Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Wnioskodawca wraz z żoną, objęci ustawową wspólnością majątkową, są właścicielami nieruchomości rolnej z zabudowaniami, składającej się z 5 działek. Nabycie współwłasności przez wnioskodawcę miało nastąpić na podstawie umowy małżeńskiej majątkowej z (...) grudnia 1996 r., rozszerzającej wspólność ustawową; wcześniej nieruchomość była wyłączną własnością żony. Małżonkowie zamierzają sprzedać ekspektatywę części nieruchomości o powierzchni nieprzekraczającej (...) m2, wraz z zabudowaniami i dojazdem, wydzieloną z działki nr (...). Budynki pochodzą z okresu przed II wojną światową. Służebność mieszkania i prawo użytkowania na rzecz teściów wygasły w 2017 r. i 2020 r. Grunty były użytkowane…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 29 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 15 lipca 2026 r. (wpływ 23 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych
Wspólnie z żoną (w Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój majątkowej wspólności ustawowej) są Państwo właścicielami m.in. nieruchomości rolnej z zabudowaniami, składającej się z 5 działek. Tytułem prawnym do tej nieruchomości jest umowa małżeńska majątkowa zawarta w dniu (...) grudnia 1996 r.
Zamierzają Państwo sprzedać ekspektatywę części nieruchomości, o powierzchni nieprzekraczającej (...) m2, wraz z zabudowaniami i dojazdem, która ma powstać z wydzielenia części jednej z Państwa działek o numerze (...). Działka ta opisana jest w rejestrze gruntów jako grunty orne zabudowane. Cała nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości przez Sąd Rejonowy zawarty był wpis prawa osobistego – służebność mieszkania i prawo użytkowania na rzecz Pana teściów, które wygasło z chwilą ich śmierci w 2017 r. i 2020 r. Budynki posadowione na tej działce (budynek mieszkalny, garaż, stodoła, chlew) zostały zbudowane w latach przed II wojną światową. Grunty wchodzące w skład tej działki były użytkowane rolniczo, z tego tytułu występował Pan do ARiMR o dopłaty bezpośrednie do produkcji rolnej. Ostatni wniosek o dopłaty składał Pan w 2025 r. Do roku 2014 w budynkach tych zamieszkiwali Pana teściowie (przytoczony wpis prawa osobistego w księdze wieczystej), od roku 2020 do chwili obecnej użytkuje je Pana syn na mocy umowy użyczenia.
Przy nabyciu omawianej nieruchomości (tak gruntu, jak i budynków) nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie posiadania przedmiotowych budynków nie ponosił Pan wydatków na ich ulepszenie, wykonane były jedynie, w roku 2012, niezbędne remonty, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej tych obiektów – od tych wydatków także nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Prowadzi Pan działy specjalne produkcji rolnej (uprawa w szklarniach ogrzewanych – rośliny ozdobne i rośliny pozostałe oraz uprawa w tunelach foliowych ogrzewanych – rośliny ozdobne). Działy specjalne produkcji rolnej rozlicza Pan zgodnie z decyzją urzędu skarbowego, dochód jest ustalany przy zastosowaniu norm szacunkowych dochodu. Z tytułu prowadzenia działów specjalnych produkcji rolnej jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Prowadzone przez Pana działy specjalne produkcji rolnej nie mają żadnego związku z tą nieruchomością, prowadzone są w sąsiednim powiecie.
Potencjalny nabywca sam zgłosił się do Państwa z propozycją kupna. Nie ogłaszał się Pan w żadnych środkach masowego przekazu, nie korzystał Pan z usług profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami. Nie dokonywał Pan podziału nieruchomości na kolejne działki (jedynie dla celów tej konkretnej sprzedaży trzeba będzie wydzielić z przedmiotowej działki nr (...) podlegającą transakcji ekspektatywę – potencjalny nabywca nie dysponuje środkami finansowymi na zakup całej działki). Nie występował Pan o warunki zabudowy, nie dokonywał Pan ulepszeń nieruchomości, takich jak np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie itp.
W uzupełnieniu wniosku podał Pan, co następuje.
Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość zabudowana (budynek mieszkalny murowany – jest trwale związany z gruntem, chlew murowany – jest trwale związany z gruntem, chlewik murowany – jest trwale związany z gruntem, garaż murowany – jest trwale związany z gruntem, stodoła drewniana – nie jest związana z gruntem plus grunt o powierzchni (...) ha) wydzielona z istniejącej działki zabudowanej nr (...).
Nie jest Pan w stanie podać dokładnej daty zamierzonej sprzedaży, jak zapewne wiadomo do kancelarii notarialnej nie wchodzi się jak do sklepu spożywczego, czynność taka wymaga ustalenia terminu z notariuszem. Pewne jest to, że transakcja będzie miała miejsce w roku 2026.
Nie dokonywał Pan i nie będzie w najbliższej przyszłości dokonywał innych sprzedaży nieruchomości.
Przedmiot sprzedaży nie był nigdy wykorzystywany w działalności gospodarczej – ponieważ nie prowadzi Pan JDG.
Przywołana przez Pana umowa małżeńska majątkowa (zawarta w formie aktu notarialnego) z dnia (...) grudnia 1996 r. dotyczyła „rozszerzenia przez małżonków majątkowej wspólności ustawowej na wszelkie ich majątki nabyte przed małżeństwem i w czasie jego trwania z jakiegokolwiek tytułu” – cytat z aktu notarialnego.
Własność (a dokładnie współwłasność) przedmiotu sprzedaży nabył Pan w dniu (...) grudnia 1996 r. na mocy opisanej umowy małżeńskiej majątkowej. Przedtem stanowiła ona wyłączną własność Pana żony.
Pytanie w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych
Czy omawiana transakcja będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?
W uzupełnieniu wniosku doprecyzował Pan pytanie podatkowe w ten sposób, że wyjaśnił Pan, iż przedmiotową transakcją będzie zbycie nieruchomości zabudowanej (budynek mieszkalny murowany – jest trwale związany z gruntem, chlew murowany – jest trwale związany z gruntem, chlewik murowany – jest trwale związany z gruntem, garaż murowany – jest trwale związany z gruntem, stodoła drewniana – nie jest związana z gruntem plus grunt o powierzchni (...) ha wydzielone z istniejącej działki zabudowanej nr (...))?
Pana stanowisko w sprawie w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych, po przeformułowaniu
W Pana ocenie, transakcja sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie to nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie miało miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) omawianej ustawy:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).
Stosownie do art. 31 § 1 tej ustawy, który stanowi, że:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zgodnie natomiast z art. 33 tej ustawy:
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Z kolei art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
W myśl zaś art. 47 § 1 ww. ustawy:
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
Na podstawie powyższego przepisu stwierdzam, że małżonkowie – poprzez zawarcie stosownej umowy – mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny. Ponadto, w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego. Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.
W tym miejscu wskazuję na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przykładowo, pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 13 maja 2016 r. sygn. akt II FSK 1110/14, stwierdzając, że:
Tak więc, skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy (…) wyzbyła się prawa do tej rzeczy.
Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków w drodze umowy rozszerzającej wspólność majątkową nie stanowi nabycia tego prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył prawo własności nieruchomości poprzez umowę rozszerzającą ustawową wspólność majątkową.
Jak Pan wskazał:
Własność (a dokładnie współwłasność) przedmiotu sprzedaży nabył Pan w dniu (...) grudnia 1996 r. na mocy opisanej umowy małżeńskiej majątkowej. Przedtem stanowiła ona wyłączną własność Pana żony.
Jednocześnie doprecyzował Pan, że:
Przywołana przez Pana umowa małżeńska majątkowa (zawarta w formie aktu notarialnego) z dnia (...) grudnia 1996 r. dotyczyła „rozszerzenia przez małżonków majątkowej wspólności ustawowej na wszelkie ich majątki nabyte przed małżeństwem i w czasie jego trwania z jakiegokolwiek tytułu” – cytat z aktu notarialnego.
Mając na uwadze powyższe, na gruncie opisanego zdarzenia pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia nieruchomości przez Pana żonę, a nie od daty notarialnego rozszerzenia wspólności majątkowej. Skoro nieruchomość została nabyta przez Pana żonę wcześniej niż (...) grudnia 1996 r., to pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, minął najpóźniej z końcem roku 2001.
Zatem, planowana w roku 2026 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, transakcja ta będzie dla Pana podatkowo neutralna i nie wystąpi u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z rzeczonego tytułu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest zagadnienie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast zagadnienie dotyczące podatku od towarów i usług jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo