Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.952.2025.1.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 5 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce.

Wnioskodawca również na moment złożenia niniejszego wniosku m.in.:

·      jest członkiem zarządu oraz wspólnikiem w spółce (…) Sp. z o.o. (NIP: (…), KRS: (…)) oraz

·      prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą: (…) (NIP: (…)), która to działalność na moment złożenia niniejszego wniosku jest zawieszona.

Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny położony w (…) (dalej: Mieszkanie lub Nieruchomość lub Lokal).

Mieszkanie zostało nabyte do majątku osobistego Wnioskodawcy, tj. w akcie notarialnym widnieje jako nabywca Wnioskodawca działający jako osoba prywatna niezwiązana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Po nabyciu Mieszkania wykonano w nim niezbędne prace umożliwiające jego wynajem.

Celem uniknięcia wątpliwości, w związku z tym, że Mieszkanie zostało nabyte do majątku prywatnego, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, iż w związku z nabyciem Mieszkania, jak i w zakresie wszelkich prac w nim przeprowadzanych nie dokonywał on jakichkolwiek odliczeń podatkowych, w tym w przedmiocie podatku PIT/CIT czy VAT, jak i Mieszkanie nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych, tj. Mieszkanie w żaden sposób nie zostało wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Jednocześnie jednak z uwagi na prowadzoną jednoosobową działalność gospodarczą, Wnioskodawca, mając na względzie charakter podatku VAT, zobowiązany będzie do wykazywania w deklaracjach VAT (JPK) sprzedaży z tytułu wynajmu Lokalu. Nie jest przy tym wykluczone, że skoro regulacje ustawy o VAT zobowiązują Wnioskodawcę do rozliczania wynajmu w deklaracjach VAT (JPK), to jednocześnie Wnioskodawca będzie korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT w związku z wynajmem Lokalu. Celem uniknięcia wątpliwości Wnioskodawca nie zamierza dokonywać jakichkolwiek odliczeń w zakresie podatku dochodowego w związku z nabyciem i wynajmowaniem Mieszkania, ponadto Podatnik pragnie zaznaczyć, że podatek VAT nie jest przedmiotem niniejszego Wniosku, a Wnioskodawca jedynie wskazuje jako element opisu zdarzenia przyszłego, że będzie zobowiązany do jego rozliczania na podstawie regulacji ustawy o VAT i jednocześnie może odliczać z tego tytułu podatek VAT naliczony.

Wnioskodawca w zakresie nabytego Mieszkania rozważa podjęcie współpracy z pośrednikiem – operatorem (dalej: Operator lub Pośrednik) i tym samym zamierza w najbliższym czasie zawrzeć umowę z jednym z Operatorów.

Współpraca z ww. Pośrednikiem ma polegać na tym, że Wnioskodawca jako właściciel Mieszkania wynajmie Mieszkanie Operatorowi, a Operator będzie podnajmował w ramach najmu krótkoterminowego to Mieszkanie osobom trzecim we własnym imieniu.

Pośrednik w ramach swoich obowiązków zapewni usługi związane z wynajmem krótkotrwałym, w tym wykona zdjęcia Lokalu, zamieści ogłoszenia na portalach związanych z wynajmem, jak np. (…), zapewni sprzątanie Lokalu itd.

Za wynajem Mieszkania na rzecz Operatora Wnioskodawca otrzyma określony procent z dochodów z wynajmu przez Operatora na rzecz osób trzecich zgodnie z postanowieniami wynikającymi z umowy pomiędzy Wnioskodawcą a Operatorem.

Wynagrodzenie na rzecz Wnioskodawcy będzie rozliczane na podstawie dochodów wygenerowanych przez Lokal za dany okres.

Końcowo Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że nie jest wykluczone, że w przyszłości zakończy/zlikwiduje prowadzoną przez siebie jednoosobową działalność gospodarczą, natomiast na moment złożenia przedmiotowego Wniosku jest ona zawieszona, przy czym może zostać podjęta w trakcie rozpatrywania niniejszego Wniosku.

Pytanie

1.  Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego wynajem Mieszkania opisany przez Wnioskodawcę można uznać za wynajem prywatny, a nie działalność gospodarczą?

2.  Czy dochód z najmu krótkoterminowego osiągany przez Wnioskodawcę może być opodatkowany ryczałtem od przychodów (8,5% dla dochodów do 100.000 zł i 12,5% powyżej)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 – w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego wynajem Mieszkania opisany przez Wnioskodawcę można uznać za wynajem prywatny, a nie działalność gospodarczą.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.; dalej: ustawa o PIT) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie przy tym z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o PIT źródłami przychodów są:

-     pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

-     najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Działając w rygorze ustawy o PIT, dla określenia pozarolniczej działalności gospodarczej należy posłużyć się definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, zgodnie z którą będzie to działalność zarobkowa:

a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9, czyli między innymi najmu.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W myśl z kolei art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że konstrukcja powyższych przepisów wskazuje na wykluczający względem siebie nawzajem charakter źródeł przychodów. Oznacza to, że dane przysporzenie majątkowe może zostać zakwalifikowane wyłącznie do jednego z nich, co potwierdziła uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego 7 sędziów NSA W-wa z dnia 22 czerwca 2015 r. sygn. II FPS 1/15, wskazując, że: „Zarówno w orzecznictwie (wyroki NSA: z dnia 26 listopada 2013 r. sygn. akt II FSK 2992/11, z dnia 13 lutego 2014 r. sygn. akt II FSK 640/12, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 28 sierpnia 2013 r. sygn. akt I SA/Sz 302/13), jak i w piśmiennictwie (B. Brzeziński: Działalność gospodarcza czy inne źródło przychodów – łamigłówka rozwiązana, „Przegląd Podatkowy” 2015, nr 2, s. 14; M. Jamrozy: Działalność gospodarcza czy inne źródło przychodów – łamigłówka nie do rozwiązania?, „Przegląd Podatkowy” 2014, nr 10, s. 7) nie budzi wątpliwości pogląd, że katalog źródeł przychodu ma charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód może być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów”.

Jednocześnie, umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.), zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Zatem, można stwierdzić, że swego rodzaju ciągłość jest wpisana w naturę najmu, w szczególności, gdy umowy zawierane są na czas nieokreślony. Czynsz z najmu stanowi najczęściej periodyczny pożytek cywilny z posiadanego mienia, zatem powinien być traktowany jako źródło pasywnego dochodu, co stanowi przeciwieństwo aktywnych działań co do zasady podejmowanych przez przedsiębiorców. Kiedy mowa jest o działalności gospodarczej, zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, ciągłość należy określić jako szereg planowanych działań, których realizacja przyjmuje względnie stały wymiar oraz nastawione są na osiąganie i zwiększanie zysków. Należy jednak podkreślić, że nie jest tu istotne wykonywanie działań bez przerwy, a zachowanie podatnika, z którego wynika, że ma on zamiar powtarzania określonych czynności w celu osiągnięcia zarobku.

W przypadku zatem zawarcia umowy z Operatorem działanie Wnioskodawcy ograniczałoby się do jednorazowego podpisania prowizyjnej umowy z operatorem/pośrednikiem, co skutkuje następnie długookresowymi, jednak biernymi przychodami wynikającymi wyłącznie z tytułu posiadania majątku nieruchomego. Nie można zatem stwierdzić, aby kryterium ciągłości działań zostało spełnione. Takie samo stanowisko zostało przedstawione przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 marca 2023 r. sygn. II FSK. 2288/20: „Przyjęcie stanowiska, zgodnie z którym prowadzenie działalności w celu zarobkowym oraz w sposób zorganizowany i ciągły przesądza o uznaniu tej działalności za działalność gospodarczą (z pominięciem końcowego fragmentu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) prowadzi do wniosku, że de facto każda działalność w zakresie najmu nieruchomości powinna być traktowana jako działalność gospodarcza. W zasadzie bowiem każda działalność w zakresie najmu nieruchomości spełnia podstawowe warunki wskazane w art. 5 apkt 6 u.p.d.o.f.”.

W podsumowaniu należy wskazać, posiłkując się argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu omawianej uchwały w sprawie II FPS 1/21, że umowa najmu jest umową konsensualną, odpłatną, wzajemną o trwałym charakterze, w której zarówno określenie przedmiotu najmu, jak i czynszu stanowi element przedmiotowo istotny (essentialia negotii). Przedmiotem opodatkowania jest czynsz uzyskiwany z tytułu najmu. Z tego tytułu wynajmujący (najczęściej właściciel) uzyskuje ekwiwalent za oddanie najemcy rzeczy do używania. Stanowi on pożytek cywilny przynoszony przez rzecz, a zatem ma dla wynajmującego charakter zarobkowy. Jak przyjęto w literaturze, skoro czynsz najmu jest pożytkiem cywilnym z posiadanego majątku, to błędne byłoby przyjęcie, że bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z majątku stanowi prowadzenie działalności gospodarczej (por. M. Jamroży, A. Główka, Kwalifikacja przychodów z najmu prywatnego do źródła przychodów, publ. Monitor Podatkowy 2017/6, s. 55)”.

Jednocześnie, należy zaznaczyć, że dylemat w kwestii właściwej kwalifikacji przychodów osoby fizycznej z tytułu najmu składników majątkowych stanowił również przedmiot rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który dnia 24 maja 2021 r. w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę (II FPS 1/21), gdzie uznano, że: „To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r. II FSK 2832/11, CBOSA). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r. II FSK 379/14 (CBOSA), w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazaniu go na potrzeby osobiste na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku. Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również »prywatnym« lub »osobistym«), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe, poprzez oddanie go w najem nie może być postrzegane jako bezskuteczne na gruncie podatkowym. Nastąpi w takim przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadał (...) [rzecz ta będzie pozostawać] mieniem tej samej osoby.

Podsumowując: NSA w składzie poszerzonym stwierdza, że uwzględniając powyżej zaprezentowaną argumentację, w szczególności w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy), a także biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. zasadę rozłączności źródeł przychodów, należało podjąć uchwałę o treści następującej:

»Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej«.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – »najem«, a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii »związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą« – [przychody kwalifikuje] do przychodów z działalności gospodarczej”.

Zatem Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie wskazał, że zasadą jest zakwalifikowanie przychodów z najmu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. do najmu prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą oraz jednocześnie, że wyjątek stanowi sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie wynajmowanych składników majątku do kategorii związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą, osiąga przychody z najmu w ramach źródła przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej).

Linia orzecznicza sądów administracyjnych jasno wskazuje, że kwalifikacja przychodu zależy od tego, czy oddane w najem mienie stanowi majątek prywatny podatnika, czy też stanowi składnik majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Oznacza to zatem, że decydujące znaczenie w tej kwestii ma wola właściciela przedmiotu najmu, co potwierdza się w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 28 maja 2024 r. (II FSK 1080/21), z dnia 27 października 2023 r. (II FSK 372/21), z dnia 7 czerwca 2023 r. (II FSK 3004/20).

Podobne stanowisko wyrażał wielokrotnie również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w interpretacji z dnia 9 maja 2025 r. sygn. 0114-KDIP3-2.4011.268.2025.2.MG, gdzie wskazał, że: „Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą”.

Analogiczne stanowisko zajął również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 8 maja 2025 r. sygn. 0112-KDIL2-2.4011.283.2025.2.WS.

Końcowo należy także wskazać, że takie samo stanowisko wyraził również Dyrektor Krajowej Informacji w interpretacji z dnia 24 czerwca 2025 r. sygn. 0114-KDWP.4011.51.2025.2.MG, gdzie również występowała współpraca z pośrednikiem/operatorem w zakresie wynajmu mieszkania: „Na podstawie wskazanych przepisów prawa podatkowego oraz opisanego stanu faktycznego uzyskiwane przez Pana przychody w ramach wynajmu nieruchomości we współpracy z pośrednikiem mieszczą się w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym i mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychody osiągnięte z tytułu wynajmu tych lokali na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.

Mając zatem na uwadze, że Mieszkanie, jak już wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie stanowi składnika majątkowego mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej ani w żaden sposób Mieszkanie nie jest związane z jakąkolwiek działalnością gospodarczą w zakresie podatku dochodowego, to tym samym należy uznać, że wynajem na rzecz Operatora stanowić będzie przychód, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. wynajem Mieszkania opisany w niniejszym Wniosku przez Wnioskodawcę można uznać za wynajem prywatny, a nie prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Jednocześnie w kontekście powyższego całkowicie bez znaczenia jest kwestia tego, że Wnioskodawca będzie zobowiązany z uwagi na prowadzoną jednoosobową działalność gospodarczą ze względu na charakter podatku VAT do wykazywania w deklaracjach VAT (JPK) sprzedaży z tytułu wynajmu Lokalu czy korzystania przez niego z prawa do odliczenia podatku VAT w związku z wynajmem Lokalu. Podatek VAT jest bowiem zupełnie innym podatkiem niż podatki dochodowe i regulują je zupełnie odrębne przepisy, w tym w zakresie związanym z działalnością gospodarczą, tj. przede wszystkim w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ww. ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały, co również potwierdził m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 7 czerwca 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.231.2023.1.MM.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 – dochód z najmu krótkoterminowego osiągany przez Wnioskodawcę może być opodatkowany ryczałtem od przychodów (8,5% dla dochodów do 100.000 zł i 12,5% powyżej).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

Stosownie z kolei do art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl natomiast art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 843 z późn. zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)  prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)  osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Z kolei na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl natomiast art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zatem przychody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stanowisko to potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 14 kwietnia 2025 r. sygn. 0115-KDST2-1.4011.83.2025.1.NC, wskazując, że: „Przenosząc powołane przepisy na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że przychody, które uzyskuje Pani z tytułu najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, zalicza się do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, a tym samym podlegają one opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy. Właściwą stawką ryczałtu dla przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu krótkoterminowego, w tym uzyskanego za pośrednictwem platformy (...) w miesiącu ich otrzymania w wartości brutto (łącznie z potrąconą prowizją) – jak słusznie Pani wskazała – jest stawka w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, zaś od nadwyżki ponad tę kwotę w wysokości 12,5% przychodów, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne”.

Podobnie uznał również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 25 września 2024 r. sygn. 0115-KDST2-1.4011.406.2024.2.KB: „Mając na względzie powołane przepisy prawa podatkowego oraz opis okoliczności sprawy stwierdzić należy, że uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu mogą zostać zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dla przychodów uzyskanych w danym roku podatkowym z tytułu najmu, zastosowanie znajdzie stawka ryczałtu w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W świetle powyższego zaprezentowane przez Pana stanowisko, zgodnie z którym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł, należało uznać za prawidłowe”.

Mając zatem na uwadze powyższe, dla przychodów uzyskanych w danym roku podatkowym z tytułu wynajmu Mieszkania zastosowanie znajdzie stawka ryczałtu w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-     zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-     brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-     wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że nabył Pan lokal mieszkalny (dalej: Mieszkanie) do Pana majątku osobistego. Mieszkanie nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych, tj. w żaden sposób nie zostało wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Rozważa Pan podjęcie współpracy z pośrednikiem – operatorem (dalej: Operator) przez zawarcie z nim umowy. Współpraca ta ma polegać na tym, że wynajmie Pan Mieszkanie Operatorowi, a Operator będzie podnajmował w ramach najmu krótkoterminowego to Mieszkanie osobom trzecim we własnym imieniu. Operator w ramach swoich obowiązków zapewni usługi związane z wynajmem krótkotrwałym, w tym wykona zdjęcia Mieszkania, zamieści ogłoszenia na portalach związanych z wynajmem, zapewni sprzątanie Mieszkania itd. Za wynajem Mieszkania na rzecz Operatora otrzyma Pan określony procent z dochodów z wynajmu przez Operatora na rzecz osób trzecich zgodnie z postanowieniami wynikającymi z umowy. Wynagrodzenie na Pana rzecz będzie rozliczane na podstawie dochodów wygenerowanych przez Mieszkanie za dany okres.

Zatem uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu najmu będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody osiągnięte z tytułu najmu Mieszkania opisanego we wniosku należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Podsumowanie: przychody, które będzie Pan uzyskiwać z tytułu krótkoterminowego najmu mieszkania za pośrednictwem Operatora, powinien Pan opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem prywatny, zgodnie z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.