. ustawy, w myśl którego:
Ilekroć w ustawie jest mowa o remoncie - należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” własnego budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy więc uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jego części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa, bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku mieszkalnego.
W ustawie Prawo budowlane brak jest natomiast definicji wykończenia. W związku z tym należy sięgnąć do definicji słownikowej zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN S.A.), zgodnie z którą wykończenie to wykonanie prac kończących jakieś dzieło. Wykonanie prac wykończeniowych (np. wykonanie tynków, posadzek, malowanie ścian i sufitów, wykonanie instalacji elektrycznych, kanalizacyjnych, grzewczych, sanitarnych itp.) może być uznane za prace budowlane, jeśli wykonywane będą w nowym budynku/lokalu mieszkalnym.
Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96, stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.
Zgodnie zaś z art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o:
Robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, ilekroć w ustawie jest mowa o:
Przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
Ponadto podkreślić należy, że w myśl art. 3 pkt 2 Prawa Budowlanego:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Należy zauważyć, że elementem budynku może być np. garaż, kotłownia czy też taras. Wszelkie elementy przynależne do budynku mieszkalnego, muszą stanowić część budynku, muszą być konstrukcyjnie związane z budynkiem i wyłącznie pod takim warunkiem można wydatek na wykończenie czy remont tych elementów zaliczyć do wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z opisu wynika, że poniosła Pani wydatki na:
- wykonanie ogrodzenia (siatki) z przodu budynku mieszkalnego,
- opłaty notarialne oraz inne bezpośrednio związane z zakupem budynku mieszkalnego,
- utwardzenie dojścia do budynku mieszkalnego, poprzez położenie płyt chodnikowych,
- niwelację terenu wokół budynku mieszkalnego, poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi,
- wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego i posesji,
- wymianę okien, drzwi zewnętrznych oraz wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym,
- izolację fundamentów budynku mieszkalnego.
W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowo powstałym budynku (lokalu) mieszkalnym wraz z wymianą/ instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, przebudowy jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.
Wskazuję, że wydatkami niemieszczącymi się w definicji wydatków na własne cele mieszkaniowe będą wydatki ponoszone przez Panią na niwelację terenu poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi wokół budynku mieszkalnego. Wśród wydatków kwalifikujących się do omawianego zwolnienia zalicza się wydatki na zakup towarów i materiałów budowlanych oraz usług związanych z budową, rozbudową, przebudową i remontem. Do wydatków tych nie można jednak zaliczyć kosztów związanych z niwelacją terenu, gdyż nie mieszczą się one w katalogu zwolnień określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, są to bowiem prace o charakterze porządkowym.
Do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe nie można również zaliczyć wydatków poniesionych na wykonanie ogrodzenia (siatki), utwardzenie dojścia do budynku mieszkalnego poprzez położenie płyt chodnikowych oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką, ponieważ nie są to wydatki związane z remontem własnego budynku mieszkalnego, jego budową lub rozbudową, lecz zagospodarowaniem terenu wokół budynku. Bez wątpienia istnieje związek pomiędzy kosztami poniesionymi na wykonanie ogrodzenia, utwardzeniem dojścia do budynku oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką, a inwestycją prowadzoną na nieruchomości, lecz dla omawianego zwolnienia podatkowego ustawodawca nie przewidział zwolnienia dla całej inwestycji, co oznacza, że wydatki, które zamierza Pani ponieść na wykonanie ogrodzenia, utwardzenie dojścia do domu poprzez położenie chodników (czyli związane z zagospodarowaniem terenu) oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką, nie są wydatkami korzystającymi ze zwolnienia.
Tak więc, w kontekście przeznaczenia środków ze sprzedaży domu jednorodzinnego nabytego w darowiźnie od Pani ojca na wykonanie ogrodzenia (siatki), utwardzenie dojścia do budynku mieszkalnego poprzez położenie płyt chodnikowych oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką, stwierdzam, że koszty te nie będą stanowić wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe, bowiem nie spełniają dyspozycji zawartej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie uprawniają Pani do ich odliczenia w ramach przedmiotowego zwolnienia.
Nie mają one bowiem charakteru mieszkalnego, a jak już wskazano w niniejszej interpretacji, zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania.
Powyższe potwierdza prawomocny Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 19 września 2017 r. I SA/Bd 768/17, z którego wynika, że:
W ocenie Sądu, w konsekwencji organy trafnie uznały, że wydatki na wykonanie podjazdu i ogrodzenia i związany z tym zakup kostki brukowej, cementu i betonu oraz napędu do bramy, nie stanowią wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, ponieważ nie są to wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 25 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód uzyskany przez skarżącego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na wymienione usługi i towary, nie korzysta ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
Zatem, wydatki, które poniosła Pani wykonanie ogrodzenia (siatki), utwardzenia dojścia do budynku mieszkalnego poprzez położenie płyt chodnikowych, niwelację terenu poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi wokół domu oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką, nie mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Poniesienie tych wydatków nie będzie uprawniało Pani do zastosowania zwolnienia z opodatkowania w odniesieniu do ww. wydatków.
W konsekwencji, wydatkowanie przez Panią części przychodu - uzyskanego ze sprzedaży w 2024 r. domu jednorodzinnego nabytego w drodze darowizny - na wykonanie ogrodzenia, (siatki), utwardzenia dojścia do budynku mieszkalnego poprzez położenie płyt chodnikowych, niwelację terenu poprzez wyrównanie gruntu i przesunięcie ziemi wokół dom oraz oświetlenie zewnętrzne trwale związane z działką, nie będzie stanowiło wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w świetle wskazanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od tej części dochodu będzie miała Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Analizując natomiast sprawę pod kątem możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w zakresie kosztów poniesionych na opłaty notarialne oraz inne bezpośrednio związane z zakupem budynku mieszkalnego stwierdzam, że wydatki te mieszczą się w kategorii wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnoszą się do wydatków poniesionych m.in. na nabycie budynku mieszkalnego. Koszty związane z nabyciem nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, poniesione m in. na podstawie aktu notarialnego, np. podatek PCC potrącony przez notariusza, taksa notarialna, koszty opłat administracyjnych dotyczące ujawnienia nowego właściciela nieruchomości w rejestrach urzędowych (np. opłata sądowa) stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe. Wydatki stanowiące koszty notarialne związane z nabyciem własności nieruchomości, przez podatnika jako właściciela budynku mieszkalnego, stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) omawianej ustawy (tj. wydatki na nabycie budynku mieszkalnego).
Zatem, wydatki poniesione przez Panią z tytułu sporządzenia aktu notarialnego oraz opłat bezpośrednio związanych z nabyciem w 2025 r. domu jednorodzinnego uprawniają Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Tym samym wydatki te uprawniają Panią do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Dokonując analizy sprawy pod kątem wydatków poniesionych na wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego i posesji, wymianę okien, drzwi zewnętrznych, wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym oraz izolację fundamentów budynku mieszkalnego stwierdzam, że mieszczą się w kategorii wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, wspomnianej ustawy, poniesionych na własne cele mieszkaniowe.
Podała Pani w sprawie, że nieruchomość nabyła Pani w 2025 roku z zamiarem realizacji własnych celów mieszkaniowych. Dom został zakupiony w celu zamieszkania w nim po przeprowadzeniu niezbędnego remontu. Pozostałe ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w dniu 23 maja 2024 r. środki pieniężne w kwocie (…) zł przeznaczy Pani w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, na realizację własnych celów mieszkaniowych. W odniesieniu do kwestii związanej z wydatkami na oświetlenie wskazała Pani, że: przez oświetlenie zewnętrzne posesji rozumie Pani wykonanie instalacji oświetlenia zewnętrznego trwale związanego zarówno z budynkiem mieszkalnym, jak i z działką, na której budynek jest posadowiony. Oświetlenie to będzie stanowiło element infrastruktury technicznej nieruchomości, zamontowany na stałe, bez możliwości przeniesienia bez naruszania konstrukcji lub instalacji.
Mając na względzie powyższe uznać należy, w odniesieniu do instalacji oświetleniowej zewnętrznej trwale związanej z budynkiem mieszkalnym, że wydatek poniesiony na wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego (z wyłączeniem oświetlenia zewnętrzne trwale związanego z działką) stanowić będzie wydatek poniesiony w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych.
Za wydatki mieszczące się w kategorii wymienionej w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznać należy również wydatki poniesionych na wymianę okien, drzwi zewnętrznych, wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym oraz izolację fundamentów budynku mieszkalnego.
W konsekwencji wydatkowanie przez Panią części przychodu - uzyskanego ze sprzedaży w 2024 r. domu jednorodzinnego nabytego w drodze darowizny - na opłaty notarialne oraz inne bezpośrednio związane z zakupem domu jednorodzinnego, wykonanie oświetlenia zewnętrznego budynku mieszkalnego (z wyłączeniem oświetlenia zewnętrzne trwale związanego z działką), wymianę okien, drzwi zewnętrznych, wzmocnienie konstrukcji dachu w budynku mieszkalnym oraz izolację fundamentów korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo