Interpretacja 0112-KDIL2-1.4011.202.2026.4.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami z 24 i 25 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W latach 2008-2010 kupiły Panie (Pani oraz Pani koleżanka AA) kilka działek rolnych zlokalizowanych obok siebie w miejscowości (…). W 2010 r. otrzymała Pani z Gminy decyzję warunkach zabudowy na 2 z tych działek. A następnie na podstawie tej decyzji dokonały Panie podziału geodezyjnego tych nieruchomości na działki o powierzchni około (…) m². W kolejnych latach sprzedały Panie 3 lub 4 z tych wydzielonych działek, by mieć fundusze na przebudowę rowu melioracyjnego idącego przez środek nieruchomości i je zalewającego.

Kolejno w 2021 r. wystąpiła Pani o decyzję o warunkach zabudowy na całą pozostałą część wszystkich działek. I po uzyskaniu tej decyzji dokonały Panie podziału wszystkich nieruchomości na działki o wielkości około (…) m². Dalej w czerwcu 2022 r. zniosły Panie notarialnie współwłasność poprzez podział faktyczny. A Pani udział przewyższał 700 zł.

W obecnej chwili potrzebuje Pani pieniędzy i zastanawia się Pani nad sprzedażą jakiejś nieruchomości. Postawiła Pani na działce baner ogłoszeniowy w tej sprawie i znalazł się potencjalny kupiec (developer). Jest zainteresowany kupić 4 działki po około 420 m² i w następnym roku kolejne 4 takie same do nich przyległe.

Do 2021 r. była Pani czynnym podatnikiem VAT, gdyż prowadziła Pani działalność gospodarczą. Ta działalność nie była związana z obrotem nieruchomościami. Zawiesiła ją Pani ze względu na zajście w ciążę i urodzenie dziecka. Do dnia dzisiejszego jej Pani nie odwiesiła. W 2025 r. zaczęła Pani wynajmować lokal do celów niemieszkalnych na siedzibę Spółki z o.o., której jest Pani głównym udziałowcem. W związku z czym zgłosiła się Pani do Urzędu Skarbowego by być z tego powodu płatnikiem VAT i jednocześnie korzystać z ulgi do 240 000 zł.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku podała Pani następujące informacje:

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Prowadziła ją Pani do lipca 2021 r. (data zawieszenia Działalności w CEDiDG).

Wszystkie nieruchomości kupowała Pani z intencją lokaty majątku osobistego, by budować schedę dzieciom. Zakup był na współwłasność z koleżanką AA, gdyż przy zakupie pierwszej z nieruchomości nie miała Pani wystarczających środków finansowych na pokrycie całości transakcji. Gdy się pojawiły możliwości kupienia kolejnych nieruchomości w tym samym miejscu, to znów razem je Panie kupowały. Covid zmusił Panią do refleksji nad tą współwłasnością, gdyż koleżanka jest od Pani starsza i postanowiła Pani znieść współwłasność. Notariusz zasugerował aby przed jej zniesieniem dokonać podziału nieruchomości na mniejsze. Wystąpiła Pani o warunki zabudowy na wiele domów w zabudowie jednorodzinnej i bliźniaczej. Następnie podzieliły się Panie działkami.

Przed podziałem nieruchomości leżały odłogiem i nie wykorzystywała Pani żadnej z nich. Podobnie po ich podziale. Po podziale w 2010 r. (działka nr X/28), w związku z tym, że potrzebowały Panie pieniędzy na przebudowę rowu melioracyjnego sprzedały Panie kilka z wydzielonych nieruchomości. Jedną z działek Panie zamieniły, by uzyskać dostęp do drogi gminnej, gdyż gmina nie chciała wydać zgody na zjazd bezpośrednio na drogę krajową.

Przed podziałem w 2021 r., nieruchomości nadal leżały odłogiem i nie wykorzystywała Pani żadnej z nich. W 2021 r. dokonały Panie dalszego podziału geodezyjnego. Były to nieruchomości o nr ewidencyjnych: X/19, X/40, X/27, X/30, X/31. Po podziale nieruchomości i zniesieniu współwłasności wszystkie działki zaczęły być wykorzystywane rolniczo przez Pani męża. Teraz zastanawia się Pani nad sprzedażą nieruchomości o nr geodezyjnych od X/120 do X/123 – wszystkie powstały z podziału nieruchomości o nr X/40 w 2021 r.

Nie prowadziła Pani na nabytych działkach rolnych w latach 2008-2010 gospodarstwa rolnego.

Z przeznaczonych do sprzedaży ww. działek nie były/ nie są/ nie będą dokonywane przez Panią zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Nie przeznaczała/ nie przeznacza/ nie będzie Pani przeznaczać produktów rolnych z ww. działek wyłącznie na własne potrzeby.

Grunt obejmujący działki, które zamierza Pani sprzedać od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie był/nie jest/nie będzie kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Działki rolne, które nabyła Pani w latach 2008-2010 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży Pani nie ponosiła/nie ponosi/nie będzie ponosić do dnia sprzedaży jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia (np.: zmiana przeznaczenia terenu; wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej; ogrodzenie; wytyczenie dróg dojazdowych do działek; uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek), poza uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja była konieczna dla dokonania podziału nieruchomości. Aby uzyskać warunki zabudowy wydzielono z tych nieruchomości nieruchomość będąca dojazdem do tych nieruchomości (działka o nr X/32).

Otrzymała Pani z gminy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki X/28. To Pani wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działki w 2010 r.

To Pani wystąpiła z wnioskiem o podział ww. działek, dla których wydana została decyzja o warunkach zabudowy. Podziału geodezyjnego tej nieruchomości dokonały Pani oraz AA.

W wyniku podziału powstało 9 działek o nr geodezyjnych od X/32 do X/40. A następnie w 2021 r. był kolejny podział geodezyjny.

W 2021 r. wystąpiła Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek X/40, X/27, X/30, X/31. To Pani wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek. Z wnioskiem o podział ww. działek, dla których wydana została decyzja o warunkach zabudowy, wystąpiły Pani oraz AA.

W wyniku podziału ww. działek powstało 65 nieruchomości – X/30 podzielono na działki od nr X/69 do X/77; X/31 podzielono na działki od nr X/78 do X/886; X/27 podzielono na działki od nr X/87 do X/119; X/40 podzielono na działki od nr X/120 do X/133.

Pani wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z 2010 r. i 2021 r. Dotyczyły one budowy domów jednorodzinnych i jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

W wyniku zniesienia współwłasności w 2022 r. przypadły Pani czterdzieści trzy działki: osiem o nr od X/120 do X/127, trzydzieści trzy o nr od X/ 87 do X/119 (w tym 1 to droga wewnętrzna), droga dojazdowa – dwie działki o nr X/32 i X/26.

Użyte przez Panią sformułowanie w odniesieniu do zniesienia współwłasności: „mój udział przewyższał 700 zł”, oznacza, że wartość majątku, który Pani nabyła w wyniku zniesienia współwłasności przewyższał wartość Pani udziału w majątku, który podlegał podziałowi.

Żadna z działek mających być przedmiotem sprzedaży nie była związana z Pani ewentualną działalnością gospodarczą i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pani firmy i nie podlegała amortyzacji.

Nie ogłaszała/nie ogłasza/nie będzie ogłaszała Pani sprzedaż nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu; nie podejmowała/nie będzie podejmować Pani innych działań marketingowych wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Pani mąż postawił na działce X/120 tablicę: sprzedam działkę ze swoim nr telefonu, by zrobić rozeznanie rynku. I to była jedyna informacja o ewentualnej możliwości sprzedaży nieruchomości. Potencjalny kupiec sprawdził nieruchomość na Y i zadzwonił do męża.

Planuje Pani sprzedać działki o nr od X/120 do X/123. W przypadku braku środków finansowych dopuszcza Pani możliwość zbycia wszystkich Pani nieruchomości w (…). Nie posiada Pani obecnie innych nieruchomości, które chciałaby Pani sprzedać.

Wcześniej nie sprzedawała Pani innych nieruchomości, oprócz wymienionych we wniosku.

Pytanie

Czy związku z tą sprzedażą okres pięcioletni do zapłaty podatku dochodowego należy liczyć od zakupu nieruchomości czy też od zniesienia współwłasności w 2022 r. Jeśli od 2022 r., to czy tylko od kwoty 700 o jaką zwiększył się Pani udział?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, transakcja sprzedaży nieruchomości nie podlega podatkowi od osób fizycznych, gdyż od nabycia nieruchomości minęło więcej niż 5 lat. Data zniesienia współwłasności (3,5 roku temu) nie ma znaczenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy, zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że w latach 2008-2010 kupiły Panie (Pani oraz Pani koleżanka) kilka działek rolnych zlokalizowanych obok siebie. Nieruchomości kupowała Pani z intencją lokaty majątku osobistego, by budować schedę dzieciom. Nabywała Pani działki na współwłasność z koleżanką, gdyż przy zakupie pierwszej z nieruchomości nie miała Pani wystarczających środków finansowych na pokrycie całości transakcji. Ponieważ współwłaścicielka nieruchomości była od Pani starsza postanowiła Pani znieść współwłasność. Notariusz zasugerował aby przed jej zniesieniem dokonać podziału nieruchomości na mniejsze. W 2010 r. na Pani wniosek gmina wydała decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki X/28. Następnie nastąpił podział tej działki, w wyniku którego powstało 9 działek. Po podziale sprzedała Pani kilka z wydzielonych nieruchomości w związku z tym, że potrzebowały Panie środków na przebudowę rowu melioracyjnego. Ponadto zamieniły Panie jedną działkę aby uzyskać dostęp do drogi gminnej. W 2021 r. wystąpiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek. Po uzyskaniu tej decyzji doszło do podziału tych działek, w wyniku którego powstało 65 działek. W 2022 r. została zniesiona współwłasność działek. W wyniku zniesienia współwłasności przypadły Pani 43 działki.

Aktualnie zastanawia się Pani nad sprzedażą czterech działek. Dopuszcza Pani możliwość sprzedaży wszystkich działek w przypadku braku środków finansowych.

Nieruchomości przed podziałem leżały odłogiem, nie prowadziła Pani na nich działalności rolniczej. Grunty te nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Po podziale i zniesieniu współwłasności wszystkie działki zaczął wykorzystywać rolniczo Pani mąż. W odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Nie ogłaszała Pani zamiaru sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu. Informacja o sprzedaży działek została umieszczona na tablicy postawionej na jednej z działek. Nie sprzedawała Pani innych nieruchomości oprócz opisanych we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie przez Panią nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W szczególności art. 155 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Stosownie zaś do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1)  podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2)  wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości w pierwszej kolejności zauważyć należy, że 1/2 udziału w prawie własności działek nabyła Pani na podstawie umów sprzedaży. Następnie nieruchomości te zostały podzielone na mniejsze działki i została zniesiona współwłasność tych nieruchomości. Jak Pani wyjaśniła wartość majątku, który Pani nabyła w wyniku zniesienia współwłasności przewyższał wartość Pani udziału w majątku, który podlegał podziałowi. Ponadto zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Wyjaśniam, że czynność zniesienia współwłasności należy rozpatrywać odrębnie dla każdej nieruchomości, w stosunku do której została zniesiona współwłasność. Zatem w odniesieniu do tej nieruchomości (działki, którą nabyła Pani na współwłasność), której wartość przed zniesieniem współwłasności odpowiadała bądź była wyższa od wartości tej nieruchomości nabytej po zniesieniu współwłasności nie nastąpi przysporzenie ponad posiadany udział, zatem nie nastąpi ponowne nabycie części tej nieruchomości.

Natomiast w odniesieniu do tej nieruchomości (działki, którą nabyła Pani na współwłasność), której wartość przed zniesieniem współwłasności była niższa od wartości tej nieruchomości po zniesieniu współwłasności nastąpi przysporzenie ponad posiadany udział, zatem nastąpi ponowne nabycie części tej nieruchomości.

Dlatego, sprzedaż działek, które nabyła Pani na współwłasność w latach 2008-2010 i następnie w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości (z której powstały te działki) wartość działek, które przypadły Pani, nie przekroczyła wartości Pani udziału w tej nieruchomości przed podziałem, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Natomiast, sprzedaż – do końca 2027 r. – działek, które nabyła Pani na współwłasność w latach 2008-2010 i następnie w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości (z której powstały te działki) wartość działek, które przypadły Pani, przekroczyła wartość Pani udziału w tej nieruchomości przed podziałem będzie stanowiła dla Pani źródło przychodu w części nabytej w wyniku zniesienia współwłasności, ponieważ od końca 2022 r. nie upłynie pięcioletni okres określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W pozostałej części sprzedaż tych działek, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu (liczonego od końca lat 2008-2010), o którym mowa w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.