Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2012 roku, początkowo opodatkowaną podatkiem liniowym, a od 2022 roku ryczałtem. W 2017 roku nabył on lokal mieszkalny i garaż na potrzeby działalności, wprowadzając je do ewidencji środków trwałych i amortyzując do końca 2021 roku. W 2022 roku sprzedał obie nieruchomości jako odrębne, opodatkowując całość sprzedaży 10% stawką ryczałtu na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 4 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan o dodatkową opłatę 3 marca 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanów faktycznych
Wnioskodawca od dnia (…).2012 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…) z siedzibą w (…).
W okresie 2012-2021 r. przychody z działalności gospodarczej były opodatkowane podatkiem liniowym 19%.
Od dnia (…).2022 r. do chwili obecnej przychody Wnioskodawcy z działalności gospodarczej opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Wnioskodawca, działając jako przedsiębiorca, w dniu (…).2017 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży nabył lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym oraz garaż, usytuowane w (…). W akcie notarialnym nabycia widnieje zapis, że zakup ten jest dokonany dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Wnioskodawca otrzymał faktury zakupu za lokal i garaż, wystawione na dane działalności oraz NIP Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nabył wyżej wymienione nieruchomości, pozostając w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej.
Mieszkanie zostało nabyte przez Wnioskodawcę na kredyt udzielony jako kredyt inwestycyjny przedsiębiorcy na zakup nieruchomości mieszkaniowej.
Po jego nabyciu Wnioskodawca przystosował i wyposażył lokal, w celu jego dalszego wynajmu.
Zarówno lokal mieszkalny, jak i garaż zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej. Odpisy amortyzacyjne były uwzględniane w kosztach uzyskania przychodu w działalności do 31.12.2021 r.
Od roku 2022 r. działalność Wnioskodawcy jest opodatkowana podatkiem ryczałtowym, gdzie nie ma możliwości uwzględniania w kosztach odpisów amortyzacyjnych.
Przychody uzyskiwane z wynajmu były opodatkowane w działalności gospodarczej, gdzie z tego tytułu były wystawiane faktury VAT. Była to działalność poboczna, ponieważ główne źródło dochodu to świadczenie usług doradczych.
W dniu (…).2022 r. został podpisany akt notarialny, na mocy którego Wnioskodawca jako przedsiębiorca dokonał sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość składającego się z salonu z aneksem kuchennym, sypialni, korytarza/przedsionka, łazienki, dla którego prowadzona jest księga wieczysta oraz garażu, stanowiącego również odrębną nieruchomość z księgą wieczystą. Na tę sprzedaż Wnioskodawca wystawił faktury sprzedaży.
Całość sprzedaży została opodatkowana na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wnioskodawca zapłacił 10% podatek zryczałtowany.
Wnioskodawca faktycznie nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz garażu nie mieści się w zakresie tej działalności, a mieszkanie i garaż nie były towarami handlowymi Wnioskodawcy. Lokal mieszkalny nie został nabyty z zamiarem szybkiej odprzedaży z zyskiem.
Zakup i sprzedaż lokalu miała charakter incydentalny, a sprzedaż nastąpiła w odstępie prawie 5 lat od nabycia.
W tym okresie Wnioskodawca nie dokonał żadnej innej sprzedaży lokalu lub jakiejkolwiek innej nieruchomości. Przedmiotowa sprzedaż nie miała cech, które wskazywałyby, że ma ona miejsce w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.
Po dokładniejszej analizie stanu prawnego, piśmiennictwa oraz interpretacji podatkowych w tym zakresie powstała wątpliwość, czy przedmiotowa sprzedaż lokalu mieszkalnego została przez Wnioskodawcę prawidłowo zakwalifikowana.
Wnioskodawca zamierza złożyć korektę zeznania rocznego PIT-28 za 2022 r. z działalności gospodarczej i wyłączyć przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego z kwoty uzyskanych przychodów oraz starać się o zwrot zapłaconego podatku.
Pytania
1. Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę spowodowała powstanie przychodu podatkowego z działalności gospodarczej opodatkowanego na gruncie Ustawy o podatku zryczałtowanym?
2. Czy sprzedaż garażu przez Wnioskodawcę spowodowała powstanie przychodu podatkowego dla Wnioskodawcy na gruncie Ustawy o podatku zryczałtowanym i jaka stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych znajdzie zastosowanie do tego przychodu?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 – sprzedaż lokalu mieszkalnego nie spowodowała powstania przychodu podatkowego z działalności gospodarczej opodatkowanego na gruncie Ustawy o podatku zryczałtowanym.
Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 – sprzedaż garażu spowodowała powstanie przychodu podatkowego dla Wnioskodawcy na gruncie Ustawy o podatku zryczałtowanym, który podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 10%.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
W myśl art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy:
- osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy:
- opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
W myśl art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:
1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,
3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku
– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.
Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a tej ustawy:
- W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.
Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
- od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przepis ten ma kluczowe znaczenie w całej tej sytuacji.
W związku z tym, że działalność gospodarcza Wnioskodawcy w momencie sprzedaży lokalu mieszkalnego (do chwili obecnej) jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a sprzedany lokal, co nie ulega wątpliwości, miał charakter mieszkalny, to do przychodu z tego odpłatnego zbycia zastosowanie będzie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, który odsyła do art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.
Ponieważ Wnioskodawca sprzedał mieszkanie (lokal mieszkalny), to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.
W odniesieniu natomiast do sprzedaży garażu, który jest odrębną nieruchomością niemieszkalną, w związku z tym, że był on wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej i tym samym ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, to jego zbycie będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i będzie podlegać – w związku z wyborem formy opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. wg stawki wynoszącej 10%.
Należy również zaznaczyć, że w stosunku do zbieżnych stanów faktycznych zostały wydane inne interpretacje podatkowe, potwierdzające stanowisko Wnioskodawcy:
- interpretacja indywidualna z 2024-08-01, znak: 0112-KDSL1-2.4011.345.2024.1.KS;
- interpretacja indywidualna z 2024-05-06, znak: 0115-KDIT3.4011.262.2024.1.DP;
- interpretacja indywidualna z 2025-05-29, znak 0112-KDSL1-1.4011.243.2025.1.DS.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Z opisu sprawy wynika, że od (…) 2012 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą. W okresie 2012-2021 r. przychody z działalności gospodarczej rozliczał Pan podatkiem liniowym 19%. Od dnia (…) 2022 r. do chwili obecnej przychody te opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabył Pan (…) 2017 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży lokal mieszkalny i garaż. Zarówno lokal mieszkalny, jak i garaż zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i do 31 grudnia 2021 r. uwzględniał Pan w kosztach uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne. Lokal mieszkalny i garaż zostały przez Pana sprzedane (…) 2022 r. jako oddzielne nieruchomości posiadające odrębne księgi wieczyste. Sprzedaż nastąpiła zatem przed upływem 5 lat. Całość sprzedaży została przez Pana opodatkowana na podstawie art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zapłacił Pan zryczałtowany podatek od całości przychodów z tego tytułu w wysokości 10%.
Powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż lokalu mieszkalnego i garażu została przez Pana prawidłowo zakwalifikowana.
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ten przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:
‒ nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
‒ nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
Według art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w brzmieniu obowiązującym w 2022 r.:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
Z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wynika, że:
W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:
1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,
3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku
– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.
W tym miejscu wskazuję, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).
Zgodnie z art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.
Przy czym, stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Na podstawie art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zatem zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – zbycie to nie jest przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w rezultacie kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku bądź lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Odnośnie do sprzedaży lokalu mieszkalnego wskazuję, że skoro Pana działalność gospodarcza jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a lokal mieszkalny, który Pan sprzedał, miał charakter mieszkalny, to do przychodu z opłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego zastosowanie miał art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Ponieważ sprzedał Pan lokal mieszkalny, to przychód uzyskany z tej sprzedaży nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Zatem w Pana sprawie skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w konsekwencji sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychody ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstają wtedy, gdy ich odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.
Jednocześnie skoro (…) 2017 r. nabył Pan prawo do lokalu mieszkalnego, a sprzedaż nastąpiła (…) 2022 r., tj. przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu mieszkalnego, to jego sprzedaż stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując: przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Ponadto, sprzedaż tego lokalu mieszkalnego będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynął 5-letni okres, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu. W konsekwencji, przychód z tytułu sprzedaży przez Pana lokalu mieszkalnego podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W odniesieniu natomiast do sprzedaży garażu (odrębnej nieruchomości z odrębną księgą wieczystą) wskazuję, że skoro garaż był wykorzystywany przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej i był ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, to jego zbycie stanowi Pana przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ten podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. wg stawki wynoszącej 10%.
Reasumując: przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży garażu stanowi dla Pana przychód zaliczany do źródła przychodów – działalność gospodarcza i jest opodatkowany 10% stawką ryczałtu – zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo