Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.727.2026.4.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan 2 września 2026 r. o brakującą opłatę – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

W niniejszym wniosku przez Wnioskodawcę rozumie się Pana (…). Wnioskodawca może być również określany jako „podatnik”. Z kolei Pani (…) określana jest jako „żona Wnioskodawcy”.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (…) oraz jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca rozlicza się z podatku VAT za okresy miesięczne.

Faktycznie wykonywana przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza polega aktualnie na prowadzeniu kantoru wymiany walut (w tym sprzedaży winiet na (…), w tym kantorze) oraz krótkoterminowym wynajmie apartamentów. Wnioskodawca prowadził również wcześniej sprzedaż opon, w tej chwili praktycznie tego nie robi, ale nie wyklucza, że będzie to wykonywał w przyszłości.

Ten fragment działalności Wnioskodawcy, który dotyczy najmu krótkoterminowego, polega na wynajmowaniu turystom apartamentów (lokali), które znajdują się w budynku wybudowanym w tym celu przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca w (…) 2019 r. uzyskał pozwolenie na budowę wydane przez (…), obejmujące budowę tego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zewnętrzną instalację wody, zewnętrzną instalację kanalizacji, zewnętrzną instalację gazu, (…) oraz utwardzenie terenu na działkach oznaczonych w pozwoleniu.

W (…) 2019 r. ten sam organ zmienił warunki pozwolenia w zakresie zmiany lokalizacji budynku.

W (…) 2021 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w (…) wydał zaświadczenie potwierdzające, że Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie wybudowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. W tym zaświadczeniu oznaczono parametry techniczne budynku, w tym powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, powierzchnię użytkową mieszkalną oraz kubaturę. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowalnego w (…) stwierdził, że wobec przedłożenia przez Wnioskodawcę (inwestora) wymaganych dokumentów wniosek został przyjęty bez sprzeciwu.

Budynek z apartamentami został wpisany do ewidencji środków trwałych w (…) 2021 r. i w tym samym roku Wnioskodawca zaczął uzyskiwać pierwsze przychody z wynajmowania apartamentów.

Wnioskodawca nie dokonywał w budynku nakładów na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wydzielone w budynku apartamenty nie stanowią odrębnej własności (nie stanowią lokali stanowiących odrębną nieruchomość). Budynek jako całość stanowi nieruchomość i prowadzona jest dla niego jedna księga wieczysta.

Wnioskodawca odliczył podatek VAT naliczony od budowy budynku. Przychody z najmu apartamentów Wnioskodawca opodatkowuje stawką 8% VAT. Jednakże, oprócz samego wynajmu apartamentów, na rzecz gości udostępniane są odrębnie za dodatkową opłatą pomieszczenia tzw. (…), gdzie jest sauna i jacuzzi i udostępnianie tych pomieszczeń gościom Wnioskodawca opodatkowuje według stawki 23% VAT. W budynku znajdują się ponadto pomieszczenia gospodarcze, takie jak kotłownia oraz pomieszczenie na pościel. W budynku nie ma pomieszczeń o charakterze usługowym ani biurowym.

Przychody z krótkoterminowego najmu apartamentów Wnioskodawca rozlicza w ramach działalności gospodarczej, którą rozlicza według podatku liniowego.

Jednakże, oprócz budynku, o którym mowa w niniejszym wniosku, Wnioskodawca wynajmuje jako osoba prywatna w ramach tzw. najmu prywatnego (nie w ramach działalności gospodarczej) (…) lokale mieszkalne pochodzące ze spadku oraz (…) lokal mieszkalny, które kupił wiele lat temu.

Działalność w zakresie najmu krótkoterminowego przestaje być opłacalna. Wynika to z coraz mniejszego zainteresowania turystów takim najmem, zaś koszty stałe są niezmienne. Chodzi przede wszystkim o rosnące koszty obsługi najmu krótkoterminowego, związane z podwyżkami cen prądu, gazu, czy koszty zatrudnienia pracownika. W momencie rozpoczęcia działalności w zakresie tego wynajmu krótkoterminowego koszty te były planowane na dużo niższe. Dlatego Wnioskodawca rozważa zaprzestania krótkoterminowego wynajmu apartamentów turystom i zamiast tego Wnioskodawca chciałby (sam lub razem z żoną) wynająć mieszkania osobom fizycznym długoterminowo, wcześniej wycofując budynek do majątku prywatnego.

W (…) jest mało mieszkań na wynajem długoterminowy dla rodzin, a są duże potrzeby mieszkaniowe, więc jest bardziej prawdopodobne, że w ten sposób budynek spełni swoją rolę i lokale nie będą stały puste w oczekiwaniu na turystów, tylko będą zaspokajały lokalne potrzeby społeczne.

Plany Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy są więc następujące:

1)   Wnioskodawca wycofa budynek, o którym mowa we wniosku, z ewidencji środków trwałych i przeznaczy go do majątku prywatnego jeszcze w 2026 roku.

2)   Wnioskodawca w 2026 roku zaprzestanie krótkoterminowego wynajmu apartamentów turystom i zamiast tego zacznie wynajmować mieszkania osobom fizycznym długoterminowo.

Małżonkowie rozważają również taką sytuację, że część lokali Wnioskodawca użyczy swojej żonie i te lokale żona Wnioskodawcy będzie wynajmować (podnajmować) osobom fizycznym długoterminowo, zaś pozostałe lokale (te, których Wnioskodawca nie użyczy żonie) będzie wynajmować on osobom fizycznym długoterminowo.

Takie plany Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy wynikają z faktu, że budynek stanowi odrębną własność Wnioskodawcy (jego majątek osobisty), podczas gdy między Wnioskodawcą i żoną Wnioskodawcy istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca otrzymał grunt, na którym wybudował budynek, od swojego (…) w 2001 r.

Wnioskodawca i jego żona nie wykluczają zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej majątek wspólny na omawiany budynek. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską, to wygaśnie wtedy umowa użyczenia, gdyż wtedy żona Wnioskodawcy stanie się współwłaścicielką budynku. Dopóki jednak żona Wnioskodawcy nie stanie się współwłaścicielką budynku, żona Wnioskodawcy nie ma tytułu prawnego do podnajmowania go innym osobom i stąd wziął się zamiar użyczenia przez Wnioskodawcę. Nawet bowiem jeśli w praktyce małżonkowie między sobą traktują ten budynek jako wspólny, to z punktu widzenia polskiego prawa stanowi on obecnie wyłączną własność Wnioskodawcy i aby stał się wspólnym z punktu prawa rodzinnego niezbędne jest zawarcie oficjalnej umowy o rozszerzeniu wspólności majątkowej małżeńskiej. Strony dopuszczają jednak również taką sytuację, że do zawarcia tej umowy rozszerzającej wspólność nie dojdzie.

3)   W umowach najmu zawieranych przez Wnioskodawcę lub żonę Wnioskodawcy (lub w umowach podnajmu zawieranych przez żonę Wnioskodawcy do chwili zawarcia planowanej umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność małżeńską) znajdzie się zapis, że najem (podnajem) ma służyć wyłącznie celom mieszkaniowym, niezwiązanym z działalnością gospodarczą najemców. Nie będzie jednak możliwości realnego zweryfikowania, czy dany najemca wbrew zakazowi nie będzie prowadził w wynajętym mieszkaniu takiej działalności. Wnioskodawca (żona Wnioskodawcy) nie zamierzają wynajmować (podnajmować) lokali podmiotom innym niż osoby fizyczne.

Żona Wnioskodawcy nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Żona Wnioskodawcy od dnia zawarcia związku małżeńskiego (...) nie uzyskuje żadnych przychodów.

We wniosku:

-   przez „ustawę o PIT” rozumie się ustawę z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych,

-   przez „ustawę o ryczałcie” rozumie się ustawę z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,

-   przez „ustawę o VAT” rozumie się ustawę z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

1. Czy ewentualne rozszerzenie wspólności małżeńskiej majątkowej spowoduje powstanie przychodu podatkowego po stronie Wnioskodawcy? – pytanie oznaczone we wniosku nr 4.

2. Czy wycofanie budynku z działalności gospodarczej i przeznaczenie go na potrzeby prywatne spowoduje powstanie przychodu podatkowego w podatku PIT u Wnioskodawcy? – pytanie oznaczone we wniosku nr 5.

3. W zakresie lokali wynajmowanych przez Wnioskodawcę: czy po wycofaniu budynku z działalności i przeznaczeniu go do majątku prywatnego oraz po wycofaniu go z ewidencji środków trwałych Wnioskodawca będzie mógł rozliczać przychody z najmu mieszkań znajdujących się w tym budynku w ramach tzw. najmu prywatnego na podstawie art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym? – pytanie oznaczone we wniosku nr 6.

4. W razie pozytywnej odpowiedzi na pytanie 6: czy w razie zapisów w umowach najmu, że najemca oprócz czynszu najmu odrębnie ponosi koszty innych opłat, takich jak np. prąd, gaz, Internet (tzw. media), to czy przychodem do opodatkowania będzie wyłącznie czynsz najmu? – pytanie oznaczone we wniosku nr 7.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 4) – jeśli dojdzie do rozszerzenia wspólności małżeńskiej majątkowej, to nie spowoduje to powstania przychodu podatkowego ani po stronie Wnioskodawcy ani po stronie żony Wnioskodawcy.

Powyższe stanowisko jest uzasadnione specyfiką prawa rodzinnego i ustrojów majątkowych małżeńskich.

Pogląd ten od lat wyrażają również sądy administracyjne. Przykładowo, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 maja 2017 r. (II FSK 1236/15) wyrażono takie stanowisko, że umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską uregulowana została w art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.) i jest to umowa, której celem jest ustanowienie ustroju majątkowego między małżonkami w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy o rozszerzenie wspólności ustawowej w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, są stricte umowami majątkowymi małżeńskimi, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 7 sierpnia 2015 r., I CA 185/15).

Tak więc, zdaniem Wnioskodawcy, skoro z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje jakiekolwiek wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków (współwłaścicieli) nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy wyzbyła się prawa do tej rzeczy.

Pogląd, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej ma charakter organizacyjny i nie stanowi ani nabycia ani zbycia poszczególnych składników majątku czy udziałów w tym majątku był wyrażany również w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 kwietnia 2002 r., sygn. akt III SA 2717/00 oraz z dnia 7 kwietnia 2016 r., II FSK 313/14.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 5) – wycofanie budynku z działalności gospodarczej i przeznaczenie go na potrzeby prywatne nie generuje u Wnioskodawcy przychodu podatkowego w podatku PIT w momencie tego przeznaczenia.

Dopiero ewentualna sprzedaż tego budynku mogłaby prowadzić do powstania przychodu podatkowego, jednak z uwagi na sytuację Wnioskodawcy przychód taki nie wystąpi.

Po pierwsze, Wnioskodawca nie planuje obecnie sprzedaży budynku.

Po drugie, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT (a więc regulującego przychód z nieruchomości prywatnych) nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 (a więc będących kiedyś środkami trwałymi), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT mają jednak zastosowanie do odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Oznacza to, że dla Wnioskodawcy znalazłaby zastosowanie zasada – ale dopiero w momencie sprzedaży – zgodnie z którą, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, to nie powstanie przychód podatkowy. Przy czym termin ten należałoby liczyć od końca roku, w którym doszło do nabycia gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 3 (oznaczonego we wniosku nr 6) – w zakresie lokali wynajmowanych przez niego po wycofaniu budynku z działalności i przeznaczeniu go do majątku prywatnego oraz po wycofaniu go z ewidencji środków trwałych Wnioskodawca będzie mógł rozliczać przychody z najmu mieszkań znajdujących się w tym budynku w ramach tzw. najmu prywatnego.

NSA w składzie siedmiu sędziów w uchwale z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 rozstrzygnął, że przychody uzyskiwane z najmu prywatnego (tj. najmu nieruchomości poza działalnością gospodarczą) należy kwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, czyli do tzw. najmu prywatnego, a nie do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Uchwała zakończyła wieloletni spór interpretacyjny dotyczący kwalifikacji przychodów z najmu prywatnego.

Zdaniem NSA, jeśli podatnik zdecydował o tym, aby nie wprowadzać składnika majątkowego do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, wówczas najem tego składnika nie stanowi przychodów z działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca – po wycofaniu budynku z ewidencji środków trwałych poprzez stosowne oświadczenie w tym zakresie i tym samym poprzez przekazanie budynku na potrzeby prywatne – wycofa go z ewidencji majątku firmowego i będzie zobligowany do rozliczenia przychodów z tytułu najmu zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 4 (oznaczonego we wniosku nr 7) – w razie zapisów w umowach najmu, że najemca oprócz czynszu najmu odrębnie ponosi koszty innych opłat, takich jak np. prąd, gaz, Internet (tzw. media), Wnioskodawca uważa, że przychodem do opodatkowania będzie wyłącznie czynsz najmu.

Otrzymane przez Wnioskodawcę, oprócz czynszu, ww. kwoty nie będą stanowić jego przysporzenia majątkowego, gdyż jest to po prostu odzyskanie poniesionych przez Wnioskodawcę kosztów w tym zakresie.

Wnioskodawca działa w tym zakresie wyłącznie jako pośrednik pomiędzy najemcą a usługodawcami (np. dostawcami mediów) i nie uzyskuje trwałego przysporzenia majątkowego.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził takie stanowisko m.in. w interpretacjach z dnia: 14 kwietnia 2022 r. (sygn.0112-KDIL2-2.4011.29.2022.2.AG), z 28 kwietnia 2022 r. (sygn. 0113- KDIPT2-1.4011.130.2022.1.ID) i z 25 maja 2022 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.255.2022.1.WS), z 4 sierpnia 2022 r. (sygn.0114-KDIP3-2.4011.614.2022.1.MG), z 31 sierpnia 2022 r. (sygn.0113- KDIPT2-1.4011.586.2022.2.KO) oraz z 13 grudnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.739.2023.1.AS).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie m.in. krótkoterminowego wynajmu apartamentów. Najem krótkoterminowy polega na wynajmowaniu turystom apartamentów (lokali), które znajdują się w budynku wybudowanym w tym celu przez Pana. Budynek z apartamentami został wpisany do ewidencji środków trwałych w (…) 2021 roku i w tym samym roku zaczął Pan uzyskiwać pierwsze przychody z wynajmowania apartamentów. Budynek stanowi Pana odrębną własność (Pana majątek osobisty) – otrzymał Pan grunt od swojego (…), na którym wybudował Pan ten budynek. Planuje Pan wycofać budynek z ewidencji środków trwałych i przeznaczyć go do majątku prywatnego jeszcze w 2026 roku. Pana zamiarem jest zaprzestanie krótkoterminowego wynajmu apartamentów turystom. Zamiast tego zacznie Pan wynajmować mieszkania osobom fizycznym długoterminowo w ramach najmu prywatnego. Nie wyklucza Pan zawarcia umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej majątek wspólny o omawianą nieruchomość.

Kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Umowy w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny. Małżonkowie posiadają autonomię w kształtowaniu swoich stosunków majątkowych i zgodnie z tym przepisem mogą oni przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć, ograniczyć, albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Taka umowa może być zawarta przed lub w trakcie trwania małżeństwa, a także może być zmieniona lub rozwiązana. Umowy majątkowe małżeńskie stanowią czynności prawne organizacyjne, których przedmiotem jest regulacja majątkowoprawnych stosunków małżonków, a włączenie do majątku małżonków, w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową, składnika majątku stanowiącego majątek odrębny jednego małżonka, nie jest jego nabyciem przez drugiego małżonka. Zatem dochodzi tu jedynie do zmiany ustroju majątkowego małżonków i nie dochodzi tu do „nabycia” czy „zbycia” składników majątkowych.

Co więcej, w wyniku takiej umowy jeden z małżonków nie wyzbywa się swego majątku, gdyż nadal jest właścicielem danego składnika majątkowego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Nie dochodzi tu zatem do przeniesienia własności, jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży lub darowizny. Nie dochodzi także do nabycia udziału w danym majątku jako udziału we współwłasności, gdyż mamy tu wspólność majątkową małżeńską, gdzie żaden ze współmałżonków nie posiada wyodrębnionego udziału w majątku wspólnym, przez co nie może także rozporządzać swoimi udziałami w tym majątku. Rozszerzenie wspólności majątkowej oznacza, że składniki majątkowe, które dotychczas należały wyłącznie do majątku osobistego jednego z małżonków, stają się częścią majątku wspólnego. Nie dochodzi tu zatem do zdarzeń generujących powstanie przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Podsumowanie: rozszerzenie wspólności małżeńskiej majątkowej na budynek nie spowoduje powstania przychodu podatkowego po Pana stronie.

Natomiast w odniesieniu do skutków podatkowych wycofania budynku z działalności gospodarczej i przekazania go do majątku prywatnego stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem również czynność wycofania budynku z działalności gospodarczej i przekazania go do majątku prywatnego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powoduje żadnych skutków podatkowych.

W takim bowiem przypadku nie dojdzie do odpłatnego zbycia składnika majątku wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku osobistego, dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na potrzeby osobiste nie powoduje powstania przychodu po Pana stronie. Przez tę czynność nie uzyska Pan żadnego przysporzenia majątkowego, nastąpi wyłącznie przesunięcie tej rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku osobistego.

Zatem wycofanie nieruchomości z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego sprawi, że nieruchomość ta nie będzie stanowić już składnika majątkowego tej działalności. Zatem czynność wycofania wskazanej we wniosku nieruchomości z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie będzie nosić w istocie cech zbycia, jak również nie będzie posiadać przymiotu odpłatności.

Dlatego ta czynność nie będzie skutkować po Pana stronie powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowanie: wycofanie budynku z działalności gospodarczej i przeznaczenie go na potrzeby prywatne nie spowoduje powstania u Pana przychodu podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W opisie sprawy wskazał Pan, że po wycofaniu budynku z działalności gospodarczej zamierza Pan wynajmować mieszkania osobom fizycznym długoterminowo. Pana wątpliwości dotyczą sposobu opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu. W odniesieniu zatem do tej kwestii stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z cytowanym wyżej przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, na podstawie art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·   zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·   brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·   wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości jest zaliczane do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem, najem budynku wycofanego z działalności gospodarczej i przeznaczonego na cele prywatne stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu budynku na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Podsumowanie: przychody uzyskiwane przez Pana z planowanego najmu budynku, po jego wycofaniu z działalności gospodarczej, stanowiącego Pana majątek prywatny będą stanowić przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, przychody te będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a powyżej tej kwoty – stawką 12,5%.

Pana ostatnia wątpliwość dotyczy kwestii ustalenia podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, przykładowo opłaty związane z budynkiem, takie jak: prąd, gaz, Internet (tzw. media), jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem budynku nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Na podstawie przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów wskazuję, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą otrzymywane przez Pana kwoty czynszu. Natomiast pozostałe należności z tytułu opłat za media – skoro do ich ponoszenia będą zobowiązani najemcy – nie będą stanowić przychodów ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Podsumowanie: w przypadku, gdy z umów najmu będzie wynikać, że najemcy oprócz czynszu najmu będą odrębnie ponosić koszty innych opłat, takich jak np. prąd, gaz, Internet (tzw. media), to koszty tych opłat nie będą stanowić dla Pana przychodów podlegających opodatkowaniu. Przychodem do opodatkowania będzie wyłącznie czynsz najmu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości kwestii poruszonych w tej interpretacji. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.