Opodatkowanie w Polsce sprzedaży nieruchomości w Polsce przez rezydenta Stanów Zjednoczonych.
Podatnik będący rezydentem Stanów Zjednoczonych prowadzi w USA działalność gospodarczą poprzez spółkę LLC-S, która jest transparentna podatkowo. W ramach tej działalności zakupił w Polsce trzy lokale mieszkalne przeznaczone do remontu i odsprzedaży. Remont i sprzedaż są organizowane z wykorzystaniem zewnętrznych podwykonawców, a spółka nie posiada…
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
- nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania w Polsce dochodu ze sprzedaży mieszkań,
- prawidłowe – w części dotyczącej stawki opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkań.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
W dniu 2 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 1 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 6 listopada 2025 r. (wpływ 7 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Jest Pani rezydentem Stanów Zjednoczonych. Posiada Pani w tym kraju firmę zarejestrowaną (...) jako LLC-S, w której jest Pani 100% właścicielem. Dlatego Pani firma nie może zostać uznana jako korporacja, ponieważ nie ma w niej żadnych udziałowców. Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 1 marca 2018 r. nr 0114-KDIP2-1.4010.371.2017.2.AJ spółka LLC nie jest osobą prawną, dlatego nie może być Pani podatnikiem CIT, lecz PIT.
2 miesiące temu zakupiła Pani 3 lokale mieszkalne do remontu, które znajdują się w Polsce, są towarem handlowym w ww. firmie, zostaną one wyremontowane i sprzedane.
W związku z tym zwraca się Pani z prośbą o pomoc w ustaleniu, jak ma się Pani rozliczyć z tego dochodu – czy w USA, czy w Polsce – jeżeli tutaj to według jakiej skali podatkowej.
Nadmienia Pani, że firma ta nie posiada w Polsce swojego zakładu.
Posiada Pani również odrębną firmę zarejestrowaną w Polsce jako jednoosobowa działalność gospodarcza o podobnym profilu co amerykańska firma i rozlicza się Pani z dochodów liniowo.
Uzupełnienie
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że Spółka LLC jest transparentna podatkowo. Do remontu mieszkań pozyskuje Pani wykonawców zewnętrznych/zewnętrzne firmy, które za swoje usługi wystawiają Pani faktury, podobnie ze sprzedażą mieszkań – będą zaangażowane biura nieruchomości, które będą się zajmowały marketingiem, Pani nie zatrudnia specjalnej osoby do sprzedaży mieszkań.
Pytania
1. Czy uzyskany dochód ze sprzedaży mieszkań ma Pani rozliczyć w Polsce czy w USA?
2. Jeżeli w Polsce to według jakiej skali podatkowej, skoro jest Pani rezydentem w USA?
Pani stanowisko w sprawie
Ad 1
Po wielu konsultacjach na infolinii urzędu skarbowego uważa Pani, że jako rezydent Stanów Zjednoczonych powinna Pani rozliczyć się z tego dochodu w USA, ponieważ zgodnie z art. 8 ust. 1 nie powstał zakład tej firmy na terenie Polski, więc zyski z przedsiębiorstwa umawiającego się Państwa powinny być opodatkowane tylko w tym kraju – chyba że przedsiębiorca prowadzi działalność w drugim umawiającym się Państwie przez położony tam zakład.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy określenie zakład oznacza stałe miejsce, w którym całkowicie lub częściowo wykonywana jest działalność gospodarcza.
Pani amerykańska firma nie posiada stałego zakładu w Polsce, występują tylko zyski przedsiębiorstwa.
Nie można też powiązać tej firmy amerykańskiej z Pani firmą w Polsce, ponieważ jest inna nazwa, inny identyfikator podatkowy, zakupione lokale nie są towarem handlowym w polskiej firmie, tylko towarem handlowym firmy z USA.
Prowadzone prace remontowe są wykonywane przez firmę amerykańską, wystawiono na tę firmę faktury i zakup lokali nie pochodził ze środków polskiej firmy.
Mówiąc „wykonywane przez firmy amerykańskie” ma Pani na myśli na zlecenie firmy amerykańskiej, a wykonywane są przez polskich podwykonawców, którzy wystawili odpowiednie faktury za usługi dla tej firmy. Nie jest Pani rezydentem Polski.
Ad 2
Jeżeli miałaby Pani rozliczyć spółkę podatkowo w Polsce, to według podatku liniowego – 19%, ponieważ tak jest rozliczana Pani polska firma. Chciałaby Pani dodać, że firma w USA jest aktywna przez cały rok, a ta firma w Polsce jest odwieszana tylko na krótki okres – w bieżącym roku podatkowym odwieszona jest na 4 miesiące.
Pani stanowisko wynika z wniosku i jego uzupełnienia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest:
- nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania w Polsce dochodu ze sprzedaży mieszkań,
- prawidłowe – w części dotyczącej stawki opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkań.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pani rezydentem Stanów Zjednoczonych. Posiada Pani w tym kraju firmę zarejestrowaną (...) jako LLC-S, w której jest Pani 100% właścicielem. Zakupiła Pani 3 lokale mieszkalne do remontu, które znajdują się w Polsce, są towarem handlowym w ww. firmie, zostaną one wyremontowane i sprzedane. Nadmienia Pani, że firma ta nie posiada w Polsce swojego zakładu. Posiada Pani również odrębną firmę zarejestrowaną w Polsce jako jednoosobowa działalność gospodarcza o podobnym profilu co amerykańska firma i rozlicza się Pani z dochodów liniowo. Spółka LLC jest transparentna podatkowo. Do remontu mieszkań pozyskuje Pani wykonawców zewnętrznych/zewnętrzne firmy, które za swoje usługi wystawiają Pani faktury, podobnie jest ze sprzedażą mieszkań – będą zaangażowane biura nieruchomości, które będą się zajmowały marketingiem, Pani nie zatrudnia specjalnej osoby do sprzedaży mieszkań.
W myśl art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
Natomiast na podstawie art. 3 ust. 2b pkt 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z:
- działalności gospodarczej prowadzonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym poprzez położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zagraniczny zakład (pkt 3);
- położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości (pkt 4).
Stosownie do art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 umowy z dnia 8 października 1974 r. między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu (Dz.U. 1976 Nr 31, poz. 178) (dalej: umowa polsko-amerykańska):
Dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów niniejszej Umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.
W myśl art. 7 ust. 2 umowy polsko-amerykańskiej:
Ustęp 1 będzie miał zastosowanie do dochodu powstałego z użytkowania, posiadania, dzierżawy lub innej formy używania nieruchomości.
Stosownie do art. 8 ust. 1 umowy polsko-amerykańskiej:
Zyski z przedsiębiorstwa Umawiającego się Państwa powinny być opodatkowane tylko w tym Państwie, chyba że przedsiębiorstwo prowadzi działalność w drugim Umawiającym się Państwie przez położony tam zakład. Jeżeli przedsiębiorstwo wykonuje działalność w ten sposób, to zyski przedsiębiorstwa mogą być opodatkowane w drugim Umawiającym się Państwie, jednak tylko w takiej mierze, w jakiej mogą być przypisane temu zakładowi.
Warunek określony w art. 8 ust. 1 umowy polsko-amerykańskiej należy interpretować zgodnie z Komentarzem do Modelowej Konwencji w Sprawie Podatku od Dochodu i Majątku (OECD) (pkt 3 Komentarza do art. 7 ust. 1), przyjmując, że przedsiębiorstwo jednego Państwa nie może być opodatkowane w drugim Państwie, chyba że prowadzi ono w tym drugim Państwie działalność handlową lub przemysłową za pośrednictwem położonego w tym Państwie zakładu.
Przepis art. 8 ust. 2-4 umowy polsko-amerykańskiej stanowi, że:
Jeżeli przedsiębiorstwo Umawiającego się Państwa wykonuje działalność w drugim Umawiającym się Państwie przez położony tam zakład, to w każdym Umawiającym się Państwie należy przypisać temu zakładowi takie zyski, które mógłby on osiągnąć, gdyby wykonywał taką samą lub podobną działalność w takich samych lub podobnych warunkach jako samodzielne przedsiębiorstwo i był całkowicie niezależny w stosunkach z przedsiębiorstwem, którego jest zakładem.
Przy ustalaniu zysków zakładu dopuszcza się odliczenie nakładów ponoszonych dla tego zakładu, włącznie z kosztami zarządzania i ogólnymi kosztami administracyjnymi, niezależnie od tego, czy powstały w tym państwie, w którym leży zakład, czy gdzie indziej.
Nie można przypisać zysków zakładowi tylko z tego powodu, że zakład ten lub przedsiębiorstwo, do którego on należy, dokonują zakupu dóbr lub towarów dla przedsiębiorstwa.
Zgodnie z art. 8 ust. 5 umowy polsko-amerykańskiej:
Jeżeli w zyskach mieszczą się pozycje dochodu, które zostały odrębnie uregulowane w innych artykułach niniejszej Umowy, postanowienia tamtych artykułów zastąpią postanowienia tego artykułu, jeżeli nie stanowi on inaczej.
Na podstawie opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że dochód uzyskany ze sprzedaży opisanych nieruchomości położonych w Polsce, niezależnie od tego, czy Pani działalność (w formie transparentnej podatkowo LLC-S) – w rozumieniu umowy polsko-amerykańskiej – jest prowadzona poprzez zakład w Polsce czy nie, podlega opodatkowaniu w Polsce.
Jeśli zatem, zgodnie z opisem sprawy, nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży stanowią towar handlowy spółki zagranicznej transparentnej podatkowo, w ramach której prowadzi Pani działalność gospodarczą w Stanach Zjednoczonych, wówczas z tytułu ich sprzedaży będzie Pani osiągała przychody z działalności gospodarczej, opodatkowane w Polsce wg zasad wybranych dla rozliczenia przychodów z działalności gospodarczej, czyli podatkiem liniowym.
Przepis art. 5b ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:
Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Na podstawie art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Podatek dochodowy od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej uzyskanych przez podatników, o których mowa w art. 9a ust. 2 lub 7, z zastrzeżeniem art. 29 i art. 30, wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podsumowanie: uzyskany dochód ze sprzedaży mieszkań podlega w Polsce opodatkowaniu.
Właściwą stawką opodatkowania dochodu ze sprzedaży mieszkań jest podatek liniowy.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo