Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.947.2025.4.IM

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

–      nieprawidłowe – w zakresie stawki ryczałtu w odniesieniu do opodatkowania przychodu z cesji praw z umowy deweloperskiej i nakładów na lokal,

–      prawidłowe – w zakresie stawki ryczałtu w odniesieniu do opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wyodrębnionej.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 28 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 19 lutego 2026 r. (wpływ 19 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...). Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT oraz posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Podatnik podlega opodatkowaniu według reżimu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (rozlicza się na ryczałcie). Podatnik spełnia wszystkie przesłanki pozytywne do opodatkowania przychodów w ramach ryczałtu oraz jednocześnie w przypadku podatnika nie zachodzą przesłanki negatywne.

Głównym przedmiotem działalności podatnika jest wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych i klimatyzacyjnych, a także instalacji elektrycznych. Podstawowa działalność podatnika podlega stawce ryczałtu w wysokości 5,5% (stawka ryczałtu dla podstawowej działalności nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji).

Podatnik, chcąc rozszerzyć zakres działalności, zaplanował nabycie nieruchomości lokalowej w celu jej wynajmu, w związku z czym zawarł umowę deweloperską z deweloperem Y, który podjął inwestycję „x”, w ramach której wybudował dwie wieże – (...). Podatnik zawarł z deweloperem umowę odnośnie dwóch lokali użytkowych – lokalu A i B.

Cena lokalu A wyniosła (...) zł netto, VAT (...) zł, brutto (...) zł. Cena lokalu B wyniosła (...) zł netto, VAT (...) zł, brutto (...) zł.

Podatnik już we wrześniu 2022 r. dokonał w formie zaliczek zapłaty całości na poczet cen lokali. Począwszy od marca 2023 r. podatnik mógł korzystać z lokalu i w tym momencie zaczął ponosić koszty ich wykończenia w postaci: Usług wykończenia lokalu A, na podstawie umowy z kontrahentem, w łącznej wysokości: netto (...) zł, VAT (...) zł, brutto (...) zł. Kosztów administracyjnych opłat wynikających z korzystania z lokalu A, w tym zaliczek na media – w wysokości: netto (...) zł, VAT (...) zł, brutto (...) zł. Usług wykończenia lokalu B, na podstawie umowy z kontrahentem, w łącznej wysokości: netto (...) zł, VAT (...) zł, brutto (...) zł. Kosztów administracyjnych opłat wynikających z korzystania z lokalu B, w tym zaliczek na media – w wysokości: netto (...) zł, VAT (...) zł, brutto (...) zł.

Podatnik, w związku z tym, że nabycie lokalu wiązało się/miało się wiązać z dokonywaniem czynności opodatkowanych, dokonał odliczenia podatku VAT od ww. wydatków.

W związku z problemami z odbiorem sąsiedniego budynku (drugiej wieży budowanej przez dewelopera) nie było możliwości dokonania wyodrębnienia lokali jako odrębnej nieruchomości oraz przeniesienia własności nieruchomości, natomiast deweloper uprawnił Podatnika do korzystania z lokalu w sposób, w jaki podatnik miał zamiar korzystać w przypadku przeniesienia.

Tym samym podatnik w (...) 2023 r. zaczął podnajmować/upoważniać osoby do korzystania z lokalu, opodatkowując przychody stawką ryczałtu w wysokości 8,5% zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Cesja będzie obejmować również wpłacone kwoty na poczet umowy deweloperskiej, które Cesjonariusz będzie musiał zwrócić Cedentowi.

Podatnik planuje sprzedać w najbliższym czasie prawa z umowy deweloperskiej bądź wyodrębniony lokal – jeśli przed sprzedażą dojdzie do wyodrębnienia własności lokalu i sprzedaży. Podatnik nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości.

Niniejszy wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego, a miejscem opodatkowania wszelkich czynności na gruncie podatku od towarów i usług będzie RP.

Uzupełnienie

Czy umowę deweloperską na zakup dwóch lokali użytkowych zawarł Pan w ramach działalności gospodarczej?

Tak, umowa została zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą (...).

Czy w ramach wykonywania umowy deweloperskiej doszło do przeniesienia na Pana własności lokali użytkowych przez dewelopera; jeśli tak, to kiedy?

Tak jak zostało to wskazane we wniosku, ze względu na spór administracyjny nie doszło do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia jego własności na Wnioskodawcę, mimo iż lokal został przystosowany do użytku.

Czy czynność „cesji praw z umowy deweloperskiej” przeprowadzi Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Tak, cesja praw z umowy deweloperskiej, jako że ta przez cały czas była związana z działalnością gospodarczą, będzie zawierana w ramach tej działalności.

Kiedy zostanie zawarta umowa cesji; jeśli została już zawarta, proszę o wskazanie jej daty?

Na ten moment Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać terminu zawarcia umowy ani potencjalnego cesjonariusza.

Co dokładnie obejmuje umowa cesji, tj. jakie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej zostaną scedowane na cesjonariuszy; proszę szczegółowo opisać?

Przedmiotem cesji będzie przeniesienie prawa wynikającego z umowy deweloperskiej polegającym na roszczeniu o wyodrębnienie własności lokalu oraz przeniesienie jego własności na stronę umowy.

Czy w wyniku cesji otrzyma Pan zwrot kwoty wpłaconej Deweloperowi na zakup lokali będących przedmiotem umowy deweloperskiej; jeśli tak, to od kogo?

W wyniku cesji Wnioskodawca nie otrzyma zwrotu świadczeń wpłaconych na poczet lokalu, wynikających z umowy deweloperskiej, od Dewelopera.

Czy w wyniku umowy cesji dojdzie wyłącznie do modyfikacji istniejącego stosunku zobowiązaniowego (wynikającego z umowy deweloperskiej) poprzez zmianę osoby nabywcy (cesja wprowadzi jedynie modyfikację w zakresie identyfikacji jednej ze stron umowy deweloperskiej – nabywcy), czy też dojdzie do zmiany umowy deweloperskiej, tj. w istocie do zawarcia nowego stosunku zobowiązaniowego pomiędzy Deweloperem cesjonariuszami?

W wyniku cesji dojdzie wyłącznie do zmiany podmiotów w konkretnym stosunku obligacyjnym, a więc cesjonariusz wstąpi do umowy deweloperskiej w miejsce cedenta.

Czy zaliczki wpłacone przez Pana w związku z zawartą umową deweloperską zostały zaliczone przez Dewelopera na poczet kwoty należnej Deweloperowi z tytułu przeniesienia własności lokalu na rzecz cesjonariuszy zrealizowanego w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy deweloperskiej?

Wobec faktu braku wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na Wnioskodawcę, wydaje się niemożliwe, by zaliczki zostały zaliczone na poczet przeniesienia lokalu, gdyż odbędzie się to dopiero po zawarciu umowy zobowiązująco-rozporządzającej w formie aktu notarialnego.

Czy odrębnym postanowieniem umownym zostanie uzgodnione, że cesjonariusze będą zobowiązani do zwrotu na Pana rzecz wpłaconych przez Pana Deweloperowi zaliczek wynikających z zawartej umowy deweloperskiej (czy kwestia zwrotu zaliczek zostanie uregulowana w umowie cesji odrębnie od kwestii wynagrodzenia z tytułu przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej)?

Kwestia zwrotu zaliczek zostanie uregulowana w umowie cesji, cesjonariusz wejdzie w ogół praw cedenta, natomiast będzie zobowiązany do zwrotu poczynionych zaliczek przez cesjonariusza.

Czy wpłacone przez Pana Deweloperowi zaliczki zostaną Panu zwrócone przez cesjonariuszy odrębnie od wynagrodzenia za przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy z Deweloperem?

Zwrot zaliczek będzie rozliczony odrębnie od wynagrodzenia.

Kiedy ponosił Pan wydatki na wykończenie lokali i w jakim dokładnie okresie (należy podać datę/daty) otrzymywał Pan faktury z wykazanym podatkiem VAT, dokonując zakupów z tytułu wykończenie przedmiotowych lokali?

Nakłady na lokal A:

Wydatki na poczet nabycia (do Dewelopera) miały miejsce w dniach:

(…)

Pozostałe wydatki były drobnymi opłatami dot. zaliczek na media i ich rozliczenia za okres od (...) 2023 r. do (...) 2023 r.

Nakłady na lokal B:

(…)

Pozostałe wydatki były drobnymi opłatami dot. zaliczek na media i ich rozliczenia za okres od (...) 2023 r. do (...) 2023 r.

Kiedy oddał Pan do użytkowania lokal A i B oraz nakłady na wykończenie tych lokali; proszę o informację odrębnie do każdego ww. lokalu?

Zarówno w przypadku lokalu A, jak i lokalu B ich zdatność i przyjęcie do użytkowania miały miejsce (...) 2023 r. Ciężko natomiast mówić o oddaniu do użytkowania na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych lokalu, który nie stanowi własności podatnika.

W związku z informacją o „podnajmowaniu” nieruchomości lokalowej opisanej we wniosku, proszę o wskazanie:

 i.       czy w (...) 2023 r. wynajął Pan oba ww. lokale; jeżeli nie, to który dokładnie lokal był/jest wynajmowany, na jaki okres zawarta została umowa najmu i w jaki sposób lokal niewynajmowany był przez Pana wykorzystywany,

ii.      czy czynsz z tytułu najmu był/jest dokumentowany fakturami?

Lokale były od początku przeznaczone na najem, najem rozpoczął się już w miesiącu lipcu, a pierwsza faktura obejmowała okres rozliczeniowy lipiec – sierpień i została wystawiona (...) sierpnia 2023 r. i obejmowała najem obu lokali za łączną kwotę: netto – (...) zł, VAT – (...), Brutto – (...) zł.

Kiedy dokładnie nastąpi sprzedaż lokali B i A?

Jak już zostało wskazane w punkcie d), Wnioskodawca nie wie, kiedy dojdzie do zbycia lokali, a także nie wie, kiedy i czy zostaną one ostatecznie przeniesione na niego (tj. nie wie, czy najpierw będzie miało miejsce znalezienie nabywcy czy jednak realizacja postanowień umowy deweloperskiej).

Czy ma Pan zgłoszoną działalność gospodarczą w zakresie najmu?

Wnioskodawca nie ma zgłoszonej działalności gospodarczej w zakresie najmu.

Czy dokonał Pan klasyfikacji działalności w zakresie najmu – na podstawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU); jeśli tak – proszę wskazać podstawowy symbol grupowania, który jest siedmiocyfrowy, zapisywany w blokach po dwa znaki oddzielone kropką – dla obu wykonywanych przez Pana usług mających być przedmiotem interpretacji indywidualnej?

Podatnik nie dokonywał klasyfikacji. Najem polega na wynajęciu lokali firmie, która na tej podstawie prowadzi najem na zasadzie Air BNB.

Czy lokale użytkowe A i B są/będą w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych?

Jeśli zostanie wyodrębnione prawo własności lokali i przeniesione na Wnioskodawcę, to lokale te znajdą się w wykazie środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Czy wartość początkową lokali użytkowych A i B ustalił/ustali Pan w wysokości ceny ich nabycia powiększonej o wydatki na wykończenie tych lokali?

Wartość początkowa w przypadku wyodrębnienia prawa własności lokali oraz ich przeniesienia na Wnioskodawcę zostanie ustalona w oparciu o cenę nabycia powiększoną o wydatki na wykończenie lokali.

Czy osoba, na rzecz której zostanie dokonana cesja praw z umowy deweloperskiej, jest w stosunku do Pana podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Osoba, która ma zostać nabywcą, na ten moment jest nieznana, natomiast wątpliwe jest, by była to osoba, będąca podmiotem powiązanym – Wnioskodawca szuka „zewnętrznych” nabywców.

Pytania

1.  Czy przychód z cesji praw z umowy deweloperskiej i nakładów na lokal (brak uprzedniego wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności na podatnika) będzie korzystać ze stawki ryczałtu właściwej dla głównej działalności podatnika, tj. stawki 5,5%, a przychód będzie określony na podstawie nadwyżki kwoty otrzymanej względem wpłaconych zaliczek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

2.  Czy przychód ze sprzedaży nieruchomości wyodrębnionej i przeniesionej na podatnika będzie korzystał ze stawki podatku, o której mowa w art. 12 ust. 10 pkt 3, tj. stawka 10%? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 3) – przychód z odpłatnej cesji praw z umowy deweloperskiej oraz cesji roszczeń związanych z nakładami na lokal będzie podlegał opodatkowaniu według stawki ryczałtu, jakiej podlega główna działalność podatnika, a więc w wysokości 5,5%.

UZASADNIENIE STANOWISKA PODATNIKA

Przychód z odpłatnej cesji praw z umowy deweloperskiej oraz cesji roszczeń związanych z nakładami na lokal nie są czynnościami, które znajdowałyby odzwierciedlenie w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej również: „UZPD”), zatem nie można bezpośrednio do tych transakcji przyporządkować stawki zryczałtowanego podatku.

Stanowisko takie było wielokrotnie prezentowane przez tut. Organ, np. w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lipca 2023 r. o numerze 0114-KDIP3-2.4011.523.2023.2.MT, gdzie Dyrektor KIS wskazał: Do opodatkowania tego przychodu nie znajdzie zastosowania art. 12 ust. 1 pkt 7 lit. f oraz art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. W rozpatrywanym przypadku nie dojdzie bowiem do zbycia przez Pana ruchomego bądź nieruchomego składnika majątku – środka trwałego podlegającego ujęciu w wykazie. Przedmiot umowy cesji nie stanowi Pana własności. Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokali na zasadzie cesji umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości są przychodem, dla którego nie ma wprost uregulowania w art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.(…) Dlatego wskazuję, że w sytuacji scedowania przez Pana praw i obowiązków wynikających z umowy kupna – sprzedaży na inny podmiot i otrzymania na podstawie środków pieniężnych, należy uzyskany z tego tytułu przychód opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym – zgodnie z wybraną przez Pana formą opodatkowania, wg stawki obowiązującej dla prowadzonej przez Pana działalności.

Podobnie można wskazać przykład interpretacji z dnia 17 czerwca 2025 r. numer 0113-KDIPT2-1.4011.428.2024.1.KD, która to również dotyczyła cesji, jednak była to cesja leasingu. Mając na uwadze powyższe, zważając na to, że główny przychód podatnik osiąga ze źródła opodatkowanego 5,5% stawką podatku, takiemu samemu podatkowi powinna podlegać sprzedaż praw w postaci przelewu (cesji). Kolejno należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają przychody podatnika, a więc definitywne przysporzenia majątkowe. W zakresie, w jakim podatnik przy dokonaniu cesji otrzyma od nabywcy zwrot wcześniej zapłaconych zaliczek, nie można mówić o przysporzeniu majątkowym. Tym samym, w wartości wpłaconych wcześniej przez niego zaliczek, otrzymane od cesjonariusza nie mogą stanowić przychodu z źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o CIT, przez co nie podlegają opodatkowaniu na zasadach UZPD.

W Pana ocenie – w odniesieniu do pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 4) – przychód ze sprzedaży lokalu po jego wykupie będzie podlegał opodatkowaniu według stawki ryczałtu 10%.

Przychód ze sprzedaży własnego majątku nieruchomego będzie podlegać innym regulacjom niż cesja umowy, bowiem tu ustawodawca w klarowny sposób wskazuje właściwą stawkę podatku w art. 12 ust. 10 UZPD.

W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:

1)  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

2)  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,

3)  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

4)  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

5)  składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku

– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

Tym samym bez znaczenia, czy podatnik nabędzie lokal z założeniem, że może być jego składnikiem majątku wynajmowanym przez ponad rok, a tym samym środkiem trwałym, czy jednak uzna, że sprzedaż nastąpi nie później niż w ciągu roku od nabycia i do tego momentu będzie kontynuował, właściwą stawką podatku będzie 10%. Nawet w przypadku, gdyby uznać, że podatnik ostatecznie nabywa lokal z zamiarem jego sprzedaży, należy zastosować ww. stawkę podatku, gdyż na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3, również taka stawka jest właściwa dla przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:

–      nieprawidłowe – w zakresie stawki ryczałtu w odniesieniu do opodatkowania przychodu z cesji praw z umowy deweloperskiej i nakładów na lokal,

–      prawidłowe – w zakresie stawki ryczałtu w odniesieniu do opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości wyodrębnionej.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z kolei, zgodnie z art. 5b ust. 1 tej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje również wyłączenia z tej formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponadto w art. 8 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawodawca wskazał:

Na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jednocześnie wskazuję, że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność w zakresie wykonywania instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych i klimatyzacyjnych, a także instalacji elektrycznych, która podlega stawce ryczałtu w wysokości 5,5%. Chcąc rozszerzyć zakres działalności, zaplanował Pan nabycie nieruchomości lokalowej użytkowej w celu jej wynajmu. Zawarł Pan umowę deweloperską z deweloperem odnośnie dwóch lokali użytkowych. W (...) 2023 r. zaczął Pan podnajmować/upoważniać osoby do korzystania z lokalu, opodatkowując przychody stawką ryczałtu w wysokości 8,5%. Planuje Pan sprzedać w najbliższym czasie prawa z umowy deweloperskiej bądź wyodrębniony lokal. Wskazał Pan ponadto, że umowa deweloperska została zawarta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ze względu na spór administracyjny nie doszło do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia jego własności na Pana, mimo że lokal został przystosowany do użytku. W przypadku obu lokali ich zdatność i przyjęcie do użytkowania miały miejsce (...) 2023 r. Nie ma Pan zgłoszonej działalności gospodarczej w zakresie najmu. Jeśli zostanie wyodrębnione prawo własności lokali i przeniesione na Pana, to lokale te znajdą się w wykazie środków trwałych i wartości niematerialnych oraz prawnych. Wartość początkowa w przypadku wyodrębnienia prawa własności lokali oraz ich przeniesienia na Pana zostanie ustalona na podstawie ceny nabycia powiększonej o wydatki na wykończenie lokali.

Według art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Kwoty należne” to te przychody, które wynikają ze źródła przychodów, jakim jest działalność gospodarcza i które w następstwie prowadzenia tej działalności stają się wymagalną wierzytelnością, choćby faktycznie środków z tego tytułu jeszcze nie uzyskano. Termin „kwota należna” jest w tym ujęciu tożsamy z pojęciem „wymagalne świadczenie (wierzytelność)”.

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależą od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. d ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przepis ten odnosi się do pojęć uregulowanych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak, o tym, co jest „środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych”, rozstrzyga art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem w przypadku podatników, którzy są opodatkowani ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, obowiązkowi wprowadzenia do wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (czyli ujęciu w tym wykazie) podlegają „składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c”. Do tej kategorii należą:

-     środki trwałe podlegające amortyzacji – wskazane w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych;

-     wartości niematerialne i prawne podlegające amortyzacji – wskazane w art. 22b tej ustawy;

-     środki trwałe niepodlegające amortyzacji oraz wartości niematerialne i prawne niepodlegające amortyzacji – wskazane w art. 22c ustawy.

Według art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem, aby dany składnik majątku był uznany za środek trwały, musi:

-   stanowić własność lub współwłasność podatnika,

-   zostać nabyty lub wytworzony we własnym zakresie przez podatnika,

-   być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,

-   przewidywany okres jego używania być dłuższy niż rok,

-   być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym uznaje się, że składnik majątku spełnia kryterium kompletności, jeżeli jest wyposażony we wszystkie elementy umożliwiające jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć jako możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.

Na podstawie powyższych regulacji ujęciu w ewidencji (wykazie) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegają składniki spełniające ustawowe przesłanki środka trwałego.

Przychód osiągnięty z tytułu dokonania cesji praw z umowy deweloperskiej i nakładów na lokal nie jest tożsamy z przychodem osiągniętym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, udziałów w nieruchomości lub praw. W związku z cesją praw z umowy deweloperskiej i nakładów na lokal nie przenosi (nie sprzedaje) Pan własności nieruchomości.

Cesja praw z umowy deweloperskiej i nakładów na lokal stanowić będzie określoną sumę pieniężną, zapłaconą na rzecz Pana przez nabywcę w zamian za możliwość wstąpienia w miejsce Pana jako dotychczasowego nabywcy. W konsekwencji środki pieniężne uzyskane przez Pana z przeprowadzenia tej transakcji stanowić będą przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Do opodatkowania tego przychodu nie znajdzie zastosowania art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W tym przypadku nie dojdzie bowiem do zbycia przez Pana nieruchomego składnika majątku – środka trwałego podlegającego ujęciu w wykazie. Przedmiot umowy cesji nie stanowi Pana własności.

Środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży lokali na zasadzie cesji umowy deweloperskiej są przychodem, dla którego nie ma wprost uregulowania w art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką będzie wobec tego stawka mająca zastosowanie do opodatkowania przychodów z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej, z którą jest związany przedmiot sprzedaży.

Wskazał Pan, że cesja praw z umowy deweloperskiej, jako że ta przez cały czas była związana z działalnością gospodarczą, będzie zawierana w ramach tej działalności. Przedmiotem cesji będzie przeniesienie prawa wynikającego z umowy deweloperskiej polegającym na roszczeniu o wyodrębnienie własności lokalu oraz przeniesienie jego własności na stronę umowy. W wyniku cesji nie otrzyma Pan zwrotu świadczeń wpłaconych na poczet lokalu, wynikających z umowy deweloperskiej, od Dewelopera. W wyniku cesji dojdzie wyłącznie do zmiany podmiotów w konkretnym stosunku obligacyjnym, a więc cesjonariusz wstąpi do umowy deweloperskiej w miejsce cedenta. Wskazał Pan też, że zaplanował Pan nabycie opisanych lokali w celu ich wynajmu. Jednocześnie deweloper uprawniła Pana do korzystania z tych lokali w celu ich dalszego wynajmowania. Rozpoczął Pan ten podnajem w (...) 2023 r., z którego przychody opodatkował Pan stawką ryczałtu 8,5%.

Skoro cesja dotyczy lokali, które związane były z przedmiotem Pana działalności w zakresie najmu, to przychody z tytułu tej cesji należy przyporządkować do tej właśnie działalności. To natomiast oznacza, że przychody te podlegają opodatkowaniu stawką 8,5% do 100 000 zł przychodów, a powyżej tej kwoty stawką 12,5%.

Natomiast w sytuacji sprzedaży lokali już wyodrębnionych, w sytuacji gdy nastąpi przeniesienie na Pana praw własności do opisanych lokali użytkowych, do przychodu uzyskanego z tej sprzedaży zastosowanie znajdzie art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, a właściwą stawką będzie stawka 10%.

Podsumowanie: przychód z cesji praw z umowy deweloperskiej i nakładów na lokal (brak uprzedniego wyodrębnienia lokalu i przeniesienia własności na Pana) będzie korzystać ze stawki ryczałtu właściwej dla przychodów z najmu, tj. stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%, a przychód będzie określony na podstawie nadwyżki kwoty otrzymanej względem wpłaconych zaliczek.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości wyodrębnionej i przeniesionej na Pana będzie korzystać ze stawki podatku 10%, o której mowa w art. 12 ust. 10 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja w zakresie podatku od towarów i usług polega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.