Interpretacja 0112-KDIL3.4012.137.2026.4.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 lutego 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.

Uzupełnił go Pan pismem z 29 marca 2026 r. (wpływ 1 kwietnia 2026 r.), pismem z 29 kwietnia 2026 r. (wpływ 4 maja 2026 r.) oraz pismem z 14 maja 2026 r. (wpływ 18 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Krótka historia powstania Pana gospodarstwa rolnego.

Pana rodzice (…) czerwca 1969 r. kupili gospodarstwo rolne w (...) o pow. (…) ha, składające się z działek ewidencyjnych o numerach – 1, 2, 3, 4, 5, 6. Od tego roku jako uczeń pomagał Pan w gospodarstwie rolnym rodzicom.

Po skończeniu w 1981 r. studiów na (…) (wydział rolny) kupował Pan grunty rolne tworząc własne gospodarstwo:

· (…) września 1982 r. – (…) ha działka 7;

· (…) października 1983 r. – (…) ha działki 8, 9;

· (…) kwietnia 1986 r. – (…) ha działka 10;

· (…) listopada 1987 r. – (…) ha działka 11;

· (…) grudnia 1990 r. – (…) ha działki 12, 13;

· (…) maja 2011 r. – (…) ha działka budowlana 14;

· (…) maja 2019 r. – (…) ha działka (pas drogowy) 15.

(…) kwietnia 1996 r. przejął Pan od rodziców gospodarstwo rolne o powierzchni (…) ha aktem notarialnym – umowa dożywocia. W swoim gospodarstwie prowadzi Pan produkcję roślinną (zboża, ziemniaki, warzywa polowe i szklarniowe). W 2000 r. został Pan podatnikiem VAT. Jest Pan kawalerem i (…).

Wraz z pogarszającą się opłacalnością produkcji roślinnej i pogarszającym się zdrowiem, zaczął Pan ograniczać produkcję rolną przez:

· zalesienie gruntów rolnych:

1) 2012 r. – (…) ha działka 10;

2) 2019 r. – (…) ha działki 2, 16, 17;

3) 2020 r. – (…) ha działka 18.

· sprzedaż działek budowlanych po przekształceniu działek rolnych:

1) Podział działki ewidencyjnej 7 na działki budowlane nastąpił (…) listopada 2021 r. – 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/9, 7/10 i na drogę wewnętrzną 7/11. Wszystkie działki położone są na słabych gruntach IV i V klasa.

Sprzedaż działek i darowizna

- (…) marca 2023 r. (…) ha 7/3;

- (…) czerwca 2024 r. darowizna bratankowi (…) ha – 7/9, (…) ha – 7/10, 0,1060 ha – 19;

- (…) sierpnia 2024 r. (…) ha 7/5;

- (…) listopada 2024 r. (…) ha 7/1;

- (…) lipca 2025 r. (…) ha 7/6;

- (…) listopada 2025 r. (…) ha 7/7.

2) Podział działek ewidencyjnych – (…) grudnia 2023 r.

- 11 na działki budowlane 11/10, 11/11, 11/12, 11/13;

- 1 na działki budowlane 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11;

Wszystkie działki budowlane są położone przy drodze gminnej, gdzie są wszystkie media.

Sprzedaż działek

- (…) sierpnia 2025 r. (…) ha – 11/10, (…) ha – 11/11;

- (…) listopada 2025 r. (…) ha – 11/13.

3) Podział działki ewidencyjnej na działkę rolną 20 o pow. (…) ha i na działkę – nieużytek (bagno) 21 o pow. (…) ha.

Dnia (…) października 2024 r. sprzedał Pan działkę 21 o pow. (…) ha.

W uzupełnieniu do wniosku z 29 marca 2026 r. wskazał Pan następujące informacje:

1. Czy nabycie przez Pana działek nr 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 zostało wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (proszę jednoznacznie określić, czy była to czynność opodatkowana, tj. czy został naliczony podatek VAT, czy zwolniona lub niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Odp.: Przy nabyciu działka nr 7 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy nabyciu działka nr 8 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy nabyciu działka nr 9 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy nabyciu działka nr 10 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy nabyciu działka nr 11 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy nabyciu działka nr 12 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy nabyciu działka nr 13 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przy nabyciu działka nr 14 zwolniona od podatku VAT.

2. Czy w związku z nabyciem działek nr 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli nie, to dlaczego? Jeśli tak, to czy skorzystał Pan z tego prawa?

Odp.: Przy nabyciu działek 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 nie było podatku VAT, a przy nabyciu działki 14 nie obniżył Pan kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Działka nr 15 była zwolniona od podatku VAT.

3. W jaki sposób wykorzystywał Pan gospodarstwo rolne otrzymane od swoich rodziców aktem notarialnym – umowa dożywocia? Proszę szczegółowo opisać.

Odp.: Gospodarstwo rolne Pana rodziców było wspólnie z Panem prowadzone. Mieszkał Pan z rodzicami. Centrum gospodarstwa Pana rodziców (budynek mieszkalny, budynki gospodarcze – szklarnie, namioty foliowe, przechowalnia, magazyny, wiaty, ciągniki ze sprzętem) były jednocześnie Pana zapleczem. Po podpisaniu umowy dożywocia dnia (…) kwietnia 1996 r. nic się nie zmieniło, dalej prowadził Pan produkcję roślinną z rodzicami.

4. Czy w dniu otrzymania gospodarstwa rolnego od rodziców prowadził Pan działalność rolniczą?

Odp.: W dniu otrzymania gospodarstwa rolnego od rodziców prowadził Pan działalność rolniczą.

5. W związku z informacją, że:

W 2000 r. zostałem podatnikiem VAT.

– proszę o informację, czy jest Pan nadal czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego?

Odp.: Od 2000 r. jest Pan czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towaru i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

6. Czy wszystkie działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będące przedmiotem sprzedaży) były składnikiem gospodarstwa rolnego? Jeśli nie, to która działka znajdowała się w majątku prywatnym? Proszę jednoznacznie wskazać.

Odp.: Wszystkie działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 były składnikiem gospodarstwa rolnego. Działka 21 była również składnikiem gospodarstwa, ale na niej nie była prowadzona działalność rolnicza.

7. Z której działki zostały wydzielone działki nr 20 oraz 21? Proszę wskazać nr ewidencyjny. Kto wystąpił o podział tej działki?

Odp.: Działki nr 20 i nr 21 zostały wydzielone z działki ewidencyjnej nr 22. Pan wystąpił o ten podział.

8. Czy działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będące przedmiotem sprzedaży) były/są/będą przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu sprzedaży, wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej (rolniczej)?

Odp.: Działki:

·   Nr 7/1 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 7/3 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 7/4 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 7/5 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 7/6 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 7/7 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 7/8 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 7/10 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) listopada 1987 r. do (…) marca 2022 r., a od (…) marca 2022 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 11/11 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) listopada 1987 r. do (…) marca 2022 r., a od (…) marca 2022 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 11/12 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) listopada 1987 r. do (…) marca 2022 r., a od (…) marca 2022 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 11/13 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) listopada 1987 r. do (…) marca 2022 r., a od (…) marca 2022 r. była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 21 nie była wykorzystywana do działalności rolniczej;

·   Nr 1/2 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/3 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/4 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/5 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/6 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/7 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/8 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/9 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/10 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych;

·   Nr 1/11 była wykorzystywana do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później była wyłączona z produkcji rolnej i dopłat obszarowych.

9. Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

  Odp.: Nie prowadził Pan i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

10. Czy z działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będących przedmiotem sprzedaży) były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odp.: Po podziale działek nr 11, 1, 7 na działki budowlane nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, na których zaprzestał Pan działalności rolniczej, nie prowadził Pan na nich produkcji rolnej i nie było żadnej sprzedaży produktów rolnych. A na działce nr 21 nigdy nie prowadził Pan produkcji rolnej.

11. Czy, a jeśli tak to, kiedy zaprzestał Pan prowadzenia działalności gospodarczej (działalności rolniczej) na działkach nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będących przedmiotem sprzedaży)?

Odp.: Na działkach nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 zakończył Pan produkcję rolną w 2021 r., a na działkach nr 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 w 2022 r.

 Na działce nr 21 nigdy nie była prowadzona produkcja rolna.

12. Czy przed sprzedażą działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będących przedmiotem sprzedaży), zostały/zostaną one wycofane z prowadzonej działalności rolniczej i przekazane do Pana majątku prywatnego? Jeśli tak, to:

 a) Kiedy miało/będzie miało to miejsce? Należy podać datę lub przybliżoną datę w przyszłości.

 b) Czy w związku z wycofaniem ww. działek z prowadzonej działalności rolniczej do majątku prywatnego, był/będzie Pan zobowiązany do wykazania i odprowadzenia podatku VAT? Jeśli nie, to należy wskazać dlaczego.

 c) Na podstawie jakiego dokumentu (czynności prawnej) ww. działki zostały/zostaną przekazane do Pana majątku prywatnego?

Odp.: Działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 były wycofane z produkcji rolnej dnia (…) listopada 2021 r., a działki nr 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 dnia (…) marca 2022 r.

 Na działce nr 21 nigdy nie była prowadzona produkcja rolna.

13. Czy wystąpił/wystąpi Pan z wnioskiem o wyłączenie działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będących przedmiotem sprzedaży), z produkcji rolnej? Jeśli tak, to czy wniosek o zmianie przeznaczenia działek rolnych na budowlane został już uwzględniony?

 Odp.: Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej i przekształceniu na działki budowlane skierował Pan do Wójta Gminy (…).

Decyzję pozytywną otrzymał Pan na działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 dnia (…) listopada 2021 r., a na działki nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13 – dnia (…) marca 2022 r.

 Działka nr 21 została sprzedana jako nieużytek (bagno).

14. Kto i w jakim celu wystąpił z wnioskiem o dokonanie podziału geodezyjnego działek nr 7, 11, 1?

Odp.: Wystąpił Pan, z pomocą geodety, z wnioskiem o dokonanie podziału geodezyjnego działek nr 7, 11, 1 na budowlane, które później zamierzał Pan sprzedać pomniejszając swoje gospodarstwo. Aktualnie ogranicza Pan działalność rolniczą, a w przyszłości zamierza Pan sprzedać gospodarstwo lub przekazać rodzinie.

15. Czy poczynił/zamierza Pan poczynić przed dniem sprzedaży działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21, jakiekolwiek działania zmierzające do zwiększenia ich wartości np. ogrodzenie terenu, wytyczenie dróg dojazdowych, uzbrojenie działek w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energetycznej itp. Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą działania?

Odp.: Działki nr 7/3, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 sprzedał i będzie Pan sprzedawał bez żadnej reklamy, a informacja o zamiarze zbycia działek przekazana została w gronie znajomych i rodziny. Między innymi działki nr 11/10 i 11/11 sprzedał Pan swojej siostrzenicy.

Przy podziale działki nr 7 na działki budowlane nr 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/7, 7/8 powstała droga wewnętrzna, która zostaje nieodpłatnie przekazywana właścicielom działek.

Po przekazaniu bratankowi w formie darowizny działek nr 7/9, 7/10 pomagał On przy sprzedaży działek 7/5, 7/1, 7/6, 7/7, 7/4, zawiesił baner informujący o sprzedaży działek z numerem telefonu. Gdy rozprowadzał przewody energetyczne do swoich budynków gospodarczych i do Pana działki 7/2, na której zamierza Pan zbudować nieduży domek mieszkalny dla siebie po przekazaniu lub sprzedaży gospodarstwa, podłączył przy okazji działki 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8. Bratanek poprowadził kanalizację i wodę do swojej działki 7/10 i Pana działki 7/2, gdzie powstała przepompownia ścieków, do której mają się podłączyć właściciele kupionych działek.

16. Czy udzielił/udzieli Pan podmiotowi trzeciemu (innej osobie niż nabywca działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku z przygotowaniem działek do ich sprzedaży? Jeżeli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym do jakich konkretnie czynności upoważniony był podmiot działający jako pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działek (np. wystąpienia o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę)?

 Odp.: Przy projekcie budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej dla działek nr 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/10 bratanek został Pana pełnomocnikiem.

17. Czy ogłaszał Pan sprzedaż działek w środkach masowego przekazu, tj. sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował Pan inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to jakie?

Odp.: Nie ogłaszał Pan sprzedaży działek w środkach masowego przekazu.

18. Czy działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będące przedmiotem sprzedaży) od momentu ich nabycia były kiedykolwiek udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie były/są/będą oddane w najem lub dzierżawę oraz czy były/są/będą to czynności odpłatne?

Odp.: Wszystkie działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 od momentu ich nabycia nie były kiedykolwiek udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy.

19. Czy dla działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będących przedmiotem sprzedaży), na dzień sprzedaży, obowiązywał/będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, jakie jest/będzie przeznaczenie ww. działek, będących przedmiotem sprzedaży, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Czy wynika z niego możliwość zabudowy przedmiotowych działek budynkami/budowlami?

 Odp.: Wszystkie działki oprócz jednej – 21, otrzymały decyzje o warunkach zabudowy.

20. Kto i z czyjej inicjatywy wystąpił o uchwalanie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem wniosku?

 Odp.: Na obszarze, gdzie są Pana wszystkie działki budowlane, nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

21. Czy na dzień sprzedaży dla działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 (będących przedmiotem sprzedaży) została/zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

 Odp.: Wniosek o warunkach zabudowy wszystkich działek, oprócz jednej – 21, złożył Pan w Gminie (…) i otrzymał Pan pozytywną decyzję.

22. Jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, proszę wskazać, kto o nią wystąpił oraz jakie przeznaczenie dla działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 wynika z tej decyzji.

 Odp.: O warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wystąpił w Pana imieniu geodeta, który zrobił podział geodezyjny, na wszystkie działki, oprócz jednej – 21.

Warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/4, 7/6, 7/7, 7/8, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/, 1/10, 1/11.

23. Czy dla przedmiotowych działek będzie wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

 Odp.: O pozwolenie na budowę występuje kupujący, a Pan jako sprzedający w tym przedmiocie nie uczestniczy.

W uzupełnieniu do wniosku ostatecznie sformułowanym w piśmie z 14 maja 2025 r. wskazał Pan następujące informacje:

Majątek prywatny (osobisty) w Pana gospodarstwie rolnym to składniki, które należą wyłącznie do Pana, jest Pan jedynym właścicielem gospodarstwa i są w większości wykorzystywane do produkcji rolnej.

1. Czy przed sprzedażą działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 zostały/zostaną one wycofane z prowadzonej działalności rolniczej i przekazane do Pana majątku prywatnego?

Odp.: Przed sprzedażą działki 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 zostały wycofane z prowadzonej działalności rolniczej i w rzeczywistości zostały przekazane do majątku prywatnego, wyłączonego z produkcji. Dowodem tego są wnioski o dopłaty obszarowe do ARiMR lata 2022 r., 2023 r., 2024 r., 2025 r., 2026 r., gdzie wyłączone są ww. działki. Wszystkie działki przed sprzedażą ugorował Pan i mógł dołączyć do wniosku o dopłaty, ale tego Pan nie zrobił. Na działce 21 nigdy nie była prowadzona działalność rolnicza i we wniosku o dopłaty obszarowe też nie była ujęta.

2. Jeśli ww. działki zostały/zostaną wycofane z prowadzonej działalności rolniczej do majątku prywatnego, kiedy miało/będzie miało to miejsce? Należy podać datę lub przybliżoną datę w przyszłości.

Odp.: Działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 były wycofane z produkcji rolnej dnia (…) listopada 2021 r. i praktycznie zostały przekazane do majątku prywatnego. Działki nr 11/10, 11/11, 11/12, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 były wycofane z produkcji rolnej dnia (…) marca 2022 r. i w rzeczywistości zostały przekazane do majątku prywatnego. Na działce nr 21 nigdy nie była prowadzona produkcja rolna.

3. Czy w związku z wycofaniem ww. działek z prowadzonej działalności rolniczej do majątku prywatnego, był/będzie Pan zobowiązany do wykazania i odprowadzenia podatku VAT? Jeśli nie, to należy wskazać dlaczego.

Odp.: Po wycofaniu z produkcji rolnej i przekazaniu do majątku prywatnego nie wykazywał Pan i nie odprowadzał podatku VAT ze względu na brak produkcji i sprzedaży.

4. Na podstawie jakiego dokumentu (czynności prawnej) ww. działki zostały/zostaną przekazane do Pana majątku prywatnego?

Odp.: Nie zna Pan, jakie miałby Pan wykonać czynności prawne, żeby ww. działki zostały przekazane do majątku prywatnego. Uważa Pan, że ważnymi dokumentami potwierdzającymi przekazanie działek do majątku prywatnego są wnioski o dopłaty obszarowe do ARiMR – 2022 r., 2023 r., 2024 r., 2025 r., 2026 r.

5. W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu, że:

Gdy rozprowadzał przewody energetyczne do swoich budynków gospodarczych i do Pana działki 7/2, na której zamierza Pan zbudować nieduży domek mieszkalny dla siebie po przekazaniu lub sprzedaży gospodarstwa, podłączył przy okazji działki 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8. Bratanek poprowadził kanalizację i wodę do swojej działki 7/10 i Pana działki 7/2, gdzie powstała przepompownia ścieków, do której mają się podłączyć właściciele kupionych działek.

– proszę o wskazanie, w jakie dokładnie media uzbrojona jest każda działka będąca przedmiotem sprzedaży. Kto wystąpił o te uzbrojenia i kiedy?

Odp.: Projekt sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej dla działek nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/2, 7/10 powstał w czerwcu 2024 r., gdzie Pan figuruje jako inwestor, a bratanek jako pełnomocnik. W późniejszym czasie projekt został zrealizowany i na każdej ww. działce były zamontowane końcówki węży do wody i kanalizacji. Dnia (…) sierpnia 2025 r. otrzymał Pan decyzję nr (…) od Wójta Gminy (…) o ustaleniu inwestycji polegającej na budowie sieci elektroenergetycznej kablowej wraz z szafkami dla wszystkich działek.

Po realizacji inwestycji każda działka otrzymała szafkę energetyczną, które zostały podłączone do sieci energetycznej dnia (…) stycznia 2026 r.

6. W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu, że:

 Przy projekcie budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej dla działek nr 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/10 bratanek został Pana pełnomocnikiem.

– proszę o wskazanie zakresu tego pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań Pana bratanek był zobowiązany w Pana imieniu, np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp. Proszę opisać.

Odp.: W Pana gospodarstwie rolnym ma Pan bardzo dużo pracy i nie zawsze miał Pan czas na załatwianie wielu spraw przy budowie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej i sieci energetycznej na działkach nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/2, 7/10, i dlatego bratanek został Pana pełnomocnikiem. Mieszka przy ww. działkach i jest zawsze na miejscu.

Pomógł Panu w ok. 50% działań – występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowaniu działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń. Przede wszystkim miał „oko” na realizację inwestycji.

7. W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu, że: 

    Wniosek o warunkach zabudowy wszystkich działek, oprócz jednej – 21, złożył Pan w Gminie (…) i otrzymał Pan pozytywną decyzję.

oraz:

       O warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wystąpił w Pana imieniu geodeta, który zrobił podział geodezyjny, na wszystkie działki, oprócz jednej – 21.

– proszę o jednoznaczne wskazanie, kto i w jakim celu wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek będących przedmiotem sprzedaży?

Odp.: Gdy dowiedział się Pan, że w przyszłości będą utrudnienia w przekształcaniu działek rolnych na działki budowlane i w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy tych działek, postanowił Pan, biorąc geodetę, przyspieszyć te sprawy.

Geodeta został Pana pełnomocnikiem i zrealizował wszystkie podziały działek rolnych na budowlane łącznie z warunkami zabudowy.

Pytanie

Czy jest Pan zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek budowlanych:

1) 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7 – sprzedane; 7/4, 7/8 – planowana sprzedaż;

2) 11/10, 11/11, 11/13 – sprzedane; 11/12, 1/2–1/11 – planowana sprzedaż;

3) Działka – nieużytek (bagno) 21 – sprzedana?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, uważa Pan, że powinien być zwolniony z podatku VAT od sprzedaży działek budowlanych i nieużytku, bo jest Pan wieloletnim (średnio ponad 30 lat) właścicielem gruntów, które traktuje Pan jako mienie prywatne. Sprzedaż działek wyłączonych z gospodarstwa rolnego należy uznać jako czynność zarządu majątku prywatnym. Działki te były wiele lat wyłączone z produkcji i dopłat.

Gospodarstwo rolne tworzył Pan całe życie ciężką pracą. Pana grunty rolne to skarbonka Pana życia i powinny być przy sprzedaży zwolnione z podatków.

W ostatnim okresie, w czasie sprzedaży pierwszych działek budowlanych, pytał Pan wielu prawników, czy przy sprzedaży tych działek wydzielonych z gruntów rolnych przez rolnika, musi Pan płacić podatek VAT. Wszyscy twierdzili, że nie. Ale gdy w Internecie wyczytał Pan, że dużo zależy od interpretacji urzędu skarbowego, to żeby zlikwidować Pana wątpliwości, postanowił Pan złożyć wniosek o interpretację tego prawa do Dyrekcji Krajowej Interpretacji Skarbowej.

Do tej pory sprzedał Pan 8 działek budowlanych i 1 działkę – nieużytek (bagno).

Z nabywcami nie zawierał Pan i nie zamierza zawierać żadnych przedwstępnych umów sprzedaży. Nie podejmował Pan żadnych czynności w celu podniesienia wartości działek. Cena sprzedanych działek była niska, poniżej średniej w Pana rejonie. Nie zawierał Pan żadnych umów z biurami nieruchomości ani nie korzystał Pan z ich usług. Nie podejmował Pan również żadnych działań reklamowych w mediach, takich jak Internet, prasa czy radio. Informacja o możliwości zakupu została rozpowszechniona nieformalnymi kanałami komunikacyjnymi, obejmując między innymi krąg znajomych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanej dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym mowa w art. 96 ust. 1.

Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”, fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku, charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W niniejszej sprawie należy przytoczyć – celem wyjaśnienia – orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będąc czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że od 2000 r. jest Pan czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towaru i usług z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Pana rodzice (…) czerwca 1969 r. kupili gospodarstwo rolne, składające się z działek ewidencyjnych o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6. Od tego roku jako uczeń pomagał Pan w gospodarstwie rolnym rodzicom. Po skończeniu w 1981 r. studiów kupował Pan grunty rolne tworząc własne gospodarstwo – działka 7; działki 8, 9; działka 10; działka 11; działki 12, 13; działka budowlana 14; działka (pas drogowy) 15. (…) kwietnia 1996 r. przejął Pan od rodziców gospodarstwo rolne o powierzchni (…) ha aktem notarialnym – umowa dożywocia. W swoim gospodarstwie prowadzi Pan produkcję roślinną (zboża, ziemniaki, warzywa polowe i szklarniowe). Wraz z pogarszającą się opłacalnością produkcji roślinnej i pogarszającym się zdrowiem, zaczął Pan ograniczać produkcję rolną przez zalesienie gruntów rolnych oraz sprzedaż działek budowlanych po przekształceniu działek rolnych. Wskazał Pan, że wszystkie działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 były składnikiem gospodarstwa rolnego. Działka 21 była również składnikiem gospodarstwa, ale na niej nie była prowadzona działalność rolnicza. Działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 były wykorzystywane do działalności rolniczej od (…) września 1982 r. do (…) listopada 2021 r., a od (…) listopada 2021 r. były wyłączone z produkcji rolnej i dopłat obszarowych. Działki nr 7/10, 11/11, 11/12, 11/13 były wykorzystywane do działalności rolniczej od (…) listopada 1987 r. do (…) marca 2022 r., a od (…) marca 2022 r. były wyłączone z produkcji rolnej i dopłat obszarowych. Działka nr 21 nie była wykorzystywana do działalności rolniczej. Działki nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 były wykorzystywane do działalności rolniczej od (…) kwietnia 1996 r. do (…) marca 2022 r., a później były wyłączone z produkcji rolnej i dopłat obszarowych. Po podziale działek nr 11, 1, 7 na działki budowlane nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, na których zaprzestał Pan działalności rolniczej, nie prowadził Pan na nich produkcji rolnej i nie było żadnej sprzedaży produktów rolnych. A na działce nr 21 nigdy nie prowadził Pan produkcji rolnej. Na działkach nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 zakończył Pan produkcję rolną w 2021 r., a na działkach nr 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 w 2022 r. Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej i przekształceniu na działki budowlane skierował Pan do Wójta Gminy. Decyzję pozytywną otrzymał Pan na działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 dnia (…) listopada 2021 r., a na działki nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13 – dnia (…) marca 2022 r. Działka nr 21 została sprzedana jako nieużytek (bagno).

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy jest Pan zobowiązany do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działek.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, należy najpierw ustalić, czy transakcja sprzedaży działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedawanych działek i ustalić, czy w odniesieniu do ich sprzedaży, spełnia Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Z informacji przedstawionych we wniosku jednoznacznie wynika, że prowadzi Pan działalność rolniczą, z tytułu której jest Pan (od 2000 r.) zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Jak już wcześniej wskazano nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie dla rozstrzygnięcia Pana wątpliwości kluczowym jest okoliczność posiadania przez Pana statusu podatnika VAT czynnego z tytułu działalności rolniczej oraz to, że działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 były wykorzystywane przez Pana do działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Również działka nr 21 – mimo, że nie prowadził Pan na niej produkcji rolnej – była składnikiem Pana gospodarstwa rolnego. Zauważyć bowiem należy, że rolnik zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w związku z prowadzoną przez siebie działalnością rolniczą, sprzedając grunt wykorzystywany w tej opodatkowanej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany do prowadzenia ww. opodatkowanej działalności rolniczej. Zatem, rolnik sprzedający grunt wykorzystywany w działalności rolniczej nie zbywa majątku osobistego, ale majątek wchodzący w skład przedsiębiorstwa rolnego.

Fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 w tej działalności, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy tego gruntu. W rozpatrywanej sytuacji, grunt rolny wchodził w skład prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego i był wykorzystywany w celach rolniczych. Ponadto, z opisu sprawy nie wynika, aby formalnie przekazał Pan ww. działki do majątku osobistego.

W odniesieniu do wytycznych wskazanych w powołanym wyżej orzeczeniu TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie nie znajdują one zastosowania, gdyż Pan nie jest rolnikiem korzystającym ze zwolnienia od podatku, lecz w zakresie działalności rolniczej jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Wyżej wymienione orzeczenie TSUE zapadło natomiast w stanach faktycznych, w których wnioskodawcy nie byli czynnymi podatnikami podatku VAT. W niniejszej sprawie działki, będące przedmiotem wniosku, stanowiły składnik gospodarstwa rolnego i wykorzystywane były do prowadzonej przez Pana działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Ponadto, za uznaniem Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną transakcją przemawia fakt, iż od momentu, w którym przestał Pan prowadzić na działkach produkcję rolną, sukcesywnie przygotowywał Pan nieruchomości do sprzedaży, w sposób wykraczający poza zakres działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Okoliczności sprawy wprost bowiem wskazują, że podejmował Pan działania podobne do osób zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie były to działania, które są wykonywane w ramach zwykłych czynności właścicielskich.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, dokonał Pan podziału działki nr 7 na działki budowlane nr 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/9, 7/10 i na drogę wewnętrzną 7/11. Podzielił Pan również działkę nr 11 na działki budowlane nr 11/10, 11/11, 11/12, 11/13 oraz działkę nr 1na działki budowlane nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11. Dokonał Pan też podziału działki nr 22 na działkę rolną nr 20 i na działkę – nieużytek (bagno) nr 21. Wystąpił Pan, z pomocą geodety, z wnioskiem o dokonanie podziału geodezyjnego działek nr 7, 11, 1 na budowlane, które później zamierzał Pan sprzedać pomniejszając swoje gospodarstwo.

Wskazał Pan również, że po przekazaniu bratankowi w formie darowizny działek nr 7/9, 7/10 pomagał on przy sprzedaży działek nr 7/5, 7/1, 7/6, 7/7, 7/4, zawiesił baner informujący o sprzedaży działek z numerem telefonu. Gdy rozprowadzał przewody energetyczne do swoich budynków gospodarczych i do Pana działki nr 7/2, na której zamierza Pan zbudować nieduży domek mieszkalny dla siebie po przekazaniu lub sprzedaży gospodarstwa, podłączył przy okazji działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8. Bratanek poprowadził kanalizację i wodę do swojej działki nr 7/10 i Pana działki nr 7/2, gdzie powstała przepompownia ścieków, do której mają się podłączyć właściciele kupionych działek. Przy projekcie budowy sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej dla działek nr 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/10 bratanek został Pana pełnomocnikiem. Projekt sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej dla działek nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8, 7/2, 7/10 powstał w czerwcu 2024 r., gdzie Pan figuruje jako inwestor, a bratanek jako pełnomocnik. W późniejszym czasie projekt został zrealizowany i na każdej ww. działce były zamontowane końcówki węży do wody i kanalizacji. Dnia (…) sierpnia 2025 r. otrzymał Pan decyzję od Wójta Gminy o ustaleniu inwestycji polegającej na budowie sieci elektroenergetycznej kablowej wraz z szafkami dla wszystkich działek. Po realizacji inwestycji każda działka otrzymała szafkę energetyczną, które zostały podłączone do sieci energetycznej dnia (…) stycznia 2026 r.

Dodatkowo – jak Pan wskazał – wszystkie działki oprócz jednej – 21, otrzymały decyzje o warunkach zabudowy. Wniosek o warunkach zabudowy wszystkich działek, oprócz jednej – 21, złożył Pan w Gminie i otrzymał Pan pozytywną decyzję. O warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wystąpił w Pana imieniu geodeta, który zrobił podział geodezyjny, na wszystkie działki, oprócz jednej – 21. Warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/4, 7/6, 7/7, 7/8, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/, 1/10, 1/11. Geodeta został Pana pełnomocnikiem i zrealizował wszystkie podziały działek rolnych na budowlane łącznie z warunkami zabudowy.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz przywołane orzeczenie TSUE C-291/92 należy stwierdzić, że nie wykazał Pan zamiaru wykorzystywania działek będących przedmiotem wniosku wyłącznie do celów osobistych – grunty te nabył Pan w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 stanowią składnik majątkowy, który nie był wykorzystywany przez Pana w celach prywatnych (osobistych) w całym okresie jego posiadania, lecz służył prowadzeniu działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, którą – w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza. Jak bowiem wskazał Pan we wniosku – na działkach nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 prowadził Pan produkcję rolną do 2021 r., a na działkach nr 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 do 2022 r. Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej i przekształceniu na działki budowlane skierował Pan do Wójta Gminy. Decyzję pozytywną otrzymał Pan na działki nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 dnia (…) listopada 2021 r., a na działki nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13 – dnia (…) marca 2022 r. Tym samym, ww. działki zostały wyłączone z działalności rolniczej po przekształceniu działek na działki budowlane. Natomiast działkę nr 21 sprzedał Pan jako nieużytek (bagno). Z wniosku nie wynika jednak, by do momentu sprzedaży wycofał Pan działkę nr 21 z gospodarstwa rolnego. Z wniosku nie wynika, by formalnie wycofał Pan działki z prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, z okoliczności sprawy nie wynika, by ww. działki były wykorzystywane przez Pana w celach osobistych. Z wniosku wynika, że zaprzestanie prowadzenia działalności na działkach nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 dnia (…) listopada 2021 r., a na działki nr 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13 nastąpiło w celu sprzedaży tych działek, a nie na potrzeby osobiste. Podkreślić należy, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, iż aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć w całym okresie ich posiadania takiej działalności. Ponadto, o uznaniu Pana za podatnika świadczą podjęte przez Pana czynności na działkach nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8.

Powyższe oznacza, że dostawa ww. działek nie nastąpiła/nie nastąpi w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, lecz stanowi zbycie dokonane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. Ponadto, na działkach nr 7/1, 7/3, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/8 dokonał Pan wielu czynności wykraczających poza zakres zarządu majątkiem prywatnym.

Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z Panem, że przedmiotem dostawy jest składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 stanowiła/stanowi realizację prawa do rozporządzania Pana majątkiem osobistym. Sprzedaż ww. nieruchomości, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, jest dostawą dokonywaną przez Pana jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Co istotne, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE:

Państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b).

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

„Teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 nie są zabudowane. Na obszarze, gdzie są Pana wszystkie działki budowlane, nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek o warunkach zabudowy wszystkich działek, oprócz jednej – 21, złożył Pan w Gminie i otrzymał Pan pozytywną decyzję. Wszystkie działki oprócz jednej – 21, otrzymały decyzje o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/4, 7/6, 7/7, 7/8, 11/10, 11/11, 11/12, 11/13, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11.

Zatem, skoro dla działki nr 21 brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz brak jest wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to ww. działka nie spełnia definicji terenów budowlanych, określonej w art. 2 pkt 33 ustawy, a więc jej dostawa korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast, opisane we wniosku niezabudowane działki nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 spełniają definicję terenu budowlanego, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż działki te w momencie sprzedaży są objęte decyzjami o warunkach zabudowy, z których wynika ich przeznaczenie pod zabudowę. W konsekwencji, transakcja dostawy działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 nie korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji, w odniesieniu do działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy ww. nieruchomości, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie jest spełniony pierwszy z warunków przedstawionych w tym przepisie. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, ww. działki nie służyły w całym okresie posiadania wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT – były wykorzystywane w działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ponadto, zaznaczenia wymaga przy tym co wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12, że:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak Pan wskazał w odniesieniu do działek, z których zostały wydzielone działki będące przedmiotem sprzedaży – nabycie działek nr 7, 11, 9 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast działkę nr 1 nabył Pan na podstawie umowy dożywocia. W takiej sytuacji, skoro przy nabyciu ww. działek nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu, to nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek lub, że takie prawo Panu nie przysługiwało. Oznacza to, że w odniesieniu do ww. działek nie został spełniony również drugi warunek do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, do sprzedaży działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 nie ma również zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki zwolnienia zawarte w tym przepisie.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, a zatem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że zbycie przez Pana działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 21 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Ponadto, sprzedaż działek nr 7/1, 7/3, 7/5, 7/6, 7/7, 7/4, 7/8, 11/10, 11/11, 11/13, 11/12, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, a zatem jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT. Natomiast, sprzedaż działki nr 21 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko całościowo uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.