Skutki podatkowe wynajmu pokoi gościnnych.
Podatnik, osoba fizyczna zamieszkała na terenie wiejskim, opłaca składki KRUS i wraz z żoną (wspólność majątkowa) posiada działkę o powierzchni przekraczającej 1 ha, na której znajdują się trzy budynki mieszkalne i jeden gospodarczo-garażowy. Dwa z tych budynków, każdy z dwiema sypialniami, są wynajmowane w całości jako pokoje gościnne (łącznie cztery pokoje) wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku. Grunt pod tymi budynkami…
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 14, 16 i 13 czerwca 2026 r. (wpływ 14, 16 i 17 czerwca 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pan osobą mieszkającą na terenie wiejskim, opłacającą składki Krus. Posiadają Państwo działkę o wielkości (…) ha, którego właścicielem jest żona, ale nie posiadają Państwo rozdzielności majątkowej (wspólnota majątkowa).
Na działce znajdują się cztery budynki: 3 budynki mieszkalne (kat. obiektów budowlanych I – budynki mieszkalne jednorodzinne) i jeden budynek gospodarczo-garażowy.
W jednym z budynków mieszkalnych mieszkają Państwo wraz z rodziną, dwa pozostałe myślą Państwo wykorzystać w przyszłości do zamieszkania przez dzieci lub rodziców. Budynek gospodarczo-garażowy służy głównie do składowania narzędzi i materiałów potrzebnych do utrzymania terenu. Na ten moment zdecydowali się Państwo wynajmować pokoje w dwóch domach mieszkalnych. Każdy z nich posiada dwie sypialnie, także w sumie są to cztery pokoje – sypialnie.
Uzupełnienia:
Czy ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Jest Pan osobą, która posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych i życiowych, oraz przebywa Pan na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Czy grunt, na którym są posadowione dwa domy mieszkalne, o których mowa we wniosku, wchodzą w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344)?
Przedmiotowe dwa domy mieszkalne posadowione są na działce nr 1. Powierzchnia działki to (…) ha. Działka jest własnością osoby fizycznej.
W załączniku przesyła Pan wyrys z gminnego portalu z podziałem na użytki oraz wypis z podaną powierzchnią działki i listą użytków gruntu.
Grunt, na którym posadowione są dwa domy mieszkalne, o których mowa we wniosku, nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. DZ.U. z 2025 r. Poz. 1344).
Czy wynajmuje Pan pokoje gościnne wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku?
Pokoje gościnne wynajmowane są wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku.
Co oznacza wskazanie przez Pana w opisie sprawy, że:
Posiadamy działkę o wielkości ponad 1 ha, którego właścicielem jest żona, ale nie posiadamy rozdzielności majątkowej (wspólnota majątkowa).
a) czy wyłącznym właścicielem działki jest Pana żona, np. żona nabyła działkę przed ślubem;
b) czy działkę nabył Pan z żoną w trakcie małżeństwa, a w Pana małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej?
Związek małżeński zawarli Państwo w maju 2004 roku, działka została nabyta w roku 2010. W Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.
Pytanie
Czy w opisanej sytuacji jest Pan zwolniony z opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem – powinien być Pan zwolniony z uiszczania podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ w ustawie nie jest sprecyzowane, że pokoje gościnne mają znajdować się tylko w jednym, oraz że nie mogą być wynajmowane w ramach wynajmu całego domu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.
Zwolnienie określone w tym przepisie uzależnione jest więc od spełnienia łącznie kilku warunków, a mianowicie:
- najem musi dotyczyć pokoi gościnnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych,
- budynki, w których pokoje przeznaczone są na wynajem, położone są na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym,
- przedmiotem usług jest najem pokoi gościnnych osobom przebywającym na wypoczynku,
- liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.
Wszelkie zwolnienia podatkowe są odstępstwem od zasady powszechności opodatkowania, więc przepisy dotyczące zwolnień podatkowych należy interpretować ściśle, zgodnie przede wszystkim z ich wykładnią językową. Wykluczone jest w tym wypadku stosowanie wykładni rozszerzającej, jak i zawężającej.
Zauważam, że jednym z warunków skorzystania z omawianego zwolnienia jest to, aby budynki mieszkalne, w których pokoje przeznaczone są na wynajem, były położone na terenie wiejskim w gospodarstwie rolnym.
W myśl art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):
Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Z przepisów tych wynika zatem, że pojęcie „gospodarstwo rolne” użyte w przytoczonym na wstępie przepisie przewidującym zwolnienie od podatku dochodowego, należy rozumieć zgodnie z definicją podaną w ustawie o podatku rolnym. Zastosowanie definicji legalnej sformułowanej w Kodeksie cywilnym na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie znajduje natomiast upoważnienia ustawowego. Żeby więc można było zastosować zwolnienie podatkowe do dochodów uzyskanych z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, pokoje te muszą znajdować się w budynkach mieszkalnych położonych w obszarze gruntów stanowiących użytki rolne (z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza) o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan rezydentem podatkowym Polski. Mieszka Pan na terenie wiejskim. Posiada Pan wspólnie z żoną działkę. Związek małżeński zawarli Państwo w 2004 r., a działka została nabyta w 2010 r. W Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Na działce znajdują się cztery budynki – 3 budynki mieszkalne i jeden budynek gospodarczo-garażowy. Na ten moment zdecydowali się Państwo wynajmować pokoje w dwóch domach mieszkalnych. Każdy z nich posiada dwie sypialnie, także w sumie są to cztery pokoje – sypialnie. Grunt, na którym posadowione są dwa domy mieszkalne, nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Pokoje gościnne wynajmowane są wyłącznie osobom przebywającym na wypoczynku.
Wskazał Pana, że grunt, na którym posadowione są dwa domy mieszkalne, w których zamierza Pan wynajmować pokoje, nie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym. Tym samym nie są spełnione wszystkie warunki zastosowania omawianego zwolnienia. To oznacza, że do Pana przychodów z wynajmu pokoi w dwóch budynkach mieszkalnych nie znajdzie zastosowania zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody te podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowanie: w opisanej sytuacji Pana przychody z wynajmu pokoi nie korzystają ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo