Opodatkowanie wynajmu nieruchomości w Ukrainie.
Podatniczka jest obywatelką Ukrainy i polską rezydentką podatkową. Nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce ani nie uzyskuje dochodów z pracy w Polsce. Jej jedynym dochodem jest najem nieruchomości mieszkalnej położonej w Ukrainie, który jest opodatkowany w Ukrainie w ramach prowadzonej tam działalności gospodarczej. Nieruchomość jest wynajmowana osobom fizycznym na cele mieszkaniowe.…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 19 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 18 marca 2026 r. (wpływ 18 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest obywatelem Ukrainy oraz polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej na terytorium Polski ani nie uzyskuje dochodów z pracy w Polsce. Wnioskodawca uzyskuje dochód wyłącznie z najmu nieruchomości położonej w Ukrainie. Z uwagi na ustawowe terminy składania deklaracji podatkowych Wnioskodawca zamierza złożyć deklarację PIT-36 w Polsce w roku 2026, po otrzymaniu niniejszej interpretacji podatkowej, jeżeli organ wskaże obowiązek wykazania tego dochodu w Polsce.
Wnioskodawca przebywa na terytorium Polski nieprzerwanie od ponad 3 lat, z zachowaniem krótkotrwałych wyjazdów prywatnych i posiada w Polsce centrum interesów życiowych. Dochód z najmu nieruchomości w Ukrainie jest opodatkowany w Ukrainie w ramach prowadzonej działalności osoby fizycznej zgodnie z przepisami prawa ukraińskiego:
- podatek zryczałtowany 5%,
- składkę wojenną 1,5%,
- obowiązkowe składki na ukraiński system ubezpieczeń społecznych.
Najem nie jest prowadzony na terytorium Polski ani przez polski zakład. Między Polską a Ukrainą obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dochód z najmu nieruchomości położonej wyłącznie na terytorium Ukrainy został uzyskany w roku 2025. Obowiązek złożenia deklaracji PIT-36 w Polsce powstaje w roku 2026 i zostanie spełniony do 30 kwietnia 2026 r. po otrzymaniu niniejszej interpretacji podatkowej, jeżeli organ wskaże taki obowiązek.
Uzupełnienie wniosku
Nieruchomość położona na terytorium Ukrainy jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę na terytorium Ukrainy (jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą) i nie stanowi składnika działalności gospodarczej prowadzonej na terytorium Polski.
Działalność dotyczy wyłącznie najmu nieruchomości położonej na terytorium Ukrainy.
Nieruchomość ma charakter mieszkalny i jest wynajmowana osobom fizycznym na cele mieszkaniowe.
Wnioskodawca nie uzyskuje na terytorium Polski dochodów opodatkowanych według skali podatkowej.
Pytania
Czy dochód uzyskiwany przez Wnioskodawcę z najmu nieruchomości położonej w Ukrainie podlega opodatkowaniu w Polsce, czy też korzysta ze zwolnienia z opodatkowania z zastosowaniem metody zwolnienia z progresją?
Czy Wnioskodawca jest zobowiązany do złożenia deklaracji podatkowej w Polsce, a jeżeli tak – jakiej?
Pani stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy – dochód z najmu nieruchomości położonej wyłącznie na terytorium Ukrainy podlega opodatkowaniu wyłącznie w Ukrainie zgodnie z obowiązującymi tam przepisami. W Polsce dochód ten korzysta ze zwolnienia z opodatkowania z zastosowaniem metody zwolnienia z progresją, zgodnie z art. 27 ustawy o PIT oraz postanowieniami umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Ukrainą.
Deklaracja PIT-36, obejmująca ten dochód, zostanie złożona w 2026 r., do 30 kwietnia, po otrzymaniu niniejszej interpretacji podatkowej, jeśli organ wskaże obowiązek jej złożenia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani obywatelką Ukrainy oraz polską rezydentka podatkową. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej na terytorium Polski, nie uzyskuje Pani dochodów z pracy w Polsce. Nie uzyskuje Pani na terytorium Polski dochodów opodatkowanych według skali podatkowej. Uzyskuje Pani wyłącznie dochód z wynajmu nieruchomości położonej w Ukrainie.
Z uwagi na prowadzoną przez Panią działalność gospodarczą na terenie Ukrainy – w Pani sprawie znajdą zastosowanie postanowienia Konwencji między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Ukrainy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzona w Kijowie dnia 12 stycznia 1993 r. (Dz. U. z 1994 r. nr 63, poz. 269; dalej: konwencja polsko-ukraińska), zmodyfikowanej przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku, podpisaną przez Polskę dnia 7 czerwca 2017 r. oraz przez Ukrainę dnia 23 lipca 2018 r.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 konwencji polsko-ukraińskiej:
Zyski przedsiębiorstwa Umawiającego się Państwa podlegają opodatkowaniu tylko w tym Państwie, chyba że przedsiębiorstwo prowadzi działalność w drugim Umawiającym się Państwie przez położony tam zakład. Jeżeli przedsiębiorstwo wykonuje działalność w ten sposób, zyski przedsiębiorstwa mogą być opodatkowane w drugim Państwie, jednak tylko w takiej mierze, w jakiej mogą być przypisane temu zakładowi.
Na podstawie art. 5 ust. 1 konwencji polsko-ukraińskiej:
Określenie „zakład” oznacza stałą placówkę, przez którą całkowicie lub częściowo prowadzona jest działalność przedsiębiorstwa. Placówka oznacza również miejsce produkcyjne.
W myśl art. 5 ust. 2 konwencji polsko-ukraińskiej:
Określenie „zakład” obejmuje w szczególności:
a) miejsce zarządu,
b) filię,
c) biuro,
d) zakład fabryczny,
e) warsztat oraz
f) kopalnię, źródło ropy naftowej lub gazu, kamieniołom albo inne miejsce wydobywania kopalnych zasobów naturalnych.
Warunek określony w art. 7 ust. 1 konwencji polsko-ukraińskiej należy interpretować zgodnie z Komentarzem do Modelowej Konwencji w Sprawie Podatku od Dochodu i Majątku (pkt 3 Komentarza do art. 7 ust. 1), przyjmując, że przedsiębiorstwo jednego Państwa nie może być opodatkowane w drugim Państwie, chyba że prowadzi ono w tym drugim Państwie działalność handlową lub przemysłową za pośrednictwem położonego w tym Państwie zakładu.
Zgodnie z Komentarzem do Konwencji Modelowej OECD (pkt 4 Komentarza do art. 3 ust. 1) fakt, czy działalność jest prowadzona w ramach przedsiębiorstwa, powinien być interpretowany na podstawie ustawodawstwa wewnętrznego poszczególnych państw. Termin „przedsiębiorstwo” należy przy tym rozumieć nie w znaczeniu podmiotowym, ale jako prowadzenie działalności handlowej lub przemysłowej przez rezydenta państwa będącego stroną umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Jak już wskazałem, przedsiębiorstwo mające siedzibę w jednym państwie, a prowadzące działalność na terytorium drugiego, co do zasady, podlega opodatkowaniu w państwie swojej siedziby. Państwu, w którym prowadzona jest działalność, służy prawo do opodatkowania zysków osiąganych przez przedsiębiorstwo pochodzące z innego kraju, pod warunkiem że przedsiębiorstwo to prowadzi działalność w tym państwie w formie zakładu. W przeciwnym przypadku, dochody przedsiębiorstwa zagranicznego podlegają opodatkowaniu w państwie jego siedziby.
Analiza powyższych zapisów wskazuje, że dochód przedsiębiorstwa, co do zasady, opodatkowany jest w państwie rezydencji, czyli w Pani przypadku w Polsce. W państwie zakładu – na Ukrainie opodatkowany będzie natomiast wyłącznie dochód uzyskany z tego zakładu.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że dochód podatnika mającego miejsce zamieszkania w Polsce z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej na terytorium Ukrainy będzie opodatkowany na Ukrainie, ponieważ podatnik na Ukrainie prowadzi działalność gospodarczą przez położony na terytorium tego państwa zakład. W takim przypadku dochód, który może być przypisany temu zakładowi, będzie opodatkowany na Ukrainie według przepisów w tym państwie obowiązujących.
W związku z powyższym – jako że Pani dochody podlegają opodatkowaniu zarówno na terytorium Polski, jak i na Ukrainie, w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować właściwą metodę unikania podwójnego opodatkowania.
Stosownie do art. 24 ust. 2 konwencji polsko-ukraińskiej:
Z zastrzeżeniem przepisów ustawodawstwa Polski (które nie będą sprzeczne z zasadami tego ustępu), dotyczących zwolnienia od podatku zapłaconego poza granicami Polski, podatek ukraiński będzie zaliczany na poczet podatku polskiego w sposób następujący:
a) jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce uzyskuje dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej konwencji może być opodatkowany w Ukrainie, to Polska zwolni taki dochód lub majątek od podatku zgodnie z postanowieniami ustępów 3 i 4,
b) jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce uzyskuje dochody, które zgodnie z postanowieniami artykułów 10, 11 i 12 niniejszej konwencji mogą być opodatkowane w Ukrainie, to Polska zezwoli na potrącenie od podatku dochodowego tej osoby kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w Ukrainie.
Zgodnie z art. 24 ust. 4 konwencji polsko-ukraińskiej:
Jeżeli zgodnie z jakimikolwiek postanowieniami niniejszej konwencji uzyskany dochód lub majątek posiadany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie będzie zwolniony od opodatkowania w tym Państwie, to Państwo może tym niemniej przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby wziąć pod uwagę zwolniony od podatku dochód lub majątek.
W Pani sytuacji, w celu zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, znajduje zastosowanie metoda unikania podwójnego opodatkowania określona w art. 24 ust. 2 lit. a konwencji polsko-ukraińskiej.
Z tego przepisu wynika, że jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce uzyskuje dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami konwencji polsko-ukraińskiej może być opodatkowany w Ukrainie, to Polska zwolni taki dochód lub majątek od podatku zgodnie z postanowieniami art. 24 ust. 2 lit. a i ustępów 3 i 4. Polska może przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby wziąć pod uwagę zwolniony od podatku dochód lub majątek. Jest to tzw. metoda wyłączenia z progresją.
W tym miejscu wskazuję, że metoda unikania podwójnego opodatkowania, o której mowa w art. 24 ust. 2 lit. a konwencji polsko-ukraińskiej nie została zmieniona przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku (dalej: Konwencja MLI), podpisaną przez Polskę dnia 7 czerwca 2017 r. oraz przez Ukrainę dnia 23 lipca 2018 r.
W myśl art. 27 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1, oprócz dochodów podlegających opodatkowaniu, zgodnie z ust. 1, osiągał również dochody z tytułu działalności wykonywanej poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub ze źródeł przychodów znajdujących się poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zwolnione od podatku na podstawie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych umów międzynarodowych – podatek określa się w następujący sposób:
1) do dochodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym dodaje się dochody zwolnione od tego podatku i od sumy tych dochodów oblicza się podatek według skali określonej w ust. 1;
2) ustala się stopę procentową tego podatku do tak obliczonej sumy dochodów;
3) ustaloną zgodnie z pkt 2 stopę procentową stosuje się do dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Zatem w przypadku metody wyłączenia z progresją dochody uzyskane za granicą są na podstawie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania zwolnione od podatku w Polsce, ale dochody te uwzględnia się do ustalania stopy procentowej, według której zapłaci się podatek od polskich przychodów (dochodów) opodatkowanych według skali podatkowej.
Przy tym, zasadę opodatkowania przedstawioną w art. 27 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stosuje się wyłącznie w przypadku, jeżeli podatnik – oprócz dochodów zwolnionych z opodatkowania na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania – osiągnął inne dochody podlegające opodatkowaniu w Polsce na ogólnych zasadach albo chce skorzystać z preferencyjnego rozliczenia rocznego np. łącznie z małżonkiem.
Wskazała Pani, że działalność w zakresie najmu prowadzi Pani tylko na terytorium Ukrainy. W Polsce nie osiąga Pani żadnych dochodów. Dlatego też nie ma Pani obowiązku składani zeznania PIT-36 i PIT-ZG.
Podsumowanie: uzyskany przez Panią w 2025 r. przychód z najmu nieruchomości położonej na terytorium Ukrainy uzyskany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – w myśl konwencji polsko-ukraińskiej – jest zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przy rozliczeniu tych przychodów zastosowanie znajdzie metoda wyłączenia z progresją.
Jednak ponieważ nie uzyskała Pani w Polsce żadnych innych dochodów opodatkowanych wg skali podatkowej, to dochodów z tytułu najmu nieruchomości położonej na Ukrainie nie była Pani zobowiązana wykazywać w zeznaniu PIT-36 i PIT-ZG.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo