Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.742.2025.2.AA

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

-     nieprawidłowe – w odniesieniu do opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego oraz opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości;

-     prawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

W dniu 18 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 września 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 23 października 2025 r. (wpływ 28 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 1 grudnia 2025 r. (wpływ 1 grudnia 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzeń przyszłych

Zainteresowanym – będącym stroną niniejszego postępowania jest – Pan (…), osoba fizyczna będąca polskim rezydentem podatkowym, prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą (dalej: Zainteresowany lub Wynajmujący). Zainteresowany jest czynnym podatnikiem VAT.

W niniejszej sprawie, obok Zainteresowanego, występują następujący zainteresowani: Zainteresowany 1 – niebędący stroną niniejszego postępowania – Pan (…) – osoba fizyczna będąca polskim rezydentem podatkowym i współwłaścicielem Domu Studenckiego, która nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej (dalej: WŻ).

Zainteresowany i WŻ łącznie w niniejszym wniosku będą określani jako: Zainteresowani.

Zainteresowani będą uzyskiwać przychody z najmu rozliczanego w ramach najmu prywatnego. Najem nie jest w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą Zainteresowanych ani nie stanowi jej niezbędnego uzupełnienia czy też sposobu na jej finansowanie.

Zainteresowani – w ramach najmu prywatnego – będą oddawać najemcom, tj. osobom uczącym się lub osobom w procesie kształcenia (w tym samokształcenia, kształcenia online; dalej: Najemcy) – do używania pokoje znajdujące się w pięciokondygnacyjnym budynku mieszkalnym – domu studenckim – położonym w (…) (dalej: Dom Studencki).

Oprócz tego, w ramach umów najmu, najemcy będą posiadać stały dostęp do części wspólnych Domu Studenckiego, niestanowiących przestrzeni przeznaczonej do wyłącznego użytku danego najemcy, tj. korytarzy, klatek schodowych oraz innych pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku innych najemców (np. pralni). Wynajem pokoi w Domu Studenckim będzie podlegał zasadom ochrony lokatorów, jakie obowiązują przy wynajmie mieszkań w budynkach mieszkalnych.

Dom Studencki został sklasyfikowany w rejestrze budynków jako budynek zamieszkania zbiorowego i będzie wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe Najemców. W budynku znajduje się (...) miejsc noclegowych. Każdy pokój jest wyposażony w część mieszkalną, aneks kuchenny oraz łazienkę.

Powierzchnia pokoi jednoosobowych wynosi od 13,10 m² do 16,18 m², zaś pokoi dwuosobowych od 17,74 m² do 29,75 m². Pokoje spełniają warunki techniczne pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, w których przebywanie tych samych osób w ciągu doby trwa dłużej niż 4 godziny. Warunki te zawarte są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.).

Zainteresowani zamierzają opodatkować przychody z tytułu najmu prywatnego zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ustawa o Ryczałcie), tj. w wysokości 8,5% (do kwoty 100.000 PLN) oraz 12,5% (powyżej kwoty 100.000 PLN).

Umowy najmu będą zawierane na czas oznaczony jednego roku (dwunastu miesięcy). Najemcy – w celu zawarcia umów najmu – będą identyfikowani: z imienia i nazwiska, numerem PESEL, numerem dowodu osobistego lub numerem paszportu.

Umowy najmu, które Zainteresowani będą zawierać z Najemcami, będą przewidywać, w szczególności, że Najemcy są obowiązani do uiszczania:

1)  czynszu najmu na rzecz Zainteresowanych,

2)  opłat eksploatacyjnych, w które wchodzą: opłaty za media dostarczane do Domu Studenckiego (np. prąd, woda, gaz, ogrzewanie) oraz opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego,

3)  opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości.

Pokoje w Domu Studenckim będą wynajmowane przez Zainteresowanych we własnym imieniu i na własny rachunek. Pokoje będą wynajmowanie bezpośrednio przez nich, tj. bez pośrednictwa osób trzecich, za wyjątkiem zarządcy nieruchomości – podmiotu profesjonalnego, który będzie działać w imieniu i na rzecz Zainteresowanych na podstawie umowy i stosownego pełnomocnictwa notarialnego (dalej: Zarządca Nieruchomości) – na podstawie którego Zarządca Nieruchomości zobowiązuje się do zarządu, wynajmowania i administrowania Domem Studenckim, w szczególności poprzez jego bieżące zarządzanie, zawieranie i wypowiadanie umów najmu oraz realizację obowiązków wynikających z odpowiednich przepisów prawa. Oprócz tego, Zarządca Nieruchomości będzie odpowiedzialny za poszukiwanie najemców, zawieranie umów najmu i ich rozliczanie.

Dokładne zasady zarządu Domem Studenckim zostaną zawarte w Umowie o Zarządzanie Nieruchomością, zawartej pomiędzy Zainteresowanymi a Zarządcą.

Umowa przewiduje, że Zarządca Nieruchomości zobowiązuje się w szczególności do:

1)  przyjmowania wpłat od najemców z tytułu czynszu, opłat eksploatacyjnych i opłat administracyjnych na rachunek bankowy, który Zarządca Nieruchomości zobowiązuje się założyć i prowadzić,

2)  comiesięcznego sporządzania i przekazywania Zainteresowanym szczegółowego rozliczenia wpływów i wydatków przypadających na każdy pokój wynajmowany w Domu Studenckim,

3)  przekazywania Zainteresowanym pieniędzy z tytułu czynszów najmu, pomniejszonych o wynagrodzenie Zarządcy za pośrednictwo,

4)  przechowywanie i rozliczania pozostałych środków pieniężnych, tj. wpłat za opłaty eksploatacyjne i administracyjne Domu Studenckiego Zarządcy Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, postanowienia te wskazują, iż:

1)  z tytułu zawartych umów Najmu, Najemcy będą uiszczać na rachunek bankowy założony przez Zarządcę Nieruchomości:

(i)   czynsz najmu,

(ii)  opłaty eksploatacyjne oraz

(iii) opłaty administracyjne;

2)  następnie, Zarządca Nieruchomości ma obowiązek dokonać należnych opłat związanych z funkcjonowaniem Domu Studenckiego, tj. jego kosztami zarządzania i utrzymania oraz będzie odliczać z tych kwot należne mu wynagrodzenie z tytułu zarządzania Domem Studenckim;

3)  ostatecznie, Zarządca Nieruchomości będzie przekazywać na rzecz Zainteresowanych kwoty czynszów, pomniejszone o należne wynagrodzenie Zarządcy Nieruchomości za pośrednictwo.

Uzupełnienie wniosku

Czy Zainteresowany będący stroną postępowania – Pan (…) – jest współwłaścicielem Domu Studenckiego, o którym mowa we wniosku?

Tak, Zainteresowany będący stroną postępowania – Pan (…) – jest drugim współwłaścicielem Domu Studenckiego, o którym mowa we wniosku. Dom Studencki nie ma większej liczby współwłaścicieli.

Co należy rozumieć pod pojęciem „opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego” (co wchodzi w skład tych opłat) – proszę to wyjaśnić?

Pod pojęciem „opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego” należy rozumieć opłaty za:

·      utrzymanie czystości na terenie Domu Studenckiego i w częściach wspólnych przeznaczonych do współkorzystania;

·      oświetlenie terenu zewnętrznego i części wspólnych Domu Studenckiego;

·      ogrzewanie części wspólnych Domu Studenckiego;

·      wykonanie wymaganych prawem przeglądów okresowych oraz stałych budynku;

·      utrzymanie urządzeń technicznych;

·      wykonanie drobnych prac utrzymaniowych/remontowych.

Czy w odniesieniu do opłat eksploatacyjnych, do których należą: opłaty za media dostarczane do Domu Studenckiego (np. prąd, woda, gaz, ogrzewanie) oraz opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego, będą Państwo (za pośrednictwem Zarządcy Nieruchomości) jedynie pośredniczyć w ich przekazywaniu na rzecz odpowiednich podmiotów, którym są należne?

Tak, w odniesieniu do opłat eksploatacyjnych, do których należą:

1. opłaty za media dostarczane do Domu Studenckiego (np. prąd, woda, gaz, ogrzewanie) oraz

2. opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego

Zainteresowani – działający za pośrednictwem Zarządcy Nieruchomości – będą jedynie pośredniczyć w ich przekazywaniu na rzecz odpowiednich podmiotów, którym to opłaty te są należne.

Co należy rozumieć pod pojęciem „opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości”, o której mowa we wniosku (co wchodzi w skład tych opłat)?

Pod pojęciem „opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości” należy rozumieć opłaty za usługi świadczone przez Zarządcę Nieruchomości w postaci:

1. Usługi administrowania budynkiem zobowiązują Zarządcę Nieruchomości w szczególności do:

a)  prowadzenia rocznych rozliczeń opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego,

b)  zarządzania systemami dostępu i bezpieczeństwa,

c)  kontroli nad utrzymaniem porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku oraz jego otoczenia, w tym chodnika przed Domem Studenckim,

d)  ponoszenia pełnej odpowiedzialności za wykonywanie obowiązkowych przeglądów technicznych Domu Studenckiego, w tym przeglądów instalacji elektrycznej, kominowej, wentylacyjnej, PPOŻ, sanitarnej oraz systemów grzewczych,

e)  prowadzenia i przechowywania dokumentacji Domu Studenckiego, w tym prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości, w tym książki obiektu budowlanego zgodnie z wymogami prawa,

f)   przygotowywania i zlecania określonych przepisami kontroli technicznych i okresowych przeglądów Domu Studenckiego i urządzeń stanowiących jego wyposażenie,

g)  przygotowania planów remontowych – w tym zbieranie ofert wykonawców i dostawców usług, a także wykonywanie zgodnie z planem gospodarczym zatwierdzonym przez Zleceniodawcę bieżącej konserwacji i napraw Domu Studenckiego oraz jej wyposażenia i instalacji, w tym usuwanie awarii i ich skutków,

h)  dokonywania rozliczeń i zapłaty za roboty i usługi związane z zarządzaniem Domem Studenckim, wykonywane na podstawie umów zawieranych przez Zarządcę Nieruchomości,

i)    kontroli bezpieczeństwa użytkowania Domu Studenckiego w okresie zimowym,

j)    informowania Właściciela Nieruchomości o wszelkich sprawach wymagających jego osobistej ingerencji,

k)  prowadzenia ewidencji księgowej obejmującej koszty zarządu Domu Studenckiego, przychody, wydatki z nim związane oraz rozliczenia z innych tytułów związanych z Domem Studenckim,

l)    zapewnienia nieprzerwanych dostaw energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków i odbiór nieczystości stałych,

m)negocjowanie i zawieranie umów na prace remontowe, konserwacyjne i serwisowe, usuwanie awarii i ich skutków wraz z zapewnieniem gotowości pogotowia technicznego 24 godziny na dobę, dokonywanie odbioru przeprowadzonych prac remontowych, dokładając należytej staranności, aby każdorazowo uzyskać najlepszy możliwy stosunek kosztów do efektów danego zlecenia,

n)  bieżącej kontroli stanu technicznego Domu Studenckiego – wizyty na jego terenie minimum 2 razy w miesiącu wraz z dokumentacją pokontrolną,

o)  Zarządca Nieruchomości w ramach obsługi zapewnia dostępność pogotowia technicznego 24/7 (przyjazd w przypadku awarii w przeciągu 2h) oraz obsługę prawną, których koszt pokrywa Zarządca Nieruchomości.

2. Usługi zarządzania mediami i umowami eksploatacyjnymi zobowiązują Zarządcę Nieruchomości w szczególności do:

p)  zawierania, wypowiadania, nadzoru/weryfikacji nad umowami z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda, gaz, ciepło, ścieki, odpady, internet),

q)  kontroli kosztów eksploatacyjnych, analiz faktur,

r)   kontroli wykonania oraz dokonywania rozliczeń związanych z zawartymi przez Zleceniodawcę umowami dostawy energii elektrycznej, wody oraz odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych,

s)  reakcji na awarie oraz reprezentowania Właściciela Nieruchomości wobec dostawców,

t)   wykonywania rozliczeń rocznych mediów wszystkich najemców wynajmujących lokal w Domu Studenckim,

u)  przygotowywania zestawień rozliczeń dla najemców i Właściciela Nieruchomości.

Opłaty te nie obejmują w szczególności płatności za usługi pośredniczenia w wynajmie pokoi, które zobowiązują Zarządcę Nieruchomości w szczególności do:

a)  prowadzenia obsługi najmu lokalu poprzez znalezienie i weryfikację potencjalnego najemcy, w tym przygotowania i podpisania w imieniu Właściciela Nieruchomości stosownej umowy najmu, która winna być zaakceptowana przez Wynajmującego,

b)  kontroli wykonywania umów najmu lokali w Domu Studenckim oraz wykonywanie wobec najemców uprawnień Wynajmującego,

c)  przygotowywania dla Właściciela Nieruchomości dokumentacji niezbędnej dla dochodzenia należnych Właścicielowi Nieruchomości kwot na drodze sądowej,

d)  kontroli stanu czystości lokali wynajmowanych i w przypadku konieczności doprowadzenie ich do stanu, w jakim lokal może zostać wynajęty, rozliczenie kosztów sprzątania z podmiotem, który był do tego zobowiązany,

e)  protokolarne przekazywanie i przejmowanie lokali wraz z rozliczeniami najemców po zakończeniu najmu.

Usługi pośrednictwa w wynajmie pokoi są odrębnie płatne przez Zainteresowanych (z otrzymywanych czynszów), a nie najemców (z opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości).

Co należy rozumieć pod pojęciem „opłat administracyjnych za zarządzanie Domem Studenckim” użytym w pytaniu oznaczonym nr 2 (co wchodzi w skład tych opłat)?

Pojęcie „opłat administracyjnych za zarządzanie Domem Studenckim” należy rozumieć tak samo jak pojęcie „opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości”.

Zatem w skład tego pojęcia, wchodzą opłaty wymienione w odpowiedzi na pytanie powyżej.

Czy w odniesieniu do „opłat administracyjnych za zarządzanie Domem Studenckim” będą Państwo (za pośrednictwem Zarządcy Nieruchomości) jedynie pośredniczyć w ich przekazywaniu na rzecz odpowiednich podmiotów, którym są należne?

Nie, w odniesieniu do opłat administracyjnych za zarządzanie Domem Studenckim, Zainteresowani – działający za pośrednictwem Zarządcy Nieruchomości – nie będą jedynie pośredniczyć w ich przekazywaniu na rzecz odpowiednich podmiotów.

Opłaty te będzie pobierać Zarządca Nieruchomości i są one należne Zarządcy Nieruchomości, ponieważ są to opłaty za jego usługi administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego. Dlatego, opłaty te nie będą przekazywane, lecz jedynie pobierane przez Zarządcę Nieruchomości.

Pytania

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym kwota opłat eksploatacyjnych powinna stanowić dla Zainteresowanych przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym kwota opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości powinna stanowić dla Zainteresowanych przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pytanie nr 2 wynika z uzupełnienia wniosku.

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, w odniesieniu do pytania nr 1, w opisanym zdarzeniu przyszłym kwota opłat eksploatacyjnych nie powinna dla Zainteresowanych stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W pierwszej kolejności należy określić, co powinno stanowić podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o Ryczałcie, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm. dalej: ustawa o PIT).

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o Ryczałcie osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W szczególności, w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o Ryczałcie, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Do tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, należą: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zatem, opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega przychód z tytułu najmu. Do przychodów z tytułu najmu, które powinny zostać opodatkowane ryczałtem w rozumieniu powyższych przepisów, należy zaliczyć otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z ugruntowanym w tym zakresie stanowiskiem organów podatkowych, przychodem są:

·      pieniądze i wartości pieniężne, które zostały otrzymane przez podatnika – tj. takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik rzeczywiście dostał, odebrał, zainkasował, objął w posiadanie;

·      pieniądze i wartości pieniężne, które zostały postawione do dyspozycji podatnika – tj. takie przysporzenia, które zostały mu faktycznie udostępnione/przekazane do odbioru; takie pieniądze i środki pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy i wartości pieniężnych i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone pieniądze i wartości pieniężne do dyspozycji podatnika.

W konsekwencji, do przychodów w rozumieniu ustaw podatkowych należy zaliczyć tylko takie świadczenia, które nie mają charakteru zwrotnego. Skoro bowiem przychód jest określonym przyrostem majątkowym po stronie podatnika, jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny.

Zgodnie z umowami najmu, które mają zostać zawarte, Najemcy wespół z czynszem będą zobowiązani do ponoszenia:

·      opłat eksploatacyjnych, tj. opłat za media dostarczane do Domu Studenckiego i opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego

oraz

·      opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, umowy najmu nakładają obowiązek ponoszenia wyżej wymienionych opłat na Najemców pokoi w Domu Studenckim. Najemcy będą uiszczać czynsz wraz z przedmiotowymi opłatami na rachunek bankowy założony przez Zarządcę Nieruchomości. Następnie Zarządca Nieruchomości działający w imieniu i na rzecz Zainteresowanych na podstawie umowy i stosownego pełnomocnictwa notarialnego, będzie przekazywać opłaty eksploatacyjne do odpowiednich podmiotów oraz pobierać opłaty administracyjne.

W konsekwencji, z tytułu umów najmu, które mają zostać zawarte, Zainteresowani – poprzez działającego w ich imieniu i na ich rzecz Zarządcę Nieruchomości – będą z tego tytułu działać w roli swoistego pośrednika odpowiedzialnego za przekazywanie kwot opłat eksploatacyjnych i opłat administracyjnych od Najemców na rzecz odpowiednich podmiotów.

Zatem, kwota opłat eksploatacyjnych od Najemców nie będzie stanowić dla Zainteresowanych definitywnego przysporzenia majątkowego, stąd nie powinna być ona traktowana dla Zainteresowanych jako przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W konsekwencji, przy ustalaniu podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, należy uwzględnić wyłącznie kwotę czynszu, po odliczeniu od niego opłat eksploatacyjnych.

Brak opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwot opłat eksploatacyjnych uiszczanych przez Najemców został potwierdzony przez organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych – wydanych w odmiennych stanach faktycznych, ale potwierdzających przedmiotową argumentację:

-     interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 czerwca 2025 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.346.2025.2.MM;

-     interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 kwietnia 2025 r., nr 0114-KDIP3-2.4011.115.2025.3.JK3;

-     interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 sierpnia 2024 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.553.2024.1.MW;

-     interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 listopada 2023 r., nr 0115-KDST2-1.4011.390.2023.MDO.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, w opisanym zdarzeniu przyszłym kwota opłat eksploatacyjnych nie powinna dla Zainteresowanych stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W Państwa ocenie, w odniesieniu do pytania nr 2, w opisanym zdarzeniu przyszłym kwota opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości nie powinna stanowić dla Zainteresowanych przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe wynika z uzupełnienia wniosku.

W odniesieniu do pytania nr 2 należy wskazać, że argumentacja przedstawiona przez Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 – dotycząca braku opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwot opłat eksploatacyjnych uiszczanych przez Najemców – znajduje również zastosowanie w zakresie braku opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w odniesieniu do opłat administracyjnych.

W konsekwencji, przy ustalaniu podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, należy uwzględnić wyłącznie kwotę czynszu, po odliczeniu od niego opłat administracyjnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest:

-     nieprawidłowe – w odniesieniu do opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego oraz opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości;

-     prawidłowe – w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w art. 2 ust. 1a i w art. 6 ust. 1a odwołuje się do pojęcia „przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu) oraz pieniądze i wartości pieniężne (...) z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu)".

Zatem podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Powołany art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że będą Państwo wynajmować pokoje w Domu Studenckim we własnym imieniu i na własny rachunek. Pokoje będą wynajmowane bezpośrednio przez Państwa, tj. bez pośrednictwa osób trzecich, za wyjątkiem zarządcy nieruchomości – podmiotu profesjonalnego, który będzie działać w Państwa imieniu i na Państwa rzecz na podstawie umowy i stosownego pełnomocnictwa notarialnego (dalej: Zarządca Nieruchomości).

We wniosku wskazali Państwo, że będą Państwo zawierać z Najemcami umowy najmu, które będą przewidywać, że Najemcy są obowiązani do uiszczania:

1)  czynszu najmu na Państwa rzecz,

2)  opłat eksploatacyjnych, w które wchodzą: opłaty za media dostarczane do Domu Studenckiego (np. prąd, woda, gaz, ogrzewanie) oraz opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego,

3)  opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości.

W odniesieniu do opłat eksploatacyjnych obejmujących opłaty za media dostarczane do Domu Studenckiego zaznaczyli Państwo, że – działając za pośrednictwem Zarządcy Nieruchomości – będą Państwo jedynie pośredniczyć w ich przekazywaniu na rzecz odpowiednich podmiotów, którym te opłaty te są należne.

Tego rodzaju opłaty – jako wynikające z aktywności najemców w wyniku użytkowania przez nich pokoi w Domu Studenckim i niezależne od Państwa jako wynajmujących – ponoszone przez najemców w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po Państwa stronie.

Stąd wskazane we wniosku opłaty eksploatacyjne nie powodują dla Państwa w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast w odniesieniu do opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego wskazuję co następuje.

We wniosku wyjaśnili Państwo, że pod pojęciem opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego należy rozumieć:

·      utrzymanie czystości na terenie Domu Studenckiego i w częściach wspólnych przeznaczonych do współkorzystania;

·      oświetlenie terenu zewnętrznego i części wspólnych Domu Studenckiego;

·      ogrzewanie części wspólnych Domu Studenckiego;

·      wykonanie wymaganych prawem przeglądów okresowych oraz stałych budynku;

·      utrzymanie urządzeń technicznych;

·      wykonanie drobnych prac utrzymaniowych/remontowych.

Zwracam uwagę, że konstrukcja opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przewiduje dla podatników uproszczony system opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest przychód bez możliwości pomniejszenia go o koszty uzyskania przychodów. Gdyby wolą ustawodawcy było odliczanie od przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym kosztów uzyskania przychodów, wyartykułowałby to wyraźnie w treści przepisów omawianej ustawy.

Natomiast ustawodawca wyraźnie wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Co istotne, w Państwa sytuacji opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego niewątpliwie służą pokryciu lub zabezpieczeniu takiego rodzaju wydatków, które dla Państwa są w istocie kosztami związanymi z uzyskiwaniem przychodu z najmu. Do ich ponoszenia są Państwo zobowiązani niezależnie od aktywności mieszkańców Domu Studenckiego.

Gdyby uznać zatem Państwa stanowisko w odniesieniu do tych wydatków za prawidłowe, to de facto prowadziłoby to do sytuacji analogicznej do uwzględnienia w Państwa rozliczeniu podatkowym kosztów uzyskiwania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość tych kosztów (pokrywana przez najemców) pomniejszałaby bowiem Państwa podstawę opodatkowania (przez wyłączenie ich z przychodu). Sytuacja ta godziłaby w zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dlatego też nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego nie stanowią dla Państwa przychodu z najmu.

Podsumowanie: w opisanym zdarzeniu przyszłym kwota opłat eksploatacyjnych obejmujących opłaty za media dostarczane do Domu Studenckiego (np. prąd, woda, gaz, ogrzewanie) nie stanowi dla Państwa przychodu podatkowego. Natomiast opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego stanowią dla Państwa przychód podatkowy.

W odniesieniu natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego wskazuję, co następuje.

Jak wynika z wniosku, Zarządca Nieruchomości zobowiązuje się do zarządu, wynajmowania i administrowania Domem Studenckim, w szczególności przez jego bieżące zarządzanie, zawieranie i wypowiadanie umów najmu oraz realizację obowiązków wynikających z odpowiednich przepisów prawa. Oprócz tego, Zarządca Nieruchomości będzie odpowiedzialny za poszukiwanie najemców, zawieranie umów najmu i ich rozliczanie. Dokładne zasady zarządu Domem Studenckim zostaną zawarte w Umowie o Zarządzanie Nieruchomością, zawartej pomiędzy Państwem a Zarządcą.

Z tytułu zawartych umów najmu, najemcy będą uiszczać na rachunek bankowy złożony przez Zarządcę Nieruchomości: czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne i opłaty administracyjne. Następnie Zarządca Nieruchomości ma obowiązek dokonać należnych opłat związanych z funkcjonowaniem Domu Studenckiego, tj. jego kosztami zarządzania i utrzymaniem, oraz będzie odliczać z tych kwot należne mu wynagrodzenie z tytułu zarządzania Domem Studenckim. Ostatecznie Zarządca Nieruchomości będzie przekazywać na Państwa rzecz kwoty czynszów, pomniejszone o należne wynagrodzenie Zarządcy Nieruchomości za pośrednictwo.

We wniosku wyjaśnili Państwo, że pod pojęciem „opłat administracyjnych związanych z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości” należy rozumieć opłaty za usługi świadczone przez Zarządcę Nieruchomości w postaci usługi administrowania budynkiem oraz usług zarządzania mediami i umowami eksploatacyjnymi, które to usługi zobowiązują Zarządcę Nieruchomości do określonych czynności wskazanych we wniosku.

W ramach usług administrowania budynkiem Zarządca Nieruchomości jest zobowiązany przykładowo do:

·      prowadzenia rocznych rozliczeń opłat związanych z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego,

·      kontroli nad utrzymaniem porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku oraz jego otoczenia, w tym chodnika przed Domem Studenckim,

·      przygotowywania i zlecania określonych przepisami kontroli technicznych i okresowych przeglądów Domu Studenckiego i urządzeń stanowiących jego wyposażenie,

·      negocjowanie i zawieranie umów na prace remontowe, konserwacyjne i serwisowe, usuwanie awarii i ich skutków wraz z zapewnieniem gotowości pogotowia technicznego 24 godziny na dobę, dokonywanie odbioru przeprowadzonych prac remontowych, dokładając należytej staranności, aby każdorazowo uzyskać najlepszy możliwy stosunek kosztów do efektów danego zlecenia,

·      bieżącej kontroli stanu technicznego Domu Studenckiego – wizyty na jego terenie minimum 2 razy w miesiącu wraz z dokumentacją pokontrolną,

·      Zarządca Nieruchomości w ramach obsługi zapewnia dostępność pogotowia technicznego 24/7 (przyjazd w przypadku awarii w przeciągu 2h) oraz obsługę prawną, których koszt pokrywa Zarządca Nieruchomości.

Natomiast w ramach usług zarządzania mediami i umowami eksploatacyjnymi Zarządca Nieruchomości jest zobowiązany w szczególności do:

·      zawierania, wypowiadania, nadzoru/weryfikacji nad umowami z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda, gaz, ciepło, ścieki, odpady, internet),

·      kontroli kosztów eksploatacyjnych, analiz faktur,

·      kontroli wykonania oraz dokonywania rozliczeń związanych z zawartymi przez Zleceniodawcę umowami dostawy energii elektrycznej, wody oraz odprowadzania ścieków i wywozu nieczystości stałych,

·      reakcji na awarie oraz reprezentowania Właściciela Nieruchomości wobec dostawców,

·      wykonywania rozliczeń rocznych mediów wszystkich najemców wynajmujących lokal w Domu Studenckim,

·      przygotowywania zestawień rozliczeń dla najemców i Właściciela Nieruchomości.

Zatem w istocie usługi administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego przez Zarządcę Nieruchomości związane są z nadzorem i odpowiedną organizacją najmu oraz kontrolą spraw z tym najmem związanych. Obowiązek ich poniesienia spoczywa na Państwu jako na właścicielach Domu Studenckiego. Opłaty te dotyczą zatem zabezpieczenia i zachowania Państwa źródła przychodu jakim jest najem i są dla Państwa w istocie kosztami związanymi z uzyskiwaniem przychodu z tego źródła. Nie stanowią kosztów warunkujących zawarcie umowy najmu lokalu ani kosztów z nią związanych, lecz stanowią koszty tytułu zarządzania przedmiotem Państwa własności. Podobnie jak wymienione wcześniej opłaty związane z utrzymaniem części wspólnych Domu Studenckiego – nie są one bezpośrednio związane z użytkowaniem lokali przez najemców.

Jak wskazałem bowiem powyżej, składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są tylko ponoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu (pokojem studenckim), które powstają niezależnie od wynajmującego, a są związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu.

Podsumowanie: w przedstawionym przez Państwa opisie sprawy opłaty administracyjne związane z usługą administrowania pokojami oraz częściami wspólnymi Domu Studenckiego należne Zarządcy Nieruchomości stanowią dla Państwa przychód podatkowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.