Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą w Polsce działalność gospodarczą obejmującą wynajem lokali mieszkalnych, będąc jednocześnie podatnikiem VAT czynnym. Oprócz tego wynajmuje lokal użytkowy bankowi, który odziedziczył po zmarłym małżonku i który nie był nigdy używany w działalności gospodarczej,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
10 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce, mającym w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy.
Wnioskodawca prowadzi w Polsce działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wynajem lokali mieszkalnych. Wnioskodawca ma status podatnika VAT czynnego i składa miesięczne deklaracje podatkowe.
Wnioskodawca oprócz wynajmu lokali mieszkalnych wynajmuje także lokal użytkowy. Najemcą lokalu użytkowego jest bank.
Wnioskodawca wynajął bankowi lokal użytkowy wchodzący w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonek Wnioskodawcy zmarł i lokal stał się wyłączną własnością Wnioskodawcy.
Lokal użytkowy nie jest składnikiem majątkowym wykorzystywanym przez Wnioskodawcę w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Lokal ten nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej również przez małżonka Wnioskodawcy, w czasie, gdy lokal ten wchodził w skład małżeńskiej wspólności majątkowej. Wnioskodawca nie wprowadził wynajmowanego lokalu użytkowego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, którą Wnioskodawca prowadzi w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie dokonuje i nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od lokalu użytkowego.
W związku z powyższym, Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy wynajmując lokal użytkowy na rzecz banku powinien opodatkowywać uzyskiwany z tego tytułu dochód jako dochód pochodzący z prowadzonej działalności gospodarczej, czy jako tzw. dochód z najmu prywatnego – tzn. opodatkować uzyskiwane przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT.
Wnioskodawca zastanawia się również, czy najem lokalu użytkowego na rzecz banku podlega opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług oraz w jaki sposób Wnioskodawca powinien ustalać swoje prawo do zastosowania zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
Czy przychód Wnioskodawcy z tytułu najmu lokalu użytkowego powinien być opodatkowany jako przychód uzyskiwany z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czy jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy – przychód Wnioskodawcy z tytułu najmu lokalu użytkowego powinien być opodatkowany jako przychód uzyskiwany z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Uzasadnienie stanowiska
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT jednym ze źródeł przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT z kolei wskazano, że osobnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W związku z powyższym brzmieniem przepisów dla ustalenia czy przychody z najmu lokalu użytkowego powinny być opodatkowane jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, czy jako pochodzące z prowadzonej działalności gospodarczej, kluczowe znaczenie ma ustalenie czy wynajmowany lokal użytkowy jest związany z działalnością gospodarczą. O istnieniu takiego związku decyduje podatnik. To podatnik jako właściciel lokalu użytkowego ma prawo do przeznaczenia tego lokalu do wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej albo do wynajmu takiego lokalu poza prowadzoną działalnością gospodarczą („prywatnie”).
Wyrazem decyzji podatnika co do wynajmu lokalu użytkowego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest uwzględnienie takiego lokalu jako środka trwałego w prowadzonej ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych na potrzeby opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów uzyskiwanych z prowadzonej działalności gospodarczej. Prawem podatnika jest wówczas dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od wartości takiego lokalu użytkowego, które są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej.
Stanowisko to znajduje potwierdzenie w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. sygn. II FPS 1/21, gdzie wskazano, że:
„Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.
Wobec powyższego, ze względu na to, że Wnioskodawca nie wprowadził lokalu użytkowego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych związanych z wykonywaniem działalności gospodarczej, przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z najmu tego lokalu użytkowego na rzecz banku powinny zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT i tym samym powinny być opodatkowane zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, według stawek 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
− pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
− najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wynajem lokali mieszkalnych. Oprócz wynajmu lokali mieszkalnych wynajmuje Pani także lokal użytkowy. Lokal użytkowy nie jest składnikiem majątkowym wykorzystywanym przez Panią w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Lokal ten nie był również wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej przez Pani małżonka w czasie, gdy lokal ten wchodził w skład małżeńskiej wspólności majątkowej. Nie wprowadziła Pani wynajmowanego lokalu użytkowego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Nie dokonuje i nie dokonywała Pani odpisów amortyzacyjnych od tego lokalu użytkowego.
Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy wynajmując lokal użytkowy powinna Pani opodatkowywać uzyskiwany z tego tytułu dochód jako dochód z działalności gospodarczej czy jako tzw. przychód z najmu prywatnego.
Na podstawie przedstawionego opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że skoro Pani lokal użytkowy nie jest przez Panią wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowanie: Pani przychód z tytułu najmu lokalu użytkowego powinien być opodatkowany jako przychód uzyskiwany z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo