Interpretacja 0112-KDIL3.4012.14.2026.4.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 stycznia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 10 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·      opodatkowania podatkiem VAT wynajmu lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·      wliczania do limitu sprzedaży wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy wyłącznie usług najmu lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełniła go Pani pismem z 17 lutego 2026 r. (wpływ 17 lutego 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce, mającym w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy.

Wnioskodawczyni prowadzi w Polsce działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wynajem lokali mieszkalnych. Wnioskodawczyni ma status podatnika VAT czynnego i składa miesięczne deklaracje podatkowe.

Wnioskodawczyni, oprócz wynajmu lokali mieszkalnych, wynajmuje także lokal użytkowy. Najemcą lokalu użytkowego jest bank.

Wnioskodawczyni wynajęła bankowi lokal użytkowy wchodzący w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. Małżonek Wnioskodawczyni zmarł i lokal stał się wyłączną własnością Wnioskodawczyni.

Lokal użytkowy nie jest składnikiem majątkowym wykorzystywanym przez Wnioskodawczynię w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Lokal ten nie był wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej również przez małżonka Wnioskodawczyni, w czasie, gdy lokal ten wchodził w skład małżeńskiej wspólności majątkowej. Wnioskodawczyni nie wprowadziła wynajmowanego lokalu użytkowego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, którą Wnioskodawczyni prowadzi w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni nie dokonuje i nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych od lokalu użytkowego.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy wynajmując lokal użytkowy na rzecz banku powinna opodatkowywać uzyskiwany z tego tytułu dochód jako dochód pochodzący z prowadzonej działalności gospodarczej, czy jako tzw. dochód z najmu prywatnego – tzn. opodatkować uzyskiwane przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 6 ust. ust. 1a ustawy o zryczałtowanym PIT.

Wnioskodawczyni zastanawia się również, czy najem lokalu użytkowego na rzecz banku podlega opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług oraz w jaki sposób Wnioskodawczyni powinna ustalać swoje prawo do zastosowania zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani następujące informacje:

1.  Od kiedy prowadzi Pani działalność gospodarczą, z tytułu której jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT? Proszę wskazać dzień, miesiąc i rok.

Odp.: Od (…) listopada 2025 r.

2.  W związku z informacją zawartą w opisie sprawy, że:

– proszę wskazać, w jakim dokładnie zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą? Proszę wskazać pełny zakres działalności tak, aby stanowił on katalog zamknięty.

Odp.: W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni wykonuje czynności objęte następującymi nr PKD:

Przeważający przedmiot działalności to – kod PKD 46.85.B pozostała sprzedaż hurtowa wyrobów chemicznych.

Pozostałe przedmioty działalności gospodarczej to:

·      43.12.Z przygotowanie terenu pod budowę;

·   43.99.Z pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane;

·   46.72.Z sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów silnikowych, z wyłączeniem motocykli;

·   46.83.Z sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego;

·   46.84.Z sprzedaż hurtowa wyrobów metalowych oraz sprzętu i dodatkowego wyposażenia hydraulicznego i grzejnego;

·   47.52.Z sprzedaż detaliczna drobnych wyrobów metalowych, materiałów budowlanych, farb i szkła;

·   49.41.Z transport drogowy towarów;

·   68.11.Z kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

·   68.20.Z wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

3.  Czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej planuje Pani powrót do zwolnienia od podatku? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy utraciła Pani prawo do zwolnienia od podatku lub zrezygnowała z tego zwolnienia? Jeśli tak, to kiedy? Proszę wskazać dzień, miesiąc i rok.

4.  Od kiedy planuje Pani powrót do zwolnienia od podatku? Proszę wskazać dzień, miesiąc i rok.

Odp. łączna na pytania 3 i 4:

Wnioskodawczyni nie korzystała ze zwolnienia z VAT i nie planuje skorzystania z tego zwolnienia w zakresie całości prowadzonej działalności gospodarczej (tj. w zakresie wszystkich transakcji sprzedaży opodatkowanych VAT, nie tylko wynajmu lokalu użytkowego).

5.  Czy w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, będącej przedmiotem wniosku, będzie wykonywała Pani czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to czynności?

Odp.: Wnioskodawczyni nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

6.  Czy wartość sprzedaży z tytułu prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej przekroczy w roku 2026 łącznie kwotę 240 000 zł?

Odp.: W 2026 r. łączna wartość sprzedaży Wnioskodawczyni z całej prowadzonej działalności gospodarczej przekroczy kwotę 240.000,00 PLN.

7.  Czy świadczone przez Panią usługi najmu lokali mieszkalnych przeznaczonych na cele mieszkalne korzystają ze zwolnienia od podatku? Jeżeli tak, to na jakiej podstawie prawnej? Czy wynajem lokali mieszkalnych jest zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy?

Odp.: Lokale mieszkalne wynajmowane są osobom fizycznym na cele mieszkaniowe i ta usługa jest zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

8.  Kiedy dokładnie i na jaki okres została zawarta umowa najmu użytkowego z bankiem (np. na 3 miesiące, na rok, na czas nieokreślony)?

Odp.: Umowa najmu lokalu użytkowego z bankiem została zawarta w dniu (…) listopada 2016 r., na czas nieokreślony.

9.  Czy najem lokalu użytkowego/lokali mieszkalnych stanowi u Pani podstawowy (zasadniczy) przedmiot działalności gospodarczej, czy ma on charakter transakcji pomocniczych?

Odp.: Wynajem lokalu użytkowego i lokali mieszkalnych nie jest podstawowym przedmiotem działalności gospodarczej, ma on charakter pomocniczy.

10.  Czy świadczone przez Panią usługi najmu lokalu użytkowego/lokali mieszkalnych stanowią regularny i oczywisty element Pani działalności gospodarczej?

Odp.: Wynajem lokalu użytkowego i lokali mieszkalnych stanowi regularny i oczywisty element działalności.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

1.  Czy wynajem lokalu użytkowego przez Wnioskodawczynię podlega opodatkowaniu VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)?

2.  W przypadku uznania przez Dyrektora KIS, że wynajem lokalu użytkowego przez Wnioskodawczynię podlega opodatkowaniu VAT, czy celem zastosowania zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT, Wnioskodawczyni powinna wliczać do limitu wartości sprzedaży netto, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy VAT, przychody netto uzyskiwane tylko z wynajmu lokalu użytkowego, czy wszystkie przychody netto uzyskiwane z całości sprzedaży objętej opodatkowaniem VAT u Wnioskodawczyni (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni:

1.  Wynajem lokalu użytkowego przez Wnioskodawczynię nie podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23% (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

2.  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1 – celem zastosowania zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT, Wnioskodawczyni powinna wliczać do limitu wartości sprzedaży netto, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy VAT, przychody netto uzyskiwane z tylko z wynajmu lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzasadnienie stanowiska:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna odstawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tej ustawy.

Oznacza to, że najem lokalu użytkowego jest świadczeniem usług w rozumieniu ustawy o VAT.

Opodatkowaniu VAT podlega jednak tylko świadczenie usług przez podmiot będący z tego tytułu podatnikiem. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W rzeczonym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie Wnioskodawczyni, świadczony przez Nią wynajem lokalu użytkowego na rzecz banku nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu ww. przepisu ustawy o VAT. Wnioskodawczyni nie wykorzystuje wskazanego lokalu użytkowego w sposób ciągły dla celów zarobkowych, nie prowadzi żadnych działań marketingowych z tym związanych mających na celu pozyskiwanie nowych nabywców usług wynajmu rzeczonego lokalu. Wnioskodawczyni jedynie jednorazowo zawarła z bankiem umowę najmu tego lokalu użytkowego i umowa ta aktualnie pozostaje w mocy. Po stronie Wnioskodawczyni nie ma zatem oznak zorganizowanego i powtarzającego się wykorzystywania wspomnianego lokalu użytkowego dla celów zarobkowych. Wynajem lokalu przez Wnioskodawczynię nosi jedynie znamiona zarządzania majątkiem prywatnym, niebędącym działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Wobec powyższego, wynajem lokalu użytkowego przez Wnioskodawczynię nie podlega opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Ad. 2

Niezależnie od powyższego, gdyby Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał jednak, że wynajem lokalu użytkowego przez Wnioskodawczynię podlega opodatkowaniu VAT, to Wnioskodawczyni w celu ustalenia Swojego prawa do zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, chciałaby się dowiedzieć, czy do wskazanego w tym przepisie limitu wartości sprzedaży netto (200.000 zł) powinna wliczać wartość należnego czynszu z tytułu wynajmu lokalu użytkowego, czy tę wartość oraz wartość sprzedaży z całej prowadzonej działalności gospodarczej. Precyzując, Wnioskodawczyni chciałaby uzyskać odpowiedź, czy limit 200.000 zł powinien być liczony osobno dla działalności gospodarczej oraz osobno dla wynajmu należącego do Jej majątku prywatnego lokalu użytkowego.

W ocenie Wnioskodawczyni, do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, należy wliczać jedynie wartość sprzedaży wynikającą z czynszu otrzymanego z tytułu wynajmu lokalu użytkowego na rzecz banku.

Przepis art. 113 ust. 1 ustawy o VAT nie precyzuje bowiem, jak należy obliczać wartość sprzedaży u podatnika, co stanowi podstawę do przyjęcia w myśl utrwalonej zasady interpretacji przepisów prawa podatkowego – in dubio pro tributario – wykładni korzystnej dla podatnika.

Zatem, Wnioskodawczyni na potrzeby ustalenia przysługiwania prawa do zwolnienia z opodatkowania VAT usługi najmu lokalu użytkowego powinna uwzględniać jedynie wartość sprzedaży z najmu tego lokalu. Oznacza to, że jeżeli wartość tej sprzedaży (tylko z wynajmu lokalu użytkowego) w ciągu roku podatkowego Wnioskodawczyni nie przekroczyła kwoty 200.000 zł, to Wnioskodawczyni ma prawo do zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Zauważenia jednak wymaga, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani w Polsce działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wynajem lokali mieszkalnych. Ma Pani status podatnika VAT czynnego i składa miesięczne deklaracje podatkowe. Oprócz wynajmu lokali mieszkalnych wynajmuje Pani także lokal użytkowy. Najemcą lokalu użytkowego jest bank. Lokal użytkowy nie jest składnikiem majątkowym wykorzystywanym przez Panią w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie wprowadziła Pani wynajmowanego lokalu użytkowego do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, którą prowadzi Pani w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą. Nie dokonuje Pani i nie dokonywała odpisów amortyzacyjnych od lokalu użytkowego. Nie korzystała Pani ze zwolnienia z VAT i nie planuje skorzystania tego zwolnienia w zakresie całości prowadzonej działalności gospodarczej (tj. w zakresie wszystkich transakcji sprzedaży opodatkowanych VAT, nie tylko wynajmu lokalu użytkowego). Lokale mieszkalne wynajmowane są osobom fizycznym na cele mieszkaniowe i ta usługa jest zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Umowa najmu lokalu użytkowego z bankiem została zawarta w dniu (…) listopada 2016 r., na czas nieokreślony. Wynajem lokalu użytkowego i lokali mieszkalnych nie jest podstawowym przedmiotem działalności gospodarczej, ma on charakter pomocniczy. Wynajem lokalu użytkowego i lokali mieszkalnych stanowi regularny i oczywisty element działalności.

W pierwszej kolejności Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy wynajem lokalu użytkowego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

W myśl art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, a umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, usługa najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W okolicznościach analizowanej sprawy należy zatem stwierdzić, że czynność najmu przez Panią lokalu użytkowego na rzecz banku na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Przedmiotowy lokal użytkowy stanowi majątek wykorzystywany w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku lokalu użytkowego) w sposób ciągły dla celów zarobkowych z tytułu tej czynności.

Bez znaczenia, dla uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu podatku VAT z tytułu najmu lokalu użytkowego, pozostaje okoliczność jego wynajmu w ramach tzw. „najmu prywatnego”. We wniosku wskazała Pani, że lokal nie był, ani nie jest w żaden sposób związany z prowadzoną przed Panią działalnością gospodarczą. Jednakże należy wskazać, że na gruncie przepisów ustawy, działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku nieruchomości prywatnej – lokalu użytkowego) w sposób regularny i ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym, na gruncie ustawy świadcząc usługę najmu prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy i ma Pani status podatnika podatku VAT.

Tym samym, skoro świadczy Pani usługi najmu lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu zawartej (…) listopada 2016 r. na czas nieokreślony, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem ten stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, jest Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu ww. najmu.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy oraz nieruchomości o charakterze niemieszkalnym.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·      świadczenie usługi na własny rachunek,

·      charakter mieszkalny nieruchomości,

·      mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem najmu będzie lokal użytkowy, którego najemcą jest bank.

Jak już wyżej wskazałem, zwolnione od podatku VAT są wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe. Tak więc usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze niemieszkalnym/użytkowym nie mogą korzystać z takiego zwolnienia i są opodatkowane właściwą stawką podatku VAT, bowiem ani w ustawie, ani w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy ustawodawca nie przewidział zwolnienia dla usługi najmu lokali niemieszkalnych/użytkowych.

Zatem, w sprawie nie są spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Panią usługi najmu lokalu użytkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że wynajem lokalu użytkowego przez Panią na rzecz banku podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Ponadto, Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy powinna Pani wliczać do limitu wartości sprzedaży netto, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, przychody netto uzyskiwane tylko z wynajmu lokalu użytkowego, czy wszystkie przychody netto uzyskiwane z całości sprzedaży objętej opodatkowaniem VAT u Pani.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że

W myśl art. 113 ust. 4 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 10 ustawy:

Jak stanowi art. 113 ust. 11 ustawy:

Tym samym, podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty, bądź dokonywania sprzedaży wymienionej w art. 113 ust. 13 ustawy. W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.

Stosownie do art. 96 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 96 ust. 4 ustawy:

Według art. 96 ust. 5 ustawy:

Odnosząc się do Pani wątpliwości związanych z wliczaniem do limitu określonego w art. 113 ust. 1 ustawy wartości usług najmu prywatnego należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, że od (…) listopada 2025 r. jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT – nie korzystała Pani i nie planuje Pani korzystać ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy w zakresie całości prowadzonej działalności gospodarczej (tj. w zakresie wszystkich transakcji opodatkowanych podatkiem VAT, nie tylko wynajmu lokalu użytkowego). Oznacza to, że z tytułu każdej czynności, którą wykonuje Pani w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy występuje Pani w charakterze czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, dla świadczonych przez Panią usług najmu lokalu użytkowego nie może mieć zastosowania zwolnienie podmiotowe na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy.

Jednakże, jeśli chciałaby Pani w przyszłości skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 bądź ust. 9 ustawy (przy spełnieniu warunków wynikających z art. 113 ustawy), odnosząc się do obliczenia limitu sprzedaży, należy wskazać, co następuje.

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Na podstawie art. 288 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.):

Zatem, Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Zauważenia wymaga, że Dyrektywa 2006/112/WE najem i dzierżawę nieruchomości traktuje jako transakcje. Wynika to chociażby z treści art. 135 lit. l Dyrektywy, dotyczącego zwolnienia od podatku określonych transakcji, który jako transakcje zwolnione wymienia dzierżawę i najem nieruchomości.

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Przepisy unijnej Dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem „incidental transactions” w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej omawianej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsaetze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Zauważenia wymaga, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Odnosząc się zatem do Pani wątpliwości, wskazać należy, że z cytowanego brzmienia art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1 (czyli uprawniającej do zwolnienia podmiotowego) nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku (na podstawie m.in. art. 43 ust. 1 ustawy), jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności, co w Pani przypadku nie ma miejsca.

Jak rozstrzygnąłem powyżej, usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze niemieszkalnym/użytkowym nie mogą korzystać ze zwolnienia i są opodatkowane właściwą stawką podatku VAT. Zatem świadczone przez Panią usługi najmu lokalu użytkowego należy wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Odnosząc sie z kolei do świadczonych przez Panią usług wynajmu lokali mieszkalnych, co do których wskazała Pani, że lokale mieszkalne wynajmowane są osobom fizycznym na cele mieszkaniowe i ta usługa jest zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, należy wskazać, że prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w zakresie usługi wynajmu lokali mieszkalnych nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Jak jednoznacznie wynika z przedstawionego opisu sprawy, prowadzi Pani działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wynajem lokali mieszkalnych. Wskazała Pani ponadto, że wynajem lokali mieszkalnych stanowi regularny i oczywisty element działalności. Zatem, najem nie ma charakteru transakcji pomocniczych względem prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, której przedmiotem jest m.in. wynajem lokali mieszkalnych, lecz jest to transakcja podstawowa – w zakresie wykonywanej przez Panią działalności gospodarczej. Jednocześnie usługa ta nie ma charakteru incydentalnego, okazjonalnego, lecz ma charakter ciągły. Zatem, usługa najmu lokali mieszkalnych, którą Pani świadczy, nie jest usługą pomocniczą, o której mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy.

Tym samym należy wskazać, że najem lokali mieszkalnych zalicza się do Pani działalności podstawowej, bowiem – jak Pani wskazała – ma Pani status podatnika VAT czynnego i składa Pani miesięczne deklaracje podatkowe. Wynajem lokali mieszkalnych stanowi regularny i oczywisty element działalności.

Ponadto – jak już wcześniej wskazano – zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest zwolnieniem podmiotowym, co oznacza, że jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika. Skoro, jak wyżej wskazano, wykonuje Pani w ramach działalności gospodarczej, działalność w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych, to sprzedaż z tej działalności również powinna być wliczana do limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie może Pani obecnie skorzystać ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, ponieważ – jak Pani wskazała – od (…) listopada 2025 r. jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT.

Jeśli natomiast w przyszłości będzie Pani chciała skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ustawy, po spełnieniu warunków określonych w tym przepisie, powinna Pani wliczać do limitu wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, przychody netto uzyskiwane z całości sprzedaży objętej u Pani opodatkowaniem podatkiem VAT, w tym również przychody netto uzyskiwane z najmu lokalu użytkowego i wynajmu lokali mieszkalnych.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznałem całościowo za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jednocześnie należy wskazać, że interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie pytania odnoszącego się do podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy wskazać, że wydana interpretacja nie rozstrzyga, czy usługa najmu lokalu użytkowego na rzecz banku jest opodatkowana stawką podatku w wysokości 23%. Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.