Interpretacja 0112-KDIL3.4012.126.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego z działki nr (…) oraz prawa własności budynku administracyjnego i budynku magazynowo-warsztatowego znajdujących się na tym gruncie.

Uzupełnili go Państwo pismem sygnowanym datą 18 lutego 2026 r. (wpływ 1 kwietnia 2026 r.) oraz pismem sygnowanym datą 26 lutego 2026 r. (wpływ 3 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu, które wpłynęło 1 kwietnia 2026 r.)

Wnioskodawca jest spółką pod nazwą: (…), z siedzibą: (…) (adres Spółki: (…)), mającą nadane numery REGON: (…) i NIP: (…), a ponadto zapewniają Państwo, że Spółka jest nadal przez Nich prowadzona i nie została rozwiązana.

Na zasadach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej są Oni użytkownikami wieczystymi nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…) o obszarze (…) ha. W rejestrze gruntów działka oznaczona jest jako inne tereny zabudowane ((...)).

Zgodnie z zaświadczeniem z dnia (…) stycznia 2025 r., Nr (…), wydanym z upoważnienia Burmistrza Miasta (…), działka nr (…) położona w (…) przy ul. (…), objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części Miasta i Gminy (…), uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) grudnia 2003 r. z późniejszymi zmianami; zgodnie z planem teren przeznaczony jest pod składy, magazyny i usługi komercyjne; działka położona jest w granicach obszaru zdegradowanego, poza granicami obszaru rewitalizacji, wyznaczonego Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) sierpnia 2024 r., przy czym teren ten nie jest objęty uchwałą w sprawie ustanowienia Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Działka numer (…) o obszarze (…) ha nie została objęta decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie została objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, nie została objęta obszarem specjalnej strefy ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie jest położona na terenach specjalnej strefy rewitalizacji. Działka (…) o obszarze (…) ha nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców (wspólników spółki cywilnej) w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą, wchodzi w skład ich przedsiębiorstwa i jest wykorzystywana w tej działalności na cele opodatkowane podatkiem VAT.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego do działki zabudowanej o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z obecnej działki nr (…) (o pow. (…) ha). Wnioskodawca zamierza sprzedać nowo powstałą działkę (wydzieloną z nr (…)) wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami.

Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działkę gruntu nr (…) – Kupującej Spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawa ma związek z zawartą umową przedwstępną i służy przygotowaniu inwestycji przez Kupującego. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny. Dzierżawa ma charakter odpłatny, została zawarta na czas nieoznaczony i jest opodatkowana podatkiem VAT (dokumentowana fakturami).

Kupująca Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) marca 2025 r. – umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązała się do:

1.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych;

2.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m² (w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m²) wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych;

3.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości;

4.  Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki;

5.  Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych;

6.  Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego;

7.  Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

8.  Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

9.  Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego;

10.  Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać wydzieloną działkę o powierzchni około (…) ha powstałą z działki nr (…).

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.  Kupująca spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.  W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

3.  Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych (ogłoszenia, biura pośrednictwa).

4.  Przedmiotowa część działki nr (…) jest zabudowana budynkiem administracyjnym oraz magazynowo-warsztatowym, które są trwale związane z gruntem.

5.  Od momentu pierwszego zasiedlenia budynków (oddania ich do użytkowania po wybudowaniu lub nabyciu) do dnia planowanej sprzedaży minie okres powyżej 2 lat.

6.  Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

7.  Nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w listopadzie 2024 r. (ponad 2 lata przed planowaną umową przyrzeczoną w 2027 r.). Nabycie nie było dokumentowane fakturą VAT (tylko aktem notarialnym), a podatek naliczony nie został odliczony.

8.  Działka była wykorzystywana wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT, nie była wykorzystywana do celów rolniczych ani prywatnych.

9.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

10.  Budynki znajdujące się na działce zostały nabyte przez Wnioskodawcę wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Rozbiórka tych budynków nastąpi po dokonaniu sprzedaży.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił Kupującemu nieodwołalnego pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń opisanych wyżej oraz wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Wnioskodawca udostępnił również nieruchomość Kupującemu celem przeprowadzenia badań gruntu i wyraził zgodę na usytuowanie na niej tymczasowego przyłącza energetycznego.

W uzupełnieniu do wniosku, które wpłynęło 1 kwietnia 2026 r., wskazali Państwo następujące informacje:

1.  W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, iż:

oraz przedstawionym pytaniem:

a także własnym stanowiskiem:

– proszę o jednoznaczne wskazanie, co będzie przedmiotem sprzedaży? Czy będzie to działka nr (…) o powierzchni (…) ha, czy działka wydzielona z działki nr (…) o powierzchni (…) ha, czy dwie działki, tj. działka nr (…) oraz działka o powierzchni (…) ha?

Proszę również o:

a)  wyeliminowanie powyższych nieścisłości zawartych w opisie sprawy, a także poprawne sformułowanie zadanego we wniosku pytania oraz przedstawienie stanowiska spójnego z tym pytaniem;

b)  jeśli przedmiotem sprzedaży będzie działka wydzielona z działki nr (…) – podanie numeru działki wydzielonej z działki nr (…), będącej przedmiotem sprzedaży;

c)  jeśli przedmiotem sprzedaży będą dwie działki, tj. działka nr (…) oraz działka o powierzchni (…) ha – podanie numeru działki o powierzchni (…) ha.

Odp.: Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie działka o powierzchni około (…) ha, wydzielona z obecnej działki nr (…). Z aktu notarialnego wynika, że sprzedaż dotyczy części nieruchomości o obszarze (…) ha, która po podziale utworzy nową działkę o wskazanym metrażu.

Należy wskazać, że Wnioskodawcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego działki (…) ((…) ha), jednak przedmiotem planowanej transakcji jest prawo użytkowania wieczystego do nowo wydzielonej działki o powierzchni około (…) ha wraz z posadowionymi na niej budynkami.

Na moment sporządzenia aktu notarialnego numer nowej działki nie jest jeszcze znany.

2.  W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, iż:

oraz:

– proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  W jakim celu nabyli Państwo nieruchomość będącą przedmiotem wniosku?

Odp.: Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej w ramach spółki cywilnej.

b)  W jaki dokładnie sposób nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była/jest/będzie przez Państwa wykorzystywana od momentu nabycia do chwili planowanej sprzedaży?

Odp.: Od momentu nabycia (listopad 2024 r.) do momentu sprzedaży nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (cele opodatkowane VAT). Dodatkowo, na podstawie umowy przedwstępnej, została oddana w odpłatną dzierżawę przyszłemu nabywcy.

c)  Czy ww. nieruchomość stanowi składnik majątkowy działalności gospodarczej Spółki? Czy jest ona wprowadzona do środków trwałych zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym? Czy jest ona towarem handlowym?

Odp.: Tak, stanowi składnik majątkowy działalności gospodarczej wspólników spółki cywilnej. Zgodnie z oświadczeniami, wchodzi w skład ich przedsiębiorstwa.

d)  Czy w całym okresie posiadania nieruchomości będącej przedmiotem wniosku wykorzystywali ją Państwo wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była wykorzystywana ww. nieruchomość Państwo wykonywali (należy podać podstawę prawną zwolnienia)?

Odp.: Nie. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności opodatkowanej.

3.  W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, iż:

oraz:

– proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  Jakie dokładnie budynki/budowle znajdują się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży? Proszę wymienić.

Odp.: Na nieruchomości znajdują się: murowany budynek administracyjny oraz budynek magazynowo-warsztatowy z prefabrykatów.

b)  Czy budynki/budowle znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży stanowią budynki/budowle w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Odp.: Tak.

c)  Czy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży zostały nabyte czy wybudowane?

Odp.: Zostały nabyte przez obecnych właścicieli (wspólników s.c.) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

d)  Kiedy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży zostały nabyte/wybudowane? Proszę podać dokładną datę.

Odp.: Nabycie przez obecnych właścicieli nastąpiło (…) listopada 2024 r. (§ 1 aktu). Pierwotne wybudowanie obiektów nastąpiło znacznie wcześniej (lata ubiegłe), co pozwala na stwierdzenie, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed nabyciem przez Wnioskodawców.

e)  Czy z tytułu nabycia/wybudowania budynków/budowli znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, proszę podać przyczynę.

Odp.: Nie przysługiwało, ponieważ nabycie w 2024 r. nie było dokumentowane fakturą VAT.

f)   Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Proszę podać dokładną datę.

Odp.: Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie oddania budynków do użytkowania po ich wybudowaniu (przed 2024 r.). Dokładna data dzienna nie wynika z aktu, jednak w dacie nabycia przez Wnioskodawców budynki były już obiektami używanymi.

g)  Czy budynki/budowle znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży są trwale związane z gruntem?

Odp.: Tak.

h)  Czy rozbiórka budynków/budowli znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży zostanie przeprowadzona przed sprzedażą działki czy po sprzedaży?

Odp.: Rozbiórka zostanie przeprowadzona po sprzedaży. Kupujący zobowiązał się do uzyskania decyzji o rozbiórce przed transakcją, ale fizyczne wyburzenie nastąpi w ramach jego inwestycji.

4.  W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, iż:

– proszę o wskazanie:

a)  Czy działka jest/była dzierżawiona Spółce, która zamierza nabyć przedmiotową nieruchomość? Czy dzierżawa ma związek z przedwstępną umową sprzedaży zawartą ze Spółką kupującą?

Odp.: Tak, działka jest dzierżawiona Spółce kupującej. Dzierżawa ma bezpośredni związek z umową przedwstępną – kupująca Spółka objęła nieruchomość w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy w celu przygotowania inwestycji (uzyskania pozwoleń).

b)  Czy poza dzierżawą na rzecz Spółki kupującej, oddawali Państwo sprzedawaną nieruchomość w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

·      W jakim okresie ww. nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

Odp.: Zgodnie z oświadczeniem w akcie, nieruchomość nie jest obciążona innymi prawami osób trzecich ani umowami najmu/dzierżawy poza tymi wskazanymi w dokumentacji dotyczącej kupującego.

·      Czy nieruchomość była udostępniana odpłatnie, czy bezpłatnie?

Odp.: Od marca 2025 r. do planowanej sprzedaży.

·      Czy opłata z tytułu udostępniania nieruchomości była dokumentowana fakturami? Jeśli nie, proszę wskazać powód.

Odp.: Dokumentowanie: Opłaty są dokumentowane fakturami VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu, które wpłynęło 1 kwietnia 2026 r.)

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni około (…) ha, która powstanie w wyniku podziału obecnej działki nr (…), zabudowanej budynkiem administracyjnym oraz magazynowo-warsztatowym, opisanej w stanie faktycznym, jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu, które wpłynęło 1 kwietnia 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, stanowiącej wydzieloną część obecnej działki nr (…) o powierzchni około (…) ha, korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, co obejmuje również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z gruntu oraz trwale z nim związanych budynków, wypełnia definicję towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Tym samym, planowana sprzedaż będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów dokonywana przez podatnika VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

•      dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

•      pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest zabudowana budynkiem administracyjnym oraz magazynowo-warsztatowym. Wnioskodawca nabył te obiekty wraz z gruntem w 2024 r. jako obiekty już używane (zasiedlone). Od momentu nabycia Wnioskodawca wykorzystuje je w działalności opodatkowanej i nie ponosił nakładów na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W odniesieniu do budynków posadowionych na wydzielanej części działki nr (…) o powierzchni około (…) ha, doszło do pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) w momencie oddania ich do użytkowania pierwotnym właścicielom, a od tego momentu do chwili planowanej sprzedaży (przewidzianej na rok 2027) minie okres znacznie przekraczający dwa lata. Tym samym, spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (lub prawa użytkowania wieczystego gruntu). Oznacza to, że sprzedaż gruntu, na którym znajdują się budynki korzystające ze zwolnienia, również podlega zwolnieniu z podatku VAT na tych samych zasadach co budynki.

W opisanym zdarzeniu przyszłym nie zachodzą wyłączenia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zatem planowana dostawa nieruchomości będzie objęta zwolnieniem przedmiotowym.

Należy jednocześnie wskazać, że zwolnienie to ma charakter fakultatywny.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnicy mogą zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków stawką właściwą (obecnie 23%), pod warunkiem, że zarówno dokonujący dostawy, jak i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą przed dniem dokonania dostawy stosowne oświadczenie przed notariuszem lub we właściwym urzędzie skarbowym.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż zabudowanej działki o powierzchni około (…) ha (wydzielonej z nr (…)) będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku skorzystania ze zwolnienia, czynność ta powinna zostać udokumentowana fakturą z adnotacją o zwolnieniu (np. „zw”), chyba że nabywcą nie jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą (wówczas na żądanie). Jeżeli jednak strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji (rezygnacja ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10), sprzedaż zostanie udokumentowana fakturą VAT ze stawką 23% zgodnie z art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto, zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Na zasadach wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej są oni użytkownikami wieczystymi nieruchomości oznaczonej jako działka nr (…) o obszarze (…) ha. Nieruchomość została nabyta przez Spółkę (wspólników spółki cywilnej) w związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą, wchodzi w skład ich przedsiębiorstwa i jest wykorzystywana w tej działalności na cele opodatkowane podatkiem VAT. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego do działki zabudowanej o powierzchni około (…) ha, która zostanie wydzielona z obecnej działki nr (…). Spółka zamierza sprzedać nowo powstałą działkę (wydzieloną z nr (…)) wraz ze znajdującymi się na niej budynkami i budowlami.

W analizowanej sprawie, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni około (…) ha, który powstanie w wyniku podziału działki nr (…) oraz sprzedaż prawa własności budynku administracyjnego i budynku magazynowo-warsztatowego znajdujących się na tym gruncie, jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że są Państwo spółką, czyli podmiotem powołanym w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Z tego względu, co do zasady, wszystkie dokonywane przez Państwa transakcje (takie jak np. sprzedaż) uznaje się jako czynności dokonywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jako wskazali Państwo we wniosku – Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej w ramach spółki cywilnej. Od momentu nabycia (listopad 2024 r.) do momentu sprzedaży nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (cele opodatkowane VAT). Dodatkowo, na podstawie umowy przedwstępnej, została oddana w odpłatną dzierżawę przyszłemu nabywcy. Ww. nieruchomość stanowi składnik majątkowy działalności gospodarczej wspólników spółki cywilnej. Zgodnie z oświadczeniami, wchodzi w skład ich przedsiębiorstwa. Zatem, przy dostawie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku administracyjnego i budynku magazynowo-warsztatowego znajdujących się na tym gruncie, będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego z działki nr (…) oraz prawa własności budynku administracyjnego i budynku magazynowo-warsztatowego znajdujących się na tym gruncie, kluczowe jest określenie czy i kiedy po nabyciu, wybudowaniu lub ulepszeniu budynku znajdującego się na tej działce doszło do jego pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu spraw wynika, że na przedmiotowa część działki nr (…) jest zabudowana budynkiem administracyjnym oraz budynkiem magazynowo-warsztatowym, które są trwale związane z gruntem. Budynki znajdujące się na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży stanowią budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Wskazali Państwo również, że budynki zostały nabyte przez obecnych właścicieli (wspólników s.c.) wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Nabycie przez obecnych właścicieli nastąpiło (…) listopada 2024 r. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w momencie oddania budynków do użytkowania po ich wybudowaniu (przed 2024 r.). Dokładna data dzienna nie wynika z aktu, jednak w dacie nabycia przez Wnioskodawców budynki były już obiektami używanymi. Pierwotne wybudowanie obiektów nastąpiło znacznie wcześniej (lata ubiegłe), co pozwala na stwierdzenie, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce przed nabyciem przez Spółkę. Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej. Od momentu pierwszego zasiedlenia budynków (oddania ich do użytkowania po wybudowaniu lub nabyciu) do dnia planowanej sprzedaży minie okres powyżej 2 lat.

Tym samym, zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy. Zatem, dostawa budynku administracyjnego oraz budynku magazynowo-warsztatowego znajdujących się na gruncie wydzielonej z działki nr (…) będzie podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowiony został budynek lub budowle, dzieli byt prawny budynku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego z działki nr (…), a na którym znajdują się przedmiotowe budynki, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż ww. budynków.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Państwa prawa użytkowania wieczystego gruntu wydzielonego z działki nr (…) oraz prawa własności budynku administracyjnego i budynku magazynowo-warsztatowego znajdujących się na tym gruncie, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.