Interpretacja 0112-KDIL3.4012.142.2026.3.MBN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 20 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

Uzupełniła go Pani pismem z 27 marca 2026 r. (wpływ 1 kwietnia 2026 r.) oraz pismem z 29 kwietnia 2026 r. (wpływ 12 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.B. prowadzi indywidualną działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia 1 października 2009 r.

W dniu (…) grudnia 2022 r. nabyła nieruchomość w drodze darowizny od męża. W chwili dokonania darowizny między małżonkami obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej.

Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Nie była również wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni zamierza dokonać zbycia przedmiotowej nieruchomości w drodze sprzedaży na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy.

Uzupełniła Pani opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1)   W jakim zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą?

Odp.: Przedmiotem Pani działalności jest, zgodnie z wpisem do CEIDG, Wytwarzanie i zaopatrywanie w parę wodną, gorącą wodę i powietrze do układów klimatyzacyjnych, pozostała działalność związana z udostępnianiem pracowników, działalność ochroniarska, z wyłączeniem obsługi systemów bezpieczeństwa, specjalistyczne sprzątanie budynków i obiektów przemysłowych. Nr NIP (…).

2)   Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp.: Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

3)   Co jest przedmiotem Pani wniosku? Proszę opisać nieruchomość, którą chce Pani sprzedać

Odp.: Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość gruntowa, składająca się z działki gruntu oznaczonej geodezyjnie numerem 9/30 o powierzchni (...) ha, położona (...) przy ul. (...) (objęta KW (...)). W ewidencji gruntów działka 9/30 oznaczona jest jako Bp − zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Na nieruchomości została rozpoczęta budowa budynku hotelowego, który nie jest dopuszczony do użytkowania, organ administracyjny orzekł, że budynek został wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego toczyło się postępowania naprawcze (nr sprawy (...)). Obecnie toczy się postępowanie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w zakresie skargi na decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (decyzja nr (...) z (…) grudnia 2025 r., nr sprawy (...)).

4)   Czy jest/są to działka/działki zabudowana (-e)/niezabudowana(-e)? Proszę podać numer(-y) ewidencyjny(-e) działki(-ek)?

Odp.: Przedmiotem sprzedaży ma być działka nr 9/30 o pow. (...) ha, opisana w pkt 3.

5)   W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani przedmiotową nieruchomość?

Odp.: Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani ww. nieruchomości.

6)   Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Odp.: Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym.

7)   Czy wykorzystywała lub wykorzystuje Pani nieruchomość będącą przedmiotem wniosku do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawała Pani płody rolne z nieruchomości, które pochodziły z Pani własnej działalności rolniczej (jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pani sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?

Odp.: Nie wykorzystywała i nie wykorzystuje Pani nieruchomości będącej przedmiotem wniosku do działalności rolniczej, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

8)   Czy dokonała/dokona Pani jakichkolwiek czynności (poniesie nakłady) w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do nieruchomości, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności nieruchomości? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odp.: Nie dokonała Pani faktycznych czynności, mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości nieruchomości, albowiem prace budowlane na nieruchomości, z uwagi na decyzję o samowoli budowlanej oraz trwające postępowanie naprawcze przed PINB (...), zostały wstrzymane. Czynnościami koniecznymi do wykonania było zabezpieczenie nieruchomości przed dewastacją oraz uprzątnięcie przejazdu przez bramę od strony ulicy na podwórko celem umożliwienia wykonywania służebności przejazdu i przechodu przez nieruchomość. Były także podejmowane czynności nakazane przez PINB: takie jak wykonanie projektu zamiennego oraz uzyskanie niezbędnych pozwoleń, celem przeprowadzenia postępowania naprawczego. Zostały wykonane także czynności faktyczne nakazane przez PINB (...) decyzją z dnia (…) września 2025 r., to jest rozbiórka stolarki okiennej i drzwiowej wykonanej w otworach ściany zewnętrznej budynku od strony frontowej w pomieszczeniu projektowanej, w zatwierdzonym projekcie budowlanym, restauracji, rozbiórka balustrad wykonanych w otworach okiennych budynku (portfenetrach) od strony frontowej i tylnej południowej budynku oraz na tarasie (stropodachu) budynku, rozbiórka rury spustowej prowadzonej na stronie frontowej budynku.

9) W jaki sposób poszukiwała Pani nabywcy nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży? Czy prowadziła Pani działania marketingowe (zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.), które dotyczyły sprzedaży tej nieruchomości (jakie)?

Odp.: Nie prowadziła Pani działań marketingowych dot. sprzedaży nieruchomości w postaci ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, sieci internetowej, prasie, radiu, telewizji. Potencjalny nabywca uzyskał informację, iż chce Pani sprzedać nieruchomość poprzez osobę trzecią prywatną, która wiedziała o Pani planach. Decyzja o sprzedaży wynikała z faktu nadmiernej uciążliwości zakończenia budowy na nieruchomości.

10) Czy i jakie pozwolenia/decyzje zostały/zostaną wydane przed podpisaniem umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości? Z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie tych decyzji/pozwoleń?

Odp.: Od chwili zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży dot. nieruchomości trwa postępowanie naprawcze przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego (nr sprawy (...) − zawiadomienie o prowadzeniu postępowania z dnia 31 stycznia 2023 r. W dniu (…) września 2025 r. decyzją PINB dla Miasta (...) nakazano rozbiórkę części obiektu budowanego (vide ad. 8). Od ww. decyzji złożyła Pani odwołanie. Decyzją (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia (…) grudnia 2025 r. utrzymano decyzję PINB w mocy. Prace rozbiórkowe zostały wykonane. Od decyzji (...)WINB został wniesiona przez inną stronę postępowania (właściciela działki sąsiedniej) skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).

11) Czy kiedykolwiek udostępniała Pani nieruchomość na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp.?

      Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)   w jakim okresie (kiedy) nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

b)  na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?

c)  czy udostępnienie nieruchomości było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

d)  czy dokonywała Pani rozliczeń z tytułu zawartej umowy/umów?

e)  czy dokumentowała Pani czynność najmu/dzierżawy/użyczenia?

Odp. Nie udostępniała Pani nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia.

12) Czy udzieliła Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości? Jeśli tak, to komu (np. nabywcy, pośrednikowi)? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pani tego pełnomocnictwa udzieliła.

Odp.: W związku z zawarciem w dniu (…) listopada 2023 r. przedwstępnej warunkowej umów sprzedaży nieruchomości, udzieliła Pani Kupującym pełnomocnictw do uzyskiwania pozwoleń, decyzji zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie prac budowlanych, złożenia zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych/rozbiórki złożenia i/lub odbioru złożonej dokumentacji budowlanej, pozwoleń na budowę, dziennika budowy, protokołów odbiorów częściowych i końcowych, rysunków i opisów służących realizacji obiektu, dokumentów geodezyjnych, książki obmiarów, występowania przed Urzędami, w tym Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego (...), uzyskiwania zaświadczenia o zakończeniu budowy.

W toku postępowania przed PINB (...) oraz (...) Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego udzieliła Pani pełnomocnictwa dla adw. (...) do reprezentowania Pani w toku tych postępowań. W toku postępowania naprawczego udzieliła Pani pełnomocnictwa architektowi oraz projektantom branżowym do wykonania projektu zamiennego oraz dla kierownika budowy w toku czynności sprawdzenia przez PINB wykonania nakazanych robót rozbiórkowych. Udzieliła Pani także pełnomocnictwa notarialnego m.in. dla adw. (...) do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, której dotyczy zapytanie o interpretację.

13) Czy pełnomocnik w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem wniosku wykonywał czynności w celu jej uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to były/będą czynności.

Odp.: Pełnomocnicy działali w zakresie niezbędnym do podjęcia czynności w toku postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, w celu zakończenia postępowania naprawczego.

14) Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla każdej sprzedawanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)  jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)  w jaki sposób działki były wykorzystane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?

f)   ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)  na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

h)  czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości była Pani obowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT od tej sprzedaży?

Odp.: W dniu (…) czerwca 2024 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny położony (...) przy ul. (…). Lokal ten nabyła Pani w (…) kwietnia 2014 r. w drodze kupna na cele mieszkaniowe. Lokal generował tylko koszty, albowiem mieszkała Pani wraz z mężem w innym lokalu. Z tej przyczyny podjęła Pani decyzję o jego sprzedaży. Nie zbywała Pani innych nieruchomości.

15) Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a)   kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości?

c)  w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?

d)  jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?

Odp.: Jest Pani właścicielką innych nieruchomości:

a)  lokalu mieszkalnego położonego (...) przy ul. (…) o pow. (…) m² KW (…) nabytego w dniu (…) kwietnia 2014 r. w drodze kupna;

b)  nieruchomości stanowiącej działki nr 1/15 i 1/18 zabudowane domem mieszkalnym w (…) − nabyte w dniu (…) listopada 2005 r. w udziale w ½ części, następnie wyniku umowy o zniesienie współwłasności i darowizny, nabyła Pani pozostały udział w ½ części;

c)  niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki oznaczonej geodezyjnie nr 2/4 o pow. (…) ha, położonej w (…) gmina (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), nabytej w drodze darowizny z dnia (…) marca 2025 r. od męża C.B.;

d)  niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki oznaczonej geodezyjnie nr 3/7 o pow. (…) ha, położnej w (…), gmina (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), nabytej w drodze darowizny z dnia (…) marca 2025 r. od męża C.B.;

e)  niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek oznaczonej geodezyjnie nr 4/6, 4/9 o łącznej powierzchni pow. (…) ha, objętej księgą wieczysta (...), położnej w (…), gmina (…), nabytej w drodze darowizny z dnia (…) marca 2025 r. od męża C.B.;

f)   niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek oznaczonych geodezyjnie nr 4/17, 4/18 o łącznej powierzchni (…) ha, położonej w (…) gmina (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), nabytej w drodze darowizny z dnia (…) marca 2025 r. od męża C.B.;

g)  Nieruchomości niezabudowanej w (…) przy ul. (…) nabytej w drodze umowy kupna ok. 2000 r.

Nie planuje Pani sprzedaży ww. nieruchomości. Nieruchomości wskazanie w pkt. c, d, e, f otrzymała Pani od męża w drodze darowizny. Nieruchomość w pkt g nabyła Pani w drodze umowy kupna. Z ww. nieruchomości nie czerpie Pani korzyści majątkowych. Są to działki rolne, które nie są użytkowane. Na nieruchomości położonej w (…) (pkt b) mieszka Pani wraz z córką. Córka, A.B., planuje zamieszkać w mieszkaniu przy ul. (…) − nieruchomość opisana w pkt a. Dodatkowo wskazuje Pani, że nieruchomość będącą przedmiotem interpretacji nabyła Pani w drodze darowizny od męża C.B. C.B. kupił ww. nieruchomość w 2008 r.

Uzupełniła Pani również opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1) W jakim celu nabyła Pani przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny od męża?

Odp.: Nabycie nieruchomości położonej (...) przy ul. (...) w drodze darowizny od męża C.B. nastąpiło dlatego, iż taka była wola męża. Mąż z przyczyn zdrowotnych i wieku nie był w stanie uczestniczyć w postępowaniu naprawczym prowadzonym przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (...). Nieruchomość będąca przedmiotem darowizny wchodziła do majątku osobistego męża.

2) W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku:

Przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość gruntowa, składająca się z działki gruntu oznaczonej geodezyjnie numerem 9/30 o powierzchni (...) ha, położona (...) przy ul. (...) (objęta KW (...)). W ewidencji gruntów działka 9/30 oznaczona jest jako Bp − zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Na nieruchomości został rozpoczęta budowa budynku hotelowego, który nie jest dopuszczony do użytkowania, organ administracyjny orzekł, że budynek został wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę.

− proszę o jednoznaczne wskazanie:

1.  Czy przedmiotem sprzedaży jest działka zabudowana czy niezabudowana?

2.  Czy przedmiotem sprzedaży jest wyłącznie działka nr 9/30 bez posadowionego na niej budynku hotelowego (tj. działka niezabudowana)?

3.  Czy budynek hotelowy, znajdujący się na działce nr 9/30, jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524)?

4.  Kto wybudował ww. budynek hotelowy i w jakim celu?

5.  Jeśli to nie Pani wybudowała ww. budynek hotelowy, to kto go konkretnie wybudował? Czy przed sprzedażą nastąpi rozliczenie tych nakładów poniesionych przez inny podmiot? Jeżeli tak, to w jaki sposób nastąpi rozliczenie ww. nakładów? Jeśli nie, to dlaczego?

6.  Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania ww. budynku przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

7.  W jaki sposób i przez kogo budynek hotelu był/jest/będzie wykorzystywany od momentu nabycia go przez Panią w drodze darowizny od męża do momentu sprzedaży?

Odp.: Przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 9/30 zabudowana budynkiem hotelowym − przed uzyskaniem przez budynek pozwolenia na użytkowanie. Budynek jest w trakcie budowy, budowa nie jest zakończona.

Nie, przedmiotem sprzedaży nie jest wyłącznie działka nr 9/30 bez posadowionego budynku hotelowego.

Budynek hotelowy znajdujący się na działce nr 9/30, w Pani ocenie, jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Budynek hotelowy był wybudowany przez poprzedniego właściciela nieruchomości (...) w latach ok. 2010, prace budowlane zostały wstrzymane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, o ile dobrze Pani pamięta, ok. 2011/2012 r. Poprzedni właściciel, mąż, miał w planach zakończenie budowy i prowadzenie hotelu. Budowa była finansowana przez Niego jako poprzedniego właściciela z Jego własnego majątku. Pani nie finansowała tej budowy.

Nie wybudowała Pani budynku hotelu, budynek budował Pani mąż, C.B. (do stanu obecnego korzystając z różnych firm budowlanych, nie wie Pani jakich, nie wie Pani komu i ile płacił). W Pani małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość (działka wraz z posadowionym na niej budynkiem, z którym ma Pani same kłopoty) otrzymała Pani w darowiźnie od męża, a więc w ramach czynności prawnej, która jest czynnością pod tytułem darmym. Nie rozliczała Pani i nie będzie Pani rozliczać nakładów poniesionych przez Niego na nieruchomość, nie ma Pani nawet takiej możliwości. Darowizna nieruchomości nastąpiła bez żadnych warunków.

Nie wytworzyła Pani, nie wybudowała Pani budynku, nie wie Pani zatem, czy w ogóle mogło Pani przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek otrzymała Pani jako osoba fizyczna, nie rozliczała pani żadnych kosztów dot. budynku z kosztami działalności gospodarczej. Nie korzystała Pani z obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie odliczała Pani wydatków związanych z nieruchomością z podatkami. Nie wie Pani nic o rozliczeniach podatkowych zmarłego męża.

Jak wskazywała Pani już poprzednio, budynek hotelu jest w stanie budowy (brakuje wykończenia, drzwi, stolarki wewnętrznej, armatury itp.). Od chwili wstrzymania budowy budynek stał i niszczał, w żaden sposób nie był wykorzystywany.

Od chwili jego darowizny do chwili obecnej, w tym planowanej sprzedaży, trwają procedury prawne. Budynek wymaga jeszcze znacznych nakładów finansowych, aby go wykończyć, których nie chce Pani czynić, ani nie planuje Pani tego robić. Chce Pani sprzedać działkę wraz z budynkiem, aby uniknąć konieczności dokończenia budowy, uzyskiwania różnego rodzaju dokumentów dot. budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowania, a zatem wszelkich prac faktycznych i prawnych.

3) W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku:

Nie dokonała Pani faktycznych czynności, mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości nieruchomości, albowiem prace budowlane na nieruchomości, z uwagi na decyzję o samowoli budowlanej oraz trwające postępowanie naprawcze przed PINB (...), zostały wstrzymane. Czynnościami koniecznymi do wykonania było zabezpieczenie nieruchomości przed dewastacją oraz uprzątnięcie przejazdu przez bramę od strony ulicy na podwórko celem umożliwienia wykonywania służebności przejazdu i przechodu przez nieruchomość. Były także podejmowane czynności nakazane przez PINB: takie jak wykonanie projektu zamiennego oraz uzyskanie niezbędnych pozwoleń, celem przeprowadzenia postępowania naprawczego. Zostały wykonane także czynności faktyczne nakazane przez PINB (...) decyzją z dnia 2 września 2025 r., to jest rozbiórka stolarki okiennej i drzwiowej wykonanej w otworach ściany zewnętrznej budynku od strony frontowej w pomieszczeniu projektowanej, w zatwierdzonym projekcie budowlanym, restauracji, rozbiórka balustrad wykonanych w otworach okiennych budynku (portfenetrach) od strony frontowej i tylnej południowej budynku oraz na tarasie (stropodachu) budynku, rozbiórka rury spustowej prowadzonej na stronie frontowej budynku.

− proszę o jednoznaczne wskazanie,

1.  Czy koszty związane z ww. czynnościami były finansowane wyłącznie z Pani majątku prywatnego?

2.  Czy i na kogo były wystawiane faktury w związku z wykonywaniem ww. czynności?

3.  Czy z tytułu ww. czynności przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

4.  Jeżeli nie dokonywała Pani faktycznych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości nieruchomości, albowiem prace budowlane na nieruchomości zostały wstrzymane, to kto te czynności faktycznie wykonywał?

Odp.: Czynności niezbędne do zabezpieczenia budynku przed dewastacją, czy też czynności związane z postępowaniem przez PINB, czy też (...)WINB (...), były finansowane wyłącznie z Pani majątku prywatnego, nie ma Pani na to faktur, nie rozliczała Pani żadnych kosztów. Wykonywane prace były finansowane z Pani osobistego majątku.

Raz otrzymała Pani fakturę na Panią jako osobę fizyczną, A.B., za prace zabezpieczające przed dewastacją, po otwarciu przejazdu bramowego (wykonanie ścianki z płyty OSB oddzielającej pomieszczenie budynku od przejazdu w bramie i zabezpieczenie tablicy elektrycznej).

Nie korzystała Pani z żadnego rozliczenia ww. faktury w kosztach działalności, nie wie Pani nawet, czy Pani takie prawo przysługiwało. Pani działalność gospodarcza jest zarejestrowana, ale praktycznie nie jest prowadzona i dotyczy całkowicie innego przedmiotu działalności.

Od czasu kiedy budowa budynku została wstrzymana przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego (jeszcze kiedy właścicielem nieruchomości był mąż), na nieruchomości nie były prowadzone prace budowlane, mające na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości nieruchomości, gdyż nie mogły być z powodu trwających postępowań administracyjnych, a następnie tzw. postępowania naprawczego prowadzonego przez Powiatowy Inspektorat Budowlany (...), które ma na celu doprowadzenie stanu prawnego nieruchomości do zgodności z prawem, gdyż wszystkie decyzje budowlane powygasały, były uchylane, utraciły moc zezwolenia, zgody. Pełnomocnictwa dla architekta czy projektantów branżowych udzielała Pani jako osoba fizyczna. Nie korzystała Pani z żadnych odliczeń podatkowych z tego tytułu. Ponoszone przez Panią koszty dot. budynku były ponoszone przez Panią jako osobę prywatną z Pani osobistego majątku, stąd też nie korzystała Pani z prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie dotyczyły one także działalności.

4) W związku ze wskazaniem w uzupełnieniu wniosku:

Od chwili zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży dot. nieruchomości trwa postępowanie naprawcze przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego (nr sprawy (...) − zawiadomienie o prowadzeniu postępowania z dnia 31 stycznia 2023 r. W dniu 2 września 2025 r. decyzją PINB dla Miasta (...) nakazano rozbiórkę części obiektu budowanego (vide ad. 8) Od ww. decyzji złożyłam odwołanie. Decyzją (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 4 grudnia 2025 r. utrzymano decyzję PINB w mocy. Prace rozbiórkowe zostały wykonane. Od decyzji (...)WINB został wniesiona przez inną stronę postępowania (właściciela działki sąsiedniej) skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

− proszę o jednoznaczne wskazanie:

1.  Czy i jakie czynności, w związku z budową budynku hotelowego, dokonała Pani po otrzymaniu nieruchomości w drodze darowizny od męża, tj. od dnia 1 października 2009 r., do dnia podpisania umowy przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości?

2.  Czy koszty związane z ww. czynnościami były finansowane wyłącznie z Pani majątku prywatnego?

3.  Czy i na kogo były wystawiane faktury w związku z wykonywaniem ww. czynności?

4.  Czy z tytułu ww. czynności przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

5.  Czy przed ostateczną sprzedażą budynek hotelowy zostanie w całości rozebrany?

6.  Czy rozbiórka budynku hotelowego znajdującego się na działce, będącej przedmiotem sprzedaży, zostanie przeprowadzona przed sprzedażą działki, czy po sprzedaży?

7.  Dlaczego od decyzji (...)WINB została wniesiona skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...) przez inną stronę postępowania (właściciela działki sąsiedniej)?

Odp.:

1.  Po otrzymaniu darowizny od męża nieruchomości, której dotyczy zapytanie musiała Pani wykonać czynności:

·           zgłosić się jako strona do postępowania przed Powiatowym Inspektoratem Budowlanym (...);

·      udzielić pełnomocnictwa kancelarii prawnej do reprezentowania Pani przed PINB i (...)WINB;

·      udzielić upoważnienia architektowi do wykonania projektu zamiennego i uzyskać niezbędnych zezwoleń i zgód wskazanych przez PINB;

·      zlecić zabezpieczenie nieruchomości przed dewastacją − zamknięcie wejścia do hotelu płytą OSB i zabezpieczenie tablicy elektrycznej przed dostępem osób trzecich.

2.  Czynności wymagające rozliczenia finansowała Pani wyłącznie z własnych środków, działała Pani jako A.B. − osoba fizyczna, nie rozliczała Pani ponoszonych kosztów w prowadzonej przez Panią działalności.

3.  Nie brała Pani faktur.

4.  Nie przysługiwało Pani prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, albowiem koszty ponoszone przez Panią nie miały związku z działalnością gospodarczą i były finansowane wyłącznie przez Panią jako osobę prywatną.

5.  i 6. Przed sprzedażą nieruchomości nie planuje Pani rozbiórki budynku hotelowego w trakcie budowy, chce Pani sprzedać działkę wraz z budynkiem, który stanowi jej część. Nie wie Pani jak zakończy się postępowanie przez Wojewódzkim Sądu Administracyjnym, skarżący wnieśli o uchylenie decyzji (...)WINB oraz decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego kwestionując zakres prac rozbiórkowych nakazanych przez PINB.

7.  To nie Pani wnosiła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i nie zna Pani przyczyn jej wniesienia przez skarżącego. Uważa Pani, że jest on niezadowolony z treści decyzji PINB i decyzji (...)WINB.

Dodatkowo wskazuje Pani, że wszystkie ponoszone przez Panią koszty dot. nieruchomości przy ul. (…) ponosiła Pani z majątku osobistego, nie były one związane w żaden sposób z działalnością gospodarczą. Nieruchomość położoną przy ul. (...) chce Pani sprzedać jako (...) osoba fizyczna. Wniosek o interpretację złożyła Pani wobec faktu, iż ma Pani zarejestrowaną działalność gospodarczą, niemniej nieruchomość nie ma z nią związku.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości przez A.B. na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi zostać dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika w odniesieniu do tej konkretnej czynności.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w drodze darowizny do majątku osobistego, nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a jej sprzedaż ma charakter jednorazowy i nie stanowi elementu profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości stanowi rozporządzenie majątkiem prywatnym, a Wnioskodawczyni w zakresie tej czynności nie działa jako podatnik VAT, w rozumieniu art. 15 ustawy. W konsekwencji, planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, grunty zabudowane i niezabudowane spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w grudniu 2022 r. nabyła Pani, w drodze darowizny od męża, nieruchomość − działkę nr 9/30 zabudowaną budynkiem hotelowym przed uzyskaniem przez budynek pozwolenia na użytkowanie. Budynek jest w trakcie budowy, budowa nie jest zakończona. Budynek nie jest dopuszczony do użytkowania, organ administracyjny orzekł, że budynek został wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego toczyło się postępowanie naprawcze. Obecnie toczy się postępowanie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w zakresie skargi na decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Od chwili darowizny do chwili obecnej, w tym planowanej sprzedaży, trwają procedury prawne. Budynek wymaga jeszcze znacznych nakładów finansowych, aby go wykończyć, których nie chce Pani czynić, ani nie planuje Pani tego robić. Chce Pani sprzedać działkę wraz z budynkiem, aby uniknąć konieczności dokończenia budowy, uzyskiwania różnego rodzaju dokumentów dotyczących budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowania, a zatem wszelkich prac faktycznych i prawnych. Zamierza Pani dokonać zbycia przedmiotowej nieruchomości w drodze sprzedaży na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy.

Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Nie była również wykorzystywana w Pani działalności gospodarczej. Od chwili wstrzymania budowy budynek stał i niszczał, w żaden sposób nie był wykorzystywany.

Po otrzymaniu nieruchomości w drodze darowizny od męża musiała Pani wykonać czynności:

• zgłosić się jako strona do postępowania przed Powiatowym Inspektoratem Budowlanym;

• udzielić pełnomocnictwa kancelarii prawnej do reprezentowania Pani przed PINB i (...)WINB;

• udzielić upoważnienia architektowi do wykonania projektu zamiennego i uzyskać niezbędnych zezwoleń i zgód wskazanych przez PINB;

• zlecić zabezpieczenie nieruchomości przed dewastacją − zamknięcie wejścia do hotelu płytą OSB i zabezpieczenie tablicy elektrycznej przed dostępem osób trzecich.

Czynności niezbędne do zabezpieczenia budynku przed dewastacją, czy też czynności związane z postępowaniem przez PINB, czy też (...)WINB, były finansowane wyłącznie z Pani majątku prywatnego, nie ma Pani na to faktur, nie rozliczała Pani żadnych kosztów. Wykonywane prace były finansowane z Pani osobistego majątku.

Od czasu, kiedy budowa budynku została wstrzymana przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego (jeszcze kiedy właścicielem nieruchomości był mąż), na nieruchomości nie były prowadzone prace budowlane, mające na celu zwiększenie atrakcyjności lub wartości nieruchomości, gdyż nie mogły być z powodu trwających postępowań administracyjnych, a następnie tzw. postępowania naprawczego prowadzonego przez Powiatowy Inspektorat Budowlany (...), które ma na celu doprowadzenie stanu prawnego nieruchomości do zgodności z prawem, gdyż wszystkie decyzje budowlane powygasały, były uchylane, utraciły moc zezwolenia, zgody. Pełnomocnictwa dla architekta czy projektantów branżowych udzielała Pani jako osoba fizyczna. Nie korzystała Pani z żadnych odliczeń podatkowych z tego tytułu. Ponoszone przez Panią koszty dotyczące budynku były ponoszone przez Panią jako osobę prywatną z Pani osobistego majątku, stąd też nie korzystała Pani z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie dotyczyły one także działalności.

Przed sprzedażą nieruchomości nie planuje Pani rozbiórki budynku hotelowego w trakcie budowy, chce Pani sprzedać działkę wraz z budynkiem, który stanowi jej część.

Nie prowadziła Pani działań marketingowych dot. sprzedaży nieruchomości w postaci ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, sieci internetowej, prasie, radiu, telewizji. Potencjalny nabywca uzyskał informację, iż chce Pani sprzedać nieruchomość poprzez osobę trzecią prywatną, która wiedziała o Pani planach. Decyzja o sprzedaży wynikała z faktu nadmiernej uciążliwości zakończenia budowy na nieruchomości.

W związku z zawarciem w dniu (…) listopada 2023 r. przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, udzieliła Pani Kupującym pełnomocnictw do uzyskiwania pozwoleń, decyzji zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie prac budowlanych, złożenia zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych/rozbiórki złożenia i/lub odbioru złożonej dokumentacji budowlanej, pozwoleń na budowę, dziennika budowy, protokołów odbiorów częściowych i końcowych, rysunków i opisów służących realizacji obiektu, dokumentów geodezyjnych, książki obmiarów, występowania przed Urzędami, w tym Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego (...), uzyskiwania zaświadczenia o zakończeniu budowy.

W toku postępowania przed PINB (...) oraz (...) Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego udzieliła Pani pełnomocnictwa dla adw. (...) do reprezentowania Pani w toku tych postępowań. W toku postępowania naprawczego udzieliła Pani pełnomocnictwa architektowi oraz projektantom branżowym do wykonania projektu zamiennego oraz dla kierownika budowy w toku czynności sprawdzenia przez PINB wykonania nakazanych robót rozbiórkowych. Udzieliła Pani także pełnomocnictwa notarialnego m.in. dla adw. (...) do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Pełnomocnicy działali w zakresie niezbędnych do podjęcia czynności w toku postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, w celu zakończenia postępowania naprawczego.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości − działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży nieruchomości − działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż nieruchomości − działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy, będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Działania podejmowane przez Panią w stosunku do nieruchomości należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Jak bowiem wynika z opisu sprawy – jedyną aktywność, jaką Pani podejmowała w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, były czynności związane z zabezpieczeniem nieruchomości przed dewastacją oraz czynności związane z postępowaniem naprawczym w związku z decyzją Inspektora Nadzoru Budowlanego, tj. udzieliła Pani pełnomocnictwa kancelarii prawnej do reprezentowania Pani przed PINB i (...)WINB, udzieliła Pani upoważnienia architektowi do wykonania projektu zamiennego i uzyskania niezbędnych zezwoleń i zgód wskazanych przez PINB oraz dla kierownika budowy w toku czynności sprawdzenia przez PINB wykonania nakazanych robót rozbiórkowych. Udzieliła Pani także pełnomocnictwa notarialnego m.in. dla adwokata do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Pełnomocnicy działali w zakresie niezbędnym do podjęcia czynności w toku postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, w celu zakończenia postępowania naprawczego. Nie udostępniała Pani nieruchomości na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia. Budynek hotelowy był wybudowany przez poprzedniego właściciela nieruchomości (...) w latach ok. 2010, prace budowlane zostały wstrzymane przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, o ile dobrze Pani pamięta, ok. 2011/2012 r. Poprzedni właściciel, mąż, miał w planach zakończenie budowy i prowadzenie hotelu. Budowa była finansowana przez Niego jako poprzedniego właściciela z Jego własnego majątku. Pani nie finansowała tej budowy. Nie wybudowała Pani budynku hotelu, budynek budował Pani mąż, C.B. (do stanu obecnego korzystając z różnych firm budowlanych, nie wie Pani jakich, nie wie Pani komu i ile płacił). W Pani małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość (działka wraz z posadowionym na niej budynkiem, z którym ma Pani same kłopoty) otrzymała Pani w darowiźnie od męża, a więc w ramach czynności prawnej, która jest czynnością pod tytułem darmym. Nie wytworzyła Pani, nie wybudowała Pani budynku. Budynek otrzymała Pani jako osoba fizyczna, nie rozliczała Pani żadnych kosztów dot. budynku z kosztami działalności gospodarczej. Nie korzystała Pani z obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie odliczała Pani wydatków związanych z nieruchomością z podatkami. Nie wie Pani nic o rozliczeniach podatkowych zmarłego męża. Budynek hotelu jest w stanie budowy (brakuje wykończenia, drzwi, stolarki wewnętrznej, armatury itp.). Od chwili wstrzymania budowy budynek stał i niszczał, w żaden sposób nie był wykorzystywany. Od chwili jego darowizny do chwili obecnej, w tym planowanej sprzedaży, trwają procedury prawne. Budynek wymaga jeszcze znacznych nakładów finansowych, aby go wykończyć, których nie chce Pani czynić, ani nie planuje Pani tego robić. Chce Pani sprzedać działkę wraz z budynkiem, aby uniknąć konieczności dokończenia budowy, uzyskiwania różnego rodzaju dokumentów dot. budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowania, a zatem wszelkich prac faktycznych i prawnych.

Zatem, całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w odniesieniu do działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-181/10.

W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie, sprzedając przedmiotową nieruchomość, będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy.

Co prawda udzieliła Pani pełnomocnictw podmiotom trzecim m.in. adwokatowi, architektowi, projektantom branżowym oraz kierownikowi budowy, ale − jak Pani wskazała − pełnomocnicy działali w zakresie niezbędnym do podjęcia czynności w toku postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego, w celu zakończenia postępowania naprawczego.

Dodatkowo, w związku z zawarciem przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości, udzieliła Pani Kupującym pełnomocnictw do uzyskiwania pozwoleń, decyzji zezwalającej na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie prac budowlanych, złożenia zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót budowlanych/rozbiórki złożenia i/lub odbioru złożonej dokumentacji budowlanej, pozwoleń na budowę, dziennika budowy, protokołów odbiorów częściowych i końcowych, rysunków i opisów służących realizacji obiektu, dokumentów geodezyjnych, książki obmiarów, występowania przed Urzędami, w tym Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego (...), uzyskiwania zaświadczenia o zakończeniu budowy.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie ewentualne czynności związane z przedmiotową nieruchomością, podjęte przez Kupujących na mocy udzielonych im przez Panią pełnomocnictw, zostaną podjęte w interesie przyszłych, skonkretyzowanych nabywców.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa nabywcom do wykonania określonych czynności w celu dostosowania nieruchomości do potrzeb nabywców nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży nieruchomości − działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę − cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, planowana sprzedaż działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości − działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno -skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działki nr 9/30 zabudowanej budynkiem hotelowym w trakcie budowy, nie będzie Pani działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do ww. nieruchomości, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.