Najem prywatny - nieruchomość położona we Włoszech.
Podatniczka, będąca polskim rezydentem podatkowym, w 2025 roku stała się współwłaścicielką nieruchomości mieszkalnej we Włoszech, którą wynajmuje krótkoterminowo za pośrednictwem platformy internetowej. Wynajem ten stanowi zarządzanie majątkiem prywatnym, nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. We Włoszech od przychodów z najmu pobierana jest zaliczka na zryczałtowany…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 20 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Całe życie, również w 2025, którego sprawa dotyczy, posiada Pani status polskiego rezydenta podatkowego (podlega Pani w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu). W 2025 r. stała się Pani współwłaścicielką nieruchomości o charakterze mieszkalnym położonej na terytorium Republiki Włoskiej. Nieruchomość tę wynajmuje Pani krótkoterminowo za pośrednictwem internetowej platformy rezerwacyjnej (x). Wynajem ten nie jest prowadzony w ramach zorganizowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz stanowi zarządzanie majątkiem prywatnym (tzw. najem prywatny). Od przychodów uzyskiwanych z tego najmu pobierana jest we Włoszech automatycznie zaliczka na zryczałtowany podatek dochodowy (tzw. cedolare secca). Jednocześnie zaznacza Pani, że na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nie osiąga Pani obecnie i nie osiągała Pani w 2025 roku żadnych przychodów z tytułu najmu prywatnego ani żadnych innych przychodów, które podlegałyby opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pani jedynymi dochodami w Polsce są dochody opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym, w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego nieruchomości położonej wyłącznie we Włoszech oraz brakiem jakichkolwiek przychodów z najmu na terytorium Polski, ciąży na Pani obowiązek składania w Polsce rocznego zeznania o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28) i wykazywania w nim wspomnianych dochodów włoskich?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie w opisanym stanie faktycznym nie ma Pani obowiązku składania w Polsce rocznego zeznania PIT-28 ani wykazywania w nim zagranicznych przychodów z najmu.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy z dnia 21 czerwca 1985 r. między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Republiki Włoskiej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, dochód uzyskiwany przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Polsce z majątku nieruchomego położonego we Włoszech może być opodatkowany we Włoszech. Jednocześnie, z uwagi na fakt, że Konwencja MLI nie zmieniła metody unikania podwójnego opodatkowania w relacjach polsko-włoskich, właściwą metodą pozostaje metoda wyłączenia z progresją. Zgodnie z art. 12 ust. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, do ryczałtu stosuje się odpowiednio przepisy art. 27 ust. 8-9a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychody z najmu zagranicznego są w Polsce wyłączone z podstawy opodatkowania, a dodaje się je jedynie w celu ustalenia stopy procentowej (tzw. progresji) dla przychodów podlegających opodatkowaniu ryczałtem w Polsce. W związku z tym, doliczenie do ryczałtu z tytułu zastosowania metody wyłączenia z progresją wykazuje się w zeznaniu PIT-28, o ile podatnik posiada polską bazę podatkową z tego samego źródła.
Brak innych przychodów z najmu prywatnego w Polsce oznacza natomiast całkowity brak konieczności rozliczania tych dochodów w Polsce. Skoro w Polsce nie powstaje u Pani żaden przychód podlegający opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, do którego można by zastosować wyliczoną stopę procentową, nie powstaje również po Pani stronie obowiązek składania formularza PIT-28. Włoskie przychody z najmu pozostają bez wpływu na rozliczenie moich dochodów krajowych opodatkowanych według skali podatkowej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
W myśl art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że podlega Pani w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. W 2025 r. stała się Pani współwłaścicielką nieruchomości o charakterze mieszkalnym położonej na terytorium Republiki Włoskiej. Nieruchomość tę wynajmuje Pani krótkoterminowo za pośrednictwem internetowej platformy rezerwacyjnej. Wynajem ten nie jest prowadzony w ramach zorganizowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz stanowi zarządzanie majątkiem prywatnym (tzw. najem prywatny). Wskazała Pani również, że na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nie osiąga Pani obecnie, i nie osiągała Pani w 2025 roku, żadnych przychodów z tytułu najmu prywatnego ani żadnych innych przychodów, które podlegałyby opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Pani jedynymi dochodami w Polsce są dochody opodatkowane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy są obowiązani złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym; zeznanie złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
W myśl art. 12 ust. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Przepisy art. 27 ust. 8-9a ustawy o podatku dochodowym stosuje się odpowiednio. Przepisy te dotyczą zasad uwzględniania w rozliczeniach podatkowych dochodów zagranicznych.
Z uwagi na osiągane przychody z najmu krótkoterminowego na terytorium Republiki Włoskiej – w Pani sprawie znajdą zastosowanie postanowienia Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Republiki Włoskiej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania z dnia 21 czerwca 1985 r. (Dz.U. z 1989 r. Nr 62 poz. 374 ze zm.) (dalej: umowa polsko-włoska).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy polsko-włoskiej:
Dochód uzyskiwany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochody z eksploatacji gospodarstw rolnych i leśnych), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.
Stosownie do art. 6 ust. 2 Umowy polsko-włoskiej:
Określenie „majątek nieruchomy” ma znaczenie zgodne z prawem Umawiającego się Państwa, w którym majątek ten jest położony. Określenie to obejmuje w każdym wypadku przynależność do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których zastosowanie mają przepisy dotyczące majątku nieruchomego. Użytkowanie nieruchomości oraz prawa do zmiennych lub stałych świadczeń z tytułu eksploatacji albo prawa do eksploatacji zasobów mineralnych, źródeł i innych bogactw naturalnych będą uznane za „majątek nieruchomy”. Statki, barki oraz samoloty nie stanowią majątku nieruchomego.
W myśl art. 6 ust. 3 Umowy polsko-włoskiej:
Postanowienia ustępu 1 niniejszego artykułu stosuje się do dochodów uzyskiwanych z bezpośredniego użytkowania, najmu, jak również każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.
Powyższe oznacza, że uzyskiwane przez Panią dochody z najmu nieruchomości położonej we Włoszech będą opodatkowane:
- we Włoszech – państwie położenia nieruchomości oraz
- w Polsce (kraju rezydencji podatkowej),
przy czym znajdzie tu zastosowanie właściwa metoda unikania podwójnego opodatkowania wynikającą z umowy polsko-włoskiej.
Stosownie do art. 23 umowy polsko-włoskiej:
1. Ustala się, że będzie się unikać podwójnego opodatkowania zgodnie z następującymi postanowieniami niniejszego artykułu:
2. W Polsce:
a) Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód, który zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy może być opodatkowany we Włoszech, to Polska będzie, z zastrzeżeniem postanowień litery b) i c) niniejszego artykułu, zwalniać taki dochód od opodatkowania.
b) Jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód, który zgodnie z postanowieniami artykułów 10, 11 i 12 niniejszej umowy może być opodatkowany we Włoszech, to Polska zezwoli na potrącenie od podatku dochodowego tej osoby kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu we Włoszech. Takie potrącenie nie może jednakże przekroczyć tej części podatku, wyliczonego przed dokonaniem potrącenia, która. odnosi się do dochodu uzyskanego we Włoszech.
c) Jeżeli zgodnie z jakimikolwiek postanowieniami umowy dochód uzyskany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce będzie zwolniony od opodatkowania w Polsce, Polska może przy obliczaniu podatku od pozostałego dochodu takiej osoby zastosować stawkę podatku, która byłaby zastosowana, gdyby zwolniony dochód nie uzyskał takiego zwolnienia.
W Pani sytuacji, w celu zapobieżenia podwójnemu opodatkowaniu, znajduje zastosowanie metoda unikania podwójnego opodatkowania określona w art. 23 ust. 2 lit. a umowy polsko-włoskiej.
Z tego przepisu wynika, że jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce uzyskuje dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami umowy polsko-włoskiej może być opodatkowany we Włoszech, to Polska zwolni taki dochód lub majątek od podatku. Polska może przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby wziąć pod uwagę zwolniony od podatku dochód lub majątek. Jest to tzw. metoda wyłączenia z progresją.
W tym miejscu wskazuję, że metoda unikania podwójnego opodatkowania, o której mowa w art. 23 ust. 2 lit. a umowy polsko-włoskiej, nie została zmieniona przez Konwencję wielostronną implementującą środki traktatowego prawa podatkowego mające na celu zapobieganie erozji podstawy opodatkowania i przenoszeniu zysku (dalej: Konwencja MLI).
Zatem dochód (przychód) z wynajmu nieruchomości położonej we Włoszech będzie w Polsce zwolniony od podatku dochodowego. Ponadto z uwagi na okoliczność, że na terytorium Polski nie osiąga Pani obecnie i nie osiągała Pani żadnych przychodów z tytułu najmu prywatnego ani żadnych innych przychodów, które podlegałyby opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – nie ma Pani obowiązku złożenia zeznania rocznego PIT-28.
Podsumowanie: w opisanym stanie faktycznym, w związku z uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego nieruchomości położonej we Włoszech oraz brakiem jakichkolwiek przychodów z najmu na terytorium Polski, nie ciąży na Pani obowiązek składania w Polsce rocznego zeznania o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28) i wykazywania w nim wspomnianych dochodów włoskich.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo