Najem prywatny nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej.
Podatnik jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną liniowo, czynnym podatnikiem VAT. 5 kwietnia 2002 r. nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego lokal użytkowy. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wykorzystywana w działalności gospodarczej (szkoła językowa, zajęcia zwolnione z VAT oraz tłumaczenia, usługi prawne). Podatnik ponosił nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej. 31 grudnia 2025 r. wycofał nieruchomość z działalności gospodarczej,…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 23 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W dniu 05.04.2002 Wnioskodawca – pozostający w związku małżeńskim w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – nabył wraz z małżonką do majątku wspólnego nieruchomość (samodzielny lokal użytkowy przeznaczony na cele biurowo-usługowe wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz we własności terenu) położoną w (…). W akcie notarialnym nabywcy oświadczyli, że lokal wraz z przynależnymi prawami objęty będzie wspólnością ustawową. Nadto nabywcy oświadczyli, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą.
Sprzedaż dokonana została w warunkach określonych w ustawie o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym z dnia 8 stycznia 1993 r., która w chwili składania niniejszego wniosku już nie obowiązuje. Zgodnie art. 7 ust. 1 pkt 5 tej ustawy zwalnia się od podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego sprzedaż towarów używanych, z wyjątkiem importu, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony; zwolnienie dotyczy również używanych budynków, budowli i ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku z powyższym przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż podatek ten nie wystąpił.
Nieruchomość została wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych Wnioskodawcy i była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej – prowadzenie szkoły językowej, zajęcia edukacyjne zwolnione z VAT. Wnioskodawca dokonywał odpisów amortyzacyjnych. W trakcie użytkowania Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej (remont generalny po zakupie podlegający uzyskaniu zezwolenia na budowę, wymiana okien 09.01.2008), ale odliczał od nich VAT w ograniczonym zakresie. Wnioskodawca prowadził i nadal prowadzi działalność edukacyjną – kursy językowe zwolnione z VAT oraz działalność opodatkowaną stawką 23% – tłumaczenia, usługi prawne. Odliczenia VAT następują w oparciu o zmienną proporcję wynikającą ze stosunku przychodów ze sprzedaży opodatkowanej i nieopodatkowanej.
Wnioskodawca wycofał wskazaną nieruchomość z działalności gospodarczej z dniem 31.12.2025 i przeniósł do majątku prywatnego małżonków (osobistego). Nastąpiło to poprzez wykreślenie z Ewidencji Środków Trwałych oraz sporządzenie stosownego oświadczenia na piśmie. Po wycofaniu nieruchomości Wnioskodawca zamierza wynajmować nieruchomość w ramach tzw. najmu prywatnego. Najem ten będzie miał charakter długoterminowy. Wnioskodawca nie będzie świadczył na rzecz najemców usług dodatkowych charakterystycznych dla działalności hotelarskiej, takich jak: sprzątanie, wymiana pościeli, recepcja czy gastronomia. Zarządzanie najmem będzie ograniczało się do czynności typowych dla zarządu majątkiem prywatnym (pobieranie czynszu, dbanie o stan techniczny w zakresie ustawowo obciążającym wynajmującego).
Pytanie
Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu wycofanej uprzednio z działalności gospodarczej nieruchomości mogą być zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny) i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie – przychody z najmu opisanej nieruchomości, po jej skutecznym wycofaniu z majątku firmy do majątku prywatnego, będą stanowiły przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem, podnajem, dzierżawa).
Zgodnie z aktualnym brzmieniem przepisów składniki majątku mogą być przesuwane między działalnością gospodarczą a majątkiem prywatnym. Skoro nieruchomość zostanie wykreślona z ewidencji środków trwałych, a najem nie będzie nosił znamion zorganizowanej działalności (brak usług hotelarskich, obsługa w ramach zarządu majątkiem własnym), to właściwą formą opodatkowania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (stawka 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% powyżej nadwyżki).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
− pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
− najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tego przepisu:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 st. 1a.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. W dniu 05 kwietnia 2002 r. – pozostając w związku małżeńskim w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej – nabył Pan wraz z małżonką do majątku wspólnego nieruchomość (samodzielny lokal użytkowy przeznaczony na cele biurowo–usługowe wraz z udziałem w częściach wspólnych oraz we własności terenu). Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Wycofał Pan wskazaną nieruchomość z działalności gospodarczej 31 grudnia 2025 r. i przeniósł ją do majątku prywatnego małżonków (osobistego). Nastąpiło to przez wykreślenie nieruchomości z ewidencji środków trwałych oraz sporządzenie stosownego oświadczenia na piśmie. Po wycofaniu nieruchomości zamierza Pan wynajmować ją w ramach tzw. najmu prywatnego. Najem ten będzie miał charakter długoterminowy. Nie będzie Pan świadczyć na rzecz najemców usług dodatkowych charakterystycznych dla działalności hotelarskiej, takich jak: sprzątanie, wymiana pościeli, recepcja czy gastronomia. Zarządzanie najmem będzie ograniczać się do czynności typowych dla zarządu majątkiem prywatnym (pobieranie czynszu, dbanie o stan techniczny w zakresie ustawowo obciążającym wynajmującego).
Skoro lokal nie będzie przez Pana wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). W konsekwencji, Pana przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokalu na zasadach najmu prywatnego będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Na zakończenie wskazuję, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
Stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a , chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Podsumowanie: w przedstawionym stanie faktycznym przychody uzyskiwane przez Pana z tytułu wynajmu nieruchomości wycofanej uprzednio z Pana działalności gospodarczej mogą być zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny) i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Ponadto wskazuję, że Pana wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo