Podatniczka, osoba fizyczna, prowadzi działalność gospodarczą od 2019 roku w zakresie wznoszenia budynków. Nabywa nieruchomości niezabudowane, uzyskuje niezbędne zezwolenia, prowadzi proces budowlany, w wyniku którego powstają domy jednorodzinne lub lokale mieszkalne, a następnie sprzedaje je odpłatnie w formie aktu notarialnego. W 2025 roku stosuje opodatkowanie…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 22 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 22 października 2025 r. (wpływ 22 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Podatniczka, prowadzi działalność gospodarczą, między innymi w zakresie wznoszenia budynków. Pani (dalej: Wnioskodawca lub Podatniczka) nabywa nieruchomość niezabudowaną i po uzyskaniu koniecznych zezwoleń, w tym zezwolenia na budowę, rozpoczyna proces budowlany, którego efektem jest dom jednorodzinny mieszkalny lub lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym. Następnie nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi lub lokale mieszkalne są zbywane odpłatnie, a umowa sprzedaży jest zawierana w formie aktu notarialnego.
W 2025 roku podatniczka wybrała opodatkowanie, w zakresie podatku dochodowego, dochodu z działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w 2026 roku rozważa wybór opodatkowania na zasadach określonych w ustawie z 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Również w 2026 roku Wnioskodawca planuje sprzedaż wybudowanych przez siebie nieruchomości.
Uzupełnienie
Od kiedy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie wznoszenia budynków?
Podatniczka prowadzi działalność w zakresie wznoszenia budynków od 2019 roku, pierwsza sprzedaż nieruchomości, w tym budynku, została dokonana w 2021 roku.
Czy do wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej w roku 2026 będą mieć zastosowanie wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby?
Nie zostaną spełnione żadne przesłanki do wyłączenia w 2026 roku Pani z opodatkowania na zasadach wynikających z ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jednolity: Dz. U. z 2025 roku, poz. 843), w tym przesłanki określone w art. 8 powołanej ustawy.
Czy w 2025 roku Pani przychody z działalności gospodarczej nie przekroczą 2 000 000 euro?
Przychody z działalności gospodarczej Pani, w 2025 roku, nie przekroczą kwoty 2.000.000 euro. Zakres działalności, a co za tym sprzedaż jest na tyle ograniczona, że nie daje możliwości przekroczenia wspomnianego limitu obrotów.
Pytanie
Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub sprzedaży lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku właściwa stawka zryczałtowanego podatku dochodowego, o którym mowa w ustawie z 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, wynosi 5,5%?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie – właściwa stawka podatku, o którym mowa w ustawie z 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ustawa ZPD), dla opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wzniesionym przez Wnioskodawczynię wynosi 5,5%.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy ZPD stawka podatku od przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton wynosi 5,5%.
W tejże ustawie, w art. 12 ust. 1 pkt 3 odnajdujemy zapis wskazujący, że stawkę podatku w wysokości 10% stosuje się do przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).
Nie ma wątpliwości, że budynek powstaje w następstwie procesu budowlanego. Proces budowlany jest prowadzony przez podatniczkę, a efekt tego procesu w postaci nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest sprzedawany nabywcy w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawczynię. Zatem w opisywanym przypadku Wnioskodawczyni nie ma do czynienia z nabyciem nieruchomości zabudowanej, która później, w niezmienionej postaci, jest dalej odsprzedawana, co odzwierciedlałoby czynności świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).
Ustawa ZPD we wspomnianym art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a posługuje się pojęciem „roboty budowlane”, lecz pojęcia tego nie definiuje. Należy zatem odnieść się do definicji w innych aktach prawnych. W tym przypadku, tym aktem prawnym jest ustawa z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. W ustawie tej, w art. 3 pkt 7 zapisano, że przez pojęcie roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Obiektem budowlanym jest, zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Zaś przez budynek (art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego) rozumie się obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Powołane wyżej przepisy w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości wskazują, że w wyniku robót budowlanych powstaje budynek (stanowiący część składową zabudowanej nieruchomości) i ta zabudowana nieruchomość jest sprzedawana finalnemu nabywcy. Skutkiem tego przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości powinien zostać opodatkowany stawką podatku w wysokości 5,5%.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.
Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza – pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.
Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z kolei, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonym przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką". Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a
W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli
1) w roku poprzedzającym rok podatkowy:
a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub
b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro,
2) rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje również wyłączenia z tej formy opodatkowania.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:
1) opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;
2) korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;
3) osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:
a) prowadzenia aptek,
b) (uchylona)
c) działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,
d) (uchylona)
e) (uchylona)
f) działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;
4) wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;
5) podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:
a) samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,
b) w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,
c) samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka
- jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
6) (uchylony)
Ponadto w art. 8 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawodawca wskazał:
Jeżeli podatnik prowadzący działalność samodzielnie lub w formie spółki, który wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uzyska z tej działalności przychody ze sprzedaży towarów handlowych lub wyrobów lub ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:
1) wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub
2) wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym
- w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i, poczynając od dnia uzyskania tego przychodu do końca roku podatkowego, opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
W myśl natomiast art. 8 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Jeżeli podatnik w roku poprzedzającym rok podatkowy nie uzyskał przychodu z działalności, o której mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z dniem uzyskania przychodów z tych rodzajów działalności i od tego dnia opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
Wskazuję też , że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest też złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku – według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5% przychodów z działalności wytwórczej, robót budowlanych lub w zakresie przewozów ładunków taborem samochodowym o ładowności powyżej 2 ton.
Definicja działalności wytwórczej została przez ustawodawcę zawarta w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z tym przepisem:
Użyte w ustawie określenie działalność wytwórcza oznacza – działalność, w wyniku której powstają nowe wyroby, w tym również sprzedaż wyrobów własnej produkcji, prowadzoną przez podatnika.
Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).
O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych, czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.
Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Zatem stwierdzam, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, natomiast powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).
Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pani działalność w zakresie wznoszenia budynków od 2019 r. Nabywa Pani nieruchomość niezabudowaną i po uzyskaniu koniecznych zezwoleń, w tym zezwolenia na budowę, rozpoczyna Pani proces budowlany, którego efektem jest dom jednorodzinny mieszkalny lub lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym. Następnie nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi lub lokale mieszkalne są zbywane odpłatnie, a umowa sprzedaży jest zawierana w formie aktu notarialnego. W 2025 roku wybrała Pani opodatkowanie podatkiem liniowym, natomiast w 2026 roku rozważa Pani wybór opodatkowania na zasadach określonych ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Również w 2026 roku planuje Pani sprzedaż wybudowanych przez siebie nieruchomości. Pani przychody z działalności gospodarczej w 2025 roku nie przekroczą kwoty 2.000.000 euro. Jednocześnie nie dotyczą Pani żadne wyłączenia co do możliwości wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania.
Z opisu sprawy wynika zatem, że prowadzi Pani proces wytwórczy, tj. budowę na własnym gruncie budynków i lokali mieszkalnych, które będzie Pani oferować do sprzedaży. Skoro sprzedaje i będzie Pani sprzedawać gotowy wyrób, to sprzedaż wybudowanych przez Panią budynków i lokali mieszkalnych stanowi – w świetle art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – działalność wytwórczą. Taka działalność podlega opodatkowaniu stawką ryczałtu 5,5%.
Podsumowanie: w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub sprzedaży lokalu mieszkalnego w nowo wybudowanym budynku właściwa stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 5,5%.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo