Najem prywatny.
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą (roboty budowlane). Jest również właścicielem domu stanowiącego majątek prywatny, niewprowadzonego do ewidencji środków trwałych. Wynajmuje pokoje w tym domu zarówno osobom fizycznym, jak i firmom, wyłącznie na cele mieszkaniowe (również dla pracowników firm). Umowy są zawierane na co…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
6 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 6 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą oraz czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiot działalności gospodarczej Wnioskodawcy obejmuje roboty budowlane i nie obejmuje wynajmu nieruchomości ani usług zakwaterowania.
Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości (domu), stanowiącej jego majątek prywatny. Nieruchomość ta nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Wnioskodawca wynajmuje pokoje w tej nieruchomości zarówno osobom fizycznym, jak i podmiotom gospodarczym. Najem odbywa się wyłącznie na cele mieszkaniowe, w tym na rzecz firm z przeznaczeniem dla ich pracowników. Umowy zawierane są na okresy co najmniej jednego miesiąca, czynsz określony jest jako miesięczny i płatny z góry. Wnioskodawca nie świadczy żadnych usług dodatkowych, w szczególności usług sprzątania, wyżywienia, recepcji ani innych usług charakterystycznych dla działalności hotelowej lub krótkoterminowego zakwaterowania. Wnioskodawca nie ingeruje w sposób doboru osób korzystających z lokalu ani nie prowadzi ewidencji osób faktycznie zamieszkujących lokal, a odpowiedzialność za sposób korzystania z lokalu ponosi najemca.
Wnioskodawca rozlicza przychody z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Przedmiotem zapytania jest ustalenie, czy opisany najem stanowi najem prywatny, a nie działalność gospodarczą, przychody z tego tytułu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, najem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT jako najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca nie jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT ani stosowania Krajowego Systemu e-Faktur.
Wnioskodawca oświadcza, że przedstawiony stan faktyczny jest zgodny z rzeczywistością i nie jest przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej ani kontroli celno-skarbowej.
Najem był dotychczas rozliczany w ramach majątku wspólnego małżonków w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Obecnie małżonkowie mają rozdzielność majątkową.
Stanowisko Wnioskodawcy: Zdaniem Wnioskodawcy opisany najem stanowi najem prywatny, a nie działalność gospodarczą, ponieważ nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą, a sam najem nie ma charakteru zorganizowanego i profesjonalnego. W konsekwencji przychody z tego tytułu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Najem realizowany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe, co wynika zarówno z zapisów umownych, jak i charakteru korzystania z lokalu. Okoliczność, że najemcą jest podmiot gospodarczy, nie zmienia celu mieszkaniowego, gdyż lokal wykorzystywany jest przez pracowników najemcy do celów bytowych. W związku z tym najem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT jako najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. W konsekwencji Wnioskodawca nie jest zobowiązany do wystawiania faktur VAT ani do stosowania Krajowego Systemu e-Faktur.
Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
Czy opisany najem stanowi najem prywatny, a nie działalność gospodarczą, a przychody z tego tytułu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy - opisany najem stanowi najem prywatny, a nie działalność gospodarczą, ponieważ nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą, a sam najem nie ma charakteru zorganizowanego i profesjonalnego.
W konsekwencji przychody z tego tytułu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Najem realizowany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe, co wynika zarówno z zapisów umownych, jak i charakteru korzystania z lokalu. Okoliczność, że najemcą jest podmiot gospodarczy, nie zmienia celu mieszkaniowego, gdyż lokal wykorzystywany jest przez pracowników najemcy do celów bytowych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, stosownie do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Jak wynika z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą lub przedmiot działalności stanowi najem, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej jest Pani właścicielem nieruchomości (domu), stanowiącej Pani majątek prywatny. Nieruchomość ta nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Wynajmuje Pani pokoje w tej nieruchomości zarówno osobom fizycznym, jak i podmiotom gospodarczym. Najem odbywa się wyłącznie na cele mieszkaniowe, w tym na rzecz firm z przeznaczeniem dla ich pracowników. Umowy zawierane są na okresy co najmniej jednego miesiąca, czynsz określony jest jako miesięczny i płatny z góry. Nie świadczy Pani żadnych usług dodatkowych, w szczególności usług sprzątania, wyżywienia, recepcji ani innych usług charakterystycznych dla działalności hotelowej lub krótkoterminowego zakwaterowania. Nie ingeruje Pani w sposób doboru osób korzystających z lokalu ani nie prowadzi ewidencji osób faktycznie zamieszkujących lokal, a odpowiedzialność za sposób korzystania z lokalu ponosi najemca.
W Pani sytuacji, skoro będzie Pani wynajmować pokoje w Pani nieruchomości należącej do majątku prywatnego niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu pokoi w nieruchomości na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie bowiem do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Podsumowanie: przychody uzyskiwane przez Panią z najmu nieruchomości należy kwalifikować jako przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które będą opodatkowane na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ponadto informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo