Interpretacja 0112-KDIL2-2.4011.989.2025.1.KP

Interpretacja indywidualna  
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 grudnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 12 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 14 stycznia 2026 r. (wpływ 14 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanów faktycznych

Wnioskodawczyni od dnia (…) kwietnia 2024 roku jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w A. Główne centrum życiowe Wnioskodawczyni i jej rodziny mieści się w B. Lokal mieszkalny położony w A jest wykorzystywany przez Wnioskodawczynię i jej rodzinę, która korzysta z lokalu zarówno pod obecność, jak i nieobecność Wnioskodawczyni. Dodatkowo, Wnioskodawczyni średnio przez około 4 dni w miesiącu udostępnia lokal osobom trzecim – na zasadzie najmu weekendowego. Czynności związane z wynajmem domu nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, lecz okazjonalny. Oferta możliwości wynajęcia lokalu jest zamieszczona na jednym z popularnych serwisów internetowych świadczących usługi pośrednictwa w najmie krótkoterminowym, zarówno od osób prywatnych, jak i przedsiębiorców. W przypadku udostępniania lokalu osobom trzecim rola Wnioskodawczyni kończy się de facto na samym udostępnieniu lokalu. Poza tym zdarzeniem faktycznym Wnioskodawczyni nie świadczy na rzecz najemców żadnych innych usług związanych z zakwaterowaniem w lokalu, w tym nie oferuje usług ,takich jak: wymiana pościeli lub ręczników, wyżywienie, sprzątanie, recepcja, usługi concierge, udostępnianie infrastruktury rekreacyjnej czy obsługa gości etc. Wnioskodawczyni każdorazowo – jeśli dochodzi do wynajmu – wynajmuje jedynie całość lokalu. Nigdy nie doszło do sytuacji, w której Wnioskodawczyni dokonywałaby wynajmu lokalu poprzez udostępnianie poszczególnym osobom pojedynczych pokoi. Po odebraniu kluczy do lokalu najemcy korzystają z niego i we własnym zakresie zaspokajają swoje potrzeby związane z pobytem w nim.

Opłaty z tytułu najmu pobierane są przez operatora platformy, a następnie przekazywane na rachunek bankowy Wnioskodawczyni. Środki finansowe uzyskane z wynajmu w zasadzie w całości Wnioskodawczyni przeznacza na utrzymanie lokalu, w tym na bieżące remonty.

Pytania

1.     Czy – w świetle przedstawionego stanu faktycznego – zasadnym jest przyjęcie, że prowadzony przez Wnioskodawczynię najem krótkoterminowy jest najmem prywatnym podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychód w ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki podatku, tj. 8,5%?

2.     Czy – w świetle przedstawionego stan faktycznego – zasadnym jest traktowanie formy najmu krótkoterminowego jako najmu prywatnego, w związku z czym nie musi on być prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

 W opinii Wnioskodawczyni - świadczony przez Wnioskodawczynię najem – z uwagi na towarzyszące mu okoliczności – uzasadnia stosowanie przez Wnioskodawczynię rozliczenia podatku na zasadach podatku ryczałtowego od przychodu ewidencjonowanego przy zastosowaniu stawki podatku 8,5 % i jest najmem prywatnym, a tym samym nie wymaga prowadzenia zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku”.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy „Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 przywołanej ustawy „Źródłami przychodów są (...) pozarolnicza działalność gospodarcza (...) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy „Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

W myśl art.1 pkt 1 i 2 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne „Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

1)     prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;

2)     osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Stosownie do art. 2 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a Ustawy „Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym”.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. b Ustawy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi: 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

W myśl natomiast art. 5b ust. 1 ustawy „Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności; są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością”.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy „Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”.

O prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem lokali, nie może przesądzać sama cecha ciągłości i ukierunkowania na zysk, ponieważ ciągłość działań stanowi istotę umów najmu, z kolei zarobkowy charakter oddawania w najem składników majątku jest elementem reguły gospodarności, a podporządkowanie regułom gospodarności jest także cechą zarządzania majątkiem prywatnym.

Podobny pogląd przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 października 2019 roku sygn. akt: II FSK 1581/18, gdzie wskazał, że o prowadzeniu działalności gospodarczej, której przedmiotem jest najem, nie może przesądzać sama cecha ciągłości ani ukierunkowanie na zysk, gdyż zgodnie z zachowaniem reguł gospodarności charakteryzuje także zarządzanie majątkiem prywatnym. Kryterium różnicującym może być natomiast sposób zorganizowania najmu.

Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie będzie podejmowała czynności, które mogłyby wskazywać na zorganizowany charakter działalności, w szczególności Wnioskodawczyni nie świadczy – i nie planuje świadczyć w przyszłości – dodatkowych usług, takich jak: usługi sprzątania pokoi w czasie trwania umowy najmu, bieżącej wymiany pościeli ani ręczników, nie zapewnia ochrony, administrowania ani zarządzania nieruchomością, czy całodobowej recepcji oraz innych profesjonalnych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami.

W konsekwencji działalności Wnioskodawczyni nie da się zakwalifikować jako działalności gospodarczej.

Na powyższą kwalifikację nie ma wpływu fakt korzystania przez Wnioskodawczynię z portali internetowych umożliwiających wynajem lokali, bowiem korzystanie z takowych nie wpływa na sam wynajem, który pozostaje niezmieniony niezależnie od tego, czy jest świadczony z użyciem portalu, czy z jego pominięciem.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji z dnia 03 lutego 2023 roku znak 1112-KDIL2-2.4011.951.2022.WS, w której wskazano, że „całość uzyskiwanych przez Panią przychodów z najmu będzie stanowić Pani źródło przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (…) Na taką kwalifikację źródła przychodów nie ma wpływu fakt poszukiwania przez Panią najemców za pomocą portali ogłoszeniowych oraz serwisów rezerwacyjnych. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlega całość uzyskiwanych przez Panią przychodów z najmu, a więc zarówno z najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego”.

W konsekwencji, w opinii Wnioskodawczyni, opisane w stanie faktycznym przychody z najmu należy zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i winny być one rozliczane przez Wnioskodawczynię w całości na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-        zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-        brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-        wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pani właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w A. Lokal ten jest wykorzystywany przez Panią oraz Pani rodzinę zarówno pod Pani obecność, jak i nieobecność. Dodatkowo średnio przez około 4 dni w miesiącu udostępnia Pani lokal osobom trzecim na zasadzie najmu weekendowego. Czynności związane z wynajmem nie są podejmowane w sposób zorganizowany i ciągły, lecz okazjonalny. Ofertę wynajęcia lokalu mieszkalnego zamieszcza Pani w serwisie internetowym. Nie świadczy Pani na rzecz najemców żadnych innych usług związanych z zakwaterowaniem w lokalu, w tym nie oferuje usług, takich jak wymiana pościeli lub ręczników, wyżywienie, sprzątanie, recepcja, usługi concierge, udostępnianie infrastruktury rekreacyjnej, czy obsługa gości. Opłaty z tytułu najmu pobierane są przez operatora platformy, a następnie przekazywane na Pani rachunek bankowy. Środki finansowe uzyskane z wynajmu w zasadzie w całości przeznacza Pani na utrzymanie lokalu, w tym na bieżące remonty.

Zatem uzyskiwane przez Panią przychody z tytułu najmu będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny). Przychody osiągnięte z tytułu najmu lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Podsumowanie: przychody, które uzyskuje Pani z tytułu krótkoterminowego najmu lokalu mieszkalnego, powinna Pani opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jako najem prywatny, zgodnie z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jednocześnie właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.