Skutki podatkowe najmu nieruchomości.
Wnioskodawca, pilot liniowy, będąc osobą fizyczną, wynajmuje krótkoterminowo (na doby) dwie nieruchomości mieszkalne stanowiące jego majątek prywatny: dom jednorodzinny na wsi i mieszkanie w mieście. Nieruchomości nie są związane z działalnością gospodarczą. Całość obsługi najmu (sprzątanie, wydawanie kluczy, naprawy) wykonuje samodzielnie, bez pracowników ani zewnętrznych firm. Ogłoszenia publikuje w portalach rezerwacyjnych, posiada prostą stronę wizytówkową, ale nie prowadzi aktywnych działań…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 24 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest osobą fizyczną. Głównym i dominującym źródłem utrzymania oraz aktywności zawodowej Wnioskodawcy jest praca w charakterze pilota liniowego w transporcie lotniczym, realizowana w ramach kontraktu gospodarczego. Aktywność ta absorbuje większość czasu i uwagi Wnioskodawcy. Ponadto Wnioskodawca jest właścicielem dwóch nieruchomości mieszkalnych stanowiących jego majątek prywatny (osobisty):
1. Domu jednorodzinnego (pow. (...) m²), zlokalizowanego na terenach wiejskich. Dom ten został wybudowany przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe, jednak ze względu na obecną sytuację życiową i osobistą (zamieszkiwanie z partnerem życiowym w innej lokalizacji), dom tymczasowo nie jest wykorzystywany na stałe zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych, niemniej Wnioskodawca traktuje go jako swoje przyszłe docelowe miejsce zamieszkania.
2. Mieszkania (pow. (...) m²) zlokalizowanego w mieście.
W celu racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym i zapobieżenia niszczeniu niewykorzystywanych lokali, Wnioskodawca zdecydował o udostępnianiu tych dwóch nieruchomości na krótkotrwałe pobyty (najem na doby) dla turystów.
Oferty lokali są publikowane za pośrednictwem zewnętrznych, gotowych portali rezerwacyjnych (m.in. (…)). Wnioskodawca posiada również prostą, statyczną stronę internetową o charakterze wyłącznie informacyjno-wizytówkowym, która nie służy do automatycznej obsługi rezerwacji ani transakcji płatniczych. Wnioskodawca nie posiada żadnej zorganizowanej struktury biznesowej. Wszystkie czynności związane z obsługą obu obiektów – w szczególności sprzątanie, wymianę pościeli, pranie, wydawanie kluczy oraz bieżące naprawy – Wnioskodawca wykonuje całkowicie samodzielnie i osobiście, w czasie wolnym od wykonywania obowiązków pilota liniowego. Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników, nie korzysta z usług firm sprzątających, agencji zarządzających nieruchomościami ani profesjonalnych biur obsługi. Wnioskodawca nie prowadzi aktywnych działań marketingowych ani komercyjnych kampanii reklamowych właściwych dla podmiotów gospodarczych. Lokale stanowią wyłącznie pasywną lokatę kapitału i formę pożytków z majątku prywatnego. Przychody z tego tytułu są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych dla osób fizycznych (najem prywatny).
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym uzyskiwanie przychodów z krótkoterminowego udostępniania na doby dwóch nieruchomości (domu i mieszkania) stanowiących majątek osobisty Wnioskodawcy, przy założeniu samodzielnego i osobistego wykonywania wszystkich czynności obsługowych bez posiadania zorganizowanej struktury i bez zatrudniania podmiotów trzecich, stanowi przychód z najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (tzw. najem prywatny) i może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5%/12,5%?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie – opisana działalność spełnia kryteria najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) i podlega opodatkowaniu ryczałtem (8,5% do limitu 100 tys. zł, 12,5% od nadwyżki).
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego (m.in. wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2024 r., sygn. akt II FSK 881/21 oraz wyrok NSA z dnia 18 maja 2023 r., sygn. akt II FSK 2872/20) sam fakt wynajmowania nieruchomości w trybie krótkoterminowym (na doby) za pośrednictwem portali internetowych nie przesądza automatycznie o prowadzeniu działalności gospodarczej. O tym, czy najem ma charakter prywatny, decyduje brak profesjonalnej struktury organizacyjnej. Wnioskodawca nie wykazuje cech przedsiębiorcy: nie zatrudnia personelu, nie posiada biura, a wszelkie czynności wykonuje osobiście w celu ochrony i czerpania pożytków z własnego majątku. Posiadanie prostej strony wizytówki jest powszechnym sposobem informowania o majątku prywatnym w XXI wieku i nie tworzy zorganizowanego przedsiębiorstwa. Głównym centrum życiowym i zawodowym Wnioskodawcy pozostaje lotnictwo. Liczba dwóch obiektów (domu i mieszkania) mieści się w granicach normalnego zarządzania majątkiem osobistym osoby fizycznej.
W związku z tym Wnioskodawca ma prawo do rozliczania przychodów stawką ryczałtu dla najmu prywatnego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są:
- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:
- zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
- brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz
- wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że pracuje Pan jako pilot i jest Pan również właścicielem dwóch nieruchomości mieszkalnych stanowiących Pana majątek prywatny. Jak wynika z opisu sprawy, w celu racjonalnego gospodarowania majątkiem osobistym i zapobieżenia niszczeniu niewykorzystywanych nieruchomości zdecydował Pan o udostępnianiu tych dwóch nieruchomości na krótkotrwałe pobyty dla turystów. Wszystkie czynności związane z obsługą obu obiektów wykonuje Pan samodzielnie i osobiście. Lokale stanowią wyłącznie pasywna lokatę kapitału i formę pożytków z majątku prywatnego.
W Pana sytuacji, skoro nieruchomości stanowiące Pana majątek osobisty zostaną wynajęte w ramach opisanego krótkoterminowego najmu, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu planowanego wynajmu obu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przy zastosowaniu stawki ryczałtu wynikającej z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Podsumowanie: Pana przychody z najmu krótkoterminowego dwóch nieruchomości (domu i mieszkania) będą stanowić przychody z najmu prywatnego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie przychody te będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% do limitu przychodów 100 000 zł, a powyżej tej kwoty stawką 12,5% zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo