Wnioskodawczyni, będąca osobą fizyczną, nabyła w listopadzie 2025 roku dwa domki rekreacyjne w ramach rozdzielności majątkowej. Domki są całoroczne i położone na terenie o przeznaczeniu mieszkaniowo-turystycznym. Planuje ona najem tych domków w formie krótkoterminowej, sporadycznej i nieregularnej, za pośrednictwem portali internetowych, bez świadczenia dodatkowych…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 15 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawczyni 13 listopada 2025 r. nabyła dwa domki rekreacji indywidualnej położone w (…).
Według oznaczenia planu miejscowego projektowane budynki znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem (…). Przeznaczenie podstawowe terenu to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługi turystyki.
Budynki są parterowe, kryte dachem dwuspadowym o jednakowym nachyleniu dla wszystkich połaci dachowych. Powierzchnia zabudowy wynosi po 35 m2 każdy. Składają się z jednej sypialni i jednego salonu za aneksem kuchennym. Domki są całoroczne.
Domki te Wnioskodawczyni nabyła w ramach rozdzielności majątkowej.
Z uwagi na położenie nieruchomości i walory turystyczne Wnioskodawczyni rozważa możliwość najmu ww. nieruchomości w formie najmu krótkoterminowego, tj. na dni, doby lub tygodnie.
Wnioskodawczyni nie jest zainteresowana zawarciem umowy na dłuższy okres czasu ani najmem okazjonalnym lokalu w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Wnioskodawczyni rozważa pozyskiwanie najemców za pośrednictwem internetu, np. umieszczenie ogłoszenia o najmie lokalu na portalu (tj. booking) służącym do łączenia interesów osób poszukujących lokum na najem krótkoterminowy z właścicielem takiego lokalu.
Najem miałby charakter sporadyczny, nieregularny i nieprofesjonalny.
Stroną umów najmu krótkoterminowego będzie Wnioskodawczyni i gość (goście), którzy odpowiedzą na ogłoszenie w Internecie i dokonają rezerwacji lokalu.
Najem będzie polegał wyłącznie na usługach związanych z zakwaterowaniem. Dodatkowe usługi nie będą świadczone w ramach najmu. Zdawanie kluczy, weryfikacja lokalu oraz usługi sprzątania będą wykonywane we własnym zakresie.
Wnioskodawczyni nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy w związku z przedstawionym opisem stanu faktycznego przychody uzyskiwane w ramach najmu krótkoterminowego będą stanowiły przychody z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny) i podlegały będą opodatkowaniu w formie ryczałtu ewidencjonowanego – stawka 8,5%?
Pani stanowisko w sprawie
Wnioskodawczyni wskazuje, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).
Zdaniem Wnioskodawczyni najem krótkoterminowy ma charakter okazjonalny, nieregularny, następuje sporadycznie i krótkoterminowo, a w celu obsługi najemców Wnioskodawczyni nie będzie zatrudniać pracowników, nie będzie korzystać z obsługi zarządczej.
W związku z powyższym uzyskiwany z tego tytułu przychód, zdaniem Wnioskodawczyni, można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 pdof – tzw. najem prywatny. W takiej sytuacji, jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100 000 zł, należy zastosować stawkę ryczałtu w wysokości 8,5%, a jeśli przekroczy wskazany limit, od nadwyżki ponad tę kwotę należy opłacać podatek według stawki 12,5% przychodów.
Wnioskodawczyni wskazuje, że potwierdzenie jej stanowiska odnaleźć można w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., o sygn. II FPS 1/21, w której Sąd stwierdził, iż „to zatem podatnik decyduje o tym czy «powiązać» określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...)”.
Kolejno poniżej Wnioskodawczyni przytacza następujące interpretacje indywidualne na poparcie własnego stanowiska:
1) Interpretacja indywidualna z 2011-07-18 (Izba Skarbowa w Katowicach) IBPBII/2/415-520/11/CJS: „Okazjonalny wynajem mieszkania na cele krótkoterminowego zakwaterowania osób fizycznych w okresie letnim i zimowym można potraktować jako najem prywatny i opodatkować na zasadach ogólnych odrębnie od prowadzonej działalności gospodarczej, która jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym”. Stanowisko to wynika między innymi z założenia swobody wyboru przez podatnika formy prowadzenia działalności i zasad jej opodatkowania.
2) Interpretacja indywidualna z 2012-02-20 (Izba Skarbowa w Warszawie) IPPB1/415-1072/11-4/ MS: „Przychody z najmu krótkotrwałego 3 mieszkań można opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%, skoro umowy te nie będą zawierane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej”.
3) Interpretacja indywidualna z 2019-01-23 (Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej) 0114- KDIP3-1. 4011.581.2018.1.MT: „W przypadku najmu na krótki okres jako osoba fizyczna nieprowadząca pozarolniczej działalności gospodarczej, osiągająca przychody z tytułu najmu może rozliczać przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym”.
Wnioskodawczyni reasumuje, że to podatnik decyduje, czy osiągany przychód należy zakwalifikować jako pochodzący z najmu prywatnego, czy też z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.
Przywołane interpretacje pozostają w zgodzie z treścią uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21), która wskazuje na decydującą rolę woli podatnika przy kwalifikacji składników majątku do sfery działalności gospodarczej.
Zdaniem Wnioskodawczyni zamierzony przez Wnioskodawczynię wynajem ma na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb osobistych oraz rodziny. Takich zaś działań podejmowanych z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.
W ocenie Wnioskodawczymi w tym zakresie należy uznać jej stanowisko za prawidłowe.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Ze złożonego wniosku wynika, że 13 listopada 2025 roku nabyła Pani dwa domki rekreacji indywidualnej w ramach rozdzielności majątkowej. Domki są całoroczne i ich powierzchnia zabudowy wynosi 35 m2 każdy. Rozważa Pani możliwość najmu domków w formie najmu krótkoterminowego. Najemców będzie Pani pozyskiwać za pośrednictwem internetu, np. przez umieszczenie ogłoszenia o najmie lokalu na portalu (tj. booking). Najem będzie miał charakter sporadyczny, nieregularny, nieprofesjonalny i będzie polegać wyłącznie na usługach związanych z zakwaterowaniem. W ramach najmu nie będą świadczone żadne dodatkowe usługi. Nie prowadzi Pani pozarolniczej działalności gospodarczej.
W Pani sytuacji, skoro stanowiące Pani majątek osobisty domki rekreacji indywidualnej nabyte w ramach rozdzielności majątkowej zostaną wynajęte w ramach krótkoterminowego najmu, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu planowanego wynajmu dwóch domków rekreacji indywidualnej na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Podsumowanie: Pani przychody z najmu krótkoterminowego dwóch domków rekreacji indywidualnej będą stanowić przychody z najmu prywatnego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie przychody te będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawek 8,5% lub 12,5% po przekroczeniu limitu przychodów określonego w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo