Najem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.
Podatniczka prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkalnych i użytkowych. Przychody opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W umowach najmu należności dzielone są na czynsz (odstępne) oraz rozrachunki z mieszkańcami obejmujące opłaty za wywóz śmieci, eksploatację, fundusz remontowy oraz media (prąd, gaz, woda, kanalizacja).…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 1 czerwca 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Prowadzi Pani JDG, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości mieszkalnych i użytkowych dla osób prywatnych i firm. Za podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przyjęła Pani comiesięczną kwotę czynszu płaconą w ramach odstępnego. Opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego wg Pani nie wchodzą do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, dotyczącym najmu (art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku).
W treści każdej umowy najmu należności z tytułu najmu podzielone są na: czynsz najmu (odstępne), rozrachunki z mieszkańcami (w skład których wchodzą opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego) oraz należności za prąd, gaz, etc. Opłaty te nie stanowią przychodu z najmu – są jedynie kwotą przekazywaną przez najemcę z tytułu rozrachunków z mieszkańcami, dlatego nie wchodzą do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, dotyczących najmu.
Pytanie
Czy prawidłowym jest stanowisko, że opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego oraz np. koszty energii, wody, kanalizacji, gazu itp., jeżeli z umowy z wynajmującym przedsiębiorcą wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, to te dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie stanowią przychodu z najmu i nie wchodzą do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, dotyczących najmu?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem – przychodem do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych są tylko otrzymywane kwoty czynszu za najem. Natomiast pozostałe należności dotyczące opłat z tytułu wywozu śmieci oraz zaliczki na eksploatację i fundusz remontowy – nie stanowią przychodów ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”.
Pani stanowisko potwierdza Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 stycznia 2026 r. II FSK 559/23, zgodnie z którym nie są przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 z późn. zm.), ponoszone przez najemcę koszty mediów związanych z korzystaniem z wynajmowanych lokali, jak np. energii, wody, kanalizacji, gazu i wywozu odpadów, jeżeli z umowy z wynajmującym przedsiębiorcą wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Te dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mają dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie wynajmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą charakteru definitywnego przysporzenia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wszelkie przysporzenia majątkowe uzyskane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą stanowią przychód z tej działalności, chyba że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza określony przychód do innego źródła niż pozarolnicza działalność gospodarcza.
Stosownie do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.
Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkalnych i użytkowych dla osób prywatnych i firm. Przychody opodatkowuje Pan ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W umowie najmu należności z tytułu najmu podzielone są na: czynsz najmu (odstępne), rozrachunki z mieszkańcami (w skład których wchodzą opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego) oraz należności za prąd, gaz, etc. Opłaty te są kwotą przekazywaną przez najemcę z tytułu rozrachunków z mieszkańcami.
Umowa najmu została uregulowana w przepisach ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
W ramach zobowiązania najemcy strony umowy mogą postanowić, że koszty związane z eksploatacją przedmiotu najmu będą rozliczane odrębnie. Świadczenia takie mogą być rozliczane na podstawie tzw. refaktur, not obciążeniowych bądź w inny umówiony sposób.
Zarówno, gdy wydatki z tytułu dodatkowych opłat ponoszonych przez najemcę w związku z przedmiotem najmu, o których mowa we wniosku, są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a więc do przychodów z działalności gospodarczej.
Dlatego też wskazane przez Panią dodatkowe opłaty przekazane Pani przez najemcę stanowią Pani przychód z działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Końcowo wyjaśniam, że wskazany przez Panią przepis art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie ma zastosowania w Pani sprawie, ponieważ przepis ten dotyczy opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. m.in. z tytułu tzw. najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą). Natomiast Pani wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, czyli uzyskuje Pani przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowanie: opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego oraz np. koszty energii, wody, kanalizacji, gazu itp., jeżeli z umowy z wynajmującym wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, to te dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu stanowią u Pani przychód z działalności gospodarczej i wchodzą do podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo