Interpretacja 0112-KDIL2-1.4011.540.2026.4.DJ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 22 czerwca 2026 r. (wpływ 22 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Składając niniejszy wniosek oświadcza Pan, że jest polskim rezydentem podatkowym, prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą i od 2011 roku jest czynnym podatnikiem VAT.

Państwo (tj. Pan z żoną) na prawach ustawowego ustroju majątkowego - wspólności ustawowej są właścicielami działki w (…), za którą w (…) 2020 r. uczestnicząc w licytacji komorniczej wpłacili rękojmię na jej zakup, a w (…) 2021 r. po wpłaceniu ceny nabycia nastąpiło przysądzenie własności tejże działki.

Działka ta była zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (stodołą).

Planował Pan wykorzystać nabytą nieruchomość na cele planowanego rozszerzenia działalności gospodarczej, ale nie wprowadził tej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ani też nie potraktował jej jako towar handlowy i nie wprowadził jej do księgi przychodów i rozchodów.

W (…) 2021 r. dokonał Pan rozbiórki obu budynków, a następnie w (…) 2021 r. uzyskał warunki zabudowy.

Następnie w latach 2021-2022 powstały projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji na tej nieruchomości polegającej na wybudowaniu budynku biurowego z częścią magazynową (dla świadczenia usług (…)) wraz z infrastrukturą techniczną, a następnie w roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji i w roku 2024 właściwy projekt budowlany.

W międzyczasie ponieśli Państwo nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej.

Z uwagi na bardzo długi okres pozyskania pozwolenia na budowę (decyzja (…) została wydana dopiero w dniu (…) 2025 r.) oraz znaczne pogorszenie koniunktury w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej podjęli Państwo decyzję o odstąpieniu od realizacji inwestycji oraz o sprzedaży działki wraz z pozwoleniem na budowę zewnętrznemu podmiotowi.

Żadne z ww. wydatków, ani też inne wydatki związane z tą nieruchomością nie były wprowadzane do ewidencji podatkowych na przestrzeni ww. okresów do dnia dzisiejszego włącznie zarówno w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w Pana działalności gospodarczej, jak i dla potrzeb podatku VAT, tzn. nie dokonywał Pan odliczeń podatku naliczonego wykazanego w fakturach nabycia ww. usług.

Należy zaznaczyć, że nabycie zabudowanej działki nr (…) nie było udokumentowane fakturą, na której byłaby wykazana kwota podatku VAT. Ponadto oświadcza Pan, że działka ta była własnością osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Oznacza to, że w wyniku zakupu tej nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony, ponieważ taki podatek na dokumencie nabycia nieruchomości nie został wykazany.

Wszystkie wydatki związane z ww. nieruchomością, w tym także za ogłoszenia w portalu (…) były ponoszone przez Pana, jednak, tak jak wspomniano wyżej żaden z tych wydatków nie był rozliczany w Pana ewidencji księgowej i VAT.

Jedynymi działaniami marketingowymi były ogłoszenia na wymienionym portalu. Nie zawierał Pan także umów z pośrednikami nieruchomości.

Wszystkie czynności związane z inwestycją na nieruchomości były wykonywane wyłącznie przez Pana. Także pozwolenia i decyzje związane z tą nieruchomością uzyskiwał wyłącznie Pan na swoje imię i nazwisko. Na nieruchomości tej miała być prowadzona działalność tylko przez Pana.

Planując prowadzenie działalności z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości planował Pan wybudować na niej budynek biurowy wraz z częścią magazynową, w której miały być magazynowane towary, które Pan sprzedaje, a sprzedaż tych towarów jest (i miała być po wybudowaniu ww. budynków) w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wszystkie z nabytych usług a także towarów udokumentowane zostały fakturami, w których jako nabywcę wymieniono Pana.

Zarówno Pan, jak i Pana żona oddzielnie, czy też wspólnie nie dokonywali dotychczas sprzedaży innych nieruchomości - planowana sprzedaż będzie pierwszą taką sprzedażą.

Działka, będąca przedmiotem wniosku nie była dotychczas przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość ta nie była dotychczas wykorzystywana do celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Przychód uzyskany przez Państwa ze sprzedaży działki zostanie wydatkowany w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na ich własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód ze sprzedaży wymienionej działki zamierzają Państwo wydatkować na nabycie nieruchomości gruntowej i na wybudowanie na niej budynku jednorodzinnego.

Po nabyciu nowej nieruchomości gruntowej i wybudowaniu budynku jednorodzinnego będą Państwo tą nieruchomość wykorzystywali w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych z zamiarem zamieszkania w niej.

Obecnie posiadają Państwo inną nieruchomość, w której aktualnie zamieszkują i realizują w niej własne cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

Zakup nieruchomości sfinansowali Państwo ze środków własnych pochodzących z majątku dorobkowego obu małżonków.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej ani też Pana żony.

Przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest sprzedaż (…). Nie prowadzi, ani też nie planuje Pan prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami w żadnym zakresie.

Pana żona nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Nabyta nieruchomość nabyta w roku 2021 została zakupiona na prawach współwłasności małżeńskiej.

Po nabyciu zabudowanej działki poniósł Pan szereg wydatków, w tym nakłady ma rozbiórkę obu budynków, usunięcie drzewa na działce, opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej oraz na pozwolenie na budowę. W dalszym ciągu ponoszone są wydatki związane z przyłączoną energią elektryczną, a także na ogłoszenia na portalu ogłoszeniowym, ale żadne z tych wydatków nie były i nie są wydatkami ponoszonymi w celu jakiegokolwiek uatrakcyjnienia działki przed jej ostateczną sprzedażą.

Oba budynki rozebrano w (…) 2021 r., natomiast na moment sprzedaży działka będzie nieruchomością niezabudowaną.

Dotychczas otrzymywane faktury i inne wydatki, na których jako nabywca wymieniony był Pan jako prowadzący działalność gospodarczą nie były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów tej działalności, a VAT naliczony wykazany w tych fakturach nie był ewidencjonowany w rejestrach VAT, a tym samym nie był odliczany w tej działalności. Ponieważ Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej, to wydatki te nie mogły być uwzględnione (rozliczone) przez nią w jakikolwiek sposób.

Nie planują Państwo na moment planowanej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dokonywać zmian w zakresie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

To, czy zbycie nieruchomości może zostać potraktowane jako zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest przedmiotem złożonego wniosku. Jeżeli zatem w wyniku wydanej interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że sprzedaż ta w związku z przedstawionym stanem faktycznym nosi cechy zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej przez Pana działalności, to zastosuje się Pan do tej interpretacji. Ponieważ Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej ani takiej nie podejmie na moment tej sprzedaży, to w jej przypadku można mówić wyłącznie o sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Jedynymi działaniami związanymi ze sprzedażą nieruchomości będącej przedmiotem wniosku są ogłoszenia w ogólnodostępnych portalach ogłoszeniowych o zamiarze sprzedaży. Ani Pan, ani też Pana żona nie prowadzą jakichkolwiek działań marketingowych w celach sprzedaży działki nr (...).

Tak, jak zaznaczono we wniosku posiadają Państwo na prawach współwłasności małżeńskiej - oprócz przedmiotowej działki – nieruchomość - dom jednorodzinny pod adresem podanym we wniosku, w którym realizują własny cel mieszkaniowy. Nieruchomość tą nabyli Państwo przed kilkoma laty. Własny cel mieszkaniowy realizowany jest w tej nieruchomości przez cały czas i będzie realizowany także do momentu planowanej sprzedaży działki nr (...), natomiast po sprzedaży tej działki i za uzyskane z tego tytułu środki planują Państwo nabycie innej nieruchomości, na której w ciągu 3 lat zostanie wybudowany dom jednorodzinny, w którym będą realizowali własny cel mieszkaniowy po sprzedaniu obecnie posiadanej nieruchomości, w której zamieszkują. Celem nabycia nowej działki ze środków uzyskanych zarówno ze sprzedaży działki nr (...) i obecnie posiadanego domu oraz wybudowanie na niej nowego domu jest polepszenie warunków mieszkaniowych. Nie planują Państwo nabywania innych nieruchomości, oprócz tej wymienionej, która ma zostać przeznaczona na realizację własnych celów mieszkaniowych i polepszenie warunków mieszkaniowych rodziny.

W dokumentach związanych z nabyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku, Pana żona figurowała tylko ze względu na uregulowania cywilnoprawne i obowiązujący w Państwa małżeństwie ustawowy ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

Wszelkie decyzje dotyczące wspólnego majątku oraz rodziny są w Państwa rodzinie podejmowane wspólnie przez oboje małżonków, stąd także takie działania, jak wydatki związane z usunięciem drzewa, opłatami przyłączeniowymi w zakresie energii elektrycznej, a także decyzja o odstąpieniu od realizacji inwestycji oraz o sprzedaży działki były i są podejmowane wspólnie w związku z panującym w rodzinie ustrojem małżeńskim. Oznacza to, że co prawda pierwotnym zamiarem związanym z nabyciem nieruchomości było planowane wykorzystanie - po wybudowaniu hali oraz części administracyjno-biurowej - tej inwestycji w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, jednak decyzje w każdym momencie posiadania tej nieruchomości były podejmowane wspólnie.

Decyzja o rezygnacji z zamierzenia inwestycyjnego znajduje oparcie zarówno w uregulowaniach cywilnoprawnych, prawie rodzinnym oraz Państwa ustroju małżeńskim, jak i w sposobie realizowania wszystkich wydatków i podejmowanych wspólnie decyzji w tej rodzinie.

Przedmiotowa nieruchomość nie była od chwili jej nabycia ani też nie jest do chwili obecnej, ani także nie będzie do momentu sprzedaży przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Jeżeli chodzi o zamiar zawarcia z przyszłym potencjalnym nabywcą przedmiotowej nieruchomości umowy przedwstępnej, to obecnie trudno to określić, ponieważ:

a)  jeżeli nabywca będzie dysponował własnymi środkami finansowymi w pełnej wysokości ustalonej ceny sprzedaży, to konieczność zawarcia umowy przedwstępnej prawdopodobnie nie wystąpi,

b)  natomiast, jeżeli przyszły nabywca będzie posiadał jedynie część środków na nabycie nieruchomości, to prawdopodobnie w celu uzyskania zewnętrznego finansowania na zakup zajdzie konieczność zawarcia umowy przedwstępnej,

c)  zarówno Pan, jak i Pana żona, w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej nie przewidują możliwości udzielenia nabywcy zgody na ponoszenie jakichkolwiek nakładów inwestycyjnych lub podobnych.

Jeżeli zostanie zawarta umowa przedwstępna, to zarówno Pan, jak Pana żona nie udzielą nabywcy działki żadnych pełnomocnictw w okresie od zawarcia umowy przedwstępnej do chwili zawarcia umowy przeniesieniowej (przyrzeczonej) do występowania w ich imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej działki. Także w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej nie udzielą Państwo żadnych pełnomocnictw i umocowań osobom trzecim do działania w ich imieniu w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej działki.

Działka nr (...) na moment sprzedaży nie będzie działką zabudowaną.

Na chwilę obecną nie mają Państwo wiedzy o tym, czy nabywca działki będzie zainteresowany projektem oraz pozwoleniem na budowę. Jeżeli wyrazi on takie zainteresowanie, to prawdopodobnie także w akcie notarialnym zostanie zamieszczona wzmianka o nabyciu przez kupującego działki wraz z projektem i pozwoleniem na budowę. W przypadku takiej wzmianki praktyka notarialna wskazuje na to, iż w akcie notarialnym nie wyszczególnia się odrębnych kwot za sprzedaż działki, za projekt i za pozwolenie na budowę, bowiem przedmiotem sprzedaży jest określona nieruchomość, a nie dodatkowe elementy, które składają się na ogólną cenę sprzedaży. Pytanie nr 3 dotyczy działki z projektem oraz z pozwoleniem na budowę.

Nabycie nowej nieruchomości gruntowej - w okresie 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpi zbycie niezabudowanej działki nr (...) będzie miało miejsce do Państwa majątku wspólnego, tj. w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nabycie tej nowej nieruchomości gruntowej nastąpi w Polsce i będzie realizowany na niej wspólny cel mieszkaniowy.

Nowa nieruchomość gruntowa w momencie zakupu będzie stanowiła grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Pytania

1)  Czy sprzedaż działki wraz z projektem oraz pozwoleniem na budowę będzie stanowiła w podatku od towarów i usług sprzedaż opodatkowaną tym podatkiem?

2)  Jeżeli okazałoby się, że sprzedaż tej działki będzie opodatkowana podatkiem VAT, to czy w związku z tym, że w stosunku do nabytych do tej pory towarów i usług, od których nie odliczył Pan podatku naliczonego w wysokości wymienionej w fakturach dokumentujących nabycie tych towarów i usług, będzie Pan uprawniony do skorygowania ewidencji i deklaracji VAT i żądania stwierdzenia nadpłaty za miesiące, w których ta nadpłata nastąpi? Czy w związku z tym, że miałby Pan prawo do skorygowania deklaracji w oparciu o przepisy art. 81 § 1 i § 2 OP zobowiązany jest Pan do złożenia wniosku (wniosków) o stwierdzenie nadpłaty?

3)  Czy jeżeli uznać, że sprzedaż ww. działki w opisanych okolicznościach nastąpiłaby nie w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana lecz z majątku prywatnego (co oznacza, że nie byłaby to sprzedaż w wykonywaniu działalności gospodarczej), tzn. nie korygowałby Pan kosztów uzyskania przychodów na podstawie faktur, z których wg pytania nr 2 odliczyłby podatek VAT (dokonując stosownych korekt w zakresie podatku naliczonego), to w okolicznościach wskazujących na to, że zbycie tej działki nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, Pan i Pana żona będą uprawnieni do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, tzn. będą mogli rozliczyć uzyskany przychód z tej sprzedaży z wydatkami, które poniosą na cele mieszkaniowe?

4)  Czy jeżeli uznać, że sprzedaży ww. działki nie można zakwalifikować jako sprzedaży z majątku prywatnego, to sprzedaż tą należy traktować w podatku dochodowym jak z działalności gospodarczej, a zatem przysługiwałoby Panu prawo do skorygowania w okresie bieżącym (tzn. w miesiącu sprzedaży) wydatków związanych z nabyciem ww. towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

W tym miejscu wskazuję, że niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (tj. odnosi się do zadanych przez Pana pytań nr 3 i 4). W zakresie podatku od towarów i usług (tj. w odniesieniu do pytań nr 1 i 2) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych)

Ad. 3.

Z uwagi na to, że nie wprowadził Pan przedmiotowej działki do ewidencji środków trwałych ani też nie uwzględnił nabycia tej działki oraz nabytych usług związanych m.in. z uzyskaniem warunków zabudowy i decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę w prowadzonej w poszczególnych latach książki przychodów i rozchodów (w kolumnie 10 wzgl. 11), należy uznać, że sprzedaż działki wraz z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę będzie stanowiła przychód, który nie będzie związany z wykonywaniem przez Pana działalności gospodarczej, a zatem będzie to przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej UPDOF), a tym samym w przypadku sprzedaży tej działki przed upływem 5 lat od końca roku, w którym działka ta została nabyta będą mogli Państwo skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF i przychód ten będzie mógł zostać pomniejszony o wydatki, które Pan wraz z żoną poniosą na cele mieszkaniowe.

Ad. 4.

Z uwagi na to, że wnioski zawarte w uzasadnieniu do pytania nr 3 przyjmuje Pan, że są prawidłowe, stanowisko do pytania nr 4 jest bezprzedmiotowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·      odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·      zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, jak stanowi art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle powyższego, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został objęty przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od tej zasady przewidziany został wyjątek, zgodnie z którym jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 522 ze zm.). Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.

Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 522 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej i legalnej definicji środków trwałych, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji. Definicja pojęcia środki trwałe wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a) tejże ustawy:

Co wymaga podkreślenia to fakt, że grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi są grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

W myśl bowiem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), grunty klasyfikuje się do grupy 0 „Grunty”, a budynki do grupy 1 „Budynki i lokale oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego”. Ponadto, oddzielne ujęcie w ewidencji jest konieczne również dlatego, że grunty nie podlegają amortyzacji.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wątpliwości Pana w niniejszej sprawie dotyczą m.in. kwestii, czy planowana sprzedaż, będącej przedmiotem zapytania nr 3 nieruchomości, będzie dla Pana stanowiła przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy w związku z przeznaczeniem tego przychodu na własne cele mieszkaniowe (nabycie nieruchomości gruntowej i wybudowanie na niej budynku jednorodzinnego) będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

W orzecznictwie przyjmuje się, że poprzez zaniechanie inwestycji należy rozumieć rezygnację z dalszego jej prowadzenia. Może to polegać na tym, że podatnik pomimo poniesienia pewnych wydatków odstępuje od zamiaru nabycia kompletnego środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej lub też rezygnuje z wytworzenia ich we własnym zakresie (E. Głębicka, Poniesione koszty zaniechanych inwestycji, ABC).

W analizowanej sprawie jednym z czynników decydujących dla oceny kwestii wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt jej nabycia w celu wykorzystania w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – chęci wykorzystania jej na cele planowanego rozszerzenia działalności gospodarczej. Planując prowadzenie działalności z wykorzystaniem przedmiotowej nieruchomości zamierzał Pan wybudować na niej budynek biurowy wraz z częścią magazynową, w której miały być magazynowane towary, które Pan sprzedaje a sprzedaż tych towarów jest (i miała być po wybudowaniu ww. budynków) w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług. I w tym zakresie zostały podjęte stosowne, aktywne działania, ciąg czynności zmierzających do osiągnięcia tego celu. Jak sam bowiem Pan m.in. wskazał: (…) w (…) 2021 r. dokonał Pan rozbiórki obu budynków, a następnie w (…) 2021 r. uzyskał warunki zabudowy. Następnie w latach 2021-2022 powstały projekt koncepcyjny oraz opracowanie warunków ochrony ppoż. dla planowanej inwestycji na tej nieruchomości polegającej na wybudowaniu budynku biurowego z częścią magazynową (dla świadczenia usług sprzedaży (…)) wraz z infrastrukturą techniczną, a następnie w roku 2023 powstała wizualizacja planowanej inwestycji i w roku 2024 właściwy projekt budowlany. W międzyczasie ponieśli Państwo nakłady na usunięcie drzewa na działce oraz na opłatę przyłączeniową dla energii elektrycznej.

Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podjął w tym celu szereg działań zmierzających do zrealizowania tego zamiaru.

Okoliczności podane we wniosku wskazują, że nieruchomość (działka zabudowana starym budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym) została nabyta na potrzeby prowadzonej działalności. Podjęte działania związane z przygotowaniem tej nieruchomości (wskazane wyżej) w celu wybudowania na niej budynku biurowego wraz z częścią magazynową (w której miały być magazynowane towary, które Pan sprzedaje) do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej – wyczerpuje przesłankę stanowiącą o ich „wykorzystywaniu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej” przez Pana. Podjęcie opisanych we wniosku czynności bezsprzecznie oznacza, że miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W momencie nabycia nieruchomości gruntowej powinna ona zostać ujęta przez Pana w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ spełniała definicję środka trwałego – była bowiem kompletna i zdatna do użytku.

Natomiast budynki na niej posadowione stanowiły tzw. „środek trwały w budowie”. Prowadzenie inwestycji na gruncie jest jego wykorzystywaniem w działalności.

Zauważam przy tym, że decyzja o rezygnacji z pierwotnego zamiaru dotyczącego sposobu wykorzystania nieruchomości powinna mieć następnie odzwierciedlenie w ewidencji środków trwałych przez formalne wycofanie tej nieruchomości ze składników majątkowych związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl bowiem powołanego już art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten wprowadza „mechanizm” wyodrębnienia z majątku prowadzonej działalności gospodarczej, np. niewykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości i „przesunięcia” jej do majątku prywatnego przedsiębiorcy z jednoczesnym określeniem po upływie jakiego czasu do jej odpłatnego zbycia stosuje się przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, sprzedaż nieruchomości (przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie), o której mowa we wniosku, należy rozpatrywać w kontekście przychodu z Pana działalności gospodarczej. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że nabyta nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Bez względu na to, czy został spełniony obowiązek wprowadzenia składnika majątku do tej ewidencji, czy też nie, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowi przychód z działalności gospodarczej.

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 ww. ustawy:

W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

Wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.

Odnosząc zatem treść przytoczonych wyżej uregulowań prawnych do przedstawionego we wniosku opisu sprawy, należy wskazać, że sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowić w całości dla Pana przychód z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast po stronie Pana żony nie powstanie przychód z rzeczonej transakcji sprzedaży.

W kwestii (również zakreślonej przez Pana zadanym pytaniem) możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym, stosownie do treści art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Z powyższego wynika zatem, że zwolnienie określone w cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Podsumowując, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości należy zakwalifikować wyłącznie do źródła przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakim jest Pana działalność gospodarcza. Tym samym, skoro, z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości uzyska Pan przychód z działalności gospodarczej – wobec powyższego, zwolnienie przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajdzie zastosowania.

Odnosząc się natomiast do zadanego przez Pana pytania nr 4, wskazać należy że w myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami. Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Powtórzyć należy, że w toku prowadzonej inwestycji może dojść do jej zaniechania. Z zaniechaniem inwestycji mamy do czynienia wówczas, gdy podatnik nie podejmuje kolejnych czynności związanych z prowadzonym procesem inwestycyjnym, pomimo że nie został on zakończony. Innymi słowy, jest to brak działania, zaprzestanie dokonywania następnych czynności, a w konsekwencji rezygnacja z podjętych wcześniej zamierzeń i odstąpienie od inwestycji – co ma miejsce w Pana przypadku. Inwestycje, to środki trwałe w budowie, za które rozumie się zaliczane do aktywów trwałych środki trwałe w okresie ich budowy, montażu lub ulepszenia. Obowiązujące uregulowania umożliwiają podatnikom zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych w związku z zaniechanymi inwestycjami, w dacie ich zbycia lub likwidacji.

Stanowi o tym art. 22 ust. 5e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Zatem, w okolicznościach niniejszej sprawy będzie Pan uprawniony do ujęcia w okresie bieżącym (tj. w miesiącu sprzedaży) w kosztach podatkowych wydatków na nabycie towarów i usług związanych z tą inwestycją.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie ze wskazaniem we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Pan jest Wnioskodawcą w niniejszej sprawie. Dlatego interpretacja stanowi odpowiedź na pytania w niej zawarte w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych tylko w odniesieniu do Pana osoby. Nie wywiera ona skutku prawnego dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.