W 2011 roku osoby fizyczne zawarły umowę kredytu hipotecznego z bankiem na budowę lokalu mieszkalnego przez inwestora zastępczego, refinansowanie kosztów zakupu tego lokalu oraz na cel dodatkowy w postaci ubezpieczeń. Kredyt był przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, zabezpieczony hipoteką, a bank podlegał nadzorowi KNF. W 2025 roku bank zaproponował ugodę polegającą na umorzeniu części kwoty kapitału kredytu. Umorzenie dotyczy wszystkich solidarnie zobowiązanych współkredytobiorców, którzy nie korzystali wcześniej z podobnego zaniechania…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
- prawidłowe – w zakresie możliwości skorzystania z zaniechania poboru podatku dochodowego w odniesieniu do umorzonej kwoty wierzytelności w części dotyczącej kredytu zaciągniętego wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;
- nieprawidłowe – w pozostałym zakresie.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
2 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 2 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 8 grudnia 2025 r. (wpływ 9 grudnia 2025 r.), pismem z 29 grudnia 2025 r. (wpływ 29 grudnia 2025 r.) oraz pismem z 5 stycznia 2026 r. (wpływ 5 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
A.B.
(…);
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
W.B.
(…).
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu (…) 2011 r. zawarliście Państwo umowę kredytu hipotecznego z bankiem na kwotę (...) PLN, indeksowaną do EUR. Celem kredytu była budowa lokalu mieszkalnego przez inwestora zastępczego (kwota: (...) PLN), refinansowanie kosztów zakupu powyższego lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym (kwota: (...) PLN) oraz cel dodatkowy (kwota: (...) PLN).
Mieszkanie zostało zakupione na własne cele mieszkaniowe. Kredyt nie był związany z działalnością gospodarczą, dotyczył jednej inwestycji mieszkaniowej.
Cel dodatkowy był ubezpieczeniem na życie ((...) PLN) oraz ubezpieczeniem niskiego wkładu ((...) PLN). Ubezpieczenia i ich obowiązek zawarcia, były niezbędne do uzyskania promocyjnej marży kredytu oferowane przez Bank (...).
W listopadzie 2025 r., Bank zaproponował Państwu zawarcie ugody polegającej na umorzeniu kwoty (...) PLN z pozostałego zadłużenia.
W uzupełnieniu wniosku wskazaliście Państwo co następuje.
Jesteście Państwo solidarnie zobowiązani do spłaty kredytu.
Umorzenie dotyczy wszystkich współkredytobiorców.
Umorzona zostanie część kwoty kapitału kredytu.
Na pytanie czy poprzez refinansowanie kosztów zakupu lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym ((...) zł) rozumie Pani refinansowanie Państwa środków własnych, które wydatkowaliście Państwo na ten cel udzieliliście Państwo odpowiedzi Tak, chodzi o refinansowanie wpłaconych przez nas środków własnych, na zakup lokalu mieszkalnego.
Kredyt został udzielony przez bank (...) (wcześniej „(...)”) który podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego i jest uprawniony do udzielania kredytów.
Kredyt został zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości (mieszkanie) oraz udziale w nieruchomości (miejsce postojowe i komórka lokatorska).
Nie korzystaliście Państwo wcześniej z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż wskazana we wniosku inwestycji mieszkaniowej.
Ponadto, doprecyzowaliście Państwo, że kredytowana nieruchomość to:
- lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej,
- udział w samodzielnym lokalu niemieszkalnym garażu, w ramach którego przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego,
- udział w samodzielnym lokalu niemieszkalnym piwnicy, w ramach którego przysługuje prawo do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej.
Lokal mieszkalny, udział w garażu oraz udział w piwnicy zostały zakupione jednym aktem notarialnym i zostały objęte Umową Kredytu budowlanego - hipotecznego z dnia (…) 2011 r. – jako cel główny kredytu: budowa lokalu mieszkalnego przez inwestora zastępczego.
Piwnica (w tym Państwa prawo do wyłącznego korzystania z komórki lokatorskiej) oraz garaż (w tym Państwa prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego) objęte są odrębnymi Księgami Wieczystymi.
Pytanie
1. Czy umorzenie przez Bank kwoty (...) PLN, w wyniku ugody dotyczącej kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, powoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy w tej sytuacji zastosowanie znajdzie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz.U. 2022 poz. 592)?
3. Czy zaniechanie poboru podatku dotyczy części kredytu przeznaczonej na budowę lokalu mieszkalnego przez inwestora zastępczego na własne cele mieszkaniowe?
4. Czy zaniechanie poboru podatku dotyczy również części kredytu przeznaczonej na refinansowanie kosztów zakupu powyższego lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym?
5. Czy zaniechanie poboru podatku dotyczy również części kredytu przeznaczonej na cel dodatkowy (ubezpieczenia)?
6. W przypadku uznania przez Organ Interpretacyjny, że z umarzanej kwoty kredytu hipotecznego część podlega opodatkowaniu (np. dla pkt 4 powyżej), to dla ustalenia podstawy opodatkowania należy zastosować proporcję obliczoną wg wzoru:
Kwota kredytu na cele podlegające opodatkowaniu (cele refinansowania)/Całkowita kwota kredytu pierwotnego X Całkowita kwota umorzonego długu
Zakładając, że na podstawie powyższego wzoru, kwota umorzenia długu podlegająca opodatkowaniu wyniesie (…) zł na cele refinansowania, czy Organ potwierdza poprawność tego wyliczenia i przyjętej metody?
7. W przypadku uznania przez Organ Interpretacyjny, że z umarzanej kwoty kredytu hipotecznego część podlega opodatkowaniu (np. dla pkt 5 powyżej), to dla ustalenia podstawy opodatkowania należy zastosować proporcję obliczoną wg wzoru:
Kwota kredytu na cele podlegające opodatkowaniu (składniki ubezpieczenia)/Całkowita kwota kredytu pierwotnego X Całkowita kwota umorzonego długu
Zakładając, że na podstawie powyższego wzoru, kwota umorzenia długu podlegająca opodatkowaniu wyniesie (…) zł na cel dodatkowy (składniki ubezpieczenia), czy Organ potwierdza poprawność tego wyliczenia i przyjętej metody?
Państwa stanowisko w sprawie
W Państwa ocenie, umorzenie części kredytu hipotecznego nie powinno generować przychodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ kredyt został zaciągnięty na własne cele mieszkaniowe. W przypadku uznania, że powstaje przychód, należy zastosować zaniechanie poboru podatku na podstawie wskazanego rozporządzenia Ministra Finansów.
W przypadku, gdy dodatkowe koszty związane z kredytem (takie jak składki ubezpieczeniowe lub koszty refinansowania nabycia lokalu) nie spełniają definicji wydatków mieszkaniowych w świetle art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, konieczne jest wyodrębnienie z umarzanej kwoty długu części proporcjonalnie przypadającej na te koszty. Ta proporcjonalna część nieobjęta zwolnieniem, stanowi wówczas podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W takim przypadku kwota podlegająca opodatkowaniu wyniesie (…) PLN (za część refinansowania nabycia lokalu) oraz (…) PLN (za składniki ubezpieczeniowe).
(...).
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, umorzenie długu co do zasady stanowi przychód z innych źródeł. Jednak rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. przewiduje zaniechanie poboru podatku od umorzonych wierzytelności z tytułu kredytów hipotecznych udzielonych na cele mieszkaniowe. Kredyt został przeznaczony na budowę i zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe, co spełnia warunki rozporządzenia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163, ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 9 ust. 1a ww. ustawy:
Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 25e, art. 29-30cb, art. 30da-30dh, art. 30e-30g, art. 30j-30p oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów.
Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną. Zgodnie natomiast z definicją dochodu jest nim nadwyżka przychodów ze źródła nad kosztami jego uzyskania. Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu. Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1 ww. ustawy, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić w każdej sytuacji gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też gdy na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.
Dla celów podatkowych przyjmuje się – co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie – że pojęcie nieodpłatnego świadczenia, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu, lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne, to jest niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu, przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnym źródłem przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 9 – inne źródła.
W myśl art. 20 ust. 1 ww. ustawy:
Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.
Przystępując do oceny skutków podatkowych umorzenia przez bank wierzytelności od kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez Państwa, wskazuję, że instytucja kredytu uregulowana została przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1646 ze zm.).
Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 ww. ustawy:
Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.
Z kolei umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.
Zgodnie bowiem z instytucją zwolnienia z długu uregulowaną w art. 508 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje.
Tak więc, dla umorzenia wierzytelności konieczna jest zgoda dłużnika (np. uzyskana w wyniku ugody, czy poprzez oświadczenie).
Otrzymanie kredytu i jego spłata na warunkach przewidzianych w umowie kredytowej są obojętne podatkowo. Przychód po stronie kredytobiorcy pojawia się w przypadku, kiedy dochodzi do umorzenia kredytu, jego części lub odsetek. Wtedy bowiem kredytobiorca osiąga konkretne przysporzenie majątkowe (przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Tym samym, umorzoną kwotę wierzytelności z tytułu kredytu hipotecznego należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tym miejscu wskazuję na rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102 ze zm.).
Zgodnie z § 1 ww. rozporządzenia Ministra Finansów:
1. Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:
1) umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:
a) kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego - gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz
b) osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;
2) otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.
2. Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:
1) kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);
2) odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;
3) opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.
3. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
4. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.
5. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:
1) jednego gospodarstwa domowego albo
2) więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 i 1843).
6. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.
7. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.
Natomiast z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia wynika, że:
Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:
1) udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz
2) zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz
3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z kolei § 4 ww. rozporządzenia stanowi, że:
Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.
Zgodnie z treścią ww. art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Dochody, od których zaniechano poboru podatku nie są wykazywane w zeznaniach rocznych i nie podlegają opodatkowaniu oraz zgłoszeniu do urzędu skarbowego.
Zaniechanie poboru podatku znajdzie zastosowanie do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe i zabezpieczonych hipotecznie, udzielonych przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw, w przypadku, gdy osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a) inwestycji mieszkaniowej (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. rozporządzenia. Istotne jest, żeby kredyt mieszkaniowy został przeznaczony na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z analizowanej sprawy wynika, że w 2011 r. zawarliście Państwo umowę kredytu hipotecznego z bankiem na kwotę (...) PLN, indeksowaną do EUR. Celem kredytu była budowa lokalu mieszkalnego przez inwestora zastępczego, refinansowanie kosztów zakupu powyższego lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym oraz cel dodatkowy. Mieszkanie zostało zakupione na własne cele mieszkaniowe. Cel dodatkowy był ubezpieczeniem na życie oraz ubezpieczeniem niskiego wkładu. Jesteście Państwo solidarnie zobowiązani do spłaty kredytu. Umorzenie dotyczy wszystkich współkredytobiorców. Umorzona zostanie część kwoty kapitału kredytu. Kredyt został udzielony przez bank, który podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego i jest uprawniony do udzielania kredytów oraz został zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości (mieszkanie) oraz udziale w nieruchomości. Nie korzystaliście Państwo wcześniej z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż wskazana we wniosku inwestycji mieszkaniowej. Ponadto, wskazaliście Państwo, że kredytowana nieruchomość to lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, udział w samodzielnym lokalu niemieszkalnym – garażu oraz udział w samodzielnym lokalu niemieszkalnym – piwnicy. Piwnica oraz garaż objęte są odrębnymi księgami wieczystymi.
Jak wskazano powyżej, jedną z przesłanek skorzystania z zaniechania poboru podatku jest przeznaczenie kredytu na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.
Przepis art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia wyłącznie lokal mieszkalny oraz grunt lub prawo wieczystego użytkowania gruntu związane z tym lokalem.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia lokalu mieszkalnego, zatem dla zdefiniowania tego pojęcia należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.)
Stosownie do art. 2 ust. 2 ww. ustawy:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Ponadto zgodnie z art. 2 ust. 4 cytowanej ustawy:
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".
Z powyższego wynika, że do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć inne pomieszczenia.
W sytuacji, gdy pomieszczenia typu miejsce postojowe, garaż czy np. komórka lokatorska są ściśle powiązane z lokalem mieszkalnym i nie stanowią odrębnej nieruchomości, wówczas można przyjąć, że jako całość stanowią lokal mieszkalny mieszczący się w katalogu wydatków, o którym mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego przez Państwa opisu wynika, że dla piwnicy oraz garażu ustanowiona została odrębna księga wieczysta. Nie można więc uznać, że spełniają one definicję „pomieszczeń przynależnych” nierozerwalnie związanych z zakupionym odrębnie lokalem mieszkalnym.
Wobec powyższego − wydatkiem na cele mieszkaniowe jest wyłącznie ta część należności, która została przeznaczona na budowę lokalu mieszkalnego przez inwestora zastępczego i tylko w tej części umorzona wierzytelność może podlegać zaniechaniu poboru podatku. W konsekwencji, będziecie Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu umorzonej kwoty wierzytelności w części odpowiadającej kwocie przypadającej na nabycie piwnicy i garażu.
Przechodząc do refinansowania kosztów własnych poniesionych na zakup mieszkania należy zauważyć, że pojęcia kredyt refinansowy i kredyt na refinansowanie nie są tożsame.
Zaciągnięcie kredytu na refinansowanie jest to zdarzenie rozumiane jako operacja pieniężna, polegająca na wykorzystaniu zewnętrznych funduszy pieniężnych w celu zastąpienia środków pierwotnie wydatkowanych na jakiś cel.
Pojęcie kredyt refinansowy implikuje konieczność wcześniejszego zaciągnięcia kredytu, aby później możliwym było zaciągnięcie kredytu refinansowego na jego spłatę. Zatem czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie, pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być niejako „ponownie” wykorzystane na dowolny cel. Środki z kredytu na refinansowanie niejako zastępują środki uprzednio wydatkowane z własnych zasobów.
Z powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że analizowane zaniechanie może mieć zastosowanie w przypadku umorzenia kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub w przypadku umorzenia kredytu refinansowego w sytuacji, gdy został on zaciągnięty na refinansowanie (zastąpienie) kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na te wydatki.
Przepis ten nie odnosi się natomiast do kredytów hipotecznych zaciągniętych na refinansowanie środków własnych poniesionych na cele mieszkaniowe. Tego rodzaju wydatek nie został wymieniony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W tym kontekście, również ta część kredytu udzielona na cel dodatkowy (ubezpieczenia) stanowiła kredyt na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak wskazano w § 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe, przypadku, gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaniechanie obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.
Podsumowując, mając na uwadze wskazany powyżej § 1 pkt 3 ww. rozporządzenia, w sytuacji przedstawionej we wniosku z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych będziecie Państwo korzystali z tytułu umorzonej kwoty wierzytelności dotyczącej zaciągniętego w 2011 r. kredytu hipotecznego, związanego z wydatkiem poniesionym na budowę lokalu mieszkalnego przez inwestora zastępczego.
Natomiast w odniesieniu do części uzyskanego przychodu, wynikającego z umorzenia wierzytelności dotyczącej ww. kredytu związanego z wydatkiem poniesionym na zakup piwnicy i garażu, nie znajdzie zastosowania zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych. Kwota ta będzie stanowić dla Państwa przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Również przychód uzyskany przez Państwa z tytułu umorzenia kredytu w części, w jakiej został on zaciągnięty na refinansowanie kosztów zakupu lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym oraz w części w jakiej został on zaciągnięty na cel dodatkowy (ubezpieczenia), nie będzie korzystał z zaniechania poboru podatku dochodowego. Kwota ta będzie stanowić dla Państwa przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejszym rozstrzygnięciem rozpatrzyłem Państwa wniosek wyłącznie w zakresie pytań nr 1-5.
Wniosek w zakresie pytań nr 6 i nr 7 zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pani A.B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo