Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.803.2025.3.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 19 listopada 2025 r. (wpływ 21 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(...)

2)  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(...)

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje dot. Zainteresowanych

Zainteresowany będący stroną postępowania oraz wszyscy Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej zwani łącznie: „Wspólnicy”) są wspólnikami (…) spółka jawna (dalej: „Spółka”).

Wspólnicy podlegają nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Udziały Wspólników w zysku Spółki są równe i wynoszą po 1/4 na rzecz każdego z nich.

Spółka nie jest i nie była podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Spółka jest właścicielem nieruchomości opisanych poniżej, które były przedmiotem umowy najmu zawartej z Najemcą, a które mają być przedmiotem sprzedaży na rzecz Najemcy (Najemca i Spółka łącznie zwani są „Stronami”).

Przedmiotem sprzedaży będą składniki majątku Sprzedającego w postaci:

1)  prawo własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka (…)”);

2)  prawo własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka (…)”);

3)  prawo własności nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…), obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Działka (…)”).

Ww. działki o łącznej powierzchni (…) m² wraz z posadowionymi na nich budynkami, budowlami oraz urządzeniami budowlanymi szczegółowo opisanymi niżej, stanowią własność Spółki (dalej łącznie „Nieruchomości”).

Stan zabudowania Nieruchomości

W skład Nieruchomości wchodzi szereg naniesień, stanowiących budynki i budowle oraz urządzenia budowlane, będące własnością Sprzedającego (dalej łącznie: „Naniesienia”). Żadne z Naniesień nie stanowi ruchomości w myśl Kodeksu cywilnego z uwagi na trwałe powiązanie każdego z Naniesień z daną Nieruchomością.

Na działce (…) znajduje się budynek produkcyjno-magazynowy z aneksami biurowo-socjalnymi. W obrębie budynku znajdują się dwie hale produkcyjno-magazynowe oraz budynek biurowy wraz z towarzyszącą infrastrukturą obejmującą instalację wentylacyjną, elektryczną, klimatyzację, wodną oraz gazową (dalej: „Budynek produkcyjno-magazynowy”).

Na działce (…) znajduje się także Naniesienie w postaci zbiornika do instalacji tryskaczowej.

Inne Naniesienia to:

·      przyłącze gazowe, znajdujące się w obrębie budynku zlokalizowanego na Działce (…);

·      instalacja tryskaczowa, znajdująca się w obrębie budynku zlokalizowanego na Działce (…);

·      droga dojazdowa, znajdująca się na Działce (…);

·      parking, znajdujący się na Działce (…).

Budynek produkcyjno-magazynowy podlegał rozbudowie i modernizacji wykonywanej zarówno przez Spółkę, jak i przez Najemcę.

Koszty budowy zbiornika do instalacji tryskaczowej oraz instalacji tryskaczowej poniósł Najemca.

Natomiast droga dojazdowa i parking zostały wzniesione/wybudowane przez Spółkę, przy czym Najemca ponosił nakłady na rozbudowę parkingu.

Umowa najmu i Porozumienie

Umowa najmu została przez Spółkę i Najemcę zawarta 25 stycznia 2007 r.

Zawarto do niej 5 aneksów (odpowiednio: 15 kwietnia 2011 r., 12 października 2012 r., 12 marca 2014 r., 22 maja 2014 r., 27 stycznia 2020 r.). Przedmiotem aneksów było m.in. przedłużenie okresu najmu, ustanowienie prawa pierwokupu, ujawnienie najmu w księdze wieczystej nieruchomości, uporządkowanie numerów działek, ustalenie powierzchni biurowej i przemysłowej (z uwagi na rozbudowę budynku).

W aneksie 5 Strony postanowiły o wykonaniu dodatkowych prac, takich jak m.in. montaż tryskaczy, zmiana części lokalu z hali magazynowej na produkcyjną, zwiększenie powierzchni socjalnej, zwiększenie ilości miejsc parkingowych (dalej: „Prace”). Strony postanowiły, że dokładny zakres Prac zostanie ustalony w przyszłości.

Strony postanowiły także, że nie później niż do dnia, w którym uprawomocni się pozwolenie (pozwolenia) na budowę, niezbędne do wykonania Prac lub do dnia rozpoczęcia wykonywania Prac uzgodnionych przez Strony (w zależności od tego, co nastąpi wcześniej), zobowiązują się do podpisania aneksu do umowy najmu regulującego m.in. (i) zasady wykonywania i finansowania Prac, (ii) nowe warunki najmu związane z wykonywaniem Prac, (iii) zmiany umowy najmu niezbędne w związku Pracami.

Natomiast w styczniu 2021 r. Spółka zawarła z Najemcą Porozumienie, w którym określono zakres Prac oraz postanowiono, że wykona je Najemca.

Strony postanowiły, że koszty Prac zostaną w całości poniesione przez Najemcę do momentu zakończenia (tj. uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku po wykonaniu Prac/zgłoszenia zakończenia Prac lub faktycznego przystąpienia do użytkowania nieruchomości po wykonaniu Prac).

W Porozumieniu Spółka zobowiązała się, że po zakończeniu Prac zapłaci na rzecz Najemcy kwoty stanowiące równowartość kosztów wykonanych Prac (dalej: „Rozliczenie Nakładów”). Zgodnie z Porozumieniem własność wszystkich materiałów, urządzeń oraz efekt prac przechodzi na Spółkę po zapłacie na rzecz Najemcy kwoty stanowiącej równowartość kosztów Prac zgodnie z przyjętymi zasadami rozliczenia. Spółka zgodziła się, że przyjęta wycena kosztów Prac ma charakter szacunkowy i może ulec zmianie wskutek zmiany cen materiałów i usług na rynku budowlanym.

Ustalono także, że Rozliczenie Nakładów nastąpi tylko i wyłącznie pod warunkiem podpisania nowej umowy wynajmu na okres 15 lat z gwarantowanym wynajmem na pierwsze 10 lat. W przypadku rozwiązania umowy po 10 latach, Najemca zapłaci wynajmującemu karę umowną w wysokości 40% należności za okres ostatnich 5 lat.

Zgodnie z Porozumieniem w przypadku braku zapłaty przez Spółkę kwoty stanowiącej równowartość kosztów Prac Spółka nie będzie mogła żądać usunięcia efektów Prac, a Najemca będzie mógł dochodzić zapłaty kwoty stanowiącej równowartość kosztów Prac na drodze sądowej.

Wykonane Prace miały charakter głównie modernizacyjny, jednak nie sposób wykluczyć tego, że część z nich mogłaby zostać uznana za prace o charakterze remontowym. Nie były to jednak prace, do wykonania których Najemca byłby zobowiązany w ramach zwykłego używania rzeczy.

Rozliczenie Nakładów

Spółka oraz Najemca nie dokonali jeszcze Rozliczenia Nakładów. Należy też wskazać, że zgodnie z przewidywaniami wartość poniesionych przez Najemcę kosztów Prac uległa zmianie w stosunku do określonej w Porozumieniu.

Umowa najmu jednak cały czas trwała i trwa na moment składania niniejszego wniosku.

Obecnie Spółka i Najemca planują zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości.

Planowana umowa sprzedaży będzie regulować Rozliczenie Nakładów poniesionych na Nieruchomości poprzez dokonanie umownego potrącenia należności o zwrot wszystkich poniesionych przez Najemcę nakładów na Nieruchomości (kosztów Prac) z ceną za Nieruchomości. Zarówno Rozliczenie Nakładów, jak i cena sprzedaży Nieruchomości zostaną udokumentowane fakturami VAT.

Cena sprzedaży Nieruchomości będzie odpowiadała wartości rynkowej gruntu oraz Naniesień, a tym samym będzie uwzględniać m.in. wartość Rozliczonych Nakładów.

Rozliczone Nakłady nie zostaną Spółce w żaden sposób ani przez nikogo zwrócone.

Ponieważ – jak wskazano wyżej – Strony nie dokonały jeszcze Rozliczenia Nakładów, to temat ten pojawił się jako jeden z elementów negocjacyjnych i wymagających uporządkowania z uwagi na planowaną sprzedaż Nieruchomości na rzecz Najemcy oraz postanowienia zawarte w Porozumieniu. Najemca oczekuje bowiem od Spółki Rozliczenia Nakładów, warunkując tym poniekąd nabycie od Spółki Nieruchomości.

Uzupełnienie

Formą opodatkowania prowadzonej przez Wspólników działalności w ramach spółki jawnej jest podatek liniowy – art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Spółka prowadzi pełne księgi rachunkowe.

Pytania

1.  Czy dokonane przez Spółkę Rozliczenie Nakładów będzie stanowiło dla Zainteresowanych koszt uzyskania przychodu?

2.  Czy koszt, jakim jest Rozliczenie Nakładów, może zostać rozpoznany na moment zbycia Nieruchomości, niezależnie od charakteru wykonanych Prac?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 – dokonane przez Spółkę Rozliczenie Nakładów będzie stanowiło dla Zainteresowanych koszt uzyskania przychodu.

W Państwa ocenie – w odniesieniu do pytania nr 2 – koszt w postaci Rozliczenia Nakładów może zostać w całości rozpoznany na moment zbycia Nieruchomości, niezależnie od charakteru wykonanych Prac.

Ad 1.

W myśl art. 5b ust. 2 Ustawy PIT:

Jeżeli pozarolniczą działalność gospodarczą prowadzi spółka niebędąca osobą prawną, przychody wspólnika z udziału w takiej spółce, określone na podstawie art. 8 ust. 1, uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy PIT:

Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Stosownie do art. 8 ust. 2 Ustawy PIT:

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do:

1)  rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat;

2)  ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Powyższe przepisy wprowadzają zasadę, zgodnie z którą dochód ze spółki jawnej opodatkowany jest u każdego wspólnika odrębnie, proporcjonalnie do jego udziałów w zysku. Sama zaś spółka jawna (co do zasady) jest na gruncie podatku dochodowego podmiotem neutralnym. Osiągnięte przez nią przychody czy poniesione koszty są przypisywane wspólnikom, którzy rozliczają samodzielnie podatek dochodowy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 Ustawy PIT za koszty uzyskania przychodów uznaje się koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

·      został poniesiony przez podatnika,

·      jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

·      pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

·      poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

·      został właściwie udokumentowany,

·      nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku powyższe warunki zostaną spełnione.

Koszt zostanie poniesiony przez Spółkę. Przy czym dla uznania, iż doszło do poniesienia kosztu nie jest konieczny przykładowo wypływ gotówki. Istotą jest uregulowanie zobowiązania lub ujęcie kosztu np. przez odpis amortyzacyjny czy spisanie wierzytelności. W analizowanej sprawie uregulowanie zobowiązania wynikającego z Rozliczenia Nakładów nastąpi na skutek potrącenia z wierzytelnością Najemcy wynikającą z ceny sprzedaży Nieruchomości.

Wartość Rozliczonych Nakładów nie będzie Spółce zwrócona w żaden sposób.

Rozliczenie Nakładów ma związek z prowadzoną działalnością. Jest wynikiem zawartego Porozumienia, zgodnie z którym Spółka, chcąc wynajmować Nieruchomości i osiągać przychody, zgodziła się jednocześnie na pokrycie kosztów Prac poniesionych przez Najemcę (czyli na Rozliczenie Nakładów).

Praktyką rynkową jest to, że najemcy dostosowują nieruchomości do swoich potrzeb, oczekując rekompensaty po stronie wynajmujących. Często tzw. fit outy stanowią zachętę dla najemców, zapewniając jednocześnie wynajmującym pewność przychodu. Podobnie było w przypadku Spółki, która zgodziła się na Rozliczenie Nakładów w zamian za perspektywą długoletniej współpracy, skutkującej uzyskiwaniem przychodów z najmu.

Obecnie Strony zamiast umowy najmu planują sprzedaż Nieruchomości.

Jednakże sprzedaż:

a) wygeneruje Spółce przychód,

b) jest uzależniona od Rozliczenia Nakładów.

Koszt w postaci Rozliczenia Nakładów będzie więc poniesiony w celu uzyskania przychodu.

Będzie on udokumentowany fakturą VAT.

Rozliczenie Nakładów nie jest ujęte w art. 23 Ustawy CIT jako niestanowiące kosztu uzyskania przychodu.

Tym samym dokonane przez Spółkę Rozliczenie Nakładów będzie stanowiło dla Zainteresowanych koszt uzyskania przychodu.

Ad 2.

Koszt ten może zostać rozpoznany w całości na moment zbycia Nieruchomości, niezależnie od charakteru wykonanych Prac.

Zgodnie z art. 22 ust. 5 Ustawy PIT „U podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b”.

Skoro przychód ze zbycia Nieruchomości zostanie osiągnięty w roku podatkowym X, to także w tym samym roku jako koszt należy ująć Rozliczenie Nakładów, od którego de facto uzależnione było osiągnięcie przychodu.

Z uwagi na planowaną sprzedaż Nieruchomości Rozliczenie Nakładów nie może być ujęte po stronie Spółki jako wydatek zwiększający wartość początkową istniejących Naniesień lub wydatek na wytworzenie nowego środka trwałego. Spółka bowiem, zbywając Nieruchomości, pozbywa się jednocześnie Naniesień. Nie przyjmuje ich do użytkowania w ulepszonej formie ani nie wykazuje nabycia środka trwałego z uwagi na natychmiastową sprzedaż.

Tym samym Rozliczenie Nakładów będzie w całości kosztem uzyskania przychodu na moment zbycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 1 § 2 ustawy z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 18 ze zm.):

Stosownie do zapisu art. 4 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych:

Zgodnie z definicją zawartą w art. 22 Kodeksu spółek handlowych:

Stosownie do art. 51 § 1-3 Kodeksu spółek handlowych:

W myśl art. 5a pkt 26 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Zgodnie z art. 5a pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody spółek niebędących osobami prawnymi nie stanowią odrębnego przedmiotu opodatkowania. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody poszczególnych wspólników takiej spółki. Sposób opodatkowania dochodu z udziału w takiej spółce jest uzależniony od cywilnoprawnego statusu danego wspólnika. Jeżeli wspólnikiem spółki niebędącej osobą prawną jest osoba fizyczna, to dochód z udziału w tej spółce podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dlatego też, w przypadku prowadzenia działalności w formie spółki jawnej osób fizycznych, podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych nie jest spółka, tylko poszczególni wspólnicy. Zatem na nich, a nie na spółce ciąży obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 8 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z tym – dochody (przychody) z udziału w spółce niebędącej osobą prawną opodatkowuje się osobno u każdego wspólnika w stosunku do jego udziału w zysku tej spółki.

Jak wynika z opisu sprawy, jesteście Państwo wspólnikami spółki jawnej (dalej: Spółka), niebędącej osobą prawną. Spółka jest właścicielem nieruchomości (dalej: Nieruchomości), które były przedmiotem umowy najmu zawartej z Najemcą, a które mają być przedmiotem sprzedaży na rzecz Najemcy (Najemca i Spółka łącznie zwani: Stronami). W skład Nieruchomości wchodzi szereg naniesień, stanowiących budynki i budowle oraz urządzenia budowlane, będące własnością Spółki. Umowa najmu została przez Spółkę i Najemcę zawarta w styczniu 2007 r., do której zawarto pięć aneksów. W aneksie z 27 stycznia 2020 r. Strony postanowiły o wykonaniu dodatkowych prac na Nieruchomości, takich jak m.in.: montaż tryskaczy, zmiana części lokalu z hali magazynowej na produkcyjną, zwiększenie powierzchni socjalnej, zwiększenie ilości miejsc parkingowych (dalej: Prace). Natomiast w styczniu 2021 r. Spółka zawarła z Najemcą porozumienie, w którym określono zakres Prac oraz postanowiono, że wykona je Najemca. Strony postanowiły, że koszty Prac zostaną w całości poniesione przez Najemcę do momentu zakończenia (tj. uzyskania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie budynku po wykonaniu Prac/zgłoszenia zakończenia Prac lub faktycznego przystąpienia do użytkowania nieruchomości po wykonaniu Prac). W Porozumieniu Spółka zobowiązała się, że po zakończeniu Prac zapłaci na rzecz Najemcy kwoty stanowiące równowartość kosztów wykonanych Prac (dalej: Rozliczenie Nakładów). Zgodnie z Porozumieniem własność wszystkich materiałów, urządzeń oraz efekt prac przechodzi na Spółkę po zapłacie na rzecz Najemcy kwoty stanowiącej równowartość kosztów Prac zgodnie z przyjętymi zasadami rozliczenia. Spółka zgodziła się, że przyjęta wycena kosztów Prac ma charakter szacunkowy i może ulec zmianie wskutek zmiany cen materiałów i usług na rynku budowlanym. Spółka oraz Najemca nie dokonali jeszcze Rozliczenia Nakładów. Zgodnie z przewidywaniami wartość poniesionych przez Najemcę kosztów Prac uległa zmianie w stosunku do określonej w Porozumieniu. Obecnie Spółka i Najemca planują zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości. Planowana umowa sprzedaży będzie regulować Rozliczenie Nakładów poniesionych na Nieruchomości przez dokonanie umownego potrącenia należności o zwrot wszystkich poniesionych przez Najemcę nakładów na Nieruchomości (kosztów Prac) z ceną za Nieruchomości. Zarówno Rozliczenie Nakładów, jak i cena sprzedaży Nieruchomości zostaną udokumentowane fakturami VAT. Cena sprzedaży Nieruchomości będzie odpowiadała wartości rynkowej gruntu oraz naniesień, a tym samym będzie uwzględniać m.in. wartość Rozliczonych Nakładów. Rozliczone Nakłady nie zostaną Spółce w żaden sposób ani przez nikogo zwrócone. Najemca oczekuje od Spółki Rozliczenia Nakładów, warunkując tym samym nabycie od Spółki Nieruchomości.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W przypadku źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, należy przyjąć, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie przychodów, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego między poniesieniem kosztów a powstaniem przychodów lub realną szansą powstania przychodów podatkowych bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli między jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodów istnieje związek przyczynowy.

Zatem warunkiem uznania wydatku poniesionego przez podatnika za koszt uzyskania przychodów jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

·      został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztów uzyskania przychodów podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

·      jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

·      pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

·      poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

·      został właściwie udokumentowany,

·      nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Na podstawie powyższego stwierdzam, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, które nie są wymienione w art. 23 ust. 1 omawianej ustawy podatkowej. Koszty ponoszone przez podatnika należy oceniać pod kątem ich celowości, a więc dążenia do uzyskania przychodów.

Wyrażenie „w celu osiągnięcia przychodów” zawarte we wskazanym art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza, że nie wszystkie wydatki ponoszone przez podatnika w związku z prowadzoną działalnością pomniejszają przychody. Aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodów musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie tych przychodów, zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Zauważam, że przez sformułowanie „w celu” należy rozumieć dążenie do osiągnięcia jakiegoś stanu rzeczy (przychodów), a dążenie podatnika ma przymiot „celowości”. Przy czym możliwe jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatku, który – racjonalnie oceniając – mógłby przyczynić się do powstania przychodów, czy ich zwiększenia, nawet jeżeli przychód faktycznie nie wystąpi.

Możliwość kwalifikowania konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodów jest uzależniona od rzetelnej i całościowej oceny tego, czy w świetle wszystkich występujących w sprawie okoliczności, przy zachowaniu należytej staranności, podatnik w momencie dokonywania wydatku mógł i powinien przewidzieć, że wydatek ten przyczyni się do powstania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów.

Dokonując oceny charakteru ponoszonych przez Państwa wydatków, należy rozstrzygnąć, czy spełniają one kryteria określone w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz czy nie podlegają wyłączeniu z kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 23 ust. 1 tej ustawy. Jednocześnie sam fakt nieobjęcia ustawowym wykazem wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów nie jest wystarczający do podatkowej kwalifikacji kosztu. Brak takiego wydatku w katalogu kosztów negatywnych nie skutkuje automatycznym przyjęciem, że stanowi on koszt podatkowy.

Pogląd przeciwny, zgodnie z którym do kosztów podatkowych zalicza się wszelkie koszty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (z wyłączeniem wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) jest zbyt daleko idący i abstrahuje od wskazanego w art. 22 ust. 1 omawianej ustawy podatkowej celu poniesienia kosztu, a w rezultacie nie znajduje podstawy w tym przepisie. Uprawnione jest bowiem przyjęcie założenia, że gdyby zamiarem ustawodawcy było uznanie za koszty uzyskania przychodów wszelkich kosztów ponoszonych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej, nadałby temu przepisowi takie właśnie brzmienie.

Obowiązkiem podatnika jako odnoszącego ewidentną korzyść z faktu zaliczenia określonych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodów jest wykazanie związku między poniesieniem kosztów a uzyskaniem przychodów, zgodnie z dyspozycją powołanego art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Musi to być zatem taki wydatek, którego związek z prowadzoną działalnością nie budzi wątpliwości, a obowiązek wykazania tego związku należy do podatnika. Kwalifikacja wydatków do kosztów uzyskania przychodów ze względu na kryterium celowości leży bowiem w gestii podatnika. Należy jednak mieć na uwadze, że prawidłowość dokonanej kwalifikacji podlega ocenie organów podatkowych.

W Państwa sprawie Rozliczenie Nakładów ma związek z prowadzoną działalnością. Jest wynikiem zawartego Porozumienia, zgodnie z którym Spółka, chcąc wynajmować Nieruchomości i osiągać przychody, zgodziła się jednocześnie na pokrycie kosztów Prac poniesionych przez Najemcę (czyli na Rozliczenie Nakładów). W takcie trwania najmu właścicielem Nieruchomości, a zatem także Prac na nich wykonanych pozostaje Spółka. Jednocześnie sprzedaż Nieruchomości spowoduje powstanie przychodu z tego tytułu, ale jednocześnie jest uzależniona od Rozliczenia Nakładów. Zatem koszt poniesiony przez Państwa w postaci Rozliczenia Nakładów będzie więc poniesiony w celu uzyskania przychodów. Wartość Rozliczonych Nakładów nie będzie Spółce zwrócona. Wydatek w postaci Rozliczenia Nakładów nie jest również ujęty w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako wydatek niestanowiący kosztu uzyskania przychodów.

Stwierdzam zatem, że dokonane przez Spółkę Rozliczenie Nakładów będzie stanowić dla Państwa koszt uzyskania przychodów, proporcjonalnie do posiadanych przez Państwa udziałów w zyskach Spółki.

Podsumowanie – dokonane przez Spółkę Rozliczenie Nakładów będzie stanowić dla Państwa koszt uzyskania przychodów. Ich rozliczenie winno nastąpić proporcjonalnie do Państwa udziałów w zyskach Spółki.

Odnośnie do kwestii momentu ujęcia poniesionego przez Państwa wydatku w postaci Rozliczenia Nakładów w kosztach podatkowych wskazuję, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyróżnia koszty bezpośrednio i pośrednio związane z przychodami i ustanawia odmienne zasady rozpoznawania tych kosztów w czasie. Jednocześnie ustawodawca nie wprowadził definicji tych kosztów.

Ponieważ ustawa nie definiuje tych pojęć, należy odwołać się do znaczenia wyrażeń „bezpośredni”, „bezpośrednio związany”. Zgodnie z ugruntowanym poglądem kosztami uzyskania przychodów bezpośrednio związanymi z przychodami są takie wydatki, których poniesienie przekłada się wprost (w sposób bezpośredni) na uzyskanie konkretnych przychodów.

Koszty pośrednie natomiast to takie koszty, których nie można powiązać bezpośrednio z uzyskaniem konkretnego przychodu, lecz ich poniesienie służy całokształtowi prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej (np. koszty administracyjne). „Pośrednie koszty uzyskania przychodów” to takie wydatki, których ponoszenie jest racjonalnie uzasadnione jako służące osiąganiu przychodów lub zachowaniu albo zabezpieczeniu ich źródła, nie ma jednak możliwości przypisania ich do określonych, konkretnych przychodów. Nie pozostają one w uchwytnym związku z konkretnymi przysporzeniami podatnika – brak jest możliwości ustalenia, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód.

Wszystkie koszty, których nie da się zaklasyfikować do kosztów bezpośrednich, są kosztami pośrednimi. Choć nie mają bezpośredniego odbicia w konkretnych przychodach, bez ich poniesienia nie byłoby możliwe ich osiąganie.

Stosownie do art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten ustanawia ogólną regułę, w myśl której koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione.

Zgodnie z art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 22 ust. 5b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 5b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 22 ust. 5d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Z tych przepisów wynika, że koszty bezpośrednie potrącalne są co do zasady w momencie uzyskania przychodów, z którymi ich poniesienie było związane.

Dlatego też w Państwa sprawie koszt w postaci Rozliczenia Nakładów będzie możliwy do rozliczenia w dacie uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości i powstanie przychodów z tego tytułu jest bowiem uzależnione od Rozliczenia Nakładów.

Koszt w postaci Rozliczenia Nakładów będzie stanowić koszt bezpośrednio związany z uzyskaniem przychodów, zatem koszt ten będzie potrącalny w tym roku podatkowym, w którym zostanie osiągnięty przychód ze sprzedaży Nieruchomości.

To oznacza, że koszt w postaci Rozliczenia Nakładów będą Państwo mogli zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów dopiero w chwili uzyskania przychodów ze sprzedaży Nieruchomości stosownie do art. 22 ust 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowanie – koszt w postaci Rozliczenia Nakładów może zostać w całości rozpoznany przez Państwa na moment zbycia Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.