Interpretacja 0112-KDIL3.4012.181.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy planowana sprzedaż działek, powstałych z podziału nieruchomości, stanowiącej majątek prywatny, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 kwietnia 2026 r. (wpływ 23 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

- (...).

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

- (...).

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcami są małżonkowie (...), właściciele działki rolnej o pow. 2,5 ha, położonej w miejscowości (…), nabytej pod koniec lat 90-tych (1998/1999). Grunt nie był uprawiany, nie przynosił dopłat i stanowi majątek prywatny Wnioskodawców.

Wnioskodawcy planują sprzedaż działek, wydzielonych z ww. gruntu, nieuzbrojonych, w kilku etapach: obecnie 5 działek, kolejno 7, a następnie 6. Taka sprzedaż czasowa jest podyktowana koniecznością załatwienia spraw typu warunki zabudowy – koniecznych do podziału.

Sprzedaż będzie dokonywana prywatnie, w etapach, z możliwością indywidualnego przyłącza mediów przez nabywców.

W uzupełnieniu podali Państwo następujące informacje:

Wnioskodawcy są właścicielami nieruchomości gruntowej nabytej w 1998 r. do majątku prywatnego. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani do celów zarobkowych. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Na moment sporządzenia rozpatrywanego wniosku nieruchomość nie została jeszcze formalnie podzielona, a postępowanie w tym zakresie jest w toku.

Wnioskodawcy planują podział nieruchomości na większą liczbę działek (docelowo około 18) oraz sprzedaż części działek, które powstaną w wyniku tego podziału. Pozostała część nieruchomości może zostać przeznaczona na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawców.

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie podejmują działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości.

Ponadto, Wnioskodawcy doprecyzowali opis poprzez wskazanie, że wszelkie czynności podejmowane w związku z nieruchomością mają charakter zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nabycie nieruchomości nastąpiło wyłącznie do majątku prywatnego, bez zamiaru jej wykorzystania w działalności gospodarczej ani prowadzenia działań o charakterze zorganizowanym, profesjonalnym i ciągłym.

Wnioskodawcy nie podejmują czynności typowych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, a ich działania ograniczają się do zwykłego wykonywania prawa własności.

Uzupełniając wniosek udzielili Państwo odpowiedzi na następujące pytania:

1. W jakim celu nabył Pan z małżonką pod koniec lat 90-tych (1998/1999) działkę rolną o powierzchni 2,5 ha?

Odpowiedź: Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego jako forma zabezpieczenia przyszłości rodziny oraz lokaty środków, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej.

2. W ramach jakich czynności nabył Pan z małżonką ww. nieruchomość, tj. w ramach czynności:

-     opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-     zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-     niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź: Nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

3. Czy z tytułu nabycia działki rolnej o powierzchni 2,5 ha otrzymał Pan lub/i Pana małżonka fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli tak, to na kogo była ona wystawiona?

Odpowiedź: Z tytułu nabycia nieruchomości nie została wystawiona faktura VAT.

4. Czy w związku z nabyciem ww. działki rolnej przysługiwało Panu lub/i Pana małżonce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak, to komu? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź: Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ nabycie nie było związane z działalnością gospodarczą.

5. Na ile działek została podzielona nieruchomość o powierzchni 2,5 ha? Jakie są numery ewidencyjne sprzedawanych działek, powstałych w wyniku jej podziału, będących przedmiotem złożonego wniosku?

Odpowiedź: Na moment składania uzupełnienia do wniosku nieruchomość nie została jeszcze formalnie podzielona. Postępowanie administracyjne w tym zakresie jest w toku.

Planowany podział wynika z uwarunkowań administracyjnych i formalnoprawnych. Nie stanowi elementu działalności gospodarczej ani zorganizowanego obrotu nieruchomościami, lecz dotyczy jednej nieruchomości stanowiącej majątek prywatny. Podział ma charakter jednorazowy i incydentalny.

6. Czy Pan lub/i Pana małżonka są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej „ustawą”)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Małżonka Wnioskodawcy również nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

7. Jeżeli Pan lub/i Pana małżonka są czynnymi, zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług, proszę wskazać, czy nieruchomość gruntowa rolna nabyta w latach 90-tych i działki powstałe w wyniku jej podziału była/y/jest/są/będzie/będą wykorzystywana/e w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której Pan lub/i Pana małżonka są podatnikami podatku VAT? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź: Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej ani przez Wnioskodawcę, ani przez Jego małżonkę. Stanowi wyłącznie majątek prywatny. Działki, które powstaną w wyniku podziału, również nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej.

8. Czy Pan lub/i Pana małżonka prowadził/a/prowadzi/będzie prowadzić działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie prowadzili, nie prowadzą i nie zamierzają prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej.

9. Do jakich konkretnie czynności wykorzystywana/e była/y/jest/są/będzie/będą przez Pana lub/i Pana małżonkę od chwili nabycia do chwili sprzedaży nieruchomość gruntowa i działki powstałe w wyniku jej podziału, tj. do czynności zwolnionych, opodatkowanych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnych czynności o charakterze gospodarczym ani zarobkowym. Przez cały okres posiadania grunt pozostawał niewykorzystany, porośnięty samosiejkami i nie był przedmiotem uprawy ani produkcji. Nieruchomość nie była oddawana w najem ani dzierżawę.

10. Czy Pan lub/i Pana małżonka wykorzystywał/a działki, będące przedmiotem sprzedaży, wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były wykorzystywane działki, Pan lub/i Pana małżonka wykonywał/a – proszę podać podstawę prawną zwolnienia. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nieruchomość nie była wykorzystywana w żadnym zakresie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

11. Czy Pan lub/i Pana małżonka posiadał/a/posiada/będzie posiadał/a status rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiadał, nie posiada ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Małżonka Wnioskodawcy również nie posiadała, nie posiada ani nie będzie posiadała statusu rolnika ryczałtowego.

12. Czy nieruchomość gruntowa nabyta w latach 90-tych i działki powstałe w wyniku jej podziału, stanowiła/stanowią składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego i była/y/jest/są/będzie/będą wykorzystywana/e przez Pana lub/i Pana małżonkę w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać przez kogo.

Odpowiedź: Nieruchomość nie stanowiła ani nie stanowi składnika gospodarstwa rolnego, ani nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Grunt był utrzymywany jako majątek prywatny.

13. Czy z działki rolnej o powierzchni 2,5 ha i działek powstałych w wyniku jej podziału, były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były/są wykorzystywane na Pana lub/i Pana małżonki własne potrzeby?

Odpowiedź: Z nieruchomości nie były, nie są i nie będą sprzedawane produkty rolne. Żadne produkty rolne nie były, nie są, ani nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawców na potrzeby własne.

14. Czy nieruchomość była/jest/będzie oddawana przez Pana lub/i Pana małżonkę w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

-     czy udostępniali/udostępniają/będą Państwo udostępniali ww. grunt odpłatnie, czy nieodpłatnie?

-     kto był/jest/będzie stroną umowy?

-     kto uzyskiwał/uzyskuje/będzie uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu ww. działek?

-     czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to:

a)  kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy ww. gruntu? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany;

b)  czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu gruntu był/jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał/wystawia faktury?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie oddawana w najem, dzierżawę, ani do używania na podstawie innych umów. W związku z powyższym, nie wystąpił podatek należny z tego tytułu.

15. Czy nieruchomość gruntowa i działki powstałe w wyniku jej podziału, była/y/jest/są/będzie/będą wykorzystywana/e przez Pana lub/i Pana małżonkę przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu jej/ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na Pana lub/i Pana małżonki cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Nieruchomość przez cały okres posiadania stanowiła majątek prywatny i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani do celów zarobkowych. Część nieruchomości może zostać przeznaczona na własne cele mieszkaniowe (planowana budowa domu), co potwierdza jej prywatny charakter.

16. Czy dla działek, będących przedmiotem sprzedaży, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, jakie będzie przeznaczenie ww. działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Czy wynika z niego możliwość zabudowy budynkami/budowlami przedmiotowych działek? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Na moment składania uzupełnienia do wniosku dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Podział nieruchomości nie został jeszcze zatwierdzony, wobec czego nie jest możliwe przedstawienie informacji odrębnie dla każdej działki.

17. Kto i z czyjej inicjatywy wystąpi o uchwalanie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek będących przedmiotem wniosku? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie występowali z inicjatywą uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura planistyczna prowadzona jest przez właściwą gminę. Wnioskodawcy złożyli wniosek w ramach tej procedury, co miało charakter biernego udziału.

18. Kto wystąpił/wystąpi z wnioskiem o dokonanie podziału geodezyjnego nabytej nieruchomości rolnej i wydanie decyzji o warunkach zabudowy bądź decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), dla działek, będących przedmiotem sprzedaży (Pan, Pana małżonka czy Państwo oboje)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odpowiedź: Z wnioskiem o podział nieruchomości oraz o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpili Wnioskodawcy jako współwłaściciele. Czynności formalne wykonywane są częściowo przez córkę oraz Jej małżonka na podstawie pełnomocnictwa o charakterze pomocniczym i technicznym.

Pełnomocnicy:

-     nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami,

-     nie działają w sposób profesjonalny ani zorganizowany,

-     nie otrzymują wynagrodzenia.

19. Czy przed planowaną sprzedażą dla poszczególnych działek, powstałych z podziału nieruchomości gruntowej, zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie zamierzają występować o pozwolenia na budowę przed sprzedażą nieruchomości.

20. Czy przed dniem sprzedaży działek zamierza Pan lub/i Pana małżonka dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działek do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu w media, przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wytyczenie i utwardzenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawcy nie podejmują i nie zamierzają podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie będą wykonywane czynności polegające na uzbrojeniu terenu, doprowadzeniu mediów, budowie infrastruktury technicznej ani działania marketingowe o charakterze zorganizowanym. Ewentualne działania ograniczają się wyłącznie do czynności formalnie niezbędnych do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, wynikających z obowiązujących przepisów.

21. Czy w celu sprzedaży działek udzielił/a Pan lub/i Pana małżonka/zamierza Pan lub/i Pana małżonka udzielić innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielił/a Pan lub/i Pana małżonka pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pana lub/i Pana małżonki imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę opisać. Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Pełnomocnictwa dla córki i Jej męża zostały udzielone wyłącznie w celu reprezentacji administracyjnej. Pełnomocnicy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie działają w sposób profesjonalny ani zorganizowany oraz nie otrzymują wynagrodzenia. Ich działania mają charakter wyłącznie pomocniczy i techniczny.

22. Jeżeli na działkach, będących przedmiotem sprzedaży, znajdują się budynki i/lub budowle, to proszę wskazać:

a)  czy droga dojazdowa, o której mowa we wniosku, stanowi/będzie stanowiła budowlę, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

b)  jakie jeszcze inne budynki, budowle, w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane, znajdują się/będą się znajdowały na działkach, będących przedmiotem sprzedaży?

c)  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części (zajęcie, oddanie do używania, rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne)?

d)  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e)  czy w odniesieniu do budynku, budowli lub ich części były ponoszone wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

f)   kiedy wydatki te były poniesione oraz czy budynek, budowla lub ich część po ulepszeniach były w całości oddane do używania i kiedy to nastąpiło (proszę wskazać dokładną datę)?

g)  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Panu lub/i Pana małżonce prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na każdej z działek.

Odpowiedź:

a)  na nieruchomości nie znajdują się budynki ani budowle.

b)  droga dojazdowa, o której mowa we wniosku, nie stanowi i nie będzie stanowiła budowli w rozumieniu Prawa budowlanego. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej wynika wyłącznie z wymogów formalnych i będzie ograniczone do minimum niezbędnego do zapewnienia dojazdu.

c)  działania te nie stanowią inwestycji infrastrukturalnej typowej dla działalności gospodarczej.

23. Czy posiada Pan lub/i Pana małżonka inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):

a)  kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył/a Pan lub/i Pana małżonka tą nieruchomość (działkę)?

b)  w jaki sposób wykorzystywał/a wykorzystuje Pan lub/i Pana małżonka tą nieruchomość (działkę)?

c)  czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana, czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d)  czy zamierza Pan lub/i Pana małżonka sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego oraz odrębnie dla każdej posiadanej nieruchomości (działki).

Odpowiedź: Poza nieruchomością, objętą wnioskiem, Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do obrotu lub wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Posiadany udział w nieruchomości mieszkalnej ma charakter prywatny i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Posiadany udział małżonki Wnioskodawcy w nieruchomości mieszkalnej w wysokości 1/6 wartości ma charakter prywatny.

a)  małżonka otrzymała tą część budynku mieszkalnego w spadku po zmarłym ojcu na podstawie prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku dnia 17 grudnia 1985 r. Sąd Rejonowy w (...).

b)  nieruchomość wykorzystywana jest w sposób mieszkalny. W części odpowiadającej udziałowi zamieszkują Wnioskodawcy.

c)  nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym (dom jednorodzinny). Ma charakter mieszkalny.

d)  małżonka Wnioskodawcy nie ma zamiaru w przyszłości sprzedawać udziału w nieruchomości.

24. Czy wcześniej sprzedawał/a Pan lub/i Pana małżonka inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  kiedy i w jaki sposób wszedł/weszła Pan lub/i Pana małżonka w posiadanie tych działek?

b)  w jakim celu działki te zostały przez Pana lub/i Pana małżonkę nabyte?

c)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana lub/i Pana małżonkę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)  kiedy dokonał/a Pan lub/i Pana małżonka ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)   czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) był/a Pan lub/i Pana małżonka zobowiązany/a zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: W przeszłości miała miejsce jednorazowa sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, niezwiązana z działalnością gospodarczą.

a)   nieruchomość w postaci działki otrzymał Wnioskodawca od swojego ojca w roku 1990 w postaci darowizny.

b)   otrzymał ją w celu budowy domu jednorodzinnego dla siebie i swojej rodziny.

c)   budowa domu jednorodzinnego oraz zamieszkiwanie tam.

d)   sprzedaż została dokonana 27 sierpnia 1993 r. z powodu konieczności spłaty kredytu hipotecznego, zaciągniętego na budowany dom.

e)   była to jedna działka z budynkiem mieszkalnym.

f)    w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie był zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług ani do wykazania podatku VAT od tej sprzedaży. Sprzedaż miała charakter prywatny.

Dodatkowo wyjaśnili Państwo, że planowany podział nieruchomości na większą liczbę działek wynika wyłącznie z uwarunkowań administracyjnych i formalnoprawnych. Rozłożenie sprzedaży w czasie jest konsekwencją tych uwarunkowań i nie ma charakteru działalności gospodarczej.

Podsumowanie: Planowana sprzedaż stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane we wniosku)

Czy planowana sprzedaż działek, powstałych z podziału nieruchomości, stanowiącej majątek prywatny, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż działek powstałych z podziału nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są podmioty wykonujące działalność gospodarczą, rozumianą jako działalność producentów, handlowców lub usługodawców, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego i przez cały okres posiadania nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani do celów zarobkowych.

Podejmowane czynności, w tym podział nieruchomości, mają charakter incydentalny i wynikają z uwarunkowań administracyjnych oraz możliwości zagospodarowania nieruchomości, a nie z zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie podejmują działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak uzbrojenie terenu, prowadzenie działań marketingowych o charakterze zorganizowanym czy inwestowanie w infrastrukturę.

Planowana sprzedaż działek stanowi zatem zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności w sprawach C-180/10 oraz C-181/10, gdzie wskazano, że osoba fizyczna dokonująca sprzedaży nieruchomości w ramach majątku prywatnego nie działa jako podatnik VAT, o ile nie podejmuje aktywnych działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów, stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielami działki rolnej o pow. 2,5 ha, nabytej pod koniec lat 90-tych (1998/1999). Nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z tytułu nabycia nieruchomości nie została wystawiona faktura VAT. Nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, ponieważ nabycie nie było związane z działalnością gospodarczą. Ani Pan, ani Pana małżonka nie są czynnymi podatnikami podatku VAT. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego jako forma zabezpieczenia przyszłości rodziny oraz lokaty środków, bez zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej. Grunt nie był uprawiany, nie przynosił dopłat i stanowi Państwa majątek prywatny. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej ani przez Pana, ani przez Pana małżonkę. Stanowi wyłącznie majątek prywatny. Działki, które powstaną w wyniku podziału, również nie będą wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie prowadzili Państwo, nie prowadzą i nie zamierzają Państwo prowadzić działalności w zakresie obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej. Nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnych czynności o charakterze gospodarczym ani zarobkowym. Przez cały okres posiadania grunt pozostawał niewykorzystany, porośnięty samosiejkami i nie był przedmiotem uprawy ani produkcji. Nieruchomość nie była oddawana w najem ani dzierżawę. Nie posiadał Pan, nie posiada ani nie będzie Pan posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Pana małżonka również nie posiadała, nie posiada ani nie będzie posiadała statusu rolnika ryczałtowego. Nieruchomość nie stanowiła ani nie stanowi składnika gospodarstwa rolnego, ani nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Grunt był utrzymywany jako majątek prywatny. Z nieruchomości nie były, nie są i nie będą sprzedawane produkty rolne. Żadne produkty rolne nie były, nie są, ani nie będą wykorzystywane przez Państwa na potrzeby własne. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie oddawana w najem, dzierżawę, ani do używania na podstawie innych umów. W związku z powyższym, nie wystąpił podatek należny z tego tytułu. Nieruchomość przez cały okres posiadania stanowiła majątek prywatny i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani do celów zarobkowych. Część nieruchomości może zostać przeznaczona na własne cele mieszkaniowe (planowana budowa domu), co potwierdza jej prywatny charakter. Na nieruchomości nie znajdują się budynki ani budowle. Planują Państwo sprzedaż działek, wydzielonych z ww. gruntu, nieuzbrojonych, w kilku etapach: obecnie 5 działek, kolejno 7, a następnie 6. Taka sprzedaż czasowa jest podyktowana koniecznością załatwienia spraw typu warunki zabudowy – koniecznych do podziału. Sprzedaż będzie dokonywana prywatnie, w etapach, z możliwością indywidualnego przyłącza mediów przez nabywców. Planowany podział wynika z uwarunkowań administracyjnych i formalnoprawnych. Rozłożenie sprzedaży w czasie jest konsekwencją tych uwarunkowań i nie ma charakteru działalności gospodarczej. Nie stanowi elementu działalności gospodarczej ani zorganizowanego obrotu nieruchomościami, lecz dotyczy jednej nieruchomości stanowiącej majątek prywatny. Podział ma charakter jednorazowy i incydentalny. Na moment składania uzupełnienia do wniosku nieruchomość nie została jeszcze formalnie podzielona, a postępowanie administracyjne w tym zakresie jest w toku. Planują Państwo podział nieruchomości na większą liczbę działek (docelowo około 18) oraz sprzedaż części działek, które powstaną w wyniku tego podziału. Pozostała część nieruchomości może zostać przeznaczona na Państwa własne cele mieszkaniowe. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie podejmują działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Wszelkie czynności podejmowane w związku z nieruchomością mają charakter zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nabycie nieruchomości nastąpiło wyłącznie do majątku prywatnego, bez zamiaru jej wykorzystania w działalności gospodarczej ani prowadzenia działań o charakterze zorganizowanym, profesjonalnym i ciągłym. Nie podejmują Państwo czynności typowych dla podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, a ich działania ograniczają się do zwykłego wykonywania prawa własności. Na moment składania uzupełnienia do wniosku dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie występowali Państwo z inicjatywą uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura planistyczna prowadzona jest przez właściwą gminę. Złożyli Państwo wniosek w ramach tej procedury, co miało charakter biernego udziału. Wystąpili Państwo jako współwłaściciele z wnioskiem o podział nieruchomości oraz o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Czynności formalne wykonywane są częściowo przez córkę oraz Jej małżonka na podstawie pełnomocnictwa o charakterze pomocniczym i technicznym. Pełnomocnicy nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie działają w sposób profesjonalny ani zorganizowany, nie otrzymują wynagrodzenia. Pełnomocnictwa dla córki i Jej męża zostały udzielone wyłącznie w celu reprezentacji administracyjnej. Ich działania mają charakter wyłącznie pomocniczy i techniczny. Nie zamierzają Państwo występować o pozwolenia na budowę przed sprzedażą nieruchomości. Nie podejmują i nie zamierzają Państwo podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W szczególności, nie będą wykonywane czynności polegające na uzbrojeniu terenu, doprowadzeniu mediów, budowie infrastruktury technicznej ani działania marketingowe o charakterze zorganizowanym. Ewentualne działania ograniczają się wyłącznie do czynności formalnie niezbędnych do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, wynikających z obowiązujących przepisów. Droga dojazdowa nie stanowi i nie będzie stanowiła budowli w rozumieniu Prawa budowlanego. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej wynika wyłącznie z wymogów formalnych i będzie ograniczone do minimum niezbędnego do zapewnienia dojazdu. Poza nieruchomością, objętą wnioskiem, nie posiadają Państwo innych nieruchomości przeznaczonych do obrotu lub wykorzystywanych w działalności gospodarczej. W przeszłości miała miejsce jednorazowa sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, otrzymanej w roku 1990 w postaci darowizny.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż działek, powstałych z podziału nieruchomości, stanowiącej majątek prywatny, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

W niniejszej sprawie, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy w przypadku planowanej sprzedaży działek, powstałych z podziału nieruchomości, będą Państwo działali w charakterze podatników, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, i w dalszej konsekwencji, czy wskazana wyżej czynność podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych niezabudowanych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży działek, powstałych z podziału nieruchomości, nabytej pod koniec lat 90-tych, podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W rozpatrywanej sprawie należy zauważyć, że nie występowali Państwo z inicjatywą uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Procedura planistyczna prowadzona jest przez właściwą gminę. Złożyli Państwo wniosek w ramach tej procedury, co miało charakter biernego udziału. Wystąpili Państwo natomiast jako współwłaściciele z wnioskiem o podział 2,5 ha nieruchomości oraz o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Czynności formalne – jak Państwo wskazali we wniosku – wykonywane są częściowo przez córkę oraz Jej małżonka na podstawie pełnomocnictwa o charakterze pomocniczym i technicznym. Pełnomocnicy nie prowadzą jednak działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie działają w sposób profesjonalny ani zorganizowany, nie otrzymują wynagrodzenia. Pełnomocnictwa dla córki i Jej męża zostały udzielone wyłącznie w celu reprezentacji administracyjnej. Ich działania mają charakter wyłącznie pomocniczy i techniczny.

Trudno, by czynność udzielenia pełnomocnictwa Państwa córce oraz Jej małżonkowi wyłącznie w celu reprezentacji administracyjnej, o charakterze pomocniczym i technicznym, do czynności formalnych wykonywanych bez wynagrodzenia, uznać za działania podejmowane w celu pozyskania kupującego i uczynienia oferowanych działek bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Tym bardziej, że Państwa córka oraz Jej małżonek nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami i nie działają w sposób profesjonalny ani zorganizowany.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Tym samym, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla działek, powstałych w wyniku podziału, oraz udzielenie pełnomocnictwa do wykonywania przez Państwa córkę oraz Jej małżonka czynności formalnych bez wynagrodzenia, wyłącznie w celu reprezentacji administracyjnej, o charakterze pomocniczym i technicznym, nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników podatku VAT, prowadzących działalność gospodarczą.

Tym bardziej, że z informacji zawartych we wniosku wynika, że 2,5 ha działka została nabyta wyłącznie do majątku prywatnego, bez zamiaru jej wykorzystania w działalności gospodarczej, czy prowadzenia działań o charakterze zorganizowanym, profesjonalnym i ciągłym. Żadne z Państwa nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT ani rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość ani działki, które powstaną w wyniku podziału, nie była/y, nie jest/są i nie będzie/będą przez Państwa wykorzystywana/e w działalności gospodarczej (w tym rolniczej). Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie oddawana w najem, dzierżawę, ani do używania na podstawie innych umów. Nieruchomość nie była zatem wykorzystywana do żadnych czynności o charakterze gospodarczym ani zarobkowym. Nie prowadzą Państwo również działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i nie podejmują działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Państwa działania ograniczają się do zwykłego wykonywania prawa własności. Nie zamierzają Państwo występować o pozwolenia na budowę przed sprzedażą nieruchomości. Nie podejmują i nie zamierzają Państwo podejmować działań charakterystycznych dla profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W szczególności, nie będą Państwo wykonywali czynności polegających na uzbrojeniu terenu, doprowadzeniu mediów, budowie infrastruktury technicznej ani działań marketingowych o charakterze zorganizowanym. Ewentualne działania ograniczają się wyłącznie do czynności formalnie niezbędnych do zapewnienia dostępu do drogi publicznej, wynikających z obowiązujących przepisów. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej wynika wyłącznie z wymogów formalnych i będzie ograniczone do minimum niezbędnego do zapewnienia dojazdu.

Zatem, fakt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla działek, powstałych w wyniku podziału oraz udzielenia pełnomocnictwa do wykonywania przez Państwa córkę oraz Jej małżonka czynności formalnych bez wynagrodzenia, wyłącznie w celu reprezentacji administracyjnej, o charakterze pomocniczym i technicznym, nie przesądzają w tej sytuacji o tym, że zbycie działek, powstałych w wyniku podziału, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Poza ww. faktem, nie dokonywali Państwo bowiem żadnych innych czynności, które świadczyłyby za uznaniem Państwa za podatnika z tytułu ich sprzedaży.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek, powstałych w wyniku podziału nieruchomości, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpią Państwo, w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, powstałych w wyniku podziału, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki, powstałe w wyniku podziału, skorzystają Państwo z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią Państwo w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, dokonując sprzedaży działek, powstałych w wyniku podziału, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy stwierdzam, że z tytułu sprzedaży działek, powstałych w wyniku podziału, nie będą Państwo działać w charakterze podatników podatku VAT, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, transakcja sprzedaży ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, w niniejszej sprawie brak jest podstaw, by rozstrzygać kwestię zwolnienia od podatku sprzedaży działek, powstałych z podziału nieruchomości, stanowiącej majątek prywatny, w sytuacji, gdy nie będą Państwo działać w charakterze podatników podatku VAT, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Dotyczy to w szczególności informacji wynikającej z opisu sprawy, że: „Z wnioskiem o podział nieruchomości oraz o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystąpili Wnioskodawcy jako współwłaściciele. Czynności formalne wykonywane są częściowo przez córkę oraz Jej małżonka na podstawie pełnomocnictwa o charakterze pomocniczym i technicznym. Pełnomocnicy: nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie działają w sposób profesjonalny ani zorganizowany, nie otrzymują wynagrodzenia” oraz „Pełnomocnictwa dla córki i Jej męża zostały udzielone wyłącznie w celu reprezentacji administracyjnej. Pełnomocnicy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie działają w sposób profesjonalny ani zorganizowany oraz nie otrzymują wynagrodzenia. Ich działania mają charakter wyłącznie pomocniczy i techniczny”. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celnoskarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek, powstałych z podziału nieruchomości, nie będą Państwo działali w charakterze podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmą Państwo żadnych dodatkowych działań w stosunku do działek, będących przedmiotem wniosku, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.