Interpretacja 0112-KDIL2-1.4011.370.2026.2.KP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 11 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 11 maja 2026 r. (wpływ 11 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanów faktycznych

Nabycie nieruchomości w drodze darowizny.

W dniu (…) 2023 r. nabył Pan lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (dalej: „mieszkanie”) w drodze darowizny od rodziców. Darowizna została zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego w ustawowym terminie. Jako darowizna otrzymana od rodziców (I grupa podatkowa), nabycie było zwolnione z podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Odpłatne zbycie nieruchomości.

W dniu (…) 2023 r. dokonał Pan odpłatnego zbycia ww. mieszkania za cenę (…) zł. Zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a zatem dochód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o PIT”).

Podstawa obliczenia podatku (dochód) wynosi (…) zł, gdyż koszt nabycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny wynosi 0 zł (brak odpłatnego nabycia). Podatek należny wynosi (…) zł ((…) zł x 19%).

Złożone zeznanie podatkowe i deklaracja ulgi mieszkaniowej.

W ustawowym terminie złożył Pan zeznanie podatkowe PIT-39 za rok 2023, w którym wykazał Pan zamiar skorzystania ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT (tzw. ulga mieszkaniowa). Zgodnie z tym przepisem, wolny od podatku jest dochód w wysokości, który odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpowiednego zbycia. Cały przychód ze sprzedaży ((…) zł) zamierza Pan wydatkować na własne cele mieszkaniowe w terminie do dnia 31 grudnia 2026 r. (tj. w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie). Niezrealizowanie tego warunku skutkowałoby koniecznością zapłaty podatku w wysokości (…) zł wraz z odsetkami.

Planowany zakup działki budowlanej.

W ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych zamierza Pan nabyć działkę budowlaną przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Działka zostanie nabyta wyłącznie na Pana jako osobę fizyczną, bez żadnych współwłaścicieli. Cena nabycia działki wynosi (…) zł i przekracza wysokość środków własnych wnioskodawcy. W związku z tym zakup zostanie sfinansowany: (a) częściowo ze środków własnych pochodzących bezpośrednio z przychodu ze sprzedaży mieszkania oraz (b) częściowo z pożyczki prywatnej udzielonej przez osobę fizyczną lub podmiot prywatny (inwestora), na warunkach rynkowych, udokumentowanej stosowną umową. Pożyczkodawca nie będzie figurował w księdze wieczystej jako współwłaściciel. Natomiast jego wierzytelność zostanie zabezpieczona hipoteką umowną na nabytej działce.

Planowana inwestycja deweloperska.

Po nabyciu działki planuje Pan zrealizowanie na niej inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku mieszkalnego z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży. Inwestycja prowadzona będzie w ramach odrębnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (spółki celowej), której będzie Pan wspólnikiem. Rozważany model współpracy zakłada, że działka pozostanie w majątku osobistym wnioskodawcy (nie zostanie wniesiona aportem do spółki), natomiast spółka celowa będzie realizowała budowę na podstawie umowy o realizacje inwestycji zawartej z wnioskodawcą jako właścicielem gruntu. W celu sfinansowania robót budowlanych spółka celowa zamierza ubiegać się o kredyt deweloperski. W tym kontekście konieczne może być ustanowienie hipoteki bankowej na działce należącej do wnioskodawcy, jako zabezpieczenia kredytu udzielonego spółce.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że na chwilę obecną nie planuje Pan zamieszkać w budynku mieszkalnym, który na działce planuje wybudować spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka celowa), której będzie Pan wspólnikiem.

Pytania

1.    Czy wydatek poniesiony na nabycie działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, sfinansowany częściowo ze środków własnych pochodzących z przychodu ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze darowizny, a częściowo z pożyczki prywatnej, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o PIT. uprawniający do zwolnienia z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

2.    Czy dla zachowania prawa do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wystarczające jest wydatkowanie na zakup działki budowlanej tylko tej części przychodu, która pochodzi bezpośrednio ze środków własnych, czy też konieczne jest, aby cała cena nabycia działki (również część sfinansowana z pożyczki) odpowiadała kwocie przychodu ze sprzedaży?

3.    Czy ustanowienie hipoteki na działce należącej do wnioskodawcy (osoby fizycznej) na rzecz banku lub osoby trzeciej, skutkuje utratą przez wnioskodawcę prawa do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?;

4.    Czy późniejsze wniesienie nabytej działki jako aportu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w celu realizacji inwestycji deweloperskiej skutkuje utratą prawa do ww. zwolnienia podatkowego? (pytanie zadawane z ostrożności procesowej, jako alternatywa dla modelu opisanego w pkt 5 stanu faktycznego)?

5.    Czy dla zachowania prawa do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT konieczne jest faktyczne zamieszkanie w nieruchomości wybudowanej na nabytej działce, czy wystarczające jest przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniowa nawet jeśli lokale w wybudowanym budynku zostaną przeznaczone do sprzedaży na rzecz osób trzecich?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 1, nabycie działki budowlanej sfinansowane częściowo z pożyczki prywatnej stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o PIT. Przepis ten nie uzależnia prawa do zwolnienia od źródła finansowania zakupu decydujące jest, że jest Pan nabywcą (właścicielem) działki i że działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Okoliczność, że część ceny pochodzi z pożyczki, nie pozbawia wydatku charakteru wydatku na własne cele mieszkaniowe.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 2, zwolnienie przysługuje w proporcji odpowiadającej udziałowi środków własnych (pochodzących ze sprzedaży mieszkania) w całkowitej cenie nabycia działki. Część sfinansowana z pożyczki nie powinna być traktowana jako wydatek na cele mieszkaniowe w rozumieniu ww. przepisu chyba że pożyczka zostanie spłacona ze środków pochodzących ze sprzedaży. Wnosi Pan o potwierdzenie prawidłowości tego stanowiska.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 3, samo ustanowienie hipoteki na nieruchomości należącej do Pana na rzecz banku jako zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce nie stanowi zbycia nieruchomości ani innego zdarzenia skutkującego utratą prawa do zwolnienia. Hipoteka jest jedynie ograniczonym prawem rzeczowym o charakterze zabezpieczającym i nie przenosi własności ani posiadania nieruchomości.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 4, wniesienie działki aportem do spółki stanowi odpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu przepisów podatkowych, co może skutkować utrata zwolnienia. Wnosi Pan o jednoznaczne potwierdzenie skutków podatkowych takiego działania, w szczególności czy utrata zwolnienia nastąpiłaby jedynie w proporcji do wartości aportu przekraczającej wydatkowany przychód.

W Pana ocenie, w odniesieniu do pytania nr 5, zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w zakresie nabycia działki budowlanej ma charakter celowy, wystarczające jest przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową. Przepis nie wymaga, aby wnioskodawca osobiście zamieszkał w wybudowanym budynku. Stanowisko to potwierdzają liczne interpretacje indywidualne wydane przez KIS. Wnosi Pan o potwierdzenie prawidłowości tego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Stosownie do art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 2023 r. nabył Pan lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość w drodze darowizny od rodziców. Następnie, w tym samym roku, dokonał Pan odpłatnego zbycia tej nieruchomości. W złożonym zeznaniu podatkowym PIT-39 wykazał Pan zamiar skorzystania ze zwolnienia podatkowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych poprzez wydatkowanie całego przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedanej nieruchomości należy wskazać, co następuje:

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Według art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały m.in. w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Według art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Zawarte w tym artykule wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma zatem charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

·      dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz

·      udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Należy podkreślić, że zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko poniesienie wydatków w określonym terminie i na cele mieszkaniowe opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wystarczające jest samo nabycie nieruchomości lub prawa określonych typów. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest sam zakup określonego prawa (takiego jak samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie itd.).

Jednocześnie prawo do ulgi mieszkaniowej nie zostało uzależnione od zamieszkania w nim przez podatnika na stałe.

Przepisy prawa podatkowego, ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określają też, w sytuacji spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, minimalnego okresu, po którym podatnik może przenieść prawo własności nieruchomości, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi. Prawa do zwolnienia nie traci zatem podatnik, który np. nabył grunt pod budowę budynku mieszkalnego lub udział w takim gruncie, a następnie przedmiotowy grunt zbył w drodze umowy darowizny lub sprzedaży, np. z powodu zmieniających się okoliczności życiowych, zdrowotnych, finansowych oraz zawodowych, które niejednokrotnie generują konieczność zmiany miejsca zamieszkania lub pobytu podatników, a w konsekwencji również zmianę pierwotnych planów co do przeznaczenia posiadanych nieruchomości.

Jednocześnie jednak należy wskazać, że wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na nabycie innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z opisu sprawy wynika, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości darowanej Panu przez rodziców zamierza Pan wykorzystać na nabycie działki budowlanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Po nabyciu działki planuje Pan zrealizować na niej inwestycję deweloperską polegającą na budowie budynku mieszkalnego z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży. Inwestycja będzie prowadzona w ramach odrębnej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której będzie Pan wspólnikiem. W celu sfinansowania robót budowlanych spółka zamierza ubiegać się o kredyt deweloperski. Nie zamierza Pan zamieszkać w budynku jaki spółka celowa planuje wybudować na działce budowlanej.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia.

W celu doprecyzowania tych pojęć uprawnione jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538).

Gruntami pod budowę budynków mieszkalnych są przede wszystkim działki budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.

Oznacza to, że aby skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, działka, na zakup której zostały wydatkowane środki ze sprzedaży nieruchomości, musi być działką pod budowę budynku mieszkalnego.

Należy podkreślić, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia nie wystarczy tylko sam fakt zakupu działki budowlanej, ale także jej zakup musi być związany z chęcią realizacji na danej działce własnych celów mieszkaniowych (poprzez zamiar budowy na działce budynku mieszkalnego).

Z przedstawionego przez Pana opisu sprawy wynika jednak, że nie planuje Pan zakupu działki budowlanej z zamiarem zaspokojenia na niej potrzeb mieszkaniowych. Wskazał Pan, że na działce budowlanej zostanie zrealizowana inwestycja deweloperska polegająca na budowie budynku mieszkalnego z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż. Podkreślił Pan, że nie planuje zamieszkać w ww. budynku mieszkalnym.

W tak przedstawionym stanie faktycznym nie można uznać, że zakup działki nastąpi w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nabycie gruntu stanowi element planowanej działalności inwestycyjnej, której celem jest osiągnięcie korzyści majątkowych związanych z budową i sprzedażą lokali mieszkalnych. Okoliczność, że działka jest działką budowlaną przeznaczoną zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową i że powstanie na niej budynek mieszkalny, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że wydatek służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Celem z jakim zamierza Pan nabyć ww. działkę nie jest – nawet odroczone – zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, lecz osiągniecie rezultatu gospodarczego. Podstawowym i wyłącznym celem nabycia gruntu jest realizacja przedsięwzięcia inwestycyjnego o charakterze zarobkowym.

Samo nabycie działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową przy jednoczesnym braku zamiaru wykorzystania jej w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz przy istnieniu od początku celu inwestycyjnego i zarobkowego nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że skoro – jak wskazał Pan w opisie sprawy – działka budowlana, którą zamierza Pan nabyć ma od początku służyć realizacji inwestycji deweloperskiej przez spółkę celową, której będzie Pan wspólnikiem, poprzez wybudowanie na niej budynku mieszkalnego z lokalami przeznaczonymi na sprzedaż – to wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup ww. działki nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z uwagi na powyższe, odpowiedź na pozostałe pytania jest bezzasadna. Pytania te dotyczą bowiem okoliczności, które mogłyby mieć znaczenie wyłącznie w przypadku uznania, że wydatek na nabycie działki uprawnia do skorzystania z powyższego zwolnienia. Skoro jednak przesłanka ta nie została spełniona, analiza wpływu częściowego nabycia działki z pożyczki prywatnej, ustanowienia hipoteki czy późniejszego wniesienia nieruchomości aportem do spółki pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.