Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.14.2026.4.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 31 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 23 lutego 2026 r. (wpływ 25 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w Polsce – pod nazwą (…) NIP (…). Przedmiotem działalności jest m.in. działalność związana z wynajmem lokali użytkowych, w tym lokali przeznaczonych pod działalność gastronomiczną:

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

68.31.Z Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W 2014 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt bankowy na zakup nieruchomości z lokalami użytkowymi, z przeznaczeniem do wykorzystywania w działalności gospodarczej.

Nieruchomość została zabezpieczona hipoteką.

Zakupione lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i były amortyzowane.

Do 31 grudnia 2023 r. formą opodatkowania w podatku dochodowym, jaką stosował Wnioskodawca, był podatek liniowy zgodnie z art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 163, t.j. z dnia 2025.02.07; dalej „uPIT”), natomiast od 2024 r. do nadal podatnik rozlicza się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zobowiązanie kredytowe było związane wyłącznie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy oraz z finansowaniem lokali służących uzyskiwaniu przychodów z tej działalności.

W okresie pandemii COVID-19 nastąpiło istotne pogorszenie sytuacji gospodarczej w branży gastronomicznej, a w konsekwencji również pogorszenie sytuacji finansowej Wnioskodawcy. Było to związane z ograniczeniem możliwości prowadzenia działalności przez najemców lokali oraz spadkiem bieżących wpływów.

Wnioskodawca w celu utrzymania źródła przychodów, zachowania płynności i uniknięcia eskalacji zadłużenia podjął działania restrukturyzacyjne.

W 2021 r. złożył do banku wniosek o restrukturyzację kredytu. W okresie oczekiwania na rozpatrzenie wniosku nie uregulował dwóch rat kredytu, działając w przekonaniu, że wniosek restrukturyzacyjny zostanie rozpatrzony i umożliwi dalszą obsługę zadłużenia w sposób dostosowany do realiów gospodarczych okresu pandemicznego. Jednak bank nie rozpatrzył merytorycznie wniosku restrukturyzacyjnego, lecz poinformował Wnioskodawcę o wypowiedzeniu umowy kredytu i wezwał do spłaty całego zadłużenia w terminie 30 dni. Wnioskodawca nie miał możliwości spłaty całej kwoty kredytu w tak krótkim terminie, w szczególności z uwagi na trwające skutki pandemii w branży gastronomicznej oraz przejściowe trudności płynnościowe.

Wnioskodawca, działając racjonalnie ekonomicznie i mając na celu minimalizację szkody oraz zabezpieczenie źródła przychodów, rozważał sprzedaż lokali na wolnym rynku celem spłaty zadłużenia. Jednak z uwagi na ustanowioną hipotekę przymusową i sytuację formalno-prawną nieruchomości sprzedaż rynkowa okazała się w praktyce niemożliwa do przeprowadzenia na warunkach pozwalających na terminową spłatę zobowiązania.

Na dalszym etapie bank dokonał cesji wierzytelności wynikającej z umowy kredytowej, w tym wierzytelności głównej oraz odsetkowej, na rzecz innego podmiotu. W wyniku tej czynności nowy wierzyciel wstąpił w prawa banku, w szczególności w prawa wierzyciela hipotecznego i prawo do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipoteką. Charakter wierzytelności nie uległ zmianie, nadal była to wierzytelność z tytułu kredytu zaciągniętego w celu sfinansowania nabycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej Wnioskodawcy wraz z odsetkami umownymi za opóźnienie (odsetkami karnymi).

W konsekwencji doszło do wszczęcia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości i przeprowadzenia licytacji komorniczej. Licytacja lokali została przeprowadzona w listopadzie 2025 r., natomiast prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności nieruchomości na rzecz nabywcy nastąpi najwcześniej w styczniu lub lutym 2026 r., a więc przychód podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia ww. środków trwałych powstanie w 2026 r.

Od momentu wypowiedzenia (rozwiązania) umowy kredytowej do dnia planowanego zaspokojenia banku powstały odsetki związane z nieterminową obsługą zobowiązania, określane przez bank jako odsetki za opóźnienie (odsetki karne/odsetki umowne w związku z rozwiązaniem umowy). Zgodnie z przewidywanym planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji, w 2026 r. z ceny sprzedaży lokali zostaną zaspokojone należności banku jako wierzyciela hipotecznego, w tym kapitał kredytu oraz odsetki, obejmujące także odsetki karne/umowne za opóźnienie.

Wnioskodawca planuje na rok 2026 zmianę formy opodatkowania i przejście z ryczałtu na podatek liniowy 19% rozliczany na zasadach określonych w uPIT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w 2026 r., przy opodatkowaniu podatkiem liniowym, odsetek za opóźnienie („odsetek karnych”) należnych bankowi, które zostaną faktycznie zapłacone w 2026 r. w ramach rozliczenia egzekucyjnej sprzedaży lokali wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zaznacza, że narastanie odsetek było skutkiem ciągu zdarzeń gospodarczych związanych z pandemią COVID-19, brakiem merytorycznego rozpatrzenia wniosku restrukturyzacyjnego przez bank oraz wypowiedzeniem umowy kredytu, a także brakiem realnej możliwości sprzedaży lokali na wolnym rynku z uwagi na obciążenia hipoteczne. Działania Wnioskodawcy były nakierowane na utrzymanie działalności, ograniczenie większych strat oraz ochronę źródła przychodów. Wnioskodawca wskazuje ponadto, że złożenie wniosku restrukturyzacyjnego w 2021 r. było działaniem racjonalnym gospodarczo, podjętym w celu utrzymania zdolności do obsługi zobowiązań oraz zabezpieczenia źródła przychodów w warunkach trwałego ograniczenia działalności gastronomicznej w okresie pandemii. Wnioskodawca niezwłocznie podjął próbę rozwiązania sytuacji poprzez planowaną sprzedaż lokali w celu spłaty zadłużenia, jednak obciążenia hipoteczne uniemożliwiły skuteczną sprzedaż rynkową. Wnioskodawca ostatecznie odzyskał zdolność do prowadzenia działalności i doprowadził do sytuacji, w której cena uzyskana z licytacji pozwala na pełne uregulowanie zobowiązań bankowych wraz z odsetkami. W związku z czym, w ocenie Wnioskodawcy, jego działanie było w pełni racjonalne.

Odsetki te nie zostały dotychczas zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Sprzedana nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej i była wpisana do ewidencji środków trwałych.

Uzupełnienie

Kiedy zakupił Pan lokale – proszę podać dokładną datę.

Odpowiedział Pan, że lokale zostały zakupione (…).2014 roku.

Czy w dniu zakupu lokale te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – jeśli nie, to proszę wskazać dokładną datę ich wprowadzenia do tej ewidencji.

Odpowiedział Pan, że lokale zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych, ich użytkowanie rozpoczęto 01.03.2014 roku; amortyzację rozpoczęto od 1 kwietnia 2014 roku.

Czy Pana zobowiązanie wynikające z umowy kredytowej zaciągniętej w 2014 r. na zakup nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej uległo przedawnieniu w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Odpowiedział Pan, że zobowiązanie wynikające z umowy kredytowej zaciągniętej w 2014 r. na zakup nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej nie uległo przedawnieniu w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Pytania

1.  Czy przy ustalaniu dochodu z tytułu odpłatnego zbycia w 2026 r. w drodze egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały wykorzystywany w działalności gospodarczej (po odpowiedniej zmianie formy opodatkowania z ryczałtu na podatek liniowym 19% w 2026 r.) Wnioskodawca będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej części wartości początkowej tych środków trwałych (w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy wartością początkową a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych), pomimo że w latach 2024-2025 przychody z działalności gospodarczej były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

2.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej (po odpowiedniej zmianie formy opodatkowania z ryczałtu na podatek liniowy 19% w 2026 r.) umownych odsetek za opóźnienie naliczonych przez bank w związku z wypowiedzeniem (rozwiązaniem) umowy kredytowej zaciągniętej w 2014 r. na zakup nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, o ile odsetki te zostaną faktycznie zapłacone w 2026 r. w ramach zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z sumy uzyskanej z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania nr 1 - przy ustalaniu dochodu z tytułu odpłatnego zbycia w 2026 r. w drodze egzekucyjnej sprzedaży lokali użytkowych stanowiących środki trwałe wykorzystywane w działalności gospodarczej, po dokonaniu w odpowiedni sposób zmiany formy opodatkowania w 2026 r. z ryczałtu na podatek liniowy 19%, Wnioskodawca będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanej części wartości początkowej tych środków trwałych (tj. różnicy pomiędzy wartością początkową a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych), niezależnie od tego, że w roku 2025 przychody z działalności były opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2025.163 t.j. z dnia 2025.02.07) – dalej „uPIT” za przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a uPIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z art. 14 ust.1 lit. c uPIT za datę przychodu, o którym mowa powyżej, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1 h-1 j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1)       wystawienia faktury albo

2)       uregulowania należności.

Zbycie nieruchomości w drodze licytacji następuje w innej formie niż zbycie na podstawie umowy, ale nadal skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości, a więc „odpłatne zbycie nieruchomości”, co zostało jednoznacznie wskazane w Wyroku WSA w Olsztynie (Sygnatura I SA/OI 713/12) – „Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. zwrot »zbycie« jest pojęciem szerszym niż sprzedaż. Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości, to normodawca nie różnicuje czy chodzi o sprzedaż na podstawie umowy, czy też w innym trybie art. 952 kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U.1964.43.296, z późn. zm., dalej k.p.c.) stanowi, że zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną”.

Według art. 987 k.p.c po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

Zgodnie natomiast z art. 999 k.p.c prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

W świetle powołanych przepisów obowiązek podatkowy, w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego, powstaje w momencie przeniesienia prawa własności, mocą prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości, będącej przedmiotem egzekucji (co stanowi wydanie rzeczy w rozumieniu art. 14 ust. 1c uPIT) na osobę nabywcy ustaloną w postanowieniu o przybiciu.

Jeżeli zatem przysądzenie własności dla wylicytowanej nieruchomości nastąpi w 2026 roku, przychód powstanie również w 2026 roku – w dacie prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu własności.

Zgodnie z art. 19 ust.1 uPIT przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszona wyłącznie o koszty sprzedaży.

W myśl art. 14 ust. 2 uPIT przy określaniu wysokości przychodów przepisy art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, przychodem będzie kwota uzyskana ze zbycia przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej.

Co do zasady, zgodnie z art. 9a uPIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT (pozarolniczej działalności gospodarczej), są opodatkowane na zasadach określonych w art. 27 uPIT (skali podatkowej), z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, chyba że podatnik wybierze inną formę opodatkowania przewidzianą w przepisach.

Podatnicy mogą wybrać opodatkowanie dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c uPIT (podatkiem liniowym 19%) albo przy spełnieniu warunków określonych w odrębnych przepisach opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Podatnicy mogą również w kolejnych latach rezygnować z opodatkowania w formie podatku liniowego i wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a następnie zrezygnować z opodatkowania w formie ryczałtu i ponownie stosować opodatkowanie podatkiem liniowym.

Warunkiem koniecznym jest złożenie w przewidzianym terminie oświadczenia o wyborze (lub rezygnacji) z danej formy opodatkowania. W przypadku przedsiębiorców wpisanych do CEIDG poprzez złożenie lub aktualizację wniosku CEIDG-1, który przekazywany jest do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Zatem podatnik będzie mógł zmienić formę opodatkowania od 2026 roku z podatku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podatek liniowy.

Zgodnie z art. 30c ust. 1 uPIT podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej uzyskanych przez podatników, o których mowa w art. 9a ust. 2 lub 7, z zastrzeżeniem art. 29 i art. 30, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30c ust. 2 uPIT, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód ustalony zgodnie z art. 9 ust. 1, 2–3b i 5, art. 24 ust. 1, 2, 3b–3e i ust. 4 zdanie pierwsze lub art. 24b ust. 1 i 2, lub art. 23o uPIT.

Zgodnie z art. 9 ust. 2 uPIT dochodem ze źródła przychodów – jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art 24–24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej – jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 uPIT dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest:

-     w przypadku składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit b – przychód z odpłatnego zbycia,

-     w pozostałych przypadkach – dochód lub strata stanowiące różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Zgodnie z art. 22i ust. 1 uPIT odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych. Stawki te mogą jednak ulegać obniżeniu (art. 22i ust. 5 uPIT). Zmiany stawki dokonuje się od miesiąca, w którym środki trwałe zostały wprowadzone do ewidencji albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.

Co do zasady, w myśl art. 22i ust. 8 uPIT, prawo do obniżenia stawki amortyzacyjnej nie przysługuje podatnikom, którzy osiągane przychody z danej działalności rozliczają w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jednak na podstawie przepisów przejściowych wprowadzających art. 22i ust. 8 uPIT – zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw – przepis ten stosuje się do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wprowadzonych do ewidencji środków trwałych po dniu 31 grudnia 2020 r.

Z powyższego wynika, że podatnicy będący na ryczałcie mogą obniżać stawkę amortyzacji środków trwałych, pod warunkiem że są to składniki majątku wprowadzone do ewidencji środków trwałych do dnia 31 grudnia 2020 r.

Na podstawie powyższych przepisów można uznać, że podatnik, decydując się na zmianę formy opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, będzie mógł skorzystać z prawa do obniżenia stawki amortyzacyjnej środków trwałych (wprowadzonych do ewidencji przed 1 stycznia 2021 r.) do 0%. W konsekwencji środki trwałe pozostawały amortyzowane, jednak odpis amortyzacyjny miał wartość 0 zł.

Jeżeli zatem podatnik wprowadził do ewidencji środków trwałych nieruchomość w 2014 r., która była amortyzowana i były dokonywane odpisy amortyzacyjne, a następnie dokonał zmiany formy opodatkowania na ryczałt i obniżył stawkę amortyzacji do 0% za lata 2024 i 2025, to amortyzacja za te lata nie „przepadnie” w tym sensie, że podatnik nie traci prawa do rozliczenia niezamortyzowanej części wartości początkowej przy zbyciu środka trwałego, o ile od 2026 r. zdecyduje się powrócić na opodatkowanie podatkiem liniowym.

W tym miejscu należy powołać się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu (sygn. I SA/Wr 539/2025), który wprawdzie dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych, ale odnosi się do przedmiotowej kwestii przepisów przejściowych z art. 14 ustawy zmieniającej, gdzie zasadniczym przedmiotem sporu było to, czy strona skarżąca jest uprawniona do wstecznego obniżenia stawek amortyzacyjnych od przyjętych do amortyzacji środków trwałych. Sąd w tej sprawie przyznał rację stronie i uznał istnienie tego uprawnienia, odrzucając stanowisko organu. W uzasadnieniu wskazano, że tożsamy problem prawny był już przedmiotem wypowiedzi Naczelnego Sądu Administracyjnego, który jednolicie przyjmuje, że wobec nieprecyzyjnej redakcji ww. przepisu należy uznać, iż jego brzmienie pozwala podatnikom podatku dochodowego na zmianę stawek amortyzacyjnych w odniesieniu zarówno do przyszłych, jak i przeszłych rozliczeń podatkowych (por. m.in. wyroki NSA z 3 lutego 2022 r., II FSK 1413/19; 25 stycznia 2024 r., II FSK 545/22 i II FSK 807/21; 16 lutego 2024 r., II FSK 708/21; 18 lutego 2025 r., II FSK 633/22; 19 marca 2025 r., II FSK 856/22; 7 sierpnia 2025 r., II FSK 305/23; 24 września 2025 r., II FSK 593/25).

Analizowane zagadnienie było również przedmiotem rozważań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu w wyrokach z 24 kwietnia 2025 r., I SA/Wr 838/24, oraz z 22 maja 2025 r., I SA/Wr 34/25, w których przyjęto pogląd zbieżny z wyżej przywołanym stanowiskiem NSA. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażone w powyższych wyrokach, a argumentację w nich zawartą przyjmuje jako własną.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawcy, przy obliczaniu dochodu z tytułu odpłatnego zbycia lokali w 2026 r. (po przejściu na podatek liniowy 19%) jako koszt uzyskania przychodu powinna zostać uwzględniona niezamortyzowana część wartości początkowej tych lokali, ustalona jako różnica pomiędzy wartością początkową a sumą dokonanych odpisów amortyzacyjnych na dzień zbycia, przy zastosowaniu obniżenia do 0% stawki amortyzacyjnej za lata 2024 i 2025.

Okres opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie pozbawia zatem Wnioskodawcy prawa do rozpoznania przy zbyciu środka trwałego kosztu w postaci niezamortyzowanej części jego wartości początkowej, o ile w roku sprzedaży dochody z tego źródła są opodatkowane na zasadach określonych w art. 30c uPIT.

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania nr 2 - będzie on uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej (po odpowiedniej zmianie formy opodatkowania z ryczałtu na podatek liniowym 19% w 2026 r.) umownych odsetek za opóźnienie naliczonych przez bank w związku z wypowiedzeniem (rozwiązaniem) umowy kredytowej zaciągniętej w 2014 r. na zakup nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, o ile odsetki te zostaną faktycznie zapłacone w 2026 r. w ramach zaspokojenia wierzyciela hipotecznego z sumy uzyskanej z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie

W analizowanym przypadku kredyt został zaciągnięty w celu sfinansowania nabycia nieruchomości wykorzystywanej jako środek trwały w działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Nieruchomość ta służyła uzyskiwaniu przychodów z działalności gospodarczej, lokale były wynajmowane pod działalność gastronomiczną najemców. Oznacza to, że zarówno sam kredyt, jak i koszty jego obsługi pozostają w funkcjonalnym związku z przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy dochował on należytej staranności jako przedsiębiorca. Nie zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej, nie „porzucił” zobowiązania kredytowego ani nie zaprzestał podejmowania działań naprawczych. Przeciwnie, w warunkach istotnego pogorszenia sytuacji gospodarczej w branży gastronomicznej podjął szereg racjonalnych, ekonomicznie uzasadnionych kroków, mających na celu utrzymanie działalności oraz uregulowanie zobowiązań wobec banku.

Wnioskodawca wystąpił do banku z wnioskiem o restrukturyzację kredytu, co w realiach rynkowych okresu pandemii stanowiło standardowe, prawidłowe działanie zmierzające do dostosowania warunków spłaty zobowiązania do aktualnych możliwości płatniczych i do utrzymania źródła przychodów. Wnioskodawca oczekiwał na rozpatrzenie wniosku, działając w przekonaniu, że bank przeanalizuje jego sytuację i umożliwi dalszą obsługę zadłużenia na zmodyfikowanych warunkach.

Po wypowiedzeniu umowy kredytu Wnioskodawca nie zrezygnował z prób uregulowania zadłużenia, lecz rozważał i podejmował działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku w celu spłaty kredytu wraz z powstałymi odsetkami.

Z przyczyn niezależnych, a w szczególności z uwagi na obciążenia hipoteczne (hipotekę przymusową oraz sytuację prawną), skuteczne przeprowadzenie sprzedaży rynkowej w odpowiednim czasie okazało się niemożliwe. Wnioskodawca nie miał zatem realnej możliwości uzyskania zewnętrznego finansowania na spłatę całości zadłużenia w krótkim terminie wyznaczonym po wypowiedzeniu umowy.

Pomimo wszystko, Wnioskodawca kontynuował działalność gospodarczą, a ostatecznie doprowadził do sytuacji, w której cena uzyskana z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości pozwala na spłatę zadłużenia, w tym odsetek umownych (karnych) za opóźnienie. Sytuacja ta potwierdza, że działania Wnioskodawcy były ukierunkowane na uporządkowanie zadłużenia i zabezpieczenie możliwości dalszego prowadzenia działalności gospodarczej, a nie na unikanie zapłaty zobowiązań.

W świetle powyższego nie można uznać, że powstanie odsetek umownych za opóźnienie było wynikiem rażącego niedbalstwa Wnioskodawcy czy całkowitego zaniechania obowiązków płatniczych. Przeciwnie, odsetki te są konsekwencją obiektywnie trudnej sytuacji gospodarczej oraz działań podejmowanych w warunkach kryzysowych, które z perspektywy racjonalnego przedsiębiorcy można uznać za ekonomicznie uzasadnione i zmierzające do zachowania oraz zabezpieczenia źródła przychodów.

Tym samym spełniona jest przesłanka z art. 22 ust. 1 uPIT, zgodnie z którą wydatek może zostać uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pozostaje w związku z osiąganiem przychodów albo zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła, a jednocześnie brak jest podstaw do stwierdzenia, że wydatek ten wynika wyłącznie z zawinionego zaniechania podatnika.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Przepis ten wyłącza z kosztów spłatę kapitału kredytu, ale jednocześnie dopuszcza możliwość zaliczenia do kosztów odsetek.

Z kolei art. 23 ust. 1 pkt 32 uPIT stanowi, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). A contrario, odsetki zapłacone, o ile pozostają w związku z działalnością i nie są objęte innym wyłączeniem z art. 23 uPIT, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

Odsetki naliczone przez bank w niniejszej sprawie mają charakter odsetek umownych za opóźnienie (nazwanych przez bank odsetkami karnymi) związanych z wypowiedzeniem umowy kredytowej. Są to zatem odsetki wynikające z umowy kredytu bankowego, a nie odsetki od zaległości podatkowych czy innych należności publicznoprawnych, które są wyłączone z kosztów.

Odsetki te nie mieszczą się również w katalogu kar umownych i odszkodowań, o których mowa w art. 23 ust. 1 pkt 19 uPIT (dotyczących m.in. wad towarów, usług czy zwłoki w ich realizacji).

W konsekwencji brak jest przepisu, który wprost wyłączałby możliwość zaliczenia odsetek umownych za opóźnienie od kredytu bankowego do kosztów uzyskania przychodów, o ile zostaną one faktycznie zapłacone.

Zapłata tych odsetek w 2026 r. nastąpi poprzez ich zaspokojenie z ceny uzyskanej z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy istotne jest również to, że powstanie odsetek karnych w przedstawionym stanie faktycznym było związane z nadzwyczajnymi okolicznościami gospodarczymi, niezależnymi od jego woli, w szczególności skutkami pandemii COVID-19 w branży gastronomicznej oraz przedłużającym się procesem rozpatrywania wniosku restrukturyzacyjnego przez bank.

Należy podkreślić, że z ekonomicznego punktu widzenia odsetki umowne za opóźnienie stanowią koszt finansowania działalności gospodarczej, jaką Wnioskodawca musi zapłacić, bowiem działalność jest nieprzerwanie prowadzona, a lokale są wynajmowane.

Poniesienie kosztów odsetek karnych pozostaje w związku z zachowaniem i zabezpieczeniem źródła przychodów. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, spełniają one ogólną przesłankę z art. 22 ust. 1 uPIT.

W ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zapłata odsetek nastąpi w 2026 r. poprzez ich uregulowanie przez komornika z kwoty uzyskanej z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Choć technicznie płatności dokonuje komornik, faktycznie następuje spełnienie zobowiązania Wnioskodawcy wobec wierzyciela ze środków należnych Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży jego nieruchomości.

Z punktu widzenia art. 23 ust. 1 pkt 32 uPIT oznacza to, że w 2026 r. odsetki te będą „zapłacone” i tym samym przestaną być odsetkami naliczonymi, lecz niezapłaconymi.

W roku 2026, w którym Wnioskodawca planuje opodatkowanie dochodów z działalności gospodarczej podatkiem liniowym 19%, odsetki te mogą zatem zostać potraktowane jako koszty uzyskania przychodów tego roku podatkowego.

Fakt, że w 2025 r. Wnioskodawca opodatkowuje działalność w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie wpływa na możliwość zaliczenia do kosztów odsetek zapłaconych dopiero w 2026 r.

Na gruncie uPIT koszty odsetkowe jako koszty pośrednie są potrącalne w dacie ich poniesienia, którą w przypadku odsetek jest moment zapłaty.

Zdaniem Wnioskodawcy skoro więc faktyczna zapłata odsetek (poprzez ich zaspokojenie w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji) nastąpi w 2026 r., to dopiero w tym roku powstanie możliwość ich ujęcia jako kosztów podatkowych przy przychodach opodatkowanych podatkiem liniowym.

Jak wynika z utrwalonej praktyki interpretacyjnej organów Krajowej Administracji Skarbowej zaprezentowanej m.in. w Interpretacji indywidualnej z dnia 3 grudnia 2025 r. nr 0113- KDIT2-1.4011. 792.2025.2.RK, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów, winien spełniać łącznie następujące warunki:

·      pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami lub źródłem przychodów i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,

·      nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

·      być właściwie udokumentowany.

Powołany przepis wskazuje, że przy ocenie danego wydatku przede wszystkim musi istnieć źródło przychodów. Z zasadą tą skorelowane są przepisy ustanawiające reguły potrącania wydatków w określonym czasie.

W przypadku źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, Wnioskodawca stwierdza, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Przy czym – związek przyczynowy między poniesieniem wydatku a osiągnięciem przychodów bądź zachowaniem lub zabezpieczeniem ich źródła należy oceniać indywidualnie w stosunku do każdego wydatku. Z oceny tego związku powinno wynikać, że poniesiony wydatek obiektywnie może przyczynić się do osiągnięcia przychodów bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Wnioskodawca wskazuje, że koszty poniesione na zachowanie źródła przychodów to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast kosztami służącymi zabezpieczeniu źródła przychodów są koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu niedopuszczenia do utraty źródła przychodów w przyszłości.

Wnioskodawca zwraca przy tym uwagę, że obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego między poniesionym wydatkiem a przychodami uzyskanymi z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tych przychodów – każdorazowo spoczywa na podatniku.

Ustawodawca, posługując się zwrotem „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów”, przypisuje temu określeniu cechę świadomego, zamierzonego, przemyślanego i logicznego działania podatnika przyporządkowanego osiągnięciu przychodów, a nie odwołuje się do skutku będącego następstwem określonego działania. Wykładnia językowa użytego przez ustawodawcę pojęcia „koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów” oznacza, że podatnik ma możliwość odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem że wykaże, że świadomie poniósł określony wydatek, który ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jego poniesienie miało lub mogło mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów. W ocenie Wnioskodawcy zależność między poniesionymi w danym czasie kosztami a możliwością uzyskania przychodów trzeba zatem rozpatrywać na podstawie adekwatnego związku przyczynowego. Przy kwalifikowaniu określonych wydatków poczynionych przez podatnika do kosztów podatkowych należy jednocześnie brać pod uwagę przeznaczenie wydatku (jego celowość), jak też potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodów podatnika.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

·      pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),

·      pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) – w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Ponadto, stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Zdaniem Wnioskodawcy – dopiero zapłacenie odsetek od kredytu (pożyczki) daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów, o ile odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji. Zatem, aby prawidłowo rozliczyć koszty uzyskania przychodów, istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu (pożyczki).

W konsekwencji, odsetki są kosztem podatkowym, jeśli spełniają następujące przesłanki:

-     są faktycznie zapłacone,

-     pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami,

-     nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

W opinii Wnioskodawcy określone wydatki w postaci odsetek umownych (karnych) ciążących na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, poniesione przez Wnioskodawcę spełniają wszystkie wskazane przez ustawodawcę warunki podatkowego uznania ich za koszty uzyskania przychodów, stanowią bowiem niezbędną przesłankę odliczenia ich przez podatnika od osiągniętych przychodów. Stanowisko organów w zakresie ujęcia odsetek jako kosztu uzyskania przychodu prezentowane jest w sposób jednolity.

W interpretacji indywidualnej nr 0115-KDIT3.4011.627.2025.3.RS z 18 listopada 2025 r. organ stwierdza, że „aby prawidłowo rozliczyć koszty uzyskania przychodów istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu”.

W interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIT2-1.4011.792.2025.2.RK z 3 grudnia 2025 r. „dopiero zapłacenie odsetek od kredytu (pożyczki) daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów, o ile odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji. Zatem, aby prawidłowo rozliczyć koszty uzyskania przychodów, istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu (pożyczki)”.

W interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT2-1.4011.814.2024.1.AP z 22 stycznia 2025 r. „Przywołane przepisy jednoznacznie precyzują, że – dopiero zapłacenie odsetek od kredytu (pożyczki) daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów, o ile odsetki nie zwiększają kosztów inwestycji. W konsekwencji, odsetki stanowią koszt podatkowy, jeśli spełniają następujące przesłanki: są faktycznie zapłacone, pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami, nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Opłacone odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawcę, w Jego ocenie, spełniają wszystkie ww. przesłanki, zatem mogą stanowić koszty uzyskania przychodu w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej”.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że umowne (karne) odsetki za opóźnienie naliczone przez bank w związku z wypowiedzeniem umowy kredytowej zaciągniętej na sfinansowanie nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, które zostaną faktycznie zapłacone w 2026 r. z kwoty uzyskanej z egzekucyjnej sprzedaży tej nieruchomości, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej w 2026 r., po przejściu na opodatkowanie podatkiem liniowym 19%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawie i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości kwestii poruszonych w tej interpretacji. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 w zw. z art. 14r § 5 Ordynacji podatkowej.