Interpretacja 0112-KDIL2-1.4011.515.2026.2.KP

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 21 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 25 czerwca 2026 r. (wpływ 26 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W roku 2017 otrzymała Pani w darowiźnie od rodziców działkę nr 1 położoną w A i systemem gospodarczym rozpoczęła Pani budowę domu dwulokalowego z zamysłem, że w drugiej części zamieszkają Pani rodzice, ponieważ z racji wieku w perspektywie czasu będą wymagali opieki i dobrze byłoby mieć ich blisko siebie. Wszelkie podejmowane działania miały na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych oraz potrzeb Pani rodziny a wszystkie opisane poniżej czynności mieściły się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie miała Pani żadnego doświadczenia jeśli chodzi o budownictwo, ale ze względu na bardzo ograniczone środki finansowe większość prac wykonywała Pani we własnym zakresie albo z pomocą rodziny. Większość materiałów kupowała Pani na faktury imienne, często nawet na zwykłe paragony fiskalne a cała budowa odbywała się systemem gospodarczym i tylko niektóre prace, co do których nie miała Pani kompletnie żadnej wiedzy, wykonywali fachowcy.

W trakcie budowy rodzice stwierdzili, że dom który Pani buduje jest mało funkcjonalny i nie chcą zamieszkać w nim z Panią. W związku z powyższym, w (…) 2019 roku kupiła Pani kolejną działkę, na której postawiła Pani nowy budynek, który miał wyeliminować zakwestionowane przez rodziców niedogodności a ten dotychczasowy dokończyła Pani i sprzedała. Środki ze sprzedaży przeznaczyła Pani na budowę nowego domu, również dwulokalowego. Jednak w bardzo krótkim czasie okazało się, że Pani – na tamten czas (…)-letnia – babcia mocno podupadła na zdrowiu i trzeba będzie zamieszkać z nią wspólnie, aby móc sprawować opiekę nad nią. Budując ten dom nie brała Pani pod uwagę tego, że nawet niewielkie schody mogą być sporym problemem w funkcjonowaniu osoby starszej i przysparzać sporo problemów w sprawowaniu opieki nad nią. Dlatego podjęła Pani decyzję, że dokończy Pani budowę i sprzeda dom (sprzedaż pierwszej części w (…) 2019 r. a drugiej w (…) 2019 r.) i w (…) 2019 kupiła Pani kolejną działkę, na której postawiła Pani dom, w którym zamieszkuje Pani do dnia dzisiejszego, a który wybudowała Pani w taki sposób, aby spełniał Pani oczekiwania, zapewniał funkcjonalność i w którym można swobodnie poruszać się wózkiem inwalidzkim.

Koszty budowy Panią jednak trochę przerosły i nie miała Pani wystarczająco gotówki na wykończenie mieszkania, dlatego musiała Pani sprzedać drugą część domu (sprzedaż (…) 2020 r.) i częściowo przeznaczyć środki na wykończenie lokalu, w którym miała Pani zamieszkać a za pozostałą część w (…) 2020 r. kupiła Pani działkę o numerze 2.

Zakup działki podyktowany był chęcią zrealizowania Pani pierwotnego celu i stworzenia docelowego miejsca zamieszkania dla Pani i Pani rodziny, czyli budowy domu dwulokalowego. W krótkim czasie rozpoczęła Pani budowę. Rok 2020 nie był jednak dla Pani zbyt łaskawy, covid, trudne sytuacje rodzinne, utrata pracy przez męża spowodowały, że podjęła Pani decyzję o sprzedaży (sprzedaż obu lokali w (…) 2021 r.), gdyż uznała Pani, że nie będzie w stanie dźwignąć finansowo wykończenia i utrzymania tak dużego domu, dlatego została Pani zmuszona do odłożenia Pani planu na późniejszy czas.

Środki ze sprzedaży tej ostatniej nieruchomości w dużej części przeznaczyła Pani na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych kupując w dniu (…) 2022 r. działkę budowlaną nr 3 w A. Jednak na chwilę obecną trwają na tym obszarze czynności związane ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i dopiero po jego ustaleniu będzie możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę. W związku z powyższym w dniu (…) 2024 r. kupiła Pani lokal mieszkalny w bloku położony w (...), gdzie planuje Pani w niedługim czasie zamieszkać do czasu wybudowania domu.

Od pozostałej kwoty, czyli tej której z powodu braku pozwolenia na budowę nie wydatkowała Pani na zakup materiałów budowlanych, odprowadziła Pani podatek w wysokości 19% ((…) zł).

Sprzedane przez Panią domy były na tamten czas atrakcyjne cenowo, ponieważ celem sprzedaży nie było osiągnięcie zysku a odzyskanie zainwestowanych środków, których potrzebowała Pani na budowę domu, który spełniałby Pani oczekiwania. Zmiany decyzji spowodowane były zdarzeniami losowymi oraz rosnącymi wymaganiami, które zmieniały się wraz ze zdobywanym doświadczeniem budowlanym oraz dynamiczną odpowiedzią na zmieniające się, trudne potrzeby życiowe i rodzinne.

Nadmienia Pani, że w każdym przypadku w momencie budowy intencją było wykorzystanie całej nieruchomości dla potrzeb własnej rodziny, ale realia życia codziennego niestety zmieniały założony plan. Budowa domu na działce 3 jest Pani celem w dążeniu do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i stworzenia przestrzeni, w której będzie Pani mogła żyć wraz z rodziną.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani co następuje.

Od (…) 2021 r. prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków mieszkalnych.

W okresie, którego dotyczy wniosek nie prowadziła Pani działalności gospodarczej.

Wszystkie lokale budowane były z zamiarem wykorzystania ich w celach osobistych czyli w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych z uwzględnieniem zmieniających się potrzeb członków Pani rodziny czyli niepełnosprawności babci i podeszłego wieku rodziców.

Żaden z lokali nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Żaden z lokali nie był przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Pierwszy dom wybudowany na działce nr 1 w A nie został przez Panią zamieszkały, ponieważ w trakcie budowy okazało się, że jest mało funkcjonalny i rodzice, którzy mieli z Panią tam zamieszkać nie będą w stanie tam funkcjonować ze względu na różnego rodzaju ograniczenia. Dlatego dokończyła Pani budowę i dom został sprzedany.

Ze środków uzyskanych ze sprzedaży wybudowała Pani drugi dom na działce nr 4 w A. Tam także nie zdążyła Pani zamieszkać, ponieważ w trakcie budowy Pani (…)-letnia babcia bardzo mocno podupadła na zdrowiu i trzeba było zamieszkać razem z nią, aby móc sprawować nad nią opiekę. Układ domu nie był jednak przystosowany do osoby z niepełnosprawnościami i poruszanie się na wózku inwalidzkim było praktycznie niemożliwe. W związku z powyższym postanowiła Pani jak najszybciej dokończyć budowę i sprzedać dom, aby wybudować kolejny spełniający oczekiwania osoby z niepełnosprawnościami.

Z uzyskanych ze sprzedaży środków wybudowała Pani dom na działce nr 5 w A. Połowę tego domu zamieszkuje Pani do dzisiaj. Drugą połówkę domu była Pani zmuszona sprzedać, ponieważ nie starczyło Pani środków na wykończenie mieszkania.

Za resztę kwoty zakupiła Pani w roku 2020 działkę nr 2 w A. Cały czas dążyła Pani do zrealizowania Pani pierwotnego celu i stworzenia docelowego miejsca zamieszkania dla siebie i swojej rodziny. Rozpoczęła Pani budowę, lecz trudna sytuacja rodzinna i utrata pracy przez męża spowodowało, że podjęła Pani decyzję o sprzedaży, gdyż uznała Pani, że nie dźwignie finansowo wykończenia i utrzymania tak dużego domu.

Za środki ze sprzedaży domu na działce nr 2 kupiła Pani mieszkanie w B, gdzie planuje Pani w najbliższych dniach zamieszkać oraz działkę budowlaną nr 3 w A.

Nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży każdego z domów/lokali będących przedmiotem wniosku. Informacja o chęci sprzedaży przez Panią domu rozpowszechniana była przez znajomych lub podczas spotkań okolicznościowych.

Potencjalni nabywcy zgłaszali się sami najczęściej z zapytaniem typu „słyszałem/am, że chce Pani sprzedać dom. Czy to prawda?" i w taki sposób znajdowali się klienci. A ponieważ celem sprzedaży nie było osiągnięcie zysku a dość szybkie odzyskanie zainwestowanych środków, to domy były atrakcyjne cenowo. W każdym przypadku zależało Pani bardzo na czasie, gdyż potrzebowała Pani środków na realizację tego głównego celu czyli wybudowania domu spełniającego Pani oczekiwania.

Jedyną nieruchomością, którą wcześniej Pani sprzedała, oprócz tych wymienionych we wniosku, był dom położony w C, który Pani mąż otrzymał w spadku od dziadków jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego.

W posiadanie tej nieruchomości weszła Pani w roku 2006 przez rozszerzenie wspólności małżeńskiej.

W domu tym mieszkała Pani wraz z Pani rodziną przez ponad 6 lat.

Wszystko odbywało się w ramach majątku prywatnego.

Nieruchomość zaspokajała Pani cele mieszkaniowe.

Dom w A sprzedała Pani (…) 2017 r. Przyczyną sprzedaży była chęć wybudowania nowego domu, gdyż dotychczasowy budynek był stary i wymagał gruntownego remontu a także zmiana lokalizacji, aby zamieszkać bliżej babci i rodziców.

Została sprzedana tylko ta jedna nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym.

Środki zostały przeznaczone na budowę domu na działce nr 1 w A.

W ramach majątku prywatnego nie posiada Pani nieruchomości, które są przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

W ramach działalności gospodarczej posiada Pani nieruchomość w celu dalszej odsprzedaży (stanowiącą dla Pani towar handlowy), gdyż w obecnym czasie prowadzi Pani działalność związaną ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i ich sprzedażą.

W ramach majątku prywatnego nie posiada Pani nieruchomości, które są przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

Działka nr 3 stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu (…), co potwierdza decyzja Burmistrza Miasta i Gminy B z dnia (…) roku (w załączeniu). Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, o którym wspominała Pani we wniosku, dotyczy jedynie wyznaczenia nowej linii zabudowy.

Nieruchomość (działka 3) powstała z podziału działki nr 6 położonej w obrębie A objętej obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą nr (…) Rady Miasta i Gminy B z dnia (…) 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na gruntach wsi A, który opublikowany został w Dzienniku Urzędowym Woj. (…) nr (…) z dnia (…) 2005 r. poz.(…).

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym wydatki, pochodzące ze sprzedaży domu wybudowanego na działce nr 2, które zostały przeznaczone na zakup działki budowlanej nr 3 przy ul. (...) oraz mieszkania przy ul. (...) w B mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, co uprawnia do zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, wydatki poniesione na zakup działki budowlanej nr 3 w A oraz lokalu mieszkalnego w B stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT. Fakt ten uprawnia do zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Pani działania w zakresie budowy domu mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym w celu stworzenia docelowego miejsca zamieszkania dla siebie i swojej rodziny. Każda budowa była osobnym procesem życiowym, a nie powtarzalnym cyklem produkcyjnym nastawionym na zysk a zmiany decyzji spowodowane były zdarzeniami losowymi oraz rosnącymi wymaganiami, które zmieniały się wraz ze zdobywanym doświadczeniem budowlanym oraz dynamiczną odpowiedzią na zmieniające się, trudne potrzeby życiowe i rodzinne.

Budowa domu dwulokalowego była podyktowana chęcią zamieszkania blisko rodziny w celu zapewnienia w przyszłości wzajemnej opieki. Ostatecznie jednak plany te uległy zmianie z przyczyn niezależnych, co zmusiło Panią do sprzedaży i pozwoliło odzyskać zainwestowany kapitał potrzebny do zrealizowania zamierzonego celu czyli zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Od 2020 roku mieszka Pani w jednym z wybudowanych lokali, lecz już teraz wie Pani, że dom dwulokalowy i stosunkowo mała działka nie zapewnia Pani i Pani rodzinie oczekiwanej prywatności. To skłoniło Panią do zakupu dużej działki o powierzchni (…) m² (działka nr 3 przy ul. (...) w miejscowości A), na której będzie mogła Pani wybudować wolnostojący dom jednopoziomowy pozbawiony barier architektonicznych. To właśnie zakup tej działki jest celem, który pozwoli Pani wybudować dom, który zapewni Pani bezpieczeństwo i w którym będzie Pani mogła zamieszkać razem z rodziną i funkcjonować w komfortowych warunkach pozbawionych barier architektonicznych, gdyż przez ostatnie kilka lat życie uświadomiło Pani jak istotna to jest kwestia kiedy ma się pod opieką osobę starszą czy niepełnosprawną.

Przy sprzedaży wybudowanych przez Panią lokali nie korzystała Pani z profesjonalnego biura pośrednictwa, gdyż nie to było Pani celem. Decyzja o sprzedaży zapadała w chwili kiedy zachodziły konkretne zmiany bądź przeszkody w życiu rodzinnym. Informacja o chęci sprzedaży przez Panią domu rozpowszechniona była głównie przez znajomych a ponieważ Pani celem nie było osiągnięcie zysku, tylko odzyskanie zainwestowanych środków, domy były atrakcyjne cenowo, co pozwoliło w miarę szybko znaleźć kupujących.

Wszystkie Pani działania były motywowane wyłącznie chęcią poprawy własnych warunków bytowych, a nie chęcią osiągnięcia zysku. Fakt, że proces ten przebiegał w kilku etapach, wynikał z ograniczeń finansowych oraz bardzo dynamicznie zmieniającej się sytuacji rodzinnej, co mieści się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wskazać, że pomimo, że w złożonym wniosku Pani wątpliwości dotyczą kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości, to jednak w pierwszej kolejności tut. Organ odniesie się do zakwalifikowania tej sprzedaży do określonego źródła przychodu. Ma ono bowiem decydujące znaczenie do sposobu rozliczenia uzyskanych przychodów, a w konsekwencji do ustalenia, czy w opisanej sytuacji możliwe jest rozpatrywanie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-     odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-     zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-        zarobkowym celu działalności,

-        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Zatem, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji, dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 marca 2022 r. sygn. akt I SA/Po 703/21 (orzeczenie prawomocne):

Zatem, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań towarzyszących związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, a także zrealizowanych i planowanych przez Panią działań po zbyciu ww. nieruchomości.

W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, przedstawiona we wniosku i jego uzupełnieniu Pani aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. Czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mają one charakter profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i nie mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności tej sprawy wskazują, że działania podjęte przez Panią w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości oraz sposobu wykorzystania środków jakie uzyskała Pani ze sprzedaży nieruchomości są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że w latach 2017-2021 nabywała Pani działki budowlane, budowała Pani na nich budynki mieszkalne i w krótkich odstępach czasu sprzedawała je Pani. W 2017 r. otrzymała Pani od rodziców działkę nr 1, na której wybudowała Pani dwulokalowy budynek mieszkalny. Budynek ten sprzedała Pani i w 2019 r. kupiła Pani kolejną działkę, na której wybudowała Pani dwulokalowy budynek mieszkalny. Budynek ten również został przez Panią sprzedany a za pieniądze uzyskane ze sprzedaży, w tym samym roku (2019), kupiła Pani kolejną działkę i wybudowała Pani na niej budynek mieszkalny. W jednej części tego budynku mieszka Pani do dziś natomiast drugą część budynku sprzedała Pani w 2020 r. a za część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży kupiła Pani następną działkę (nr 2). Na tej działce również wybudowała Pani dwulokalowy budynek mieszkalny , który sprzedała Pani w (…) 2021 r. W żadnym z tych budynków mieszkalnych (poza tym, w którym do dziś Pani mieszka, stanowiącym część budynku mieszkalnego wybudowanego w 2019 r.) nie realizowała Pani własnych celów mieszkaniowych.

Zatem, ogół działań, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel wykorzystania przez Panią środków ze sprzedaży wskazują, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie bez znaczenia dla okoliczności niniejszej sprawy jest również fakt, że od (…) 2021 r. prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków mieszkalnych.

W analizowanej sprawie każdorazowo dochodziło do nabycia nieruchomości, realizacji procesu inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu budynku mieszkalnego, a następnie jego zbycia w relatywnie krótkim czasie, po czym środki uzyskane ze sprzedaży były angażowane w kolejną inwestycję tego samego rodzaju. Powtarzalność tego schematu oraz sposób wykorzystania osiąganych środków wskazują, że czynności te nie miały charakteru incydentalnego ani przypadkowego, lecz stanowiły zaplanowaną aktywność ukierunkowaną na osiąganie przychodów.

W konsekwencji można uznać, że w niniejszej sprawie Pani działania mają podłoże osiągnięcia korzyści finansowej (zysku) – w celu czerpania dochodów ze sprzedaży czy uniknięcia podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z przeznaczeniem przychodów w wymaganym ustawowo terminie na własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji, uniknęłaby Pani zapłaty podatku z rzeczonej sprzedaży nieruchomości. A zatem całokształt Pani działań, które – co prawda jak Pani wskazuje – dokonywała Pani w ramach majątku prywatnego, niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje profesjonalista zajmujący się sprzedażą nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Tak więc, w niniejszej sprawie Pani działania świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Panią czynności.

Wskazane wyżej okoliczności sprawy rozpatrywane we wzajemnym połączeniu dowodzą, że Pani działania wskazują na zarobkowy charakter czynności przez Panią podjętych, a więc zamiar finansowy i inwestycyjny – co stanowi cechę charakterystyczną działalności gospodarczej. Przedstawiony przez Panią opis sprawy świadczy o tym, że podjęto czynności noszące znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

O kwalifikacji opisanych czynności nie decydują wyłącznie wskazywane przez Panią okoliczności dotyczące sytuacji rodzinnej lub brak podejmowania działań marketingowych takich jak korzystanie z pośrednika nieruchomości czy prowadzenie szeroko zakrojonej reklamy. Istotne znaczenie ma bowiem całokształt podejmowanych działań oraz ich rzeczywisty charakter.

W świetle powyższego, należy przyjąć, że uzyskany przez Panią przychód ze sprzedaży lokali w budynku dwulokalowym usytuowanym na działce nr 2 należy zakwalifikować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem okoliczności wskazane w podaniu i jego uzupełnieniu prowadzą do wniosku, że Pani działania są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, nakierowanej na osiągnięcie zysku. Wszystkie ww. czynności – składające się na okoliczności sprawy – jednoznacznie wskazują, że podejmuje Pani działania w sposób profesjonalny (tak jak to czynią przedsiębiorcy, zajmujący się obrotem nieruchomościami) i nakierowane są one na uzyskanie przez Panią korzyści finansowej. Podejmowane przez Panią działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem. Czynności podjęte przez Panią, oceniane łącznie mają zatem wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

W konsekwencji, na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, należy przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozpatrywać w ramach działalności gospodarczej, a zatem spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany przez Panią z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza natomiast przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości.

Reasumując, przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży lokali w budynku mieszkalnym dwulokalowym znajdującym się na działce nr 2, należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, dochód z tej sprzedaży należy obliczyć i opodatkować w sposób właściwy dla tego źródła przychodów, a nie w sposób wskazany w art. 30e ust. 1 ww. ustawy.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a nie dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W myśl art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Odnosząc się natomiast do zakreślonych przez Panią zadanym pytaniem kwestii możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Podsumowując, przychód uzyskany przez Panią ze sprzedaży lokali w budynku mieszkalnym dwulokalowym znajdującym się na działce nr 2 należy zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym, skoro z tytułu sprzedaży ww. przedmiotowych nieruchomości uzyskała Pani przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.