Podstawa opodatkowania ryczałtem.
Wnioskodawcy, będący osobami fizycznymi, są właścicielami nieruchomości gruntowej z instalacją fotowoltaiczną, którą dzierżawią spółce z o.o. na podstawie umowy dzierżawy. Umowa obejmuje płatność czynszu dzierżawnego raz w roku oraz zwrot przez dzierżawcę kwoty podatku od nieruchomości,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
22 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 września 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 października 2025 r. (wpływ 24 października 2025 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
(…).
2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
(…).
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawcy (dalej: Właściciele) są właścicielami nieruchomości gruntowej objętej małżeńską wspólnością majątkową, położonej w (…), zabudowanej instalacjami farmy fotowoltaicznej (dalej: Działka).
Instalacja fotowoltaiczna została umieszczona na Działce przez Inwestora (sp. z.o.o. niepowiązaną z Wnioskodawcą) na podstawie umowy dzierżawy. Umowa ta stanowi m.in., iż Dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) czynszu dzierżawnego płatnego raz w roku (do końca lutego), a także zawiera również dodatkowo zobowiązanie Dzierżawcy do zwrotu przez niego na rzecz Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) kwoty (kosztu) zapłaconego przez Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) do właściwego organu podatkowego podatku od nieruchomości (dalej: Zwrot kwoty podatku od nieruchomości). Podatek ten zgodnie bowiem z właściwymi przepisami (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych) obciąża Wnioskodawców (jako właścicieli Działki). To dodatkowe zobowiązanie dot. Zwrotu kwoty podatku od nieruchomości zostało wynegocjowane przez Wnioskodawców (Właścicieli) w toku negocjacji umownych z ich wyraźnej inicjatywy.
Dzierżawa prowadzona przez Wnioskodawców stanowi dzierżawę prywatną (źródło przychodów: najem prywatny). Wnioskodawcy do tej pory zarówno czynsz dzierżawny, jak i zwrot kwoty podatku od nieruchomości wykazują jako przychód PIT i opodatkowują stawką 8,5% podatku ryczałtowego. Wnioskodawcy uzyskali jednak w ostatnim czasie informację, iż w podobnych przypadkach inni wydzierżawiający nie kwalifikują takiego zwrotu kwoty podatku od nieruchomości jako przychodu PIT.
W związku powyższym Wnioskodawcy powzięli wątpliwość, czy zwrot przez Dzierżawcę na rzecz Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) kwoty zapłaconego przez Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) do właściwego organu podatkowego podatku od nieruchomości będzie stanowił dla nich przychód na gruncie podatku PIT.
Pytanie
Czy zwrot kwoty dokonany przez Dzierżawcę na rzecz Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) stanowiącej równowartość zapłaconego przez Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) do właściwego organu podatkowego podatku od nieruchomości z tyt. umieszczenia i użytkowania instalacji fotowoltaicznej na Działce będzie stanowił dla Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) przychód na gruncie PIT?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawców – zwrot kwoty dokonany przez Dzierżawcę na rzecz Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) stanowiącej równowartość zapłaconego przez Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) do właściwego organu podatkowego podatku od nieruchomości z tyt. umieszczenia i użytkowania instalacji fotowoltaicznej na Działce nie będzie stanowił dla Wydzierżawiającego (Wnioskodawców) przychodu na gruncie PIT.
Przepisy prawa mające zastosowanie w niniejszej sprawie:
1) Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163)
· Art. 10 ust 1 pkt 6 [Źródła przychodów]
Źródłami przychodów są:
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;
· Art. 11 ust. 1 [Definicja przychodów]
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, ort. 17 ust. 1 pkt 6, 9,10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
2) Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z dnia 20 listopada 1998 r. (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 843)
· Art. 6 ust. 1a [Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych] Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawcy prezentują poniższe argumenty.
Przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 11 ust. 1 ustawy o PIT).
Przychodem z najmu dla wynajmującego nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo zwrot wynajmującemu kosztów z tytułu podatku od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Opłaty nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego (nawet jeżeli „technicznie”, w celu dalszego przekazania, będą wpływały na konto właściciela nieruchomości). Przychodem jest wówczas jedynie czynsz najmu, tzw. odstępne.
Powyższe ma również zastosowanie do prywatnej dzierżawy.
W niniejszym stanie faktycznym Wnioskodawcy (Wydzierżawiający) dzierżawią Działkę, na której usytuowana jest instalacja fotowoltaiczna, na podstawie umowy dzierżawy. Zgodnie z umową dzierżawy Dzierżawca zobowiązany jest do Zwrotu kwoty podatku od nieruchomości na rzecz Wnioskodawców (Wydzierżawiających). Podatek ten zgodnie bowiem z właściwymi przepisami (ustawa o podatkach i opłatach lokalnych) obciąża Wnioskodawców (jako właścicieli Działki).
Podsumowując, mając na uwadze powołane przepisy oraz okoliczności analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opłaty (w tym Zwrot kwoty podatku od nieruchomości) nie mieści się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawców (nawet jeżeli „technicznie”, w celu dalszego przekazania, będą wpływały na konto Wnioskodawców). Przychodem PIT w analizowanym przypadku jest więc jedynie czynsz najmu, tzw. odstępne. Twierdzenie to zostało potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora DIS z 10.04.2024, znak: 0112-KDIL2-2.4011.227.2024.2.MW.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wydzierżawiającego.
Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego w ramach dzierżawy niestanowiącej pozarolniczej działalności gospodarczej nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego.
Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wydzierżawiającego.
W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy dzierżawy w zakresie pokrywania przez dzierżawcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem dzierżawy, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy dzierżawy określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu dzierżawy (czynsz), to otrzymana przez wydzierżawiającego kwota jest jego przychodem.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielami nieruchomości gruntowej zabudowanej instalacjami fermy fotowoltaicznej (dalej: Działka). Dzierżawa Działki stanowi dzierżawę prywatną. Umowa dzierżawy stanowi, że dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Państwa czynszu dzierżawnego płatnego raz w roku, a także zawiera zobowiązanie dzierżawcy do zwrotu na rzecz Państwa kwoty (kosztu) zapłaconego przez Państwa do właściwego organu podatkowego podatku od nieruchomości.
Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach dzierżawy nierealizowanej w ramach działalności gospodarczej jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Państwa jako wydzierżawiającego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Natomiast wskazany przez Państwa podatek od nieruchomości, do ponoszenia którego zgodnie z umową dzierżawy jest zobowiązany dzierżawca, nie stanowi dla Państwa przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania tego podatku pełnią Państwo jedynie rolę pośrednika między dzierżawcą a odpowiednim organem (np. gminą).
Stąd podatek od nieruchomości (zwracany Państwu) nie stanowi dla Państwa przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powoduje w ramach opisanej we wniosku dzierżawy powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu. Tym samym przychód dla Państwa, od którego powinni Państwo obliczyć podatek, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od dzierżawcy tytułem czynszu dzierżawy rozumianego jako oddanie Działki w dzierżawę.
Podsumowanie: otrzymana od dzierżawcy kwota zwrotu podatku od nieruchomości nie stanowi dla Państwa przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Powołana przez Państwa interpretacja zapadła w indywidualnej sprawie i nie jest wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo