Koszty uzyskania przychodów - budowa budynku.
Podatnik prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą (usługi – gabinet) planuje budowę budynku mieszkalnego z częścią usługową (do 50% powierzchni) na działce stanowiącej współwłasność małżeńską. W przyszłości zamierza przekształcić budynek w budynek niemieszkalny (w pełni usługowy). Budowa ma rozpocząć się…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
· nieprawidłowe – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na budowę domu mieszkalnego,
· prawidłowe – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na budowę domu po przekształceniu go na budynek niemieszkalny.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 28 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 25 czerwca 2026 r. (wpływ 25 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzeń przyszłych
Prowadzi Pan JDG od 12 lat. Posiada Pan wraz z żoną (wspólnota majątkowa) działkę budowlaną, na której według MPZP można wybudować budynek mieszkalny, w którym dopuszczalne jest prowadzenie działalności gospodarczej nieprzekraczające 50 procent powierzchni budynku. Planuje Pan wraz z żoną rozpoczęcie budowy budynku w roku 2026. W przyszłości chce Pan przekształcić budynek w pełni na funkcję usługową.
Uzupełnienie wniosku
Jaka jest forma opodatkowania Pana działalności gospodarczej (np. zasady ogólne, podatek liniowy)?
Forma opodatkowania prowadzonej przez Pana działalności: zasady ogólne.
Jaki dokładnie jest zakres prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i w jaki sposób będzie Pan wykorzystywał budynek w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej; proszę to opisać?
Zakres działalności to usługi (…) – prowadzenie gabinetu (…). Parter budynku będzie wykorzystywany do prowadzenia gabinetu (…).
Jaki jest związek przyczynowy między wydatkami, które mają być przedmiotem interpretacji, a osiągnięciem przychodów lub zachowaniem albo zabezpieczeniem Pana źródła przychodów z działalności gospodarczej – proszę to szczegółowo wyjaśnić?
Działalność (…) będzie prowadzona w budynku, który zamierza Pan zbudować. Koszty, które Pan poniesie, będą służyć rozwojowi firmy – więcej miejsca, zatrudnianie ludzi, a co za tym idzie stworzenie miejsc pracy, brak konieczności wynajmu lokalu, jak do tej pory.
Jaki będzie status budynku w momencie przyjęcia go do używania w Pana działalności gospodarczej, tzn. czy budynek ten – w myśl przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – będzie budynkiem mieszkalnym, czy niemieszkalnym?
Status budynku w momencie przyjęcia go do użytkowania to budynek mieszkalny z wbudowaną częścią usługową.
Z jakich przyczyn planuje Pan zmianę charakteru budynku z mieszkalnego na „w pełni usługowy”; proszę to szczegółowo wyjaśnić?
Chciałby Pan przekształcić budynek na usługowy, ponieważ w przyszłości chciałby Pan prowadzić działalność gospodarczą w pozostałej części budynku, która będzie częścią mieszkalną.
Czy przekształcenie budynku na budynek pełniący funkcję usługową będzie wymagało od Pana uzyskania odpowiedniego pozwolenia i czy wystąpi Pan o to pozwolenie?
Przekształcenie będzie możliwe po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego w Pana mieście, wtedy planuje Pan wystąpić o pozwolenie.
Czy przekształcenie budynku na budynek pełniący funkcję usługową nastąpi zgodnie z przepisami budowlanymi?
Przekształcenie nastąpi zgodnie z przepisami budowlanymi.
Czy przekształcenie budynku na budynek pełniący funkcję usługową zgłosi Pan w odpowiednim organie i czy nastąpi to przed przyjęciem budynku do używania w Pana działalności gospodarczej?
Przekształcenie planuje Pan zgłosić w odpowiednim organie i nastąpi to po przyjęciu budynku do użytkowania. Będzie Pan mógł prowadzić tam działalność w części usługowej budynku.
Czy po przekształceniu budynku na „w pełni usługowy”, budynek ten będzie w całości wykorzystywany przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej?
Przekształcenie budynku pozwoli Panu na zwiększenie powierzchni prowadzonej działalności, ewentualnie będzie Pan miał możliwość wynająć pozostałą część powierzchni np. na biura.
Pytania
1. Czy może Pan odliczyć od podatku koszty budowy budynku, w którym będzie Pan prowadził działalność gospodarczą, ewentualnie co może Pan odliczyć przy budowie?
2. Czy w przyszłości (np. po 3 latach od budowy), kiedy przekształci Pan budynek na w pełni usługowy, będzie Pan mógł odliczyć pełne koszty budowy?
Pana stanowisko w sprawie
Myśli Pan, że budując budynek, gdzie w 50 procentach powierzchni będzie Pan prowadził działalność usługową, będzie Pan mógł odliczyć od podatku 50 procent kosztów budowy. Przekształcając w przyszłości budynek na w pełni usługowy będzie Pan mógł odliczyć całe koszty budowy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:
· nieprawidłowe – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na budowę domu mieszkalnego,
· prawidłowe – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na budowę domu po przekształceniu go na budynek niemieszkalny.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.
W myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23 (…).
Stosownie do art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
3) inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług (…). Posiada Pan wraz z żoną (wspólnota majątkowa) działkę budowlaną, na której według miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego można wybudować budynek mieszkalny, w którym dopuszczalne jest prowadzenie działalności gospodarczej nieprzekraczające 50% powierzchni budynku. Planuje Pan wraz żoną rozpoczęcie budowy budynku w roku 2026. W przyszłości chce Pan przekształcić budynek w pełni na funkcję usługową. Zamierza Pan prowadzić w tym budynku gabinet (…). Budynek w momencie przyjęcia go do używania w Pana działalności gospodarczej będzie budynkiem mieszkalnym z wbudowaną częścią usługową. Przekształcenie nastąpi zgodnie z przepisami budowlanymi i zostanie zgłoszone w odpowiednim organie.
Co do zasady wydatki, które ponosi podatnik w celu wytworzenia środków trwałych, nie są zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, ale zawierają się w wartości początkowej tych środków, ustalonej zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 2 i art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych.
Stosownie bowiem do 22g ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia.
Zgodnie natomiast z art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Zauważam jednak, że stosownie do art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Ponadto w myśl art. 22n ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Z przepisów tych wynika wprost, że podatnicy nie mogą ujmować w ewidencji oraz zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od nabytych lub wytworzonych budynków i lokali mieszkalnych. Decydujące zatem znaczenie w Pana sprawie ma status budynku.
W Pana przypadku budynek w momencie przyjęcia go do używania w Pana działalności gospodarczej będzie budynkiem mieszkalnym.
Zatem nie będzie Pan mógł objąć ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych tego budynku mieszkalnego i zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych wydatków na budowę domu w części, którą będzie Pan wykorzystywał w działalności gospodarczej.
Dopiero po przekształceniu budynku mieszkalnego na budynek niemieszkalny w sytuacji, gdy nadal będzie Pan używać go w działalności gospodarczej, powinien Pan wprowadzić go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wtedy też będzie Pan mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych wydatki na budowę tego domu.
Jednocześnie podkreślam, że poniesione przez Pana wydatki na budowę domu muszą być właściwe udokumentowane.
Podsumowanie: nie może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na budowę domu mieszkalnego. Natomiast po przekształceniu budynku na budynek niemieszkalny – jeżeli nadal będzie Pan używać go w działalności gospodarczej – powinien Pan wprowadzić go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Dopiero wtedy może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w postaci odpisów amortyzacyjnych udokumentowane wydatki na budowę tego domu.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo