Wnioskodawca, osoba fizyczna, posiada dwa mieszkania przeznaczone na wynajem prywatny, rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Pierwsze mieszkanie stanowi jego majątek osobisty z rocznym przychodem około 60 000 zł, a drugie mieszkanie to majątek wspólny z małżonkiem, również generujący roczny przychód około 60 000 zł. Małżonkowie złożyli oświadczenie, że całość przychodów z majątku wspólnego będzie opodatkowana wyłącznie przez wnioskodawcę, co daje łącznie około 120 000 zł przychodu rocznie. Wnioskodawca…
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca: (…) posiada dwa mieszkania przeznaczone na wynajem prywatny, rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
· Mieszkanie nr 1 stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Przychód roczny: ok. 60 000 zł.
· Mieszkanie nr 2 stanowi majątek wspólny Wnioskodawcy i jego małżonka. Przychód roczny: ok. 60 000 zł.
Małżonkowie złożyli oświadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 8a ustawy o ryczałcie, że całość przychodów z najmu majątku wspólnego będzie rozliczać i opodatkowywać w całości Wnioskodawca. Łączny przychód Wnioskodawcy z obu mieszkań wyniesie ok. 120 000 zł rocznie.
Pytanie
Czy w opisanym stanie faktycznym, przy obliczaniu limitu przychodów uprawniającego do stosowania stawki ryczałtu 8,5% Wnioskodawca powinien stosować dwa odrębne limity: limit 100 000 zł dla przychodów z majątku osobistego oraz odrębny limit 200 000 zł dla przychodów z majątku wspólnego (rozliczanych w całości przez jednego małżonka), co w efekcie pozwoli na opodatkowanie całości przychodów (120 000 zł) stawką 8,5%?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy - przychody z najmu majątku osobistego oraz przychody z najmu majątku wspólnego (opodatkowane przez jednego małżonka na podstawie oświadczenia) stanowią odrębne źródła przychodów w kontekście stosowania limitów ryczałtu.
Zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie, w przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, limit przychodów dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł. Przepis ten odnosi się specyficznie do przychodów z majątku wspólnego. Jednocześnie przychody z majątku osobistego podlegają ogólnemu limitowi 100 000 zł z art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy.
Ponieważ ustawa nie zawiera przepisu nakazującego sumowanie limitu z majątku osobistego z limitem z majątku wspólnego (traktowanego jako odrębna kategoria przychodów małżeńskich), Wnioskodawca uważa, że ma prawo do skorzystania z obu tych limitów niezależnie. W konsekwencji, przychód 60 000 zł (osobisty) mieści się w limicie 100 000 zł, a przychód 60 000 zł (wspólny) mieści się w limicie 200 000 zł. Całość przychodów powinna być zatem opodatkowana stawką 8,5%.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Stosownie natomiast do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.) wynika, że:
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
W świetle art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zatem przychody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.
Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.
Na podstawie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.
Tak więc przychody z tytułu najmu składników majątku objętych wspólnością majątkową małżonków zaliczane do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może opodatkowywać w całości – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków – jeden z małżonków.
W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.
Zasadą jest, że każdy małżonek opłaca ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Jednocześnie małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągający przychody z tzw. najmu prywatnego, mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przez jednego z nich. W takim przypadku obowiązuje wyjątek od powyższej zasady i ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł.
Ponadto w ramach tzw. najmu prywatnego małżonkowie mogą osiągać przychody z najmu składnika stanowiącego ich majątek wspólny, jak i z najmu składnika będącego majątkiem odrębnym każdego z małżonków.
W przypadku, gdy – oprócz przychodów z najmu składnika majątku wspólnego – małżonek osiąga również przychody z najmu składnika stanowiącego jego majątek odrębny, to od przychodów z najmu składnika majątku odrębnego małżonek opłaca ryczałt w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustalając limity (100 000 zł i 200 000 zł), od nadwyżki których ryczałt wynosi 12,5% przychodów z najmu prywatnego, nie narzuca małżonkom sposobu korzystania z tych limitów. Małżonkowie, którzy osiągają przychody z najmu nieruchomości wspólnej i z najmu nieruchomości stanowiących ich majątek odrębny, powinni jednak pamiętać, żeby opłacać ryczałt od osiąganych z tego tytułu przychodów z zachowaniem zasady, że limit 100 000 zł, do wysokości którego ryczałt wynosi 8,5% przychodów, przysługuje odrębnie każdemu z małżonków, a w przypadku opodatkowania całości przychodu przez jednego z nich, limit ten wynosi 200 000 zł.
Zatem od przychodów z najmu składnika majątku odrębnego (Mieszkanie nr 1) opłaca Pan ryczałt w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł. Ponadto całość przychodów z majątku wspólnego (Mieszkanie nr 2) opodatkowuje Pan stawką ryczałtu w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 000 zł. Przy opodatkowywaniu przychodów uzyskanych z majątku wspólnego musi Pan jednak pamiętać, że w limicie 200 000 zł uwzględnia Pan przychody z majątku odrębnego oraz majątku wspólnego.
Podsumowanie: przychody z majątku odrębnego opodatkowuje Pan stawką 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł. Ponieważ uzyskuje Pan również przychody z majątku wspólnego – które zgodnie ze złożonym oświadczeniem opodatkowuje w całości Pan – to przychody z majątku wspólnego opodatkowuje Pan stawką 8,5% przychodów do kwoty 200 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 tys. zł, przy czym ustalając limit w tym przypadku, sumuje Pan przychody z majątku odrębnego i przychody z majątku wspólnego.
W konsekwencji Pana stanowisko, zgodnie z którym powinien Pan opodatkować przychody stawką 8,5%, ponieważ „przychód 60 000 zł (osobisty) mieści się w limicie 100 000 zł, a przychód 60 000 zł (wspólny) mieści się w limicie 200 000 zł”, uznałem za nieprawidłowe. W limicie 200 tys. musi Pan bowiem uwzględnić zarówno przychody z majątku wspólnego, jak i majątku odrębnego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo