Interpretacja 0112-KDIL3.4012.190.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 12 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym.

Uzupełniła go Pani pismem z 14 kwietnia 2026 r. (wpływ 17 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) (dalej: „Wnioskodawczyni”) jest osobą fizyczną nieprowadzącą jednoosobowej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. (…) części.

Prawomocnym postanowieniem z (…) kwietnia 2012 r. Sąd Rejonowy (…) ustanowił na podstawie art. 203 k.c. zarząd sądowy nieruchomości położonej przy ul. (…) w (…). W relacjach z najemcami to zarządca sądowy wykonuje czynności w sposób ciągły i samodzielny (ustala warunki najmu, zawiera umowy najmu, pobiera czynsz), wstępuje wobec najemców jako strona stosunku prawnego, ponosi odpowiedzialność wobec najemców, działa odpłatnie (wynagrodzenie za prowadzenie zarządu), podejmuje decyzje gospodarcze w zakresie zarządzanej nieruchomości.

W ramach zarządu nieruchomością zarządca sądowy zawarł we własnym imieniu kilka umów najmu poszczególnych lokali wchodzących w skład nieruchomości. Umowy są długoterminowe i ich okres przekracza (…) miesięcy obowiązywania. Lokale znajdujące się w nieruchomości to zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe.

Przewidywane przychody z tytułu najmu powyższych lokali według przypadającego na Wnioskodawczynię udziału w 2026 r. powinny przekroczyć kwotę (…) tysięcy złotych. Wniosek dotyczy roku podatkowego 2026 oraz kolejnych.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów regulujących wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem VAT i posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U.2025.163). Jednocześnie Wnioskodawczyni nie otrzymuje środków pieniężnych z tytułu czynszów najmu.

Całość należności pobierana jest przez zarządcę sądowego i pozostaje w jego dyspozycji w ramach sprawowanego zarządu sądowego.

Ponadto, w przypadku uznania, że podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym pozostaje Wnioskodawczyni, Wnioskodawczyni rozważa sytuację, w której zarządca sądowy będzie dokonywał przelewów środków pieniężnych pochodzących z przychodów z najmu lokali na właściwy rachunek organu podatkowego tytułem wpłaty na podatek od towarów i usług z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym w imieniu Wnioskodawczyni. Kwota podatku rozliczanego z tych przelewów przekroczy 1000 złotych.

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani następujące informacje:

1.  Czy stroną wszystkich umów najmu jest wyłącznie zarządca sądowy nieruchomości, który zawarł te umowy po objęciu zarządu?

Odp.: Stroną umów najmu jest wyłącznie zarządca sądowy nieruchomości, który zawarł te umowy po objęciu zarządu.

W zakresie 2 lokali mieszkalnych obowiązują tzw. szczególne warunki najmu, powstałe jeszcze przed wejściem w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. poz. 787, z późn. zm.), kiedy to stan prawny (tj. ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe) przewidywał administracyjnoprawne formy nawiązywania stosunku najmu (decyzja o przydziale lokalu mieszkalnego) i drogę postępowania administracyjnego w załatwianiu spraw z tym związanych. W zakresie tych 2 lokali mieszkalnych zarządca sądowy nie zawierał osobnych umów najmu, przyjmując, że wszystkie stosunki najmu zawartego w drodze decyzji administracyjnej na podstawie tzw. przydziału czy kwaterunku są ważne i nadal zachowują swoją moc.

Zgodnie bowiem z art. 56 ust. 1 ww. ustawy o najmie lokalu i dodatkach mieszkaniowych, najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale stał się z mocy ustawy najmem zawartym na czas nieoznaczony. Zarządca na tej podstawie pobiera wszelkie pożytki (tj. czynsze) z tych 2-ch lokali.

2.  Na czyją rzecz zarządca sądowy zawarł we własnym imieniu kilka umów najmu poszczególnych lokali wchodzących w skład nieruchomości? Czy umowy te zostały zawarte na rzecz współwłaścicieli nieruchomości (w tym Pani)?

Odp.: Zarządca zawiera umowy najmu na rzecz wszystkich współwłaścicieli, jednakże źródłem jego umocowania nie jest umowa ze współwłaścicielami (jak przy zarządzie umownym), ale postanowienie sądu powszechnego, który go powołał do zarządu daną nieruchomością, w tym wypadku zabudowaną nieruchomością w (…) przy ul. (…).

3.  Czy jest Pani stroną jakichkolwiek umów zawartych z najemcami lokali w części odpowiadającej Pani udziałowi?

Odp.: Wnioskodawczyni nie jest stroną jakikolwiek umów zawartych z najemcami lokali.

4.  Czy pomiędzy zarządcą sądowym nieruchomości a Panią została zawarta umowa dotycząca sposobu rozliczania pobieranych kwot czynszu najmu przez zarządcę sądowego nieruchomości? Jeżeli tak, jakie są warunki tej umowy?

Odp.: Nie została zawarta umowa pomiędzy Wnioskodawczynią a zarządcą sądowym dotycząca sposobu rozliczania pobieranych kwot czynszu najmu przez zarządcę sądowego nieruchomości.

5.  W jaki sposób zarządca sądowy jest wynagradzany za pełnienie funkcji zarządzającego nieruchomością? Proszę opisać.

Odp.: Zarządca jest wynagradzany z dochodów, jakie przynosi zarządzana przez niego nieruchomość, jednakże jego wynagrodzenie ostatecznie jest ustalane przez postanowienie sądu, który sprawuje nad nim nadzór. Za zgodą sądu zarządca sądowy może także pobierać zaliczki na poczet swojego wynagrodzenia.

6.  Kto – Pani, inny współwłaściciel czy zarządca sądowy nieruchomości – w imieniu własnym zleca innym, wyspecjalizowanym podmiotom wykonywanie niezbędnych prac oraz dokonuje zakupów materiałów do konserwacji i bieżących napraw?

Odp.: Zarządca sądowy we własnym imieniu zleca innym podmiotom wykonywanie niezbędnych prac oraz dokonuje zakupów materiałów do konserwacji i bieżących napraw. Koszty tych prac i zakupów są finansowane z dochodów, jakie generuje nieruchomość, tj. czynszów z umów najmu.

7.  Czy zarządca sądowy ma wydzielony rachunek bankowy, na który wpłacane są przez najemców pożytki z nieruchomości, którymi są czynsze najmu?

Odp.: Zarządca sądowy ma wydzielony rachunek bankowy, na który wypłacane są przez najemców pożytki z nieruchomości, którymi są czynsze najmu.

8.  Kto – Pani, inny współwłaściciel czy zarządca sądowy – odpowiada za wyrządzone szkody?

Odp.: Za wszelkie (rzeczowe lub osobowe) szkody powstałe z racji niewłaściwego wykonywania zarządu sądowego (np. za zaniechania dot. stanu technicznego budynku) odpowiada zarządca sądowy, jednakże za szkody powstałe w samym lokalu najemcy, odpowiada najemca.

9.  W jaki sposób zarządca sądowy nieruchomości dysponuje wpłatami otrzymanymi od najemców nieruchomości, czy:

a)  przekazuje przedmiotowe opłaty współwłaścicielom nieruchomości (w tym Pani) i w jakiej formie;

b)  pokrywa z nich koszty utrzymania nieruchomości;

c)  przekazuje do depozytu sądowego?

Odp.: Zarządca sądowy dysponuje wpłatami otrzymanymi od najemców nieruchomości, pokrywa z nich wszystkie koszty utrzymania nieruchomości i dopiero na podstawie postanowienia sądu może wypłacić współwłaścicielom nadwyżkę przychodów nad kosztami. Nie doszło do przekazania otrzymanych wpłat od najemców nieruchomości do depozytu sądowego. Nie doszło do przekazania przedmiotowych wpłat na rachunek Wnioskodawczyni.

10.  Czy udzieliła Pani zarządcy sądowemu upoważnienia do wystawiania faktur w Pani imieniu i na Pani rzecz?

Odp.: Zarządcy sądowemu nie zostało udzielone upoważnienie do wystawiania faktur w imieniu i na rzecz Wnioskodawczyni.

11.  Czy zarządca sądowy jest Pani przedstawicielem podatkowym?

Odp.: Zarządca sądowy nie jest przedstawicielem podatkowym Wnioskodawczyni.

12.  Jaki jest symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla wynajmu lokali, o których mowa we wniosku?

Odp.: Dla wynajmu lokali mieszkalnych symbolem PKWiU 2015 jest 68.20.11.0 – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi", a dla lokali użytkowy jest – 68.20.12.0 – „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

13.  Czy z zapisów umów zawieranych z najemcami wynika, że wynajmowane lokale mieszkalne są wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych tych najemców?

Odp.: Według zawartych umów najmu lokali mieszkalnych, mogą być one wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych najemców, z wyjątkiem 2 lokali mieszkalnych, gdzie najemcy prowadzą najem krótkoterminowy.

14.  Czy najem lokali mieszkalnych wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia osoby do wynajmowanego lokalu?

Odp.: Wnioskodawczyni wskazuje, iż na wszystkich lokalach mieszkalnych zostały zawarte umowy najmu długoterminowego, a więc takiego, z jakim łączy się „przeniesienia ośrodka życia osoby (najemcy) do wynajmowanego lokalu”, z wyjątkiem 2 lokali mieszkalnych, gdzie najemcy prowadzą najem krótkoterminowy.

15.  Czy osoby wynajmujące lokale mieszkalne będą w nich realizować wyłącznie własne cele mieszkaniowe?

Odp.: Z wyjątkiem 2 lokali mieszkalnych, gdzie najemcy prowadzą najem krótkoterminowy, według zawartych umów najmu lokali mieszkalnych, mogą być one wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych najemców, bez prawa dalszego podnajmu bez zgody Wynajmującego. Takich zgód zarządca sądowy nigdy nie udzielał.

16.  Kim są najemcy wynajmujący lokale użytkowe? Proszę wskazać czy:

a)  są to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej?

b)  są to osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub podmioty gospodarcze?

Odp.: Z w sumie 6 lokali użytkowych wynajmowane są 4, tj.: wynajmują je osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą (3 lokale) oraz inne podmioty gospodarcze, tj. 1 lokal użytkowy wynajmuje spółka prawa handlowego.

17.  Czy w przypadku najmu lokali na rzecz osób prowadzących działalność gospodarczą lub osób prawnych będą to podmioty będące społecznymi agencjami najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635)?

Odp.: Podmioty najmujące lokale nie są podmiotami będącymi społecznymi agencjami najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.

18.  Czy świadczona usługa najmu lokali użytkowych na rzecz osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub podmiotów gospodarczych ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników najemcy i czy wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia tych osób do wynajmowanego lokalu?

Odp.: Lokale użytkowe służą wyłącznie prowadzeniu działalności gospodarczej sensu stricto, a nie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców lub ich pracowników. W szczególności nie jest w nich prowadzona działalność w zakresie najmu krótkoterminowego.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy w przedstawionym stanie faktycznym, w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikiem VAT z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym jest Wnioskodawczyni? (pytanie oznaczone w uzupełnieniu do wniosku nr 1)

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę szeroki zakres czynności wykonywany przez zarządcę sądowego (w tym występowanie w obrocie gospodarczym jako usługodawca) oraz brak możliwości dysponowania jakimikolwiek środkami pieniężnymi z tytułu najmu przez Wnioskodawczynię, Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 615 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: „k.p.c.”) (Dz. U. 2024. 1568) w zw. z art. 935 § 1 i 2 k.p.c., zarządca wykonuje czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast właścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W relacjach z najemcami to zarządca sądowy:

·      wykonuje czynności w sposób ciągły i samodzielny (ustala warunki najmu, zawiera umowy najmu, pobiera czynsz),

·      wstępuje wobec najemców jako strona stosunku prawnego,

·      ponosi odpowiedzialność wobec najemców,

·      działa odpłatnie (pobiera wynagrodzenie za sprawowanie zarządu),

·      podejmuje decyzje gospodarcze w zakresie zarządzanej nieruchomości.

Kluczowe znaczenie ma art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Zarządca sądowy zawiera umowy najmu we własnym imieniu jako podmiot ustanowiony przez sąd i występuje wobec najemcy jako usługodawca w rozumieniu ustawy o VAT.

Czynsz pobierany przez zarządcę sądowego stanowi odpłatność za usługę najmu, stanowiącą świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Kwota pobieranego czynszu stanowi jednocześnie podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o VAT. Należy jednocześnie wskazać, że Wnioskodawczyni nie otrzymuje żadnych środków pieniężnych z tytułu najmu, i z uwagi na obowiązujący zarząd sądowy, może ich w ogóle nie otrzymać. Wypłata jakichkolwiek środków pieniężnych (stanowiących nadwyżkę pożytków z nieruchomości nad kosztami) na rzecz współwłaścicielki (Wnioskodawczyni) przy zarządzie sądowym może mieć miejsce tylko wskutek prawomocnego postanowienia sądu sprawującego nadzór nad zarządcą sądowym. Okoliczność ta potwierdza, że nie występuje ona w obrocie jako podmiot wykonujący usługę najmu ani jako podmiot otrzymujący zapłatę. Decydujące znaczenie dla uznania danego podmiotu za podatnika VAT ma samodzielność prowadzonej działalności, a nie tytuł własności do rzeczy. Współwłaścicielka nieruchomości została pozbawiona prawa zarządu i nie wykonuje czynności najmu, nie zawiera umów, nie pobiera czynszu oraz nie ponosi odpowiedzialności wobec najemców. Nie występuje zatem w obrocie jako usługodawca oraz nie spełnia tym samym przesłanek uznania jej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w praktyce orzeczniczej oraz interpretacyjnej organów podatkowych, w której przyjęto, że zarządca sądowy sprawujący zarząd nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług zarówno z tytułu wynagrodzenia za zarząd, jak i z tytułu czynności najmu wykonywanych w ramach tego zarządu:

·      I FSK 327/07 – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2008 r.

„Niemniej w konkluzji powyższych uwag stwierdzić trzeba, że sądowy nadzorca nieruchomości co do zasady jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym stanowi art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 u.p.t.u., zaś wyłączenie określone w ust. 3 tego przepisu nie ma do niego zastosowania.

Stanowisko takie zyskuje zresztą wsparcie doktryny (vide: cyt. wyżej artykuł M. Pyziak-Szafnickiej i W. Nykiela), która zauważa, że status podatnika podatku od towarów i usług posiada sądowy zarządca nieruchomości, który we własnym imieniu zarządzał będzie nieruchomością. Wpisuje się także w linię orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, którą przybliżono w publikacji «Syndycy, nadzorcy sądowi, zarządcy oraz adwokaci wykonujący swe czynności z urzędu są podatnikami VAT» (Jurysdykcja Podatkowa 2007, nr 4, s. 49 i nast.}”.

·      I SA/Lu 372/12 – Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 czerwca 2012 r.

„Zarządca sądowy działa na zlecenie sądu, na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Otrzymuje wynagrodzenie za wykonywane czynności, które określane jest przez sąd. W ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Nie ulega więc wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u”.

·      I FSK 820/11 – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 kwietnia 2012 r.

„Zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT”.

·      ITPP1/443-765/12/DM – Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 września 2012 r.

„A zatem Spółka, jako zarządca sądowy nieruchomości, jest z tego tytułu podatnikiem podatku od towarów i usług, mającym obowiązek obliczania podatku należnego od czynszów otrzymanych z tytułu najmu nieruchomości objętej zarządem i jest tym samym zobowiązana do wystawiania faktur VAT z tego tytułu jako sprzedawca usługi. Spółka ma także prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług, związanych z eksploatacją nieruchomości i zachowania jej w niepogorszonym stanie”.

·      IBPP1/443-322/13/BM – Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 8 lipca 2013 r.

„Podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali położonych w przedmiotowej nieruchomości jest zarządca sądowy tej nieruchomości. Oznacza to, że w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy z tego tytułu nie będzie spoczywać na Wnioskodawcy jako współwłaścicielu nieruchomości”.

„Zarządca sądowy będzie bowiem obowiązany do wystawiania najemcom lokali faktur z tytułu najmu nieruchomości dokumentujących czynności wykonane przez sądowego zarządcę nieruchomości od momentu, kiedy jako zarządca sądowy rozpoczął wykonywanie czynności najmu we własnym imieniu, zamiast Wnioskodawcy”.

Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do przypisania obowiązków podatkowych podmiotowi, który faktycznie nie wykonuje czynności opodatkowanych i nie uczestniczy w obrocie gospodarczym. W analizowanej sytuacji Wnioskodawczyni została pozbawiona prawa zarządu nieruchomością i nie zawiera umów najmu, nie pobiera czynszu oraz nie ponosi odpowiedzialności wobec najemców. Uznanie jej za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu najmu prowadziłoby zatem do oderwania obowiązku podatkowego od podmiotu rzeczywiście wykonującego czynności najmu. Byłoby to sprzeczne z konstrukcją podatku od towarów i usług, który – jako podatek od czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej – powinien obciążać podmiot faktycznie wykonujący dane świadczenie oraz uczestniczący w obrocie gospodarczym.

Podsumowując, to zarządca sądowy, a nie właściciel nieruchomości, powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali objętych zarządem. Zarządca sądowy działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, będąc stroną umów najmu dotyczących zarządzanej nieruchomości, wykonuje czynności samodzielnie oraz ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich, jak i wobec właściciela nieruchomości oraz sądu, który go ustanowił. Opierając się na orzeczeniach NSA, należy stwierdzić, że to zarządca wykonuje odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, spełniając przesłanki z art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie braku uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym (pytanie oznaczone w uzupełnieniu do wniosku nr 1) jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, za usługę może być uznane każde niebędące dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednak z cywilistycznej istoty pojęcia „świadczenia” wynika, że musi ono polegać na działaniu albo na zaniechaniu podmiotu zobowiązanego do spełnienia świadczenia. Dodatkowo, aby możliwe było uznanie jakiegoś zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ww. przepisu, musi występować stosunek zobowiązaniowy pomiędzy podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli obie strony muszą się zobowiązać do określonego działania bądź powstrzymania się od dokonania określonej czynności.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy). Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z kolei, art. 15 ust. 3 ustawy stanowi, że:

W kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy:

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 106b ust. 2 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 3 ustawy:

Art. 106c ustawy stanowi, że:

W myśl art. 106d ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 18a ust. 1 ustawy:

Według art. 18a ust. 2 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 99 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 99 ust. 12 ustawy:

Podatek od towarów i usług należy do grupy podatków powstających z mocy prawa, który pobierany jest w trybie tzw. samoobliczenia. Dlatego też szczególnie istotną rolę w tym podatku odgrywają deklaracje podatkowe. Przy ich pomocy podatnik określa i zgłasza organowi podatkowemu (deklaruje) wysokość zobowiązania podatkowego. Przepisy dotyczące deklaracji podatkowych mają zatem duże znaczenie w procesie poboru podatku.

Każda deklaracja odnosi się do konkretnego, zamkniętego już okresu rozliczeniowego, który w przypadku deklaracji VAT-7 jest okresem miesięcznym. Dlatego deklaracja musi uwzględniać stan prawny istniejący w momencie zamknięcia okresu rozliczeniowego.

Deklaracja podatkowa stanowi zatem opis zdarzeń, zaistniałych w określonym przedziale czasowym, oceniany z punktu widzenia przepisów podatkowych w tym przedziale czasowym obowiązujących, a który w efekcie ma doprowadzić do wykonania przez podatnika obowiązku zapłaty podatku lub zrealizowania przez niego swego uprawnienia do uzyskania od organu podatkowego zwrotu podatku.

Zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielką zabudowanej nieruchomości w (…) części. Prawomocnym postanowieniem Sąd Rejonowy ustanowił na podstawie art. 203 k.c. zarząd sądowy ww. nieruchomości. W relacjach z najemcami to zarządca sądowy wykonuje czynności w sposób ciągły i samodzielny (ustala warunki najmu, zawiera umowy najmu, pobiera czynsz), wstępuje wobec najemców jako strona stosunku prawnego, ponosi odpowiedzialność wobec najemców, działa odpłatnie (wynagrodzenie za prowadzenie zarządu), podejmuje decyzje gospodarcze w zakresie zarządzanej nieruchomości. W ramach zarządu nieruchomością zarządcą sądowy zawarł we własnym imieniu kilka umów najmu poszczególnych lokali wchodzących w skład nieruchomości. Lokale znajdujące się w nieruchomości to zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów regulujących wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Nie jest Pani podatnikiem VAT i posiada nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie nie otrzymuje Pani środków pieniężnych z tytułu czynszów najmu. Całość należności pobierana jest przez zarządcę sądowego i pozostaje w jego dyspozycji w ramach sprawowanego zarządu sądowego.

Ponadto, wskazała Pani, że stroną umów najmu jest wyłącznie zarządca sądowy nieruchomości, który zawarł te umowy po objęciu zarządu. Zarządca zawiera umowy najmu na rzecz wszystkich współwłaścicieli, jednakże źródłem jego umocowania nie jest umowa ze współwłaścicielami (jak przy zarządzie umownym), ale postanowienie sądu powszechnego, który go powołał do zarządu daną nieruchomością, w tym wypadku zabudowaną nieruchomością. Nie jest Pani stroną jakichkolwiek umów zawartych z najemcami lokali. Nie została zawarta umowa pomiędzy Panią a zarządcą sądowym dotycząca sposobu rozliczania pobieranych kwot czynszu najmu przez zarządcę sądowego nieruchomości. Zarządca jest wynagradzany z dochodów, jakie przynosi zarządzana przez niego nieruchomość, jednakże jego wynagrodzenie ostatecznie jest ustalane przez postanowienie sądu, który sprawuje nad nim nadzór. Za zgodą sądu zarządca sądowy może także pobierać zaliczki na poczet swojego wynagrodzenia. Zarządca sądowy we własnym imieniu zleca innym podmiotom wykonywanie niezbędnych prac oraz dokonuje zakupów materiałów do konserwacji i bieżących napraw. Koszty tych prac i zakupów są finansowane z dochodów, jakie generuje nieruchomość, tj. czynszów z umów najmu. Zarządca sądowy ma wydzielony rachunek bankowy, na który wypłacane są przez najemców pożytki z nieruchomości, którymi są czynsze najmu. Za wszelkie (rzeczowe lub osobowe) szkody powstałe z racji niewłaściwego wykonywania zarządu sądowego (np. za zaniechania dot. stanu technicznego budynku) odpowiada zarządca sądowy, jednakże za szkody powstałe w samym lokalu najemcy, odpowiada najemca. Zarządca sądowy dysponuje wpłatami otrzymanymi od najemców nieruchomości, pokrywa z nich wszystkie koszty utrzymania nieruchomości i dopiero na podstawie postanowienia sądu może wypłacić współwłaścicielom nadwyżkę przychodów nad kosztami. Nie doszło do przekazania otrzymanych wpłat od najemców nieruchomości do depozytu sądowego. Nie doszło do przekazania przedmiotowych wpłat na Pani rachunek. Zarządcy sądowemu nie zostało udzielone upoważnienie do wystawiania faktur w imieniu i na Pani rzecz. Zarządca sądowy nie jest Pani przedstawicielem podatkowym.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą braku uznania Pani (współwłaściciela nieruchomości) za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym.

W tym miejscu należy wskazać, że podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 468 ze zm.).

Art. 933 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że:

Na mocy art. 934 Kodeksu postępowania cywilnego:

Zgodnie z art. 935 Kodeksu postępowania cywilnego:

W myśl art. 936 Kodeksu postępowania cywilnego:

Stosownie do art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego:

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

W myśl art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Wskazać również należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc, najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 Kodeksu cywilnego, z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wyłącznie wynagrodzenie, co wynika z art. 939 § 1 Kodeks postępowania cywilnego. Zarządca nieruchomości może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynnościami zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników.

W analizowanej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu przez zarządcę sądowego – pomimo że stroną umów najmu jest wyłącznie zarządca sądowy nieruchomości – w rzeczywistości są stosunkami prawnymi – zobowiązaniowymi pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości (w tym Panią) a podmiotami trzecimi (najemcami). Jak Pani wskazała, zarządca sądowy zawiera umowy najmu na rzecz wszystkich współwłaścicieli, jednakże źródłem jego umocowania nie jest umowa ze współwłaścicielami (jak przy zarządzie umownym), ale postanowienie sądu powszechnego, który go powołał do zarządu daną nieruchomością. Tym samym, to współwłaściciele (w tym Pani) świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem, to współwłaściciele (w tym Pani) są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu i opłat wynikających z tych umów (zarządzanych przez zarządcę sądowego). Tym samym, wpłaty najemców z tytułu najmu oraz z opłaty związane z tymi umowami stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości (w tym Pani), zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu i opłaty z nimi powiązane są kwotami należnymi z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli i w związku z tym to współwłaściciele (w tym Pani) mają obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów i opłat wynikających z tych umów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Zatem, jako współwłaściciel jest Pani w istocie wynajmującym i dla tych usług jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Tym samym, wpłaty najemców z tytułu najmu i opłaty wynikające z tych umów stanowią dla Pani zapłatę za odpłatne świadczenie usług w myśl art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, ma Pani obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów proporcjonalnie do posiadanych w nieruchomości udziałów.

Podsumowując, stwierdzam, że jako współwłaściciel nieruchomości jest Pani – na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy – podatnikiem podatku VAT z tytułu najmu lokali objętych zarządem sądowym.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto, wskazuję, że w zakresie przeformułowanych pytań oznaczonych w uzupełnieniu do wniosku nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku stanie faktycznym.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla współwłaściciela i zarządcy sądowego.

Odnosząc się do powołanych przez Panią w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem, wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 2 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 820/11, z 28 czerwca 2012 r. sygn. I FSK 1538/11, z 8 stycznia 2013 r. sygn. I FSK 271/12, wyroki WSA: z 28 maja 2019 r. sygn. I SA/Kr 245/19, z 9 października 2014 r. I SA/Ke 477/14).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.