Wnioskodawczyni, osoba fizyczna będąca na emeryturze, od 1986 roku jest właścicielką gruntów rolnych i leśnych. Grunty były czasowo uprawiane, później dzierżawione. W latach 2008-2009 sprzedała trzy działki rolne bez podziału, a w 2021 roku jedną działkę po podziale. Planuje w ciągu 10-15 lat sprzedać pozostałe grunty, w tym dużą działkę rolną kupioną w 1987 roku, którą zamierza podzielić na mniejsze, zmienić…
Interpretacja indywidualna po wyroku sądu
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
1. ponownie rozpatruję sprawę Pani wniosku z 1 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 października 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 206/22 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2025 r. sygn. akt II FSK 209/23 ; i
2. stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
1 września 2021 r. wpłynął Pani wniosek z 1 września 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismami, które wpłynęły 16 listopada 2021 r. – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Od 1986 roku Wnioskodawczyni jest wyłączną właścicielką gruntów rolnych i leśnych.
Do 1991 roku prowadzone były uprawy (…) jednak sytuacja rodzinna sprawiła, że od 1991 r. do 2013 r. ziemia nie była uprawiana. Od 2014 r. Wnioskodawczyni dzierżawi grunty na cele rolnicze. Są to duże działki (od (…) ha do (…) ha).
W 2008 r. Zainteresowana sprzedała część gruntów rolnych bez ich podziału i ustalania warunków zabudowy.
Do 2019 roku Wnioskodawczyni pracowała na etacie i przez kilka lat prowadziła jednocześnie jednoosobową firmę niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Zainteresowana nie przekroczyła progu podatku VAT.
Od 2019 r. Wnioskodawczyni jest na emeryturze i wynajmuje mieszkanie - wobec czego płaci podatek PIT-28 ((…) zł miesięcznie).
Zainteresowana jest osobą samotną, (…), dlatego planuje w ciągu najbliższych 10-15 lat sprzedać wszystkie posiadane grunty.
Część uzyskanych pieniędzy Wnioskodawczyni chce przeznaczyć na własne cele bytowe, pozostałą część zamierza przekazać w formie darowizny (…).
Po 2008 roku Zainteresowana nie znalazła chętnych na kupno wystawionych do sprzedaży działek z powodu ich dużej powierzchni.
Ponieważ obecnie możliwość sprzedaży dużych działek osobom niebędącym rolnikami jest mocno ograniczona Wnioskodawczyni zamierza przeznaczoną do sprzedaży działkę rolną ((…) ha), którą kupiła w 1987 roku, podzielić na 6-8 mniejszych z wydzieloną drogą dojazdową do każdej z nich a następnie - przez ustalenie warunków zabudowy przekształcić w budowlaną.
Aby informacja o chęci sprzedaży dotarła do jak największej liczby osób potencjalnie zainteresowanych, Wnioskodawczyni zamierza zamieścić ogłoszenie na internetowej platformie ogłoszeniowej.
Miejscowi rolnicy nie są zainteresowani kupnem dużych działek rolnych.
Ponadto w uzupełnieniu wniosku Zainteresowana udzieliła następujących odpowiedzi na pytania Organu:
Ilość sprzedanych w 2008 roku działek?
Odpowiedź: W 2008 r. została sprzedana 1 działka rolna o pow. (…) ha, w 2009 r. Wnioskodawczyni sprzedała (…) działki rolne: o pow. (…) ha oraz o pow. (…) ha.
Żadna z ww. działek nie była dzielona i nie miała warunków zabudowy.
W październiku 2021 r. Zainteresowana sprzedała 1 działkę o pow. (…) ha powstałą z podziału działki rolnej o pow. (…) ha na 5 mniejszych: (...) i (…) ha (droga dojazdowa). Następnie Zainteresowana wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wszystkich wydzielonych działek.
Czy w przyszłości planuje Pani sprzedaż innych działek oprócz wskazanej we wniosku o powierzchni (…) ha?
Odpowiedź: Tak.
W 2021- 2022 r. Wnioskodawczyni planuje sprzedać 6 działek rolnych:
1. pow. (…) ha;
2. pow. (…) ha;
3. pow. (…) ha;
4. pow. (…) ha (udział w drodze);
oraz 2 działki rolne z warunkami zabudowy uzyskanymi w 2008 r.:
5. pow. (…) ha;
6. pow. (…) ha.
Wszystkie ww. działki są niezabudowane, nieogrodzone, bez podłączeń do sieci: wodno-kanalizacyjnej, energetycznej, telefonicznej, gazowej, bez pośrednictwa firm.
Celem sprzedaży jest przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe i zabezpieczenie bytowe najbliższej rodziny. Decyzja Wnioskodawczyni o sprzedaży pozostałych (…) działek rolnych w perspektywie 10-15 lat nie jest ostateczna.
Alternatywą do przekazania darowizny po sprzedaży ww. działek najbliższej rodzinie jest ewentualne przekazanie ich w spadku (…).
Czy oprócz wskazanych we wniosku sprzedanych w (…) r. gruntów dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości?
Odpowiedź: Nie.
Czy dokonywała/ będzie dokonywała Pani do dnia sprzedaży jakichkolwiek czynności (poniosła/ poniesie nakłady) w celu przygotowania działki do sprzedaży?
Odpowiedź: Uzbrojenie terenu – nie, ogrodzenie – nie.
W 2008 r. Wnioskodawczyni uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla 2 działek o pow.: (...) (opłata skarbowa).
W 2021 r. Zainteresowana podzieliła działkę rolną o pow. (…) ha na 5 mniejszych: (...) i wymaganą drogę dojazdową o pow. (...) ha.
Następnie wystąpiła o wydanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Podział działki wiązał się z opłaceniem geodety uprawnionego ((…) zł). Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, (opłata skarbowa (…) zł). Celem było umożliwienie sprzedaży.
Przed podziałem nie było żadnego zainteresowania kupnem działki mimo ponad rocznego okresu ogłaszania w portalach internetowych.
Jeżeli do końca 2021 r. nie będzie zainteresowania kupnem działki o pow. (…) ha Zainteresowana planuje jej podział i uzyskanie warunków zabudowy w 2022 r. (ogłoszenie na portalach ogłoszeniowych o jej sprzedaży jest od ponad 7 lat).
Koszty geodety ok. (…) zł.
Koszty uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (…) zł.
Czy działka przeznaczona do sprzedaży była związana z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą i czy była wprowadzona do środków trwałych ?
Odpowiedź: Nie.
Pytanie
Czy sprzedaż, osobom prywatnym, bez udziału firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, działek przekształconych z jednej dużej rolnej ((…) ha) na mniejsze budowlane (6 do 8 działek + niezbędna droga dojazdowa) spowoduje w przyszłości konieczność opłacenia podatku PIT lub VAT ?
Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na ww. pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Pani stanowisko w sprawie (w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych)
W związku z faktem że:
· czas od nabycia do sprzedaży działek jest dłuższy niż 5 lat,
· nie jest Pani przedsiębiorcą,
· podział działek i ustalenie dla nich warunków zabudowy a następnie ogłoszenie na portalach internetowych nie ma na celu zwiększenia wartości gruntów i nie jest działaniem marketingowym a jedynie ma ułatwić ich sprzedaż,
ewentualne obciążenie Pani podatkiem PIT nie byłoby uzasadnione.
Interpretacja indywidualna
Rozpatrzyłem Pani wniosek – 30 listopada 2021 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0112-KDIL2-1.4011.817.2021.4.KB, w której uznałem Pani stanowisko za nieprawidłowe.
Interpretację doręczono Pani 3 grudnia 2021 r.
Skarga na interpretację indywidualną
29 grudnia 2021 r. (data nadania 21 grudnia 2021 r.) wniosła Pani skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
Wniosła Pani o:
1) uchylenie zaskarżonej interpretacji indywidualnej;
2) zasądzenie od organu skarżonego na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.
Postępowanie przed sądami administracyjnymi
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 20 października 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 206/22.
Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z 6 listopada 2025 r. sygn. akt II FSK 209/23 oddalił skargę kasacyjną. Natomiast postanowieniem z 3 lutego 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny sprostował oczywistą omyłkę pisarską zawartą w sentencji wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2025 r. sygn. akt II FSK 209/23, w ten sposób, że w miejsce: „decyzję Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej” należało wpisać: „interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej”.
Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 6 listopada 2025 r.
Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.):
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.
Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:
• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny i Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach;
• ponownie rozpatruję Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21 , 52 , 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:
- (pkt 3):
pozarolnicza działalność gospodarcza,
- (pkt 8):
odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na następujących przesłankach:
- zarobkowym celu działalności,
- wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
- prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z będącej przedmiotem Pani zapytania sprzedaży działek należy rozważyć, czy czynności tej sprzedaży nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
W tym miejscu należy odnieść się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 października 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 206/22 (dotyczącym przedmiotowej sprawy), w którym wskazano m.in. co następuje:
Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 lutego 2016 r. (III SA/Wa 951/15) na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym. Sąd zwrócił przy tym uwagę na przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. okres 5 lat między nabyciem a sprzedażą nieruchomości skutkujący powstaniem (bądź też nie) przychodu podatkowego.
W orzecznictwie wskazuje się, że wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych (…).
Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w cytowanym wyżej wyroku z 4 lutego 2016 r. przekroczenie tego okresu między nabyciem nieruchomości a jej sprzedażą, może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego faktycznych intencji co do celu nabycia nieruchomości. Oczywiście znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również okoliczności życiowe, w jakich znajduje się podatnik dokonujący transakcji, a które mogą mieć wpływ na jego decyzje, jak też indywidualne cechy przedmiotu sprzedaży. O kwalifikacji przychodu ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych, poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, czy skorzystanie z pośrednictwa profesjonalnego pośrednika. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.
Skład orzekający WSA rozpatrujący niniejszą sprawę zaaprobował zaprezentowane wyżej stanowisko.
Odnosząc się do Pani opisu sprawy, jak wywiódł WSA:
(…) we wniosku Skarżąca wyraźnie wskazała, że od 1986 r. (a zatem od bez mała 35 lat) jest wyłączną właścicielką gruntów rolnych i leśnych. Początkowo przez krótki okres (do 1991 r.) były one wykorzystywane na cele rolnicze. Następnie przez 22 lata ziemia nie była w ogóle zagospodarowana, zaś od 2014 r. grunty są dzierżawione na cele rolnicze. Z treści wniosku nie wynika jakoby na przestrzeni tych kilkudziesięciu lat Skarżąca nabyła jakiekolwiek inne nieruchomości gruntowe (…). W 2008 r. doszło natomiast do sprzedaży 1 działki rolnej, zaś w 2009 r. 2 działek rolnych, przy czym żadna z tych działek nie była dzielona i nie miała warunków zabudowy. Wyzbycie się tych - nabytych wiele lat wcześniej i wykorzystywanych rolniczo - pojedynczych składników majątku nastąpiło zatem po 22 latach licząc od chwili nabycia. Kolejna sprzedaż miała miejsce w 2021 r., a zatem po upływie kolejnych 12 lat od ostatniej sprzedaży. Jej przedmiotem była 1 działka powstała z podziału większej działki rolnej, dla której zwrócono się o wydanie warunków zabudowy. Jak sama Skarżąca wyjaśniła powodem podziału był brak zainteresowania (ze strony miejscowych rolników) kupnem dużych działek rolnych, a także prawne ograniczenia w sprzedaży dużych działek osobom niebędącym rolnikami. Obecnie Skarżąca planuje sprzedaż działki rolnej o powierzchni (…) ha, a w przypadku braku chętnych rozważa sprzedaż wydzielonych z niej mniejszych działek (6 do 8) i zmianę ich przeznaczenia z rolnych na budowlane.
Przede wszystkim o możliwości przypisania aktywności Skarżącej cech ciągłości nie może świadczyć fakt, iż (…) aktywność w zakresie szeroko rozumianego obrotu nieruchomościami istnieje już od pewnego czasu, tj. co najmniej od 2008 r., gdy sprzedała ona pierwsze nieruchomości. (…) Skarżąca długo (bo 22 lata) nie podejmowała żadnych działań związanych za sprzedażą posiadanych gruntów rolnych. Przez stosunkowo krótki czas uprawiała je rolniczo (taki zresztą zamiar przyświecał zakupowi), następnie przez wiele lat w ogóle z nich nie korzystała, by wreszcie w 2014 r. grunty te wydzierżawić w celu utrzymania walorów rolnych ziemi.
Nie można też zapominać, że dokonana w latach 2008-2009 sprzedaż dotyczyła zaledwie 3 działek rolnych, a sprzedaż kolejnej 1 działki nastąpiła dużo później, bo w 2021 r., czyli po upływie 12 lat od ostatniej sprzedaży.
Trudno zatem w okolicznościach przedmiotowej sprawy doszukiwać się (…) wystąpienia przesłanki ciągłości rozumianej jako powtarzalność ogółu podejmowanych przez podatnika działań - począwszy od zakupu działek aż po ich sprzedaż. Innymi słowy trudno uznać, by działania Skarżącej podejmowane w odstępie kilkudziesięciu czy kilkunastu lat układały się w celowy łańcuch, ciąg następujących po sobie konsekwentnych i zamierzonych czynności ukierunkowanych bezpośrednio na uzyskanie przychodu ze sprzedaży działek.
Nie można też powiedzieć, by przedstawiona we wniosku aktywność Skarżącej miała cechy zorganizowania. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy podział nieruchomości na mniejsze działki. Podział ten wymusiły bowiem uregulowania prawne wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 461). Ustawa ta wprowadziła mianowicie ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż (…) ha, stanowiąc, że jej nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny.
W niniejszej sprawie takiego chętnego kupca Skarżąca (jak zaznaczyła we wniosku) nie znalazła. To zadecydowało więc o podziale geodezyjnym nieruchomości i wystąpieniu o wydanie warunków zabudowy.
Działaniami tymi Skarżąca chciała zatem nie tyle doprowadzić do zwiększenia rynkowej atrakcyjności działek (…), co umożliwić ich sprzedaż wobec ustawowych trudności z pozyskaniem nabywcy.
Wobec powyższego zdaniem WSA:
Opisane działania poprzedzające planowaną sprzedaż (tj. podział, zmiana przeznaczenia) z całą pewnością nie dawały podstaw do przyjęcia, że mają one postać profesjonalną, podobną do tej jaka charakteryzuje podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami. Zwłaszcza, że Skarżąca nie podejmowała aktywnych działań zmierzających do upublicznienia oferty sprzedaży, zamierzając ograniczyć się w tym zakresie do zamieszczenia ogłoszenia na internetowej platformie ogłoszeniowej. Takie zachowanie, w szczególności w XXI wieku, nie wykracza poza zwykłe formy ogłoszenia i dalekie jest od działań marketingowych. (…) sprzedaż za pomocą Internetu jest absolutną codziennością i w żadnym razie nie jest czymś co wyróżnia działalność profesjonalną w obrocie nieruchomościami.
Co ważne Skarżąca nie podjęła też kroków mających na celu ogrodzenie czy uzbrojenie działek, a na decyzję o sprzedaży wpływ miały okoliczności życiowe, w jakich się znalazła. Jak sama przyznała jest osobą samotną, (…), część uzyskanych pieniędzy chce przeznaczyć na własne potrzeby, zaś pozostałą część zamierza przekazać w formie darowizny (…).
W konsekwencji Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę stanął na stanowisku, że opisana we wniosku planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie odbiegać od zwykłego wykonywania prawa własności.
Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 listopada 2025 r., sygn. akt II FSK 209/23, w którym stwierdził, że:
W rozpoznanej sprawie nie mamy do czynienia z ciągiem faktycznych zdarzeń o charakterze cyklicznym, polegającym na odpłatnym nabywaniu i zbywaniu nieruchomości na przestrzeni jednego roku lub nawet kilku lat. Nie można także przyjąć, aby była to działalność zorganizowana w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., w postaci czynności nastawionych na osiągnięcie zysku według schematu: nabycie nieruchomości i sprzedaż z zyskiem, a następnie reinwestowanie tak uzyskanego zysku w kolejne zakupy nieruchomości do dalszej odsprzedaży. Opisane działania Skarżącej nie miały profesjonalnego charakteru i nie dotyczyły zarówno fazy przygotowawczej (poszukiwania nieruchomości do nabycia według określonych kryteriów) i realizacyjnej (np. uzbrojenie działek i ich sprzedaż). Niewątpliwie zatem działania Skarżącej opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie były dotychczas „zorganizowane” i opis zdarzenia przyszłego także nie wykazuje, aby miało dojść do ich „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie miały też one i nie będą miały cechy ciągłości - były powtarzalne, ale tylko w zakresie jednej dzielonej sukcesywnie na mniejsze działki nieruchomości gruntowej. Czynności Skarżącej poza podziałem i uzyskaniem warunków zabudowy nie wiązały się z czynieniem nakładów i nie były wykonywane regularnie w dłuższym przedziale czasowym dotyczącym nabywania i zbywania kolejnych nieruchomości. Działania te nie były zatem profesjonalne, gdyż odbiegały od działalności typowej dla przedsiębiorców zajmujących się działalnością deweloperską, czy obrotem nieruchomościami. Można zaś je uznać za przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nastawionym co prawda na uzyskanie zysku, lecz w celu zaspokojenia własnych potrzeb materialnych.
Wobec tego, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz uwzględniając stanowisko wyrażone w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 października 2022 r. sygn. akt III SA/Wa 206/22 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 listopada 2025 r. sygn. akt II FSK 209/23 należy przyjąć, że planowana przez Panią sprzedaż działek budowlanych (6-8 oraz droga dojazdowa) wydzielonych z nieruchomości rolnej, w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe sprzedaży wskazanych przez Panią działek należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Z opisu sprawy wynika, że ww. przeznaczoną do sprzedaży działkę rolną ((…) ha), którą zamierza podzielić na 6-8 mniejszych z wydzieloną drogą dojazdową do każdej z nich (a następnie – przez ustalenie warunków zabudowy przekształcić w budowlaną) – kupiła Pani w 1987 roku.
Tym samym, na gruncie niniejszej sprawy upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutkuje niepodleganiem opodatkowaniu ww. przychodów.
W konsekwencji, zbycie będących przedmiotem Pani zapytania działek, nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem, nie będzie ciążył na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z rzeczonej sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania uchylonej interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo