Interpretacja 0112-KDIL3.4012.122.2026.2.KFK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek sygnowany datą 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki, która powstanie w wyniku podziału działki nr (…).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 16 lutego 2026 r. (wpływ 30 marca 2026 r.) oraz pismem sygnowanym datą 29 lipca 2025 r. (wpływ 3 kwietnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.    Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości gruntowej w miejscowości (…), stanowiącej działkę nr (…).

II.  Nabycie działki i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT

Wnioskodawczyni nabyła działkę na podstawie umowy darowizny z (…) 1991 r. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

III. Przeznaczenie działki zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego działka oznaczona jest jako (…). Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu, w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. z 2018 r. poz. 1345). Działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów.

Ponadto, co bardzo istotne, Spółka Kupująca, jako pełnomocnik strony, wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce (…). Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

IV.      Wypis z rejestru gruntów

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działka oznaczona jest symbolem (…).

V.  Przedmiot wniosku

Przedmiotem sprzedaży jest wydzielona działka o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…).

VI.      Pozyskanie kupującego

W tym przypadku Wnioskodawczyni nie szukała kupującego, nie ogłaszała sprzedaży, nie korzystała z biura pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawczyni.

VII.     Sposób wykorzystywania działki

Działka była także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę, jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.

VIII.   Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działki

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działki o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…). Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie (…) wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt (…) oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (…) umowa przedwstępna. Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego, jako pełnomocnik, będzie działać Kupująca Spółka.

W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:

·     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości (…),

·     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającą na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenie na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskać zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

·     uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmujące zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

·     uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Ponadto, Spółka, jako pełnomocnik, ma dokonać:

·     niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

·     potwierdzenia badaniami (…) możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

·     uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie (…) od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

·     uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem (…).

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka, dzięki tym działaniom, stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp.

Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji, uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji, to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…).

Cena ustalona została w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawczyni są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż Kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto, działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powodują, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki, jednak profity z tego uzyskuje Kupujący. Co ważne, powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka, dzięki działaniom pełnomocnika, znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla Kupującego. To Kupujący, dzięki działaniu pełnomocnika, uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji, powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne, cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód i pozwoleń, w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie Kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

IX.      Podsumowanie informacji dotyczących transakcji

1.  W stosunku do działki Wnioskodawczyni nie ponosiła samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawczyni uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.

2.  W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.

3.  Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4.  Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana. Działka o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…), jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

5.  Kupująca Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

6.  Nie dokonywano wcześniej sprzedaży nieruchomości i na obecny moment nie ma takiego zamiaru.

7.  Wnioskodawczyni nie zajmuje się działalnością deweloperską.

Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

X.  Podsumowanie wniosku

W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawczyni podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę. Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.

Pismem sygnowanym datą 16 lutego 2026 r. (wpływ 30 marca 2026 r.) doprecyzowała Pani opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1. Czy jest/będzie Pani na moment sprzedaży działki czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?

Odpowiedź:

W akcie notarialnym oświadczyła Pani, że nie jest i nie będzie Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

2. W jaki sposób wykorzystywała Pani działkę nr (…) i działkę, która powstanie w wyniku jej podziału w całym okresie jej posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży /podziału? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, jakie to były cele prywatne /osobiste.

Odpowiedź:

Działka stanowi majątek wspólny małżeński i w okresie ostatnich 5 lat nie była i aktualnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka stanowiła formę zabezpieczenia majątkowego i były to wyłącznie cele prywatne – niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT przez cały okres posiadania.

3. Czy działka nr (…) i działka, która powstanie w wyniku jej podziału, była/jest/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odpowiedź:

Nie była, nie jest i nie będzie tak wykorzystywana.

4. Czy z działki nr (…) i działki, która powstanie w wyniku jej podziału, były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z ww. działki były wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby?

Odpowiedź:

Nie były sprzedawane i pobierane. Dotyczy całego okresu posiadania.

5. Na czyj wniosek z działki nr (…) zostanie wydzielona działka o powierzchni około (…) ha?

Odpowiedź:

Z treści umowy wynika, że podział nieruchomości następuje w celu realizacji inwestycji Kupującego. Sprzedający zobowiązali się do dokonania podziału geodezyjnego i uzyskali na ten cel od Kupującego zwrot kosztów. Formalnie proces ten odbywa się przy ścisłej współpracy z Kupującym, który finansuje te działania.

6. Czy udzieliła Pani innemu niż Kupującemu podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to do podjęcia jakich działań ten podmiot był zobowiązany w Pani imieniu?

Odpowiedź:

Nie udzielała Pani innym osobom pełnomocnictw.

7. Czy działka nr (…) i działka, która powstanie w wyniku jej podziału, była, poza umową dzierżawy na rzecz Spółki, kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze?

Odpowiedź:

W akcie notarialnym wraz z mężem oświadczyła Pani, że nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy na rzecz osób trzecich. Jednocześnie, w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, zawarli Państwo umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości wyłącznie z Kupującą Spółką. W odniesieniu do dzierżawy dla Spółki – z uwagi na brak statusu czynnego podatnika VAT u sprzedającej, czynsz nie jest dokumentowany fakturami VAT (chyba, że status ten ulegnie zmianie zgodnie z zapisami umowy).

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…), jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…), jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, o przejawach takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Na działce o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…), od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu (…), w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje Ona z biurem pośrednictwa nieruchomościami. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…), warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą. Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń, w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji sprzedaży działki, wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń. Tym samym Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała Ona czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C 213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W analizowanym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawczyni, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów, umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie, nie osiągnie Ona znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość.

Ponadto, działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem Wnioskodawczyni, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jej imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…).

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawczyni, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane, w świetle art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie ust. 2 powołanego przepisu, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·      lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·      sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawczyni, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni ok. (…) ha, która powstanie z działki nr (…) stanowiącej teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez pełnomocnika w imieniu Wnioskodawczyni powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla Kupującej Spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia, będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym nabycie, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, jest faktura. W tym bowiem przypadku Kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w niezabudowanej działce wydzielonej z działki nr (…) istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że na podstawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej jest Pani współwłaścicielem nieruchomości składającej się z działki nr (…), nabytej w 1991 r. w drodze darowizny. Nieruchomość nigdy nie była przez Panią wykorzystywana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, działka stanowi majątek wspólny małżeński i stanowiła formę zabezpieczenia majątkowego, były to wyłącznie cele prywatne – niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT przez cały okres posiadania. Działka nie była i nie jest wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, z działki nie były również sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem VAT.

Aktualnie zamierza Pani sprzedać Spółce posiadany udział w działce niezabudowanej o powierzchni (…) ha, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr (…). Kupująca Spółka planuje na zakupionej działce wybudować obiekt (…) w celu prowadzenia na tym terenie działalności gospodarczej.

W akcie notarialnym – umowa przedwstępna, Kupująca Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości.

W celu sprzedaży działki udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Spółka Kupująca – jako Pani pełnomocnik – wystąpi również o warunki zabudowy. Uzyskana decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić Spółce na postawienie na działce obiektu (…).

Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie przedmiotową działką przez Kupującego na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniła Pani Kupującej Spółce nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Aktualnie działka będąca przedmiotem sprzedaży jest dzierżawiona Spółce, a dzierżawa ma charakter odpłatny.

Wcześniej nie udostępniała Pani ww. działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, w szczególności nie oddawała jej Pani w najem ani dzierżawę.

W stosunku do sprzedawanej działki nie ponosiła Pani samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie podejmowała Pani również żadnych działań marketingowych i nie ogłaszała Pani sprzedaży w środkach masowego przekazu. Spółka zainteresowana zakupem działki sama zgłosiła się do Pani.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Panią sprzedaż udziału w niezabudowanej działce powstałej w wyniku podziału działki nr (…) będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży udziału w niezabudowanej działce powstałej w wyniku podziału działki nr (…), będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży posiadanego udziału w działce podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu, w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę (…) – zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, a Pani – jako współwłaściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pani – jako współwłaściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującej Spółki) nie są Pani staraniami – jako współwłaściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania Kupującego, a w kontekście oferowanego gruntu – uczynienia go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca (Spółka) wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nabywanego gruntu do swoich określonych potrzeb, zmierzających do budowy na zakupionym gruncie (…). Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że sprzedawana nieruchomość została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, jednakże odpłatne udostępnienie przez Panią sprzedawanego gruntu należy traktować jako element zawartej wcześniej z Kupującą Spółką umowy przedwstępnej.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Panią pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie gruntu na rzecz Kupującej Spółki (nabywcy) nie powodują, że dokonując sprzedaży udziału w opisanej nieruchomości zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziału w niezabudowanej działce powstałej w wyniku podziału działki nr (…) nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w przedmiotowej działce wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Panią pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy – a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej. Podjęte przez stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem, że Nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb i planów.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Nie sposób zgodzić się z Panią, iż działania podejmowane przez pełnomocnika, mające na celu dostosowanie działki do potrzeb Kupującej Spółki, są działaniami mającymi na celu podniesienie walorów działki dla innych potencjalnych klientów. Jak Pani bowiem wskazuje, cena określona w umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Natomiast w przypadku uzyskania powyżej wymienionych decyzji i pozwoleń zobowiązała się Pani do sprzedaży przedmiotowej działki temu konkretnemu Nabywcy.

Ponadto, jak Pani wskazała, nabyła Pani działkę nr (…) na podstawie umowy darowizny. Działka stanowi majątek wspólny małżeński, nigdy nie była i nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej. Działka stanowiła formę zabezpieczenia majątkowego i były to wyłącznie cele prywatne – niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT przez cały okres posiadania. W akcie notarialnym wraz z mężem oświadczyła Pani, że nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy na rzecz osób trzecich. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej zawarli Państwo umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości wyłącznie z Kupującą Spółką. W stosunku do sprzedawanej działki nie ponosiła Pani samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa pełnomocnik.

Zatem, dokonując sprzedaży udziału w niezabudowanej działce powstałej w wyniku podziału działki nr (…) będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w ww. działce, a jej dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży udziału w opisanej działce będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w niezabudowanej działce powstałej w wyniku podziału działki nr (…) nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie udziału w niezabudowanej działce powstałej w wyniku podziału działki nr (…) na rzecz Spółki, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż udziału w niezabudowanej działce należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż udziału w niezabudowanej działce powstałej w wyniku podziału działki nr (…) będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla małżonka.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.