Interpretacja 0112-KDIL3.4012.112.2026.2.MBN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, sprzedaży zabudowanej działki nr (...).

Uzupełniła go Pani pismem z 24 marca 2026 r. (wpływ 24 marca 2026 r.) oraz pismem z 19 lutego 2026 r. (wpływ 26 marca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem zabudowanej działki w księdze wieczystej KW nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Skarb Państwa − Starosta Powiatu (...) wpisany jest jako właściciel działki gruntu położonej w (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), oznaczonej numerem (...), o obszarze (...) ha.

Wnioskodawca nabył opisaną nieruchomość będąc w związku małżeńskich do majątku osobistego, na podstawie wskazanej w księdze wieczystej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, której wypis w tym miejscu okazuje; pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, żadnych umów majątkowych małżeńskich nie zawierała ani orzeczenie sądu nie zmieniło obowiązującego w jej małżeństwie ustroju majątkowego, przedmioty umowy stanowią jej majątek osobisty.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działka oznaczona jest jako B − tereny mieszkaniowe. Działka nr (...) jest zabudowana. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka nr (...) nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, a także nie jest położona na obszarze rewitalizacji, nie znajdują się na niej śródlądowe wody stojące.

Działka nr (...) nie jest lasem w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, a także nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu. Nieruchomość dotychczas nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. − Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1145, ze 1610 zm.), jak również nie stanowiła jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności działki gruntu o nr (...) o obszarze (...) ha.

Co ważne, działka ta obecnie jest wydzierżawiona spółce, mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą. Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Działka była także dzierżawiona spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony. Kupująca spółka planuje na ww. gruncie działki nr (...), o obszarze (...) ha, wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym (...) z dnia (…) sierpnia 2025 r. − umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania gruntu wydzielonego z działki nr (...) o obszarze (...) ha obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującego, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo -usługowym, o powierzchni zabudowy 527 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m², wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji, wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości,

4.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

5.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

6.  Otrzymania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr (...) o obszarze (...) ha zgodnie z planami inwestycyjnym Spółki,

7.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy − kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

8.  Potwierdzenie charakteru nie rolnego nabywanej nieruchomości, poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynku zmiany użytku rolnego,

9.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu działkę (...) o obszarze (...) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  Kupująca spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.  W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5.  Działka, będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest zabudowana.

6.  Wnioskodawca obecnie dzierżawi tę działkę, która ma być przedmiotem sprzedaży spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

7.  Działka nr (...), o obszarze (...) ha, jest zabudowana. Działka będzie posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

8.  Nabycie nastąpiło ponad dwa lata temu.

9.  Nabycie nie było udokumentowane fakturą.

10.  Podatek naliczony od nabycia nie został odliczony.

11.  Działka była kiedyś wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Obecnie nie jest tak wykorzystywana i stanowi zabezpieczenie majątkowe.

12.  Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych.

13.  Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

14.  Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT.

15.  Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

16.  Budynki zostały wybudowane przez Wnioskodawcę.

17.  Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej nieruchomości i na obecny moment nie zamierza.

18.  Wnioskodawca współpracował z biurami pośrednictwa nieruchomości.

19.  Działka była przedmiotem innych umów dzierżawy i miała ona charakter odpłatny.

20.  Wnioskodawca ogrodził teren.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela kupującej spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w §1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującą spółkę działką wydzieloną z działki nr (...) o obszarze (...) ha na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Uzupełniła Pani opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1.  We wniosku wskazała Pani, że:

Natomiast zadane przez Panią pytanie brzmi:

Proszę zatem o jednoznaczne wskazanie, co dokładnie będzie przedmiotem planowanej sprzedaży:

a)  działka zabudowana nr (...),

b)  działka zabudowana wydzielona z działki nr (...)?

Jeżeli na skutek uzupełnienia wniosku wskaże Pani, że przedmiotem sprzedaży jest działka zabudowana, która powstanie z geodezyjnego podziału działki nr (...) to dodatkowo proszę, aby przeformułowała Pani pytanie, aby odnosiło się wprost do przedmiotu transakcji sprzedaży oraz o przeformułowanie własnego stanowiska.

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że przedmiotem planowanej sprzedaży jest działka zabudowana nr (...) o obszarze (...) ha.

2.  Czy jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać, od kiedy i w jakim zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą.

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

3.  Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nie prowadzi działalności w zakresie usług deweloperskich.

4.  W jakim celu nabyła Pani działkę nr (...)?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nabyła działkę w celu wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni przez ostatni rok nie prowadziła tam działalności, natomiast wcześniej działka była wykorzystywana do działalności opodatkowanej.

5.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

A następnie:

Proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  W jaki sposób działka nr (...) była przez Panią wykorzystywana przez cały okres jej posiadania (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywała Pani ww. działkę przez cały okres jej posiadania i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)?

b)  Do jakiej działalności gospodarczej opodatkowanej była wykorzystywana działka nr (...)? Proszę szczegółowo opisać.

c)  Czy działka nr (...) była wykorzystywana przez Panią (przez cały okres jej posiadania) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie?

d)  Czy działka nr (...) była wykorzystywana przez Panią na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: a) i b) Wnioskodawczyni oświadcza, że działka była wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Przez ostatni rok nie prowadziła tam działalności, natomiast wcześniej nieruchomość służyła wyłącznie czynnościom opodatkowanym.

c) Wnioskodawczyni oświadcza, że nieruchomość nie była wykorzystywana na cele prywatne (osobiste). Teraz stanowi formę zabezpieczenia majątkowego.

d) Wnioskodawczyni oświadcza, że nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności rolniczej.

6.  Czy z działki nr (...) sprzedawała Pani płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z ww. działki były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na własne potrzeby?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nie sprzedawała płodów rolnych z tej działki ani nie wykorzystywała jej na potrzeby rolnicze.

7.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

− proszę jednoznacznie wskazać:

a)  w jakim okresie działka była udostępniana osobom trzecim?

b)  czy czynsz z tytułu ww. dzierżawy był/jest dokumentowany fakturami?

c)  czy dokonywała Pani rozliczenia podatku należnego z tytułu ww. dzierżawy? Jeśli tak, to proszę wskazać, z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej. Natomiast jeśli podatek należny z tytułu dzierżawy nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu.

Odp.: a) Wnioskodawczyni oświadcza, że działka była przedmiotem odpłatnych umów dzierżawy w okresie poprzedzającym ostatni rok (obecnie stanowi zabezpieczenie majątkowe).

b) i c) Wnioskodawczyni oświadcza, że czynsz z tytułu dzierżawy był dokumentowany fakturami VAT i dokonywała ona rozliczenia podatku należnego z tego tytułu.

8.  Czy działka nr (...) wykorzystywana była przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. działka, wykonywała Pani – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej, lecz do działalności opodatkowanej VAT.

9.  Czy dokonała/dokona Pani jakichkolwiek czynności (poniesie nakłady) w celu przygotowania działki do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nie podejmowała działań takich jak budowa przyłączy czy utwardzanie dróg w celu przygotowania działki do sprzedaży. Wybudowała tylko ogrodzenie.

10.  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

Proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  Czy udzieliła Pani pełnomocnictwa pośrednikowi do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki nr (...)? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.).

b)  Czy pośrednik, na mocy udzielonego pełnomocnictwa, w odniesieniu do działki nr (...), wykonywał czynności w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą czynności.

Odp.: a) Wnioskodawczyni oświadcza, że współpracowała z biurami pośrednictwa (m.in. otodom.pl, olx.pl) w celu znalezienia nabywcy.

b) Wnioskodawczyni oświadcza, że pośrednik nie wykonywał żadnych fizycznych czynności uatrakcyjniających działkę.

11.  Czy, oprócz biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości i z kupującą Spółką, współpracowała Pani jeszcze z innym podmiotem/osobą w zakresie sprzedaży działki nr (...)? Jeśli tak, czy udzieliła Pani jakichkolwiek pełnomocnictw lub innych umocowań dla ww. podmiotu/osoby? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę wskazać ich zakres, szczegółowo wymienić i opisać jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działki wynikają z udzielonego pełnomocnictwa lub innego umocowania (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.). Przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści pełnomocnictw lub innych dokumentów lecz wskazać i opisać ww. informacje jako opis zdarzenia przyszłego.

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że współpracowała z biurami pośrednictwa oraz udzieliła upoważnień Kupującej Spółce wyłącznie w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji administracyjnych na koszt Spółki.

12.  Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedawanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)  jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)  w jaki sposób działki były wykorzystane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

f)   ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)  na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

h)  czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości była Pani obowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nie dokonywała wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

13.  Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych obecnie do sprzedaży.

14.  Należy wskazać jakie budynki/budowle lub ich części, urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.) będą się znajdować na moment sprzedaży na działce będącej przedmiotem wniosku?

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że na moment sprzedaży działka będzie zabudowana istniejącymi naniesieniami (budynkami), które Kupująca Spółka ma prawo rozebrać po zakupie.

15.  Jeśli na działce będącej przedmiotem wniosku znajdują się urządzenia budowalne, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą będą one powiązane?

16.  Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży są trwale związane z gruntem? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli lub ich części znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

17.  Jakie budynki/budowle Pani wybudowała na działce nr (...) i w jakim celu?

18.  Proszę jednoznacznie wskazać:

a)  kiedy budynki/budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania (proszę wskazać datę),

b)  czy od wydatków na budowę ww. budynków/budowli przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

19.  W jaki sposób i do jakich celów wykorzystywała Pani budynki/budowle mające być przedmiotem sprzedaży od momentu wybudowania do momentu sprzedaży?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

20.  Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Panią w działalności gospodarczej? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

21.  Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży były/są wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są ww. budynki/budowle, Pani wykonywała – należy podać podstawę prawną zwolnienia? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp.: 17-21 (Kwestia budowy budynków, nakładów i odliczeń) Wnioskodawczyni oświadcza, że:

−      Nieruchomość została nabyta jako zabudowana (nie była budowana przez Wnioskodawczynię).

−      Przy nabyciu nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT (nabycie bez faktury VAT).

−      Budynki były wykorzystywane do działalności gospodarczej opodatkowanej (dzierżawa).

22.  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  dokładną datę pierwszego zasiedlenia;

b)  jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynków/budowli, to proszę wskazać w jakiej części?

c)  w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części?

d)  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków, ponieważ były one oddane w odpłatną dzierżawę, a od tego momentu do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

23.  Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)  datę zawarcia ww. umowy,

b)  na jaki okres była zawarta ww. umowa?

c)  czy czynsz z tytułu umowy był dokumentowany fakturami?

24.  Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży były/są/będą wykorzystywane przez Panią (przez cały ich okres posiadania, tj. od momentu wybudowania do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie Pani cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

25.  Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży stanowią wyłącznie majątek osobisty? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp.: Wnioskodawczyni oświadcza, że nieruchomość stanowi jej majątek, który był wykorzystywany w prowadzonej przez Nią działalności gospodarczej.

26.  Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży są obecnie dzierżawione kupującej Spółce? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

27.  Czy ponosiła Pani nakłady na ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy takie wydatki były ponoszone?

b)  czy ulepszenie budynków/budowli prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

c)  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d)  czy po dokonaniu tych ulepszeń budynki/budowle były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

e)  czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce nr (...), będącej przedmiotem sprzedaży.

28.  Czy i w jakim okresie (jeśli budynki/budowle były wynajmowane), najemca ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli? Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

29.  Czy ponoszone przez najemcę wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli? Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

30.  Jeżeli najemca ponosił wydatki na ulepszenie budynków/budowli znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży i ponoszone przez najemcę wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli były wyższe niż 30% wartości początkowej ww. budynków/budowli, to należy wskazać:

a)  Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków/budowli po ulepszeniu?

b)  Czy ulepszenia stanowiły „przebudowę” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania ww. budynków/budowli lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia?

c)  Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

d)  Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać, kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

e)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f)   Czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez najemcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

g)  czy przed sprzedażą ww. budynków/budowli, nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez najemców na ww. budynki/budowle? Jeżeli tak, to w jaki sposób nastąpi rozliczenie ww. nakładów?

h)  Czy umowa sprzedaży ww. budynków/budowli będzie zawierała rozliczenie nakładów poniesionych przez najemców na ww. budynki/budowle?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odp.: 27-30 Wnioskodawczyni oświadcza, że nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej. Budynki nie były modernizowane w rozumieniu ustawy o VAT.

Pytanie

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr (...) o obszarze (...) ha, opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

§  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

§  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej, Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów remontowych ani nie przeprowadzała zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr (...) o obszarze (...) ha doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto, w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pani ocenie, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawczynię dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, w tym przypadku, może Ona korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki numer (...) o obszarze (...) ha z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi Pani działalność gospodarczą. Działkę nr (...) nabyła Pani będąc w związku małżeńskich do majątku osobistego, na podstawie wskazanej w księdze wieczystej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu. Nabyła Pani działkę zabudowaną nr (...) w celu wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej i działka ta była wykorzystywana do czynności opodatkowanych. Przy nabyciu nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT (nabycie bez faktury VAT).

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej działki nr (...) jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z tytułu planowanej transakcji sprzedaży, będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z treści wniosku nabyła Pani działkę zabudowaną nr (...) w celu wykorzystywania jej w prowadzonej działalności gospodarczej i działka ta była wykorzystywana do czynności opodatkowanych. Działka nr (...) była przedmiotem odpłatnych umów dzierżawy w okresie poprzedzającym ostatni rok (obecnie stanowi zabezpieczenie majątkowe). Czynsz z tytułu dzierżawy był dokumentowany fakturami VAT i dokonywała Pani rozliczenia podatku należnego z tego tytułu. Budynki były wykorzystywane do działalności gospodarczej opodatkowanej (dzierżawa). Wykorzystywanie posiadanej nieruchomości w działalności gospodarczej, bezspornie wskazuje, że działka ta utraciła walor majątku osobistego, a Pani działanie nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej (w ramach odpłatnych umów dzierżawy), wystąpi Pani w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, dostawa nieruchomości – działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż działki nr (...), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Panią jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a czynność dostawy opisanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy działki nr (...) o obszarze (...) ha, zabudowanej budynkami kluczowe jest określenie czy i kiedy po nabyciu, wybudowaniu lub ulepszeniu budynków znajdujących się na tej działce doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

We wniosku jednoznacznie Pani wskazała, że na moment sprzedaży działka będzie zabudowana istniejącymi naniesieniami (budynkami). Nie ponosiła Pani wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej. Od momentu pierwszego zasiedlenia budynków do dnia planowanej sprzedaży minie okres powyżej 2 lat.

Tym samym, zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy. Zatem, dostawa budynków znajdujących się na działce nr (...) będzie zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione zostały budynki, dzieli byt prawny budynku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem, sprzedaż działki nr (...), na której znajdują się przedmiotowe budynki, również będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów, co sprzedaż ww. budynków.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Panią działki zabudowanej nr (...) będzie zwolniona od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Wydając niniejszą interpretację oparłem się w szczególności na informacji, że na moment sprzedaży działka będzie zabudowana istniejącymi naniesieniami (budynkami).

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.