Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.9.2026.2.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 24 lutego 2026 r. (wpływ 24 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.B. (dalej określany jako „Wnioskodawca”) ma miejsce zamieszkania w Polsce oraz podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawca będzie właścicielem nieruchomości położonej w (…) (dalej określanej jako „nieruchomość”). Nieruchomość to budynek niemieszkalny, w którym znajdują się pomieszczenia biurowe przeznaczone na wynajem oraz miejsca postojowe na parkingu położonym obok tego budynku.

Wnioskodawca zamierza wynajmować nieruchomość w ramach najmu prywatnego.

Najem prywatny będzie opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Umowy najmu poszczególnych pomieszczeń oraz miejsc postojowych znajdujących się na nieruchomości będą przewidywały, że najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu najmu na rzecz wynajmującego oraz dodatkowo do ponoszenia opłat związanych z wynajmowaną nieruchomością. Kwota czynszu najmu należnego na rzecz wynajmującego będzie określona w umowie najmu.

Przez opłaty związane z nieruchomością należy rozumieć następujące opłaty w części przypadającej na wynajmowane pomieszczenia:

a)  podatek od nieruchomości,

b)  opłaty za użytkowanie wieczyste,

c)  ubezpieczenie nieruchomości,

d)  koszty monitorowania nieruchomości,

e)  koszty sprzątania nieruchomości,

f)   koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości,

g)  opłaty za media, takie jak np. energia elektryczna, energia cieplna, woda, internet

(dalej określane łącznie jako „opłaty związane z nieruchomością”).

Zgodnie z umowami najmu to najemca będzie zobowiązany do ponoszenia opłat związanych z nieruchomością. W celu zapewnienia sprawnego i terminowego opłacania tych opłat najemcy na zasadach opisanych poniżej będą je opłacali za pośrednictwem wynajmującego. Najemca będzie przekazywał kwotę opłat związanych z nieruchomością do wynajmującego, a wynajmujący będzie przekazywał opłaty na rzecz właściwego podmiotu (np. dostawcy mediów).

W przypadku opłat związanych z nieruchomością wskazanych w pkt d-g w trakcie roku najemcy będą przekazywali wynajmującemu stałą, zryczałtowaną kwotę opłat. Natomiast po zakończeniu roku, albo po zakończeniu umowy najmu, jeśli zostanie ona zakończona przed końcem roku, będzie następowało rozliczenie tych opłat zgodnie z faktycznymi kosztami przypadającymi na poszczególnych najemców (korekta zwiększająca lub zmniejszająca do wysokości faktycznych kosztów przypadających na poszczególnych najemców).

Wysokość opłat związanych z nieruchomością przypadająca na poszczególnych najemców będzie ustalana poprzez zastosowanie klucza powierzchni. Oznacza to, że konkretny najemca będzie uiszczał opłaty związane z nieruchomością w takiej proporcji, w jakiej wynajmowana przez niego powierzchnia nieruchomości pozostaje do całej wynajmowanej powierzchni budynku.

Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Świadczenie usług wynajmu nieruchomości oraz obciążanie kosztami opłat związanych z nieruchomością będzie dokumentowane fakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę na zasadach określonych w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie

Czy budynek niemieszkalny, w którym znajdują się pomieszczenia biurowe oraz miejsca postojowe na parkingu obok tego budynku (dalej: „nieruchomość”), należy do wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni mieszkaniowej?

Wnioskodawca odpowiedział, że budynek niemieszkalny, w którym znajdują się pomieszczenia biurowe oraz miejsca postojowe na parkingu obok tego budynku (dalej określane jako „nieruchomość”), nie należą do wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni mieszkaniowej. Wyłącznym właścicielem tej nieruchomości jest Wnioskodawca.

W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 proszę wskazać czy na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej w odniesieniu do nieruchomości uiszcza Pan czynsz – jeśli tak, to proszę wskazać, które z wymienionych przez Pana „opłat związanych z nieruchomością” są ujęte w tym czynszu, a które nie.

Wnioskodawca odpowiedział, że nie dotyczy.

Które ze wskazanych we wniosku „opłat związanych z nieruchomością” są kwotami stałymi, a które zmieniają się w zależności od aktywności najemców w wyniku użytkowania przez nich nieruchomości – proszę odnieść się do każdego rodzaju opłat związanych z nieruchomością wymienionych we wniosku?

Wnioskodawca odpowiedział, że ze wskazanych we wniosku „opłat związanych z nieruchomością” kwotami stałymi, które są niezależne od aktywności najemców należy zaliczyć podatek od nieruchomości (pkt a), opłaty za użytkowanie wieczyste (pkt b), ubezpieczenie nieruchomości (pkt c) oraz opłatę za internet (pkt g).

Kwotami, które mogą ulec zmianie, ale nie w wyniku aktywności najemców, ale w wyniku końcowego ustalenia faktycznie ponoszonych wydatków są koszty monitorowania nieruchomości (pkt d), koszty sprzątania nieruchomości (pkt e) oraz koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości (pkt f).

Natomiast kwotami, które zmieniają się w zależności od aktywności najemców w wyniku użytkowania przez nich nieruchomości będą koszty opłat za media, takie jak energia elektryczna, energia cieplna oraz woda (pkt g).

Czego dokładnie dotyczą koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości – proszę dokładnie opisać, a w szczególności proszę wskazać:

-     kto jest/będzie stronami umowy ubezpieczenia,

-     czy ubezpieczenie dotyczy konkretnego wynajmowanego pomieszczenia biurowego i miejsca postojowego, czy części wspólnych budynku, czy całego budynku?

Wnioskodawca odpowiedział, że koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości będą dotyczyły ubezpieczenia na wypadek pożaru lub innych zdarzeń losowych. Stronami umów ubezpieczenia będą Wnioskodawca i zakład ubezpieczeniowy. Umowy ubezpieczenia będą dotyczy całego budynku.

Czego dokładnie dotyczą koszty związane z monitorowaniem nieruchomości; proszę dokładnie opisać, a w szczególności proszę wskazać:

-     czy monitorowanie nieruchomości polega na korzystaniu z usług monitorowania przez zewnętrzny podmiot czy dotyczy np. jednorazowego zakupu przez Pana sprzętu do monitorowania,

-     czy monitorowanie dotyczy konkretnego wynajmowanego pomieszczenia biurowego i miejsca postojowego, czy części wspólnych budynku, czy całego budynku?

Wnioskodawca odpowiedział, że nieruchomość jest wyposażona w automatyczne systemy kontroli dostępu, kamery oraz czujniki ruchu, które stanowią własność Wnioskodawcy. Koszty związane z monitorowaniem nieruchomości nie obejmują zatem wydatków na zakup przez Wnioskodawcę sprzętu do monitorowania. Natomiast koszty związane z monitorowaniem nieruchomości obejmują koszty usługi świadczonej przez licencjonowany podmiot. Jeśli po uruchomieniu systemu alarmowego (np. w nocy, w dni wolne) dojdzie do nieuprawnionego wejścia do budynku, to wówczas system wysyła wezwanie do grupy interwencyjnej, której zadaniem jest sprawdzenie i ewentualne zabezpieczenie budynku. Monitorowanie dotyczy wyłącznie części wspólnych budynku oraz parkingu.

Czego dokładnie dotyczą koszty związane ze sprzątaniem nieruchomości; proszę dokładnie opisać, a w szczególności proszę wskazać czy sprzątanie dotyczy konkretnego wynajmowanego pomieszczenia biurowego i miejsca postojowego, czy części wspólnych budynku, czy całego budynku?

Wnioskodawca odpowiedział, że koszty związane ze sprzątaniem nieruchomości dotyczą sprzątania oraz utrzymania czystości na częściach wspólnych (klatka schodowa, korytarze, toalety, pomieszczenia socjalne) oraz na parkingu (przestrzeń parkingowa, chodnik i wejścia do budynku). Czynności te obejmują zamiatanie, mycie podłóg, sprzątanie toalet i pomieszczeń socjalnych, a w okresie zimowym posypanie solą lub piaskiem zewnętrznych ciągów komunikacyjnych. Koszty związane ze sprzątaniem nieruchomości nie obejmują pomieszczeń wynajmowanych przez najemców.

Co należy rozumieć pod pojęciem „kosztów utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości” – proszę wyjaśnić co wchodzi w skład tych opłat, czego konkretnie one dotyczą?

Wnioskodawca odpowiedział, że koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości obejmują prace porządkowe związane z zielenią znajdującą się na parkingu (uprzątanie liści i innych zanieczyszczeń, usuwanie chwastów). Ponadto w okresie zimowym koszty te obejmują odśnieżanie oraz ewentualne posypanie parkingu solą lub piaskiem.

Od czego zależy korekta zwiększająca lub zmniejszająca wysokość „faktycznych kosztów przypadających na poszczególnych najemców” w odniesieniu do opłat związanych z nieruchomością wymienionych w pkt d-g wniosku, tj. co wpływa na to, że te koszty mogą się zmienić (zwiększyć lub zmniejszyć)?

Wnioskodawca odpowiedział, że opłaty związane z nieruchomością wymienione w pkt d-g będą opłacane w ten sposób, że w trakcie roku najemcy będą przekazywali Wnioskodawcy stałą, zryczałtowaną kwotę opłat. Będzie ona ustalana na podstawie szacowanych kwot, a więc kwot zapłaconych w poprzednim roku oraz prognozowanych na dany rok. W związku z tym korekta zwiększająca lub zmniejszająca wysokość tych kosztów będzie wynikiem ustalenia ostatecznej, faktycznej wysokości tych opłat. Przykładowo: koszty sprzątania nieruchomości (pkt e) mogą zależeć od tego, ile i jakich działań będzie musiała podjąć firma sprzątająca, natomiast koszty opłaty za media takie jak np. energia elektryczna (pkt g) będą zależały od faktycznego zużycia tej energii. Okolicznościami, które wpływają na zwiększenie lub zmniejszenie tych opłat będzie z jednej strony ustalenie faktycznej ilości wykorzystanych usług lub nabytych towarów, a z drugiej strony określenie ostatecznej ceny za te towary lub usługi.

Co należy rozumieć pod pojęciem „faktycznych kosztów przypadających na poszczególnych najemców” użytym we wniosku w odniesieniu do opłat związanych z nieruchomością wskazanych w pkt d-g wniosku i proszę wskazać w jaki sposób te faktyczne koszty są ustalane (proszę się ustosunkować do każdego rodzaju opłat wskazanych w pkt d-g wniosku)?

Wnioskodawca odpowiedział, że pod pojęciem „faktycznych kosztów przypadających na poszczególnych najemców” użytym we wniosku w odniesieniu do opłat związanych z nieruchomością wskazanych w pkt d-g wniosku należy rozumieć wydatki faktycznie poniesione przez Wnioskodawcę w danym roku na uregulowanie opłat wskazanych w pkt d-g i przypadające na poszczególnych najemców zgodnie z opisanym kluczem powierzchni wynajmowanej nieruchomości.

W przypadku opłat związanych z nieruchomością wskazanych w pkt d-g w trakcie roku najemcy będą przekazywali Wnioskodawcy stałą, zryczałtowaną kwotę opłat. Będzie ona ustalana na podstawie szacowanych kwot, a więc kwot zapłaconych w poprzednim roku oraz prognozowanych na dany rok. Natomiast po zakończeniu roku, albo po zakończeniu umowy najmu, jeśli zostanie ona zakończona przed końcem roku, będzie następowało rozliczenie tych opłat zgodnie z faktycznymi kosztami przypadającymi na poszczególnych najemców (faktyczne koszty monitorowania nieruchomości, faktyczne koszty sprzątania nieruchomości, faktyczne koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości, faktyczne opłaty za media).

Czy wysokość wszystkich ze wskazanych we wniosku w pkt a-g opłat związanych z nieruchomością przypadających na poszczególnych najemców będzie ustalana przez zastosowanie klucza powierzchni, czy może w odniesieniu do opłat za media takie jak: energia elektryczna, energia cieplna, woda i internet opłata ta będzie ustalana na podstawie faktycznego ich zużycia przez najemców – proszę to wyjaśnić.

Wnioskodawca odpowiedział, że wysokość wszystkich ze wskazanych we wniosku w pkt a-g opłat związanych z nieruchomością przypadających na poszczególnych najemców będzie ustalana przez zastosowanie klucza powierzchni.

Wnioskodawca uzupełnił opis zdarzenia przyszłego poprzez dodanie do listy opłat związanych z nieruchomością pkt h w brzmieniu „koszty związane z wywozem śmieci”.

Koszty związane z wywozem śmieci to koszty, które każdy właściciel nieruchomości musi ponosić na rzecz gminy z tytułu wywozu odpadów generowanych na tej nieruchomości. Odpady te będą pochodziły zarówno z części wspólnych nieruchomości, jak również z części wynajmowanych przez najemców. Koszty te będą kwotami stałymi, które są niezależne od aktywności najemców. Wysokość tych kosztów przypadających na poszczególnych najemców będzie ustalana przez zastosowanie klucza powierzchni.

Pytanie

Czy dla Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych będą wyłącznie kwoty czynszu najmu, bez uwzględniania kwot opłat związanych z nieruchomością?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym określają przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej w skrócie u.z.p.d.).

Zgodnie z art. 1 pkt 2 u.z.p.d. „Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (...)”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a u.z.p.d. „Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.

Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a u.z.p.d. „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym”.

Ze wskazanych przepisów wynika, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega przychód z tytułu najmu. Przychodem tym są w szczególności otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne. Zgodnie z powszechnie przyjmowanym stanowiskiem za przychód może być uznane jedynie przysporzenie o charakterze definitywnym. Przysporzenie to musi oznaczać zwiększenie aktywów albo zmniejszenie pasywów podatnika. Natomiast za przychód nie uznaje się świadczeń o charakterze zwrotnym.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazano, że zgodnie z umowami najmu najemcy będą zobowiązani do ponoszenia opłat związanych z nieruchomością. Tym samym obowiązek uiszczenia opłat związanych z nieruchomością będzie spoczywał na najemcach. W praktyce najemca będzie co miesiąc przekazywał kwotę opłat związanych z nieruchomością do wynajmującego, a następnie wynajmujący będzie ją przekazywał na rzecz właściwego podmiotu (np. dostawcy mediów).

W związku z tym należy uznać, zdaniem Wnioskodawcy, że Wnioskodawca będzie jedynie pośrednikiem odpowiedzialnym za przekazanie kwoty opłat związanych z nieruchomością od najemców do właściwych podmiotów.

Tym samym kwota opłat związanych z nieruchomością, w ocenie Wnioskodawcy, nie stanowi dla Wnioskodawcy definitywnego przysporzenia majątkowego, a więc nie stanowi ona dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów podatkowych wydanych z zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 maja 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.321.2023.3.MR) stwierdzono: „Zatem, jeżeli umowa najmu stanowi, że najemca zobowiązany jest zapłacić czynsz w określonej kwocie oraz pokrywać koszty mediów, to jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wobec tego wymienione przez Pana opłaty mediów, do których zapłaty zobowiązani są najemcy, nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami, a usługodawcami. W związku z tym, ww. opłaty nie będą stanowić dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Przedstawione stanowisko Wnioskodawca potwierdza również np.:

a)  w zakresie podatku od nieruchomości interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 maja 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.220.2025.2.AG),

b)  w zakresie opłat za użytkowanie wieczyste interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lutego 2025 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.920.2024.2.MG),

c)  w zakresie ubezpieczenia nieruchomości interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 listopada 2022 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.770.2022.1.WS),

d)  w zakresie kosztów utrzymania nieruchomości interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 maja 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.119.2024.2.HJ),

e)  w zakresie opłat za media interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 listopada 2025 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.734.2025.2.WS).

Reasumując: zdaniem Wnioskodawcy przychodem dla niego podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych będą wyłącznie kwoty czynszu najmu, bez uwzględniania kwot opłat związanych z nieruchomością.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w art. 2 ust. 1a i w art. 6 ust. 1a odwołuje się do pojęcia „przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu) oraz pieniądze i wartości pieniężne (...) z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym (umowy najmu)”.

Zatem podstawą przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Powołany art. 6 ust. 1a traktuje ogólnie o przychodach z najmu, nie ogranicza tych przychodów tylko do czynszu, ale wskazuje na ich związek z najmem. W konsekwencji, przychodem z tytułu najmu oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) będzie także wszystko to, co po stronie wynajmującego będzie stanowiło przysporzenie w jego majątku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że będzie Pan właścicielem nieruchomości. Nieruchomość to budynek niemieszkalny, w którym znajdować się będą pomieszczenia biurowe oraz miejsca postojowe. Zamierza Pan wynajmować nieruchomość w ramach najmu prywatnego. Najemca będzie zobowiązany do uiszczania czynszu najmu oraz dodatkowo do ponoszenia opłat związanych z wynajmowaną nieruchomością.

We wniosku wskazał Pan, że będzie Pan zawierać z najemcami umowy najmu, które będą przewidywać, że najemcy są obowiązani do uiszczania:

1)  czynszu najmu,

2)  opłat związanych z nieruchomością, takich jak:

a)  podatek od nieruchomości,

b)  opłaty za użytkowanie wieczyste,

c)  ubezpieczenie nieruchomości,

d)  koszty monitorowania nieruchomości,

e)  koszty sprzątania nieruchomości,

f)   koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości,

g)  opłaty za media, takie jak np. energia elektryczna, energia cieplna, woda, internet,

h)  koszty związane z wywozem śmieci.

Najemca będzie przekazywał kwoty poszczególnych opłat związanych z nieruchomością do wynajmującego, a wynajmujący będzie przekazywał opłaty na rzecz właściwego podmiotu (np. dostawcy mediów). W przypadku opłat związanych z nieruchomością wskazanych w pkt d-g w trakcie roku najemcy będą przekazywali wynajmującemu stałą, zryczałtowaną kwotę opłat. Natomiast po zakończeniu roku albo po zakończeniu umowy najmu, jeśli zostanie ona zakończona przed końcem roku, będzie następowało rozliczenie tych opłat zgodnie z faktycznymi kosztami przypadającymi na poszczególnych najemców (korekta zwiększająca lub zmniejszająca do wysokości faktycznych kosztów przypadających na poszczególnych najemców). Wysokość opłat związanych z nieruchomością przypadająca na poszczególnych najemców będzie ustalana poprzez zastosowanie klucza powierzchni. Świadczenie usług wynajmu nieruchomości oraz obciążanie kosztami opłat związanych z nieruchomością będzie przez Pana udokumentowane fakturami. Koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości będą dotyczyły ubezpieczenia na wypadek pożaru lub innych zdarzeń losowych. Umowa ubezpieczenia dotyczyć będzie całego budynku, a stroną umowy będzie Pan i zakład ubezpieczeniowy. Monitorowanie nieruchomości dotyczyć będzie natomiast wyłącznie części wspólnych budynku oraz parkingu. Koszty związane ze sprzątaniem nieruchomości dotyczyć będą części wspólnych, takich jak: klatka schodowa, korytarze, toalety, pomieszczenia socjalne oraz parking (przestrzeń parkingowa, chodnik i wejścia do budynku). Koszty te nie będą obejmować pomieszczeń wynajmowanych przez najemców. Koszty związane z wywozem śmieci, to koszty, które każdy właściciel nieruchomości musi ponosić na rzecz gminy z tytułu wywozu odpadów generowanych na nieruchomości. Odpady te będą pochodziły zarówno z części wspólnych nieruchomości, jak również z części wynajmowanych przez najemców. Wysokość tych kosztów przypadających na poszczególnych najemców będzie ustalana przez zastosowanie klucza powierzchni.

W odniesieniu do opłat związanych z nieruchomością obejmujących: podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste wskazuję, że co do zasady opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Dlatego też opłaty te nie stanowią dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W odniesieniu natomiast do pozostałych opłat wskazanych we wniosku wskazuję, że przychodem wynajmującego nie będą prawidłowo udokumentowane świadczenia, które są:

·      bezpośrednio związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu oraz

·      poniesione niezależnie od wynajmującego.

I tak, w odniesieniu do wydatków obejmujących opłaty za media, takie jak np. energia elektryczna, energia cieplna, woda oraz internet wskazał Pan, że będzie Pan jedynie pośredniczyć w ich przekazywaniu na rzecz odpowiednich podmiotów, którym te opłaty są należne. Podobnie będzie w przypadku kosztów wywozu śmieci związanych z wynajmowanymi lokalami składającymi się na opłaty związane z nieruchomością.

Tego rodzaju opłaty – jako wynikające z aktywności najemców w wyniku użytkowania przez nich lokali i niezależne od Pana jako wynajmującego – ponoszone przez najemców w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po Pana stronie.

Stąd opłaty związane z nieruchomością dotyczące opłat za media, takie jak energia elektryczna, energia cieplna, woda, internet oraz koszty związane z wywozem śmieci nie powodują dla Pana w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast w odniesieniu do opłat obejmujących:

-     ubezpieczenie nieruchomości,

-     koszty monitorowania nieruchomości,

-     koszty sprzątania nieruchomości,

-     koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości

wskazuję, że będą stanowić dla Pana przychód podlegający opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Nie można uznać, że wydatki te są związane bezpośrednio z aktywnością najemców. Co więcej, obowiązek ich poniesienia spoczywa na Panu jako na właścicielu budynku. Opłaty te dotyczą zabezpieczenia i zachowania Pana źródła przychodu jakim jest najem. Nie stanowią kosztów warunkujących zawarcie umowy najmu lokalu ani kosztów z nią związanych, lecz stanowią koszty z tytułu zarządzania przedmiotem własności. W związku z tym, nie można uznać, że mieszczą się one w pojęciu „kosztu związanego z najmem lokalu”. Wydatki te ciążą na Panu jako właścicielu nieruchomości oddającemu ją w wynajem.

Jak wskazałem bowiem powyżej, składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są tylko ponoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, które powstają niezależnie od wynajmującego, a są związane z aktywnością najemcy w wyniku użytkowania przez niego lokalu.

Zwracam uwagę, że konstrukcja opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przewiduje dla podatników uproszczony system opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest przychód bez możliwości pomniejszenia go o koszty uzyskania przychodów. Gdyby wolą ustawodawcy było odliczanie od przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym kosztów uzyskania przychodów, wyartykułowałby to wyraźnie w treści przepisów omawianej ustawy.

Natomiast ustawodawca wyraźnie wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Co istotne, w Pana sytuacji ww. opłaty związane z nieruchomością niewątpliwie służą pokryciu lub zabezpieczeniu takiego rodzaju wydatków, które dla Pana są w istocie kosztami związanymi z uzyskiwaniem przychodu z najmu. Do ich ponoszenia jest Pan zobowiązany niezależnie od aktywności najemców poszczególnych lokali użytkowych.

Gdyby uznać zatem Pana stanowisko w odniesieniu do tych wydatków za prawidłowe, to de facto prowadziłoby to do sytuacji analogicznej do uwzględnienia w Pana rozliczeniu podatkowym kosztów uzyskiwania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wartość tych kosztów (pokrywana przez najemców) pomniejszałaby bowiem Pana podstawę opodatkowania (przez wyłączenie ich z przychodu). Sytuacja ta godziłaby w zasady opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Dlatego też nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że opłaty obejmujące:

-     ubezpieczenie nieruchomości,

-     koszty monitorowania nieruchomości,

-     koszty sprzątania nieruchomości,

-     koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości,

nie stanowią dla Pana przychodu z najmu.

Podsumowanie: w opisanym zdarzeniu przyszłym przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą kwoty czynszu najmu, a także opłaty obejmujące: ubezpieczenie nieruchomości, koszty monitorowania nieruchomości, koszty sprzątania nieruchomości oraz koszty utrzymania parkingu i miejsc postojowych na nieruchomości.

Pana przychodem nie będą natomiast opłaty obejmujące: podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste oraz opłaty za media, takie jak energia elektryczna, energia cieplna, woda, internet oraz koszty związane z wywozem śmieci.

Nie mogę zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, że przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych będą wyłącznie kwoty czynszu najmu, bez uwzględniania kwot opłat związanych z nieruchomością.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.