Spółka kapitałowa (udziałowiec siedem gmin) wynajmuje lokale mieszkalne i niemieszkalne. Pobiera od najemców kaucję w wysokości 12-krotności miesięcznego czynszu. Po zakończeniu najmu kaucja jest waloryzowana zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów i zwracana najemcy, po ewentualnym potrąceniu należności za zużycie lokalu lub zaległe opłaty. W niektórych przypadkach najemca sam naprawia lokal,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązków informacyjnych ciążących na Państwu w związku ze zwrotem zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanów faktycznych
Są Państwo spółką kapitałową prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą w oparciu o wpis do rejestru przedsiębiorców KRS. Państwa udziałowcami jest siedem gmin, tj. (…). Prowadzą Państwo działalność w zakresie wynajmu, dzierżawy oraz zarządzania nieruchomościami własnymi oraz na zlecenie; działalność prowadzona jest w zakresie lokali mieszkalnych i niemieszkalnych.
Działając w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725), Kodeks cywilny, przed zawarciem umowy najmu naliczają Państwo Najemcy kaucję tytułem zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących Wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.
Wysokość kaucji stanowi wartość 12-krotnego czynszu. Wydanie lokalu następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego określającego jego stan, wyposażenie oraz stan ilościowy.
Po zakończeniu najmu kaucja jest waloryzowana zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów (…) oraz sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy rozliczający stopień zużycia wyposażenia lokalu wg średnich cen rynkowych z (…) na dzień rozliczenia najmu.
Kaucja po potrąceniu należności wobec Wynajmującego (np. zadłużenie w opłatach, zużycie techniczne lokalu, rozliczenie mediów) jest wypłacana na rachunek Najemcy.
Nadmieniają Państwo, że kwota zużycia lokalu jest kwotą naliczoną przez Wynajmującego a następnie odliczoną od zwaloryzowanej kaucji i taką kwotę otrzymuje Najemca, a czasami zdarza się że sam Najemca doprowadza lokal do stanu z momentu zawarcia umowy najmu i tym samym czyni ulepszenia w lokalu i wobec tego wypłacana jest kaucja bez potrąceń.
Ponadto, nadmieniają Państwo, że w umowie najmu widnieje zapis: „Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu Najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić Wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6e ust. 1, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy”.
Pytania
1. Czy rozliczając kaucję mieszkaniową zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zapisami umowy najmu, powinni Państwo wystawić PIT-11 Najemcy uwzględniając do przychodów różnicę pomiędzy uiszczoną kaucją na dzień zawarcia umowy najmu a kwotą wypłaconej zwaloryzowanej kaucji, pomniejszoną lub powiększoną o kwotę z rozliczenia zużycia wyposażenia technicznego lokalu?
2. Czy w sytuacji, w której Najemca doprowadzi lokal do stanu pierwotnego i tym samym poczyni ulepszenia w lokalu, będzie miał przychód z tytułu różnicy pomiędzy zużyciem technicznym lokalu a poniesionymi nakładami, który zostanie wykazany w PIT-11?
Państwa stanowisko w sprawie
W Państwa ocenie, kwota przychodów wykazanych w PIT 11 Najemcy, powinna obejmować różnicę pomiędzy uiszczoną kaucją na dzień zawarcia umowy najmu a kwotą wypłaconej zwaloryzowanej kaucji po rozwiązaniu umowy najmu, z uwzględnieniem kwoty zużycia technicznego lokalu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie między innymi w pkt 9 wymieniono „inne źródła”.
Zgodnie z art. 20 ust. 1 ww. ustawy:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Użyte w tym przepisie sformułowanie „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter przykładowy i stanowi katalog otwarty, zatem do tej kategorii można zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ww. ustawy.
Z treści powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód, uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia. Tak więc podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w wyniku których następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.
Na podmiotach dokonujących świadczeń z powyższego tytułu ciążą natomiast obowiązki informacyjne wynikające z art. 42a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne i ich jednostki organizacyjne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które dokonują wypłaty należności lub świadczeń, o których mowa w art. 20 ust. 1, z wyjątkiem dochodów (przychodów) wymienionych w art. 21, art. 52, art. 52a i art. 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku, od których nie są obowiązane pobierać zaliczki na podatek lub zryczałtowanego podatku dochodowego, są obowiązane sporządzić informację według ustalonego wzoru o wysokości przychodów i przesłać ją podatnikowi oraz urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika wykonuje swoje zadania, a w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2a, urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy w sprawach opodatkowania osób zagranicznych wykonuje swoje zadania.
Z wniosku wynika, że prowadzą Państwo działalność w zakresie wynajmu, dzierżawy oraz zarządzania nieruchomościami własnymi oraz na zlecenie. Działalność prowadzona jest w zakresie lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Działając w oparciu o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, przed zawarciem umowy najmu naliczają Państwo Najemcy kaucję tytułem zabezpieczenia pokrycia należności z tytułu najmu lokalu. Wysokość kaucji stanowi wartość 12-krotnego czynszu. Wydanie lokalu następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego określającego jego stan, wyposażenie oraz stan ilościowy. Po zakończeniu najmu kaucja jest waloryzowana zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów (…) oraz sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy rozliczający stopień zużycia wyposażenia lokalu. Kaucja po potrąceniu należności wobec Wynajmującego (np. zadłużenie w opłatach, zużycie techniczne lokalu, rozliczenie mediów) jest wypłacana na rachunek Najemcy.
Nadmieniają Państwo, że kwota zużycia lokalu jest kwotą naliczoną przez Wynajmującego a następnie odliczoną od zwaloryzowanej kaucji i taką kwotę otrzymuje Najemca, a czasami zdarza się że sam Najemca doprowadza lokal do stanu z momentu zawarcia umowy najmu i tym samym czyni ulepszenia w lokalu i wobec tego wypłacana jest kaucja bez potrąceń. Ponadto w umowie najmu widnieje zapis: „Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu Najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić Wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6e ust. 1, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy”.
Przystępując do oceny Państwa obowiązków związanych ze zwrotem zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, w pierwszej kolejności wskazać należy na zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725), które regulują kwestię kaucji mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy:
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy:
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
W myśl art. 6 ust. 4 ww. ustawy:
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 ww. ustawy:
Kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
Z kolei jak stanowi art. 36 ust. 2 ww. ustawy:
Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.
Wskazać należy także na art. 3581 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), stosownie do którego:
W razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie.
Powyższe uregulowanie stanowi wyjątek od powszechnie przyjętej zasady nominalizmu przewidzianej w § 1 art. 3581 ustawy Kodeks cywilny.
Przy czym istota waloryzacji świadczeń pieniężnych opiera się na założeniu, że ma ona na celu dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości ekonomicznej, jaką prezentowała wierzytelność pieniężna w chwili jej powstania. Celem waloryzacji jest więc przywrócenie jej – przynajmniej z pewnym przybliżeniem – początkowej wartości wierzytelności w zmienionych istotnie warunkach ekonomicznych.
Przy ocenie skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych należy wskazać, że w sytuacji, gdy kwota zwrotu kaucji jest wyższa od kwoty uprzednio wpłaconej, osoba fizyczna osiąga przysporzenie majątkowe, które stanowi przychód podlegający opodatkowaniu.
Kwota waloryzacji kaucji mieszkaniowej, stanowiąca różnicę pomiędzy zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej a kwotą kaucji mieszkaniowej uprzednio uiszczonej stanowi zatem dla Najemcy podlegający opodatkowaniu przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji są Państwo zobowiązani – na mocy art. 42a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – do sporządzenia i przekazania podatnikowi oraz właściwemu urzędowi skarbowemu stosownej informacji PIT-11 z tego tytułu.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości wyjaśniam, że niezależnie od tego czy Najemca sam doprowadza lokal do stanu pierwotnego, czy kwota zużycia lokalu jest potrącana przez Państwa z kwoty przysługującej Mu zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej, przychód podatkowy dla Najemcy jest taki sam.
Rozliczając zatem kaucję mieszkaniową zgodnie z obowiązującymi przychodami, w informacji PIT-11 jako przychód powinni Państwo wykazać kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy zwaloryzowaną kwotą kaucji mieszkaniowej (obliczoną zgodnie ze wskazanymi wyżej przepisami) a kwotą kaucji uiszczoną przez Najemcę na dzień zawarcia umowy najmu – bez pomniejszania lub powiększania jej o kwotę z tytułu rozliczenia zużycia wyposażenia technicznego lokalu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo