Opodatkowanie najmu prywatnego.
Wnioskodawczyni (żona) wraz z mężem planuje wynajmować należący do ich majątku prywatnego domek letniskowy. Żona prowadzi odrębną jednoosobową działalność gospodarczą niezwiązaną z najmem. Domek i infrastruktura zostały sfinansowane wspólnie ze środków objętych wspólnością majątkową. Najem będzie krótkoterminowy, sezonowy i nieregularny, głównie w okresie letnim, bez gwarancji ciągłości przychodów. Wszystkie czynności związane…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 21 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawcą jest małżonek pozostający we wspólności majątkowej małżeńskiej.
Żona (Wnioskodawca) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jednak działalność ta nie obejmuje najmu domków letniskowych ani udostępniania nieruchomości turystycznych. Żona nie jest czynnym podatnikiem VAT. Mąż nie prowadzi działalności gospodarczej i jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę.
Żona jest właścicielem działki, na której znajduje się domek letniskowy przeznaczony do okazjonalnego najmu. Sam domek oraz infrastruktura towarzysząca (m.in. zagospodarowanie terenu, ogrodzenie, wyposażenie, przyłącza oraz infrastruktura rekreacyjna) zostały sfinansowane i wykonane wspólnie przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa ze środków objętych wspólnością majątkową.
Małżonkowie planują wynajmować jeden domek letniskowy osobom fizycznym głównie w okresie letnim. Najem będzie miał charakter sezonowy i nieregularny. W okresie zimowym możliwy jest całkowity brak najmu i brak przychodów.
Małżonkowie nie zamierzają zatrudniać pracowników ani zlecać obsługi podmiotom zewnętrznym. Wszystkie czynności związane z najmem wykonują samodzielnie, w szczególności: sprzątanie domku, utrzymanie i pielęgnację terenu, prace porządkowe i konserwacyjne, kontakt z najemcami, prowadzenie ogłoszeń i reklamy, obsługę rezerwacji i telefonu.
Część rezerwacji może być dokonywana za pośrednictwem platform internetowych, takich jak (…). Korzystanie z takich platform ma na celu wyłącznie umożliwienie prezentacji oferty potencjalnym najemcom oraz zwiększenie bezpieczeństwa i wiarygodności procesu rezerwacji dla osób wcześniej nieznających obiektu.
Platformy te pełnią wyłącznie funkcję pośrednika przy zawieraniu umowy najmu. Wnioskodawca nie prowadzi wraz z mężem obiektu hotelowego ani pensjonatu i nie zapewniają obsługi charakterystycznej dla takich obiektów.
Korzystanie z platform rezerwacyjnych nie zmienia sezonowego i okazjonalnego charakteru najmu oraz nie powoduje stworzenia zorganizowanego przedsiębiorstwa zajmującego się profesjonalnym udostępnianiem nieruchomości.
Najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany charakterystyczny dla przedsiębiorstwa hotelowego lub pensjonatowego. Małżonkowie nie posiadają recepcji, personelu, rozbudowanej infrastruktury organizacyjnej ani wielu nieruchomości przeznaczonych na wynajem.
Wnioskodawca nie świadczy żadnych usług gastronomicznych ani nie zapewnia najemcom posiłków. W ramach najmu nie są oferowane śniadania, wyżywienie, catering ani inne świadczenia związane z przygotowywaniem lub dostarczaniem posiłków.
Udostępnienie domku letniskowego ogranicza się wyłącznie do oddania nieruchomości do używania wraz ze standardowym wyposażeniem.
Przedmiotowy domek stanowi składnik majątku prywatnego małżonków i nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.
Pytanie
Czy przychody uzyskiwane z opisanego najmu jednego domku letniskowego mogą zostać zakwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego małżonków, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy opisany najem powinien zostać uznany za najem prywatny, a nie za pozarolniczą działalność gospodarczą.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.
Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że opisana aktywność nie spełnia również wszystkich cech działalności gospodarczej określonych w art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców. Udostępnienie jednego domku letniskowego nie ma charakteru działalności wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły w rozumieniu tego przepisu.
Najem ma charakter okazjonalny i sezonowy, uzależniony od zainteresowania najemców, a w części roku może w ogóle nie występować ze względu na lokalizację domku oraz brak źródeł ogrzewania na paliwo stałe. Skala przedsięwzięcia jest niewielka i ogranicza się do jednego domku letniskowego stanowiącego składnik majątku prywatnego małżonków.
W konsekwencji opisana aktywność stanowi formę zarządzania majątkiem prywatnym, a nie wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy Prawo przedsiębiorców.
W ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym nie są spełnione przesłanki uznania udostępniania domku za działalność gospodarczą.
W szczególności: brak jest profesjonalnego zaplecza organizacyjnego, wszystkie prace porządkowe i konserwacyjne małżonkowie wykonują sami, wszystkie czynności związane z udostępnieniem domku właściciele wykonują sami, małżonkowie nie zatrudniają pracowników ani podwykonawców, nieruchomość nie stanowi składnika majątku firmowego, czynności wykonywane przez małżonków mają charakter zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, najem dotyczy wyłącznie jednego domku letniskowego, najem ma charakter sezonowy i nieregularny, możliwe są okresy bez osiągania przychodów.
Sam fakt zamieszczania ogłoszeń, odbierania telefonów, korzystania z platform rezerwacyjnych, sprzątania czy dbania o teren nieruchomości nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, lecz stanowi naturalny element wykonywania prawa własności i zarządzania majątkiem prywatnym.
Wnioskodawca wskazuje również, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem oraz interpretacjami indywidualnymi o kwalifikacji przychodów decyduje całokształt okoliczności sprawy, a nie pojedyncze czynności związane z obsługą najmu.
W konsekwencji przychody osiągane z opisanego najmu powinny zostać zakwalifikowane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. najmu prywatnego.
Zdarzenie przyszłe: W przyszłości możliwe jest, że w okresie letnim zainteresowanie najmem domku letniskowego będzie okresowo większe, co może skutkować zwiększoną liczbą rezerwacji w sezonie wakacyjnym.
Zwiększona liczba rezerwacji będzie wynikała wyłącznie z sezonowego charakteru najmu oraz wzrostu zainteresowania wypoczynkiem w okresie letnim.
Nadal jednak przedmiotem najmu będzie wyłącznie jeden domek letniskowy należący do majątku prywatnego małżonków. Wnioskodawcy nie planują rozszerzania skali przedsięwzięcia poprzez nabywanie kolejnych nieruchomości przeznaczonych na wynajem.
Pomimo możliwego okresowego zwiększenia liczby rezerwacji, najem nadal nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły charakterystyczny dla działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nadal będą samodzielnie wykonywać czynności związane z obsługą najmu, bez zatrudniania pracowników lub tworzenia profesjonalnego zaplecza organizacyjnego.
Wnioskodawcy nadal nie będą świadczyć usług gastronomicznych ani zapewniać posiłków lub innych świadczeń typowych dla działalności hotelarskiej. Najem nadal będzie miał charakter sezonowy, a poza okresem letnim będą okresy całkowitego braku przychodów.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
– pozarolnicza działalność gospodarcza;
– najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu omawianej ustawy podatkowej to działalność, która ma następujące cechy:
· jest działalnością zarobkową – sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze; jednocześnie brak osiągnięcia celu, jakim jest realny zysk, nie oznacza, że prowadzona działalność nie miała charakteru zarobkowego; istotny jest bowiem cel jej prowadzenia, a nie ostateczne efekty;
· jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły – cecha ta nie oznacza konieczności spełnienia formalnych wymogów organizacji działalności (np. rejestracji urzędowej); cecha ta odnosi się do faktycznego sposobu jej prowadzenia;
· jest prowadzona we własnym imieniu.
Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:
· zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
· brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz
· wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W opisie sprawy wskazała Pani, że wraz z mężem planuje Pani wynajmować osobom fizycznym jeden domek letniskowy głównie w okresie letnim. Domek stanowi składnik majątku prywatnego małżonków i nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Prowadzi Pani działalność gospodarczą, jednak jej przedmiotem nie jest najem domków letniskowych ani udostępnianie nieruchomości turystycznych. W ramach najmu domku letniskowego nie planuje Pani zatrudniać pracowników ani zlecać obsługi podmiotom zewnętrznym. Wszystkie czynności związane z najmem będą wykonywane samodzielnie. Najem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany, charakterystyczny dla przedsiębiorstwa hotelowego lub pensjonatowego. Najem będzie miał charakter sezonowy i nieregularny. Część rezerwacji może być dokonywana za pośrednictwem platform internetowych, które pełnią wyłącznie funkcję pośrednika przy zawieraniu umowy najmu. W ramach najmu nie są oferowane śniadania, wyżywienie, catering ani inne świadczenia związane z przygotowywaniem lub dostarczaniem posiłków. Udostępnienie domku letniskowego ogranicza się wyłącznie do oddania nieruchomości do używania wraz ze standardowym wyposażeniem.
Na podstawie przedstawionego opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że skoro domek letniskowy nie będzie wynajmowany w ramach działalności gospodarczej, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowanie: przychody uzyskiwane z opisanego najmu jednego domku letniskowego może Pani zakwalifikować jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Ponieważ stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pani, zaznaczam, że interpretacja ta nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani męża.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo