Interpretacja 0112-KDIL2-1.4011.201.2026.3.DJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 14 kwietnia 2026 r. (wpływ 14 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Od (…) lat jest Pani emerytowaną (…), wdową, nie prowadzi i nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, nie była również czynnym podatnikiem VAT.

(…) 2000 r. otrzymała Pani aktem darowizny rep. (…) jako majątek osobisty nieruchomość gruntową położoną w X obręb (…) oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr y o powierzchni (…) ha. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych. Są to grunty orne klasy (…). Ponieważ zamierzała Pani sprzedać otrzymaną w darowiźnie nieruchomość wystąpiła z wnioskiem do Urzędu Miasta i Gminy X o zatwierdzenie podziału nieruchomości na cztery działki.

(…) 2012 r. została wydana przez Burmistrza Miasta i Gminy X decyzja Nr (…) zatwierdzająca podział działki oznaczonej nr ewidencyjnym Y, w wyniku podziału wydzielone zostały działki nr Y/1 o pow. (…) ha, nr Y/2 o pow. (…) ha, nr y/3 o pow. (…) ha, nr Y/4 o pow. (…) ha, nr Y/5 o pow. (…) ha, nr Y/6 o pow. (…) ha. Zostały wytyczone do tych działek dojazdy oraz zamontowane cztery skrzynki elektryczne. Zostały również podjęte próby sprzedaży tych działek przez Biuro Nieruchomości, ale żadna z działek nie została sprzedana.

(…) 2021 r. otrzymała Pani aktem darowizny rep. (…) nieruchomość gruntową położoną w X obręb (…) oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr A/1 oraz jako działka B/5 o łącznej powierzchni (…) ha. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych. Są to grunty orne klasy (…). Zamierza Pani sprzedać wszystkie działki jednej spółce deweloperskiej, która wyraziła chęć nabycia nieruchomości pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Transakcję tę zamierza Pani zrealizować w 2027 r. Próbowała Pani wcześniej dokonać sprzedaży nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym Y (po podziale na 4 działki) poprzez Biuro Nieruchomości ale brak było zainteresowania zakupem tych działek. W 2024 r. do Pani zgłosił się Nabywca, który jest zainteresowany zakupem wszystkich działek, warunkiem zakupu jest podział działek i uzyskanie warunków zabudowy. Nie została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży, natomiast udzieliła Pani pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy do złożenia w jej imieniu wniosków o zatwierdzenie podziału nieruchomości i uzyskanie warunków zabudowy.

(…) 2025 r. otrzymała Pani decyzję Nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym A/5, A/6, A/7, A/8 położonych w gminie X obręb (…).

Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy dokonano również podziału nieruchomości o nr ewidencyjnym nr A/5 pow. (…) ha, nr A/6 pow. (…) ha, A/7 pow. (…) ha, A/8 pow. (…) ha. Podział został zatwierdzony decyzją z dnia (…) 2025 r. nr (…) wydaną przez Burmistrza Miasta i Gminy X ( wcześniej działka nr ew. A/1).

(…) 2025 r. otrzymała Pani decyzję Nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym B/15, B/16, B/17, B/18 położonych w gminie X obręb (…).

W związku z uzyskaniem warunków zabudowy dokonano również podziału nieruchomości o nr ewidencyjnych: nr B/15 pow. (…) ha, nr B/16 pow. (…) ha, B/17 pow. (…) ha, B/18 pow. (…) ha. Podział został zatwierdzony decyzją z dnia (…) 2025 r. nr (…) wydaną przez Burmistrza Miasta i Gminy X (wcześniej działka nr ew. B/5).

Wystąpiła Pani również z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach oznaczonych nr Y/2, Y/3, Y/4, Y/6. W dniu (…) 2025 r. otrzymała Pani decyzję Nr (…) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na części działek o nr ewidencyjnym Y/2, Y/3, Y/4, Y/6 położonych w gminie X obręb (…).

Przedmiotowe Nieruchomości są nadal gruntami rolnymi, nie posiadają miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości nigdy nie zostały wykorzystywane do działalności gospodarczej a stanowią wyłącznie Pani majątek osobisty nabyty na podstawie aktów darowizny. Nie dokonywała Pani na Nieruchomościach otrzymanych aktem darowizny w 2021 r. nakładów inwestycyjnych takich jak uzbrojenie terenu, wytyczenie dojazdów, podłączenia mediów, ogrodzenie terenu. Przy planowanej sprzedaży nieruchomości nie podejmowała Pani działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, mające na celu dokonanie sprzedaży tych Nieruchomości. Odnośnie Nieruchomości otrzymanej aktem darowizny w 2000 r. po podziale na cztery działki zostały wytyczone dojazdy i zamontowane cztery skrzynki elektryczne.

Do momentu sprzedaży nie będzie Pani podejmować jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości. Podział geodezyjny był konieczny po otrzymaniu właściwych decyzji o warunkach zabudowy, które będą warunkowały sprzedaż powyższych Nieruchomości. Nieruchomość otrzymana aktem darowizny w 2000 r. była dzierżawiona jako grunty rolne do 2020 r. Poza wymienionymi nieruchomościami gruntowymi posiada Pani dom jednorodzinny (wybudowany w (…) r.) wraz z działką w X (tytuł prawny własność) oraz grunty rolne w (…) o pow. (…) ha nabyte w spadku na podstawie testamentu. W okresie ostatnich siedmiu lat nie dokonywała Pani obrotu nieruchomościami. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pani przeznaczyć na cele prywatne jako darowiznę dla dzieci i wnuków.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące informacje.

Przedmiotem planowanej sprzedaży są działki o nr ewidencyjnych:

·   Y/1, Y/2, Y/3, Y/4, Y/5, Y/6 powstałe z podziału działki Y z tym, że działki Y/1 i Y/5 zostały przeznaczone przy podziale na drogi wewnętrzne,

·   działki o nr ewidencyjnych B/15, B/16, B/17, B/18, B/19 powstałe po podziale działki nr B/5 z tym, że działka B/19 została przeznaczona przy podziale na drogę wewnętrzną,

·   działki o nr ewidencyjnych A/5, A/6, A/7, A/8 powstałe po podziale działki A/1.

W 2010 r. otrzymała Pani od brata (...) niezabudowaną działkę C/1 i C/2 (pas drogowy) o łącznej powierzchni (…) m². W 2011 r. w drodze przetargu od Miasta i Gminy w X zakupiła Pani działkę niezabudowaną nr D przylegającą do działek C/1 i C/2 o pow. (…) m². Powyższe działki o łącznej powierzchni (…) m² chciała Pani podarować synowi na budowę własnego domu, ale po zmianie planów dokonała Pani w 2018 r. sprzedaży tych działek, środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła Pani na ocieplenie i elewację własnego domu.

Od momentu nabycia nieruchomości gruntowych do planowanej sprzedaży działki nie były i nie będą dzierżawione, nie były zawierane żadne umowy. Nieruchomości (działki zarówno przed podziałem i/lub działki po podziale geodezyjnym) uprawiała Pani jako grunty orne.

Droga wewnętrzna została wydzielona przy podziale działek. Podział działek nastąpił z Pani inicjatywy, ponieważ zamierzała Pani sprzedać te działki już w 2012 r. dlatego dokonała podziału. Wydzielenie drogi wewnętrznej było obowiązkowe przy podziale działek, ponieważ każda z działek musiała posiadać dostęp do drogi gminnej. Umowę o przyłączenie działki nr Y do sieci energetycznej podpisała Pani z zakładem energetycznym w 2019 r., cały czas próbowała Pani dokonać sprzedaży tych czterech działek, ale ponieważ nie znalazł się nabywca w 2020 r. rozwiązała Pani umowę z (...) w wyniku czego zainstalowane liczniki zostały zdemontowane, pozostały puste skrzynki.

Obecnie działki nie mają zamontowanych w skrzynkach liczników elektrycznych, kabel energetyczny jest doprowadzony do granicy działek, więc będzie możliwość podłączenia działek do sieci energetycznej po podpisaniu umów z zakładem energetycznym.

Wydzielone nieruchomości będą miały dostęp do drogi publicznej, którą jest droga gminna - tak jak wyjaśniono wyżej - podział działek był możliwy tylko po wydzieleniu drogi wewnętrznej, która umożliwiła dostęp każdej działki do drogi publicznej, nastąpiło to w 2012 r. ponieważ zamierzała Pani już w tamtych latach sprzedać podzielone działki.

Na nieruchomości otrzymanej aktem darowizny w 2000 r. również nie dokonywano takich nakładów inwestycyjnych jak uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dojazdów. Podłączenie skrzynek elektrycznych opisano wyżej, obecnie działki te posiadają tylko kabel energetyczny doprowadzony do granicy działek natomiast skrzynki elektryczne zostały zdemontowane. Przy podziale tych działek zostały wytyczone drogi wewnętrzne.

W 2000 r. otrzymała Pani darowiznę od brata (...) niezabudowanej działki rolnej o nr ewidencyjnym Y o powierzchni (…) ha, w 2021 r. również darowizna od brata (...) niezabudowanych nieruchomości rolnych o nr ewidencyjnych A/1 i B/5 o łącznej powierzchni (…) ha. Obie te darowizny otrzymała Pani jako rekompensatę za opiekę nad (…).

Powodem wystąpienia o podział działki nr Y był zamiar sprzedaży tej działki, podział jaki nastąpił w 2012 r. miał umożliwić szybszą sprzedaż, która jednak nie została zrealizowana z powodu braku nabywców. Zamierza Pani przeznaczyć środki otrzymane ze sprzedaży działek na wsparcie finansowe dzieci i wnuków.

W odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości nie podejmowała Pani i nie będzie podejmowała (poza wskazanymi we wniosku) czynności zmierzających do zwiększenia ich wartości i atrakcyjności.

Strona kupująca nie będzie ponosić nakładów finansowych związanych z tymi działkami aż do momentu zawarcia umowy sprzedaży.

Nie udzieliła i nie będzie Pani udzielać przyszłemu nabywcy pełnomocnictw (poza wymienionymi we wniosku) do dokonywania w jej imieniu innych czynności.

Dokonała Pani sprzedaży nieruchomości w 2018 r. W 2010 r. otrzymała Pani od brata (...) niezabudowaną działkę C/1 i C/2 (pas drogowy) o łącznej powierzchni (…) m². W 2011 r. w drodze przetargu od Miasta i Gminy w X zakupiła Pani działkę niezabudowaną nr D przylegającą do działek C/1 i C/2 o pow. (…) m². Nieruchomości nie były dzierżawione. Powyższe działki o łącznej powierzchni (…) m² chciała podarować Pani synowi na budowę własnego domu, ale po zmianie planów dokonała Pani w 2018 r. sprzedaży tych działek, środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyła na ocieplenie i elewację własnego domu.

Posiada Pani działkę rolną nabytą w ramach postępowania spadkowego (akt poświadczenia dziedziczenia nr E) o pow. (…) ha, KW (…), którą w tym roku zamierza sprzedać sąsiadowi na powiększenie gospodarstwa rolnego. Nie posiada Pani innych nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży. Zamiar sprzedaży gruntu rolnego jest spowodowany tym, że ze względu na wiek nie może już Pani uprawiać tych gruntów. Środki otrzymane ze sprzedaży gruntu zamierza Pani przeznaczyć na wsparcie finansowe dzieci i wnuków.

Nie zamierza nabywać Pani innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytania

1) Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego przychód osiągnięty przez Panią z tytułu sprzedaży Nieruchomości należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o p.d.o.f. niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym przy spełnieniu warunków określonych w ustawie?

2) Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Pani, sprzedając Nieruchomości, będzie rozporządzała majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

W tym miejscu wskazuję, że niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (tj. odnosi się do zadanego przez Panią pytania nr 1). W zakresie podatku od towarów i usług (tj. w odniesieniu do pytania nr 2) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie w zakresie pytania nr 1 (tj. w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych)

W Pani ocenie, przychód osiągnięty z tytułu sprzedaży Działek należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o p.d.o.f., niepodlegający opodatkowaniu w związku z upływem 5-letniego okresu od dnia jej nabycia. Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 między innymi:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, może Pani korzystać ze zwolnienia przychodów osiągniętych z tytułu zbycia tych nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

a)  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·      zarobkowym celu działalności,

·      wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·      prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działalność gospodarcza to zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku w szczególności polegających na nabywaniu nieruchomości ich zorganizowanym przygotowaniu do sprzedaży (przekraczających zarząd mieniem), oraz wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

W konsekwencji działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.

Wskazać należy na wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (np. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14).

Należy wskazać, że nabyła Pani Nieruchomości na podstawie aktów darowizny, pierwszą w 2000 r. i następną w 2021 r. Podejmowała Pani próby sprzedaży pierwszej nieruchomości w 2011 r. dokonując podziału tej nieruchomości, instalacji czterech skrzynek poboru mocy i wytyczeniu dojazdów, ale nie doszło do transakcji sprzedaży ponieważ brak było zainteresowania tymi działkami. Od momentu nabycia na podstawie aktu darowizny upłynęło 26 lat, nie można więc mówić, że działała Pani jak przedsiębiorca, ponieważ żaden przedsiębiorca dla osiągnięcia zysku nie dokonuje sprzedaży jednej nieruchomości przez okres 26 lat.

Czynności podjęte przez Panią związane z podziałem nieruchomości również nie świadczą o tym, że działała ona w sposób zorganizowany i ciągły.

Jak wskazał NSA w wyroku z 29 czerwca 2023 r. II FSK 180/23 „nie można przyjąć, aby działania takie jak podział nieruchomości na mniejsze działki, wydzielenie drogi a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, zwłaszcza gdy nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat."

Nie ulega wątpliwości, że transakcja sprzedaży zostanie dokonana w celach zarobkowych w jej własnym imieniu oraz na jej rachunek, ale nie można oczekiwać od Pani, która zbywa składnik swojego majątku, aby nie kierowała się przy tym rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywała od działań, które pozwolą jej uzyskać jak najwyższą cenę.

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 1 września 2021 r. II FSK 326/20 „Spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji. Z punktu widzenia art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.”

Pani zdaniem, o spełnieniu przesłanek wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. nie świadczy ani podział nieruchomości na mniejsze działki, ani wydzielenie drogi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności. Nawet udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu inwestorowi do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zatwierdzeniu podziału geodezyjnego działek nie świadczy o Pani działaniu przy sprzedaży nieruchomości jak przedsiębiorca, tak też uznał WSA w Warszawie w podobnym stanie faktycznym w wyroku z 16 stycznia 2024 r. III SA 2154/23 „nie można podzielić poglądu, jakoby udzielenie upoważnień dla inwestora (przyszłego nabywcy) do przeprowadzenia szeregu czynności miałoby świadczyć o charakterze działalności zbywcy”.

Działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży nabyła Pani na podstawie aktów darowizny. Ponieważ nabyła Pani działki jako majątek osobisty i nie użytkowała ich w ramach działalności, sprzedaż działek Pani zdaniem nastąpi w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem. Sprzedaż nieruchomości nie powinna być uznana za przychód z działalności gospodarczej, ponieważ nie ma charakteru ciągłego, nie prowadzi Pani obrotu nieruchomościami, nie dokonywała w przeszłości zakupu nieruchomości w celu sprzedaży, a środki uzyskane ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na własne cele osobiste, w tym wsparcie finansowe dzieci i wnuków.

Odnosząc się do brzmienia powyższych przepisów i przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż nieruchomości przez Panią nie będzie dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej a będzie przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, i będzie podlegała zwolnieniu po spełnieniu warunków przewidzianych w ustawie, tj. w związku z upływem pięcioletniego okresu liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tych nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 592):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem :

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-     zarobkowym celu działalności,

-     wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-     prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie można uznać, że nie podejmowała Pani działań w celu podniesienia wartości każdej z działek, będących przedmiotem sprzedaży. Całokształt czynności, które przeprowadziła i zamierza Pani przeprowadzić w związku z planowaną sprzedażą wskazuje, że dojdzie do realizacji zespołu celowych, uporządkowanych i zaplanowanych działań o charakterze profesjonalnym, realizowanych zarówno w fazie przygotowawczej związanej z uruchomieniem określonych działań, jak i w fazie realizacji inwestycji. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowała Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazywała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Na powyższe wskazuje m.in. podejmowanie przez Panią zorganizowanych działań, takich jak np. wielokrotny podział działek, uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegających na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną, wytyczenie drogi wewnętrznej, umowa o przyłączenie działki nr Y do sieci energetycznej i zamontowanie czterech skrzynek elektrycznych (co prawda obecnie umowa została rozwiązana z (...), ale pozostał kabel energetyczny doprowadzony do granicy działek, dający możliwość podłączenia działek do sieci energetycznej po podpisaniu umów z zakładem energetycznym przez przyszłego nabywcę).

Na ofertę sprzedaży wszystkich nieruchomości odpowiedział przedsiębiorca (Spółka deweloperska), który przedstawił Pani konkretne warunki transakcji (podział działek i uzyskanie warunków zabudowy). Nie bez znaczenia w sprawie jest fakt, że udzieliła Pani przyszłemu Nabywcy pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu do podjęcia działań związanych z ww. działkami (tj. do złożenia wniosków o zatwierdzenie podziału nieruchomości i uzyskanie warunków zabudowy).

Należy bowiem w tym miejscu wskazać, że kwestie udzielania pełnomocnictw reguluje Dział VI Przedstawicielstwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl § 2 powyższego artykułu:

Stosownie do art. 96 Kodeksu cywilnego:

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Wobec tego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że działania podejmowane przez przyszłego Nabywcę w ramach udzielonego mu pełnomocnictwa nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osobę trzecią nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu przedmiotowych pełnomocnictw czynności wykonane przez osobę trzecią wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy (w tym przypadku Pani). Tym samym przyszły Nabywca (Deweloper) jako pełnomocnik działa w imieniu Pani, a nie w imieniu własnym. Czynności podejmowane przez przyszłego Nabywcę jako Pani pełnomocnika, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Panią.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że Pani zarówno dokonując czynności sama, jak i działając przez pełnomocnika podjęła zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem sprzedaży znacznej ilości działek z przeznaczeniem pod budowę budynków mieszkalnych. Zaznaczyć należy, że działania te nie są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi, lecz powtarzalnymi i nakierowanymi na osiągnięcie określonego dochodu.

Ogół czynności dokonywanych przez Panią świadczy bezsprzecznie o celowym działaniu. Celem tym będzie zagospodarowanie dużej ilości działek jako odrębnych działek na potrzeby ich sprzedaży (tj. wydzielonych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w celu ich sprzedaży jednemu Nabywcy - spółce deweloperskiej ). Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech ciągłości, w sytuacji, gdy dokonała Pani podziału działek na mniejsze, uzyskała warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu dla części działek. Sprzedaż mniejszych działek pod zabudowę jest zwykle łatwiejsza i bardziej dochodowa. Właściciele nieruchomości decydują się na jej podział, w celu uzyskania większych korzyści finansowych ze sprzedaży. Co prawda formalny podział nieruchomości obciąża „kieszeń” właścicieli, jednak jest on na tyle opłacalny, że warto zainwestować w jego dokonanie, bowiem koszt ten zwróci się w cenie sprzedaży działki. Dokonując sprzedaży działek bez wątpienia będzie Pani działała we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodziły bezpośrednio dla Pani określone prawa i obowiązki. Jednocześnie, działanie Pani będzie działaniem ukierunkowanym na zaspokojenie potrzeb innych osób - klienta, co stanowi cechę charakterystyczną działalności gospodarczej. Tym samym działania Pani związane ze sprzedażą działek nie będą różniły się od działań, które wykonują podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny w ramach prowadzonych działalności gospodarczych.

Podejmowane przez Panią czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Działania te bez wątpienia pokazują, że Pani wolą było podniesienie wartości Nieruchomości (działek), a w konsekwencji czynności te zostały dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że opisane czynności były związane z uatrakcyjnieniem i przygotowaniem działek do sprzedaży. Ich dokonanie wskazuje na podjęcie świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności/wartości działek i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej.

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe (trwające w czasie, np. sprzedaż 20 działek budowlanych), podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (wydzieleniem geodezyjnym działek i sporządzeniem 20 aktów notarialnych sprzedaży działek budowlanych), uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu 20 nieruchomościami).

Mając na względzie okoliczności przedstawione we wniosku należy stwierdzić, że sprzedaż działek, w stosunku do których poniosła Pani nakłady i wykonała szereg zorganizowanych prac, będzie świadczyć o rodzaju aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

A zatem, w kontekście przywołanych wyżej definicji, przychody z planowanej sprzedaży nieruchomości (działek) należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej. Przychód z tego tytułu powstanie niezależnie od tego, ile czasu upłynie pomiędzy nabyciem a sprzedażą. Pogląd ten zyskał od dnia 1 stycznia 2003 r. jeszcze mocniejsze oparcie w związku z nowelizacją przepisów Ordynacji podatkowej oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która spowodowała, że obecnie w zasadzie każda działalność zarobkowa (poza działalnością wykonywaną osobiście) może być uznana na gruncie podatkowym za „działalność gospodarczą” - (A. Bartosiewicz. R. Kubacki. Komentarz do art. 13, art. 10 u.p.d.o.f., (w:) A. Bartosiewicz. R. Kubacki, PIT. Komentarz, Lex 2009). W myśl doktryny prawa podatkowego ciągłość prowadzenia działalności jest przeciwieństwem jednorazowego podjęcia określonych działań. Prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot, i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych, czy też nie. Dla oceny samego zaistnienia tej działalności nie ma zaś charakteru przesądzającego fakt niezgłoszenia podjęcia działalności gospodarczej do ewidencji czy też niezgłoszenia obowiązku podatkowego z tego tytułu (wyrok WSA w Olsztynie z 23 lutego 2006 r., sygn. akt I SA/Ol 476/05, LEX nr 496828).

Należy również zaznaczyć, że w pojęciu organizacji działalności gospodarczej mogą tkwić różne elementy, poczynając od wykonania podstawowych obowiązków dotyczących rejestracji działalności, zgłoszenia statystycznego, podatkowego i w zakresie ubezpieczeń społecznych, założenia rachunku bankowego, zastosowania wybranej przez przedsiębiorcę lub nakazanej prawem formy organizacyjno-prawnej tej działalności oraz wystąpienia i uzyskania wymaganego zezwolenia lub koncesji, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji. Definicja pojęcia „pozarolniczej działalności gospodarczej”, na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma autonomiczny charakter i w zakresie objętym przedmiotem jej regulacji ma podstawowe i wyłączne znaczenie dla kwalifikowania, w oparciu o zawarte w niej kryteria, aktywności podatnika, jako pozarolniczej działalności gospodarczej, i to bez względu na to, czy podmiot prowadzący działalność kwalifikowaną na podstawie ustawy podatkowej, jako pozarolnicza działalność gospodarcza, faktu jej prowadzenia nie zgłosił do ewidencji, ani też nie zgłosił obowiązku podatkowego z tego tytułu. Istotne jest bowiem podejmowanie faktycznych działań o wskazanych w ustawie podatkowej cechach uzasadniających obiektywne kwalifikowanie jej, jako działalności gospodarczej. Dla uznania konkretnej aktywności podatnika podatku dochodowego, z której dochód podlega opodatkowaniu tym podatkiem, za działalność gospodarczą, konieczne jest, aby działalność ta miała cel zarobkowy. Zarobkowy cel działalności oznacza, że jest ona prowadzona w celu uzyskania zysku (zarobku) i jest nakierowana na zaspokajanie cudzych potrzeb (wyrok WSA w Szczecinie z 25 października 2012 r., sygn. akt I SA/Sz 603/12, LEX nr 1225406).

A zatem całokształt Pani działań, które - co prawda jak Pani wskazuje - dokona Pani w ramach majątku prywatnego, niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje profesjonalista zajmujący się sprzedażą nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Tak więc, działania Pani świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Panią czynności.

W konsekwencji, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro Pani podjęła zespół konkretnych działań wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowanych na osiągnięcie korzyści z tytułu sprzedaży, będących przedmiotem Pani zapytania dużej ilości działek. Zatem, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży działek – w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana będzie w ramach prowadzonej działalności – winien być opodatkowany, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych we wniosku wyroków sądów informuję, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.