Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą obejmującą wynajem lokali mieszkalnych i użytkowych, opodatkowaną podatkiem liniowym. Nieruchomości są jej własnością, zaliczonymi do środków trwałych działalności. Planuje zlikwidować działalność gospodarczą, pozostawiając nieruchomości w majątku prywatnym…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne/podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 3 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Obecnie prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotem działalności jest wynajem nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.20.Z). W okresie listopad 2018 – maj 2024 równoległym przedmiotem działalności było prowadzenie działalności gastronomicznej (PKD 56.10 A).
Działalność jest opodatkowana na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzw. podatek liniowy. Jest Pani również czynnym podatnikiem podatku VAT.
W ramach prowadzonej działalności wynajmuje Pani lokale mieszkalne (około 30 lokali) dla osób fizycznych oraz lokale użytkowe (2 lokale) dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Wspomniane wyżej lokale znajdują się w jednej kamienicy, której jest Pani właścicielem. Dodatkowo w innych lokalizacjach posiada Pani 3 lokale mieszkalne, które również Pani wynajmuje.
Umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych zostały zawarte w okresie prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej, cześć z nich bez danych działalności gospodarczej. Jeżeli umowa najmu zawierała dane dotyczące działalności gospodarczej będzie aneksowana.
Nieruchomości będące przedmiotem wynajmu są Pani własnością. Zostały zaliczone do składników majątku jako środki trwałe. W trakcie prowadzonej działalności gospodarczej odpisy amortyzacyjne z tytułu zużycia były i są zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Jednocześnie nadmienia Pani, że przychód z najmu jest Pani głównym źródłem dochodu uzyskiwanego przez Panią. Oprócz tego uzyskuje Pani przychody z emerytury wypłacanej przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, który to rozlicza Pani na PIT-37.
W najbliższym czasie planuje Pani zlikwidować działalność gospodarczą nadal pozostając czynnym podatnikiem VAT. Lokale, z których przychód uwzględniany jest obecnie w działalności gospodarczej, będą nadal wynajmowane już poza pozarolniczą działalnością gospodarczą.
Pytanie
Czy w przypadku likwidacji działalności gospodarczej uzyskiwane przychody z tytułu wynajmowanych lokali będą opodatkowane zryczałtowanym podatkiem wg stawek 8,5% lub 12% po przekroczeniu limitu przychodów określonego w ustawie?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, z uwagi na likwidację działalności gospodarczą uzyskiwane przychody będą opodatkowane odpowiednią stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a). Z uwagi na zamknięcie działalności gospodarczej przychód z tytułu najmu prywatnego może być opodatkowany tylko podatkiem zryczałtowanym. Wraz z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. Polski Ład) nie ma już możliwości opodatkowania najmu poza działalnością wg zasad ogólnych.
Nie zamierza Pani już prowadzić działalności gospodarczej, nieruchomości zostaną wycofane do majątku prywatnego, w związku z czym przedmiotem najmu nie będą składniki związane z działalnością gospodarczą. Nowe umowy najmu będą zawierane przez Panią jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności, a te, które uwzględniają dane z działalności, będą aneksowane. Najem ten nie będzie już działalnością gospodarczą, a jedynie będzie Pani wykorzystywać majątek prywatny. W związku z powyższym uważa Pani, że po zamknięciu działalności gospodarczej uzyskiwane przez Panią przychody z najmu powinny zostać opodatkowane jako najem prywatny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
· pozarolnicza działalność gospodarcza;
· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:
· zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
· brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz
· wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
· prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
· osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
W opisie sprawy wskazała Pani, że obecnie prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości na własny rachunek. Ponadto w okresie listopad 2018 – maj 2024 równoległym przedmiotem działalności było prowadzenie działalności gastronomicznej. Działalność jest opodatkowana na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzw. podatkiem liniowym. W ramach prowadzonej działalności wynajmuje Pani lokale mieszkalne (około 30 lokali) dla osób fizycznych oraz lokale użytkowe (2 lokale) dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Dodatkowo posiada Pani 3 lokale mieszkalne, które również Pani wynajmuje. Umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych zostały zawarte w okresie prowadzenia przez Panią działalności gospodarczej. Jeżeli umowa najmu zawierała dane dotyczące działalności gospodarczej, będzie ona aneksowana. Nieruchomości zostały zaliczone do składników majątku jako środki trwałe. W najbliższym czasie planuje Pani zlikwidować działalność gospodarczą. Lokale będą nadal wynajmowane, ale już poza pozarolniczą działalnością gospodarczą.
Zatem, najem nieruchomości wskazanych we wniosku, po likwidacji prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będą podlegać opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Podsumowanie: w przypadku likwidacji działalności gospodarczej uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu wynajmowanych lokali będą opodatkowane zryczałtowanym podatkiem wg stawek 8,5% lub 12,5% po przekroczeniu limitu przychodów określonego w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Końcowo zwracam uwagę, że w pytaniu odniosła się Pani do stosowania stawek ryczałtu 8,5 i 12% przychodów. Natomiast we własnym stanowisku wskazała Pani na stosowanie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przepis ten wskazuje na stawki ryczałtu 8,5% oraz 12,5% przychodów. Wskazała Pani zatem we własnym stanowisku przepis, z którego wynikają prawidłowe stawki ryczałtu mające zastosowanie w Pani sprawie, tj. 8,5% i 12,5%, a nie – jak wynika z pytania – 8,5% i 12%. Zatem Pani stanowisko jest prawidłowe.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo