Podatnik prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym zakupił w 2021 roku nieruchomość zabudowaną, którą wprowadził do ewidencji środków trwałych i wykorzystywał do wynajmu. W 2025 roku zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości,…
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 22 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 16 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 lutego 2026 r. (wpływ 6 lutego 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
1. Podatnik w dniu (…) 2021 zakupił nieruchomość zabudowaną – grunt oraz budynki magazynowe. Zakup był dokonany na cele związane z działalnością gospodarczą.
2. Obecnie Podatnik zamierza sprzedać nieruchomość w całości. Sprzedaż nieruchomości zostanie przeprowadzona na podstawie aktu notarialnego.
3. Przedwstępna umowa sprzedaży została zawarta w dniu (...) 2025. Kupujący wpłacił zadatek w dniu umowy przedwstępnej. Została wystawiona faktura zaliczkowa.
4. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w roku 2026.
Uzupełnienie:
W jakiej formie prowadzi Pan działalność gospodarczą (np. jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka – jeśli tak to jakiego rodzaju to spółka)?
Działalność gospodarcza prowadzona jest w formie jednoosobowej działalności gospodarczej.
Jaka jest forma opodatkowania osiąganych przez Pana przychodów/dochodów w ramach działalności gospodarczej (np. skala podatkowa, podatek liniowy, itp.)?
Forma opodatkowania dochodów w ramach działalności gospodarczej – podatek liniowy.
W jaki sposób wykorzystywał Pan wskazaną w opisie sprawy nieruchomość?
Forma wykorzystania nieruchomości – nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej od dnia wprowadzenia do Ewidencji Środków Trwałych. Uzyskiwane przychody pochodziły z wynajmu nieruchomości podmiotom gospodarczym.
Czy nieruchomość ta była wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych w Pana działalności gospodarczej?
Tak, Nieruchomość została wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych.
Pytanie
Kiedy należy opodatkować transakcję Podatkiem Dochodowym od Osób Fizycznych?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie – transakcja sprzedaży zostanie opodatkowana w całości, w roku 2026, pomimo wpłacenia zadatku przez Kupującego w roku 2025.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Natomiast w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 , z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Stosownie do art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h-1j i 1n-1p, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
Zatem przychód powstaje – co do zasady – w dniu wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi. Jeżeli jednak przed tym dniem zostanie wystawiona faktura albo zostanie uregulowana należność, to przychód powstanie odpowiednio wcześniej. Nie można jednak utożsamiać pojęcia „uregulowania należności”, o którym mowa w art. 14 ust. 1c pkt 2 ustawy z otrzymaną zaliczką bądź przedpłatą.
Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
Do przychodów, o których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują, jak należy rozumieć pojęcie przedpłaty, czy też zadatku, zaliczki.
Według „Popularnego słownika języka polskiego” (pod red. prof. Bogusława Dunaja, Wydawnictwo Wilga) – „przedpłata” oznacza określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wypłaconą z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie.
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Może również stanowić rodzaj świadczenia odszkodowawczego na wypadek niewykonania zobowiązania. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy.
§ 1.W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Z art. 535 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 powołanej ustawy, z kolei art. 158 tej ustawy określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia.
Jak wskazuje art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z ww. przepisu wynika zatem jednoznacznie, że moment przeniesienia własności nieruchomości stanowi dzień podpisania umowy sprzedaży nieruchomości.
Natomiast w umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej.
Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie.
W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, opodatkowaną podatkiem liniowym. W ramach działalności gospodarczej zakupił Pan w 2021 r. nieruchomość zabudowaną (grunt oraz budynki magazynowe) (dalej: Nieruchomość), którą wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych. Obecnie zamierza Pan sprzedać Nieruchomość. W grudniu 2025 r. podpisał Pan przedwstępną umowę sprzedaży, w ramach której Kupujący wpłacił Panu zadatek. Przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w 2026 r.
Mając powyższe na uwadze, wyjaśniam, że otrzymanie zadatku nie rodzi dla Pana żadnych konsekwencji na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zadatek ma bowiem charakter zwrotny. Samo jego otrzymanie nie ma charakteru definitywnego. Ze względu na możliwość (domagania się) jego zwrotu, nie jest pewne, czy dochód ostatecznie powstanie. Dlatego też samo otrzymanie zadatku nie powoduje u Pana powstania przychodu. Zadatek stanie się Pana przychodem, gdy jego wpłata będzie miała charakter definitywny.
Zatem, sam fakt otrzymania przez Pana zadatku przy zawieraniu umowy przedwstępnej nie generuje obowiązku podatkowego na gruncie podatku dochodowego, dopóki nie nastąpi okoliczność polegająca na tym, że przyszły kupujący wywiąże się lub nie z postanowień umowy przedwstępnej.
W konsekwencji, otrzymanie zadatku (…) nie stanowiło w dniu jego uzyskania przychodu podatkowego, nie rodzi też obowiązku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w 2025 r. Jak Pan słusznie wskazał, obowiązek ten powstanie dopiero w 2026 r., tj. w chwili zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia nieruchomości jest bowiem dzień, w którym zbyto nieruchomość na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości, zawartej w formie aktu notarialnego.
Podsumowanie: transakcję sprzedaży nieruchomości należy opodatkować w 2026 r.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
QuickMap AI przeszukuje 2,87 mln dokumentów podatkowych i zwraca dopasowane orzeczenia z analizą linii orzeczniczej.
Wypróbuj za darmo