Podatniczka wraz z mężem planują zakup mieszkania w 2026 roku, które ma służyć jako przyszłe miejsce zamieszkania dla jej rodziców, gdy będą wymagać opieki. Aby zminimalizować koszty utrzymania, zamierzają wynajmować mieszkanie krótkoterminowo przez portal internetowy, samodzielnie je obsługując i nie oferując usług hotelarskich. Mieszkanie…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 26 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wraz z mężem nabędzie Pani mieszkanie, przy wsparciu finansowym rodziców, w najbliższym kwartale 2026. Będzie ono zlokalizowane w mieście, w którym Pani i Pani mąż mieszka, w bliskiej odległości od Pani i Pani męża domu. Decyzja o wcześniejszym zakupie wynika z rosnących cen mieszkań, a lokalizacja z potrzeby zabezpieczenia przyszłości rodziców. Jako ich jedyne dziecko chce Pani zapewnić im opiekę na starość.
Mieszkanie będzie przeznaczone dla rodziców, którzy planują przeprowadzić się do Pani i Pani męża, gdy będą starsi i będą potrzebować opieki. Obecnie rodzice emeryci mieszkają w odległości xxx km i jeszcze samodzielnie radzą sobie w swoim miejscu zamieszkania.
Mieszkanie nie będzie nabyte w celach zarobkowych. W okresie oczekiwania na przeprowadzkę rodziców, aby zminimalizować koszty utrzymania mieszkania, chce Pani wynajmować je na krótki okres (na doby) poprzez portal (…), przy zachowaniu w pełni samodzielnej obsługi mieszkania. Do czasu przeprowadzki rodziców będzie Pani i Pani mąż wykorzystywać mieszkanie także do celów rodzinnych, dlatego nie może Pani i Pani mąż wynająć go długoterminowo.
Wynajem odbywałby się w następujących warunkach:
1. Będzie to jedno mieszkanie, stanowiące majątek prywatny, wynajmowane krótkookresowo i obsługiwane tylko przez Panią.
2. Samodzielnie będzie Pani przygotowywała mieszkanie do pobytu gości.
3. Nie będzie Pani oferować żadnych dodatkowych usług charakterystycznych dla usług hotelarskich, takich jak np. śniadania, recepcja, sprzątanie przez osoby trzecie, pranie pościeli przez podmioty zewnętrzne czy inne usługi.
4. Wynajem będzie prowadzony w okresach, gdy mieszkanie będzie puste, a rodzina nie będzie w nim przebywać. Najem będzie zależny od dostępności mieszkania.
5. Nie planuje Pani wynajmu długoterminowego, ponieważ zależy Pani na zachowaniu możliwości korzystania z niego w sytuacjach rodzinnych, gdy będzie to potrzebne oraz utrzymaniu mieszkania w dobrym stanie.
6. Mieszkanie nie będzie wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani związane z działalnością gospodarczą.
7. Wynajem będzie miał charakter prywatny, bez prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie.
Pytanie
Czy w opisanym powyżej planie przychody uzyskane z wynajmu mieszkania krótkoterminowego poprzez portal (…), przy samodzielnej obsłudze i braku dodatkowych usług, może Pani traktować jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i tym samym podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (stawka 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie), a nie jako działalność gospodarcza wymagająca rejestracji JDG i opodatkowania stawką 17%?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie – zgodnie z przepisami i praktyką organów podatkowych najem prywatny może mieć charakter działalności gospodarczej tylko wtedy, gdy spełnione są kryteria „usługi zakwaterowania”, w tym:
· wynajem na dużą skalę, wiele lokali
· stała dostępność dla klientów,
· oferowanie dodatkowych usług (śniadania, recepcja, sprzątanie przez osoby trzecie, obsługa gości),
· zatrudnianie osób do obsługi najmu,
· reklama, regulaminy jak w hotelu.
W Pani sytuacji wynajem będzie miał charakter prywatny, ograniczony do jednego mieszkania, nieprzewidywalny, bez dodatkowych usług i bez zatrudniania osób trzecich, co – zgodnie z Pani wiedzą – kwalifikuje go jako najem prywatny. Głównym celem nabycia mieszkania jest zabezpieczenie pobytu oraz opieki dla rodziców, a nie cel biznesowy.
W przedstawionym zdarzeniu przyszłym:
· najem dotyczy jednego lokalu mieszkalnego,
· nie będzie prowadzony w sposób profesjonalny ani zorganizowany jak działalność hotelarska,
· nie będą świadczone dodatkowe usługi charakterystyczne dla usług zakwaterowania,
· nie będą zatrudniane osoby trzecie,
· mieszkanie nie będzie składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą,
· głównym celem zakupu jest zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych rodziców, a nie prowadzenie działalności zarobkowej.
Najem będzie miał charakter uboczny i tymczasowy wobec zasadniczego celu nabycia lokalu.
W konsekwencji nie zostaną spełnione łącznie przesłanki uznania tej aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Zatem przychody z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy stawka podatku wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie.
W związku z powyższym stoi Pani na stanowisku, że planowany najem będzie stanowił najem prywatny opodatkowany ryczałtem według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznie.
Prosi Pani o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:
- zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
- brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz
- wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
(...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że wraz z mężem nabędzie Pani mieszkanie. Mieszkanie nie będzie nabyte w celach zarobkowych. W okresie oczekiwania na przeprowadzkę rodziców, aby zminimalizować koszty utrzymania mieszkania, chce Pani wynajmować je na krótki okres (na doby) przez portal (…), przy zachowaniu w pełni samodzielnej obsługi mieszkania. Mieszkanie będzie wynajmowane krótkookresowo i obsługiwane tylko przez Panią, samodzielnie będzie Pani przygotowywać mieszkanie do pobytu gości. Nie będzie Pani oferować żadnych dodatkowych usług charakterystycznych dla usług hotelarskich, takich jak np. śniadania, recepcja, sprzątanie przez osoby trzecie, pranie pościeli przez podmioty zewnętrzne czy inne usługi. Wynajem będzie prowadzony w okresach, gdy mieszkanie będzie puste, a rodzina nie będzie w nim przebywać. Najem będzie zależny od dostępności mieszkania. Nie planuje Pani wynajmu długoterminowego, ponieważ zależy Pani na zachowaniu możliwości korzystania z niego w sytuacjach rodzinnych, gdy będzie to potrzebne oraz utrzymaniu mieszkania w dobrym stanie. Mieszkanie nie będzie wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani związane z działalnością gospodarczą. Wynajem będzie miał charakter prywatny, bez prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie.
Zatem uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu najmu będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody osiągnięte z tytułu najmu mieszkania opisanego we wniosku należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Na zakończenie wskazuję, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
Stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a , chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Podsumowanie: przychody uzyskane z wynajmu krótkoterminowego mieszkania przez portal (…) będą stanowić przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i tym samym będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo